5.1.2管理模式及销售制度
1、要实现项目预期目标；必须依靠高新技术和现代化的经营管理机制。
必须对全体员工进行职业道德，专业技术，经营管理，市场营销等方面知识的系统培训，以提高员工的整体综合素质、学识水平和独立操作能力。
同时应对租凭农户和周边枣农、苗农进行实用技术培训，加强技术指导，使他们熟练掌握绿色枣果生产以及红杨树、英红九号育苗培育标准化技术规程。
2、本项目采用“公司+基地+租凭”的经营管理模式。
由公司统一规划设计、统筹资建设、统一品种布局、统一技术指导、统一物资供应、统一产品销售。
3、本园良种繁育基地和生产示范基地实行“六定一奖、租凭经营”，六定是指定人员、定面积、定任务、定质量、定成本、定报酬；一奖指超额完成产品指标数量和质量的部分实行奖励。
对农忙季节雇请的季节工、临时工则按照劳动定额或工日计付报酬。
5.1.3投资及经济效益分析
总投资人民币200万，固定资金120万，流动资金80。
1、其中土地流转承租、整治、苗木采购、栽植、施肥管理、人员工资投资约18.05万。
完全为新开发枣园，第一年收益为零，第二年亩产冬枣3000斤*10元/斤=3万元，即第二年产值150万，第三年才能进入采摘期，亩产5000斤*15元/斤=7.5万元，即年产值375万。
苗木培育每亩600棵，50亩棵培育苗木3万棵，每棵苗木的成本3元，总成本9万元，员工工资18万，共计总成本27万，第三年苗木出售价15元/棵，即产值45万元。
苗木培育需三年可挂果，按投资回报的30%计算，三年总投资380万（附表一），即第三年收回总投资。
（附表一）冬枣项目投资预算表
序号
支出项目
名称
项目分解
项目再分解
单价（元）
数量
数额（元）
备注
1
租地
租地费用
荒山
60
60亩
3600
2
旱土
100
40亩
4000
3
购置苗木及种植
苗木购置及种植
买冬枣苗
15
12000株
180000
4
种植人工费（15人）
80
20天
24000
5
种植所需肥
生根粉1kg
80
1kg=4桶
320
每克对水10斤
6
磷肥
150
100袋
15000
每株施100g
7
150
50袋
7500
每株施50g
8
养护
养护
花前管理
追肥：
萌芽前1-2周进行
150
200袋
30000
每亩2袋和人工肥混合使用
9
花前肥：
5月中旬，以氮、磷复合肥为主。
130
150袋
19500
10
催果肥：
6-7月份，三元素复合肥
130
100袋
13000
外加尿素3袋100元用于叶面追肥
11
花期管理
花期管理
苗木发出新芽杀虫用水胺硫磷
12
40瓶
480
12
抹芽、环割3人
80
20天
4800
视情况定
13
喷施赤霉素每亩粉剂1g，乳剂2g，对水150斤。
13
40
1040
各40袋没袋13元
14
果后管理
磷肥
150
100袋
15000
混合使用，均匀
撒到地面，进行
8-12cm翻土。
15
复合肥
150
50袋
7500
16
人工翻土疏根10人
80
20天
16000
17
浇灌
两人需4人一组进行浇灌
1200
3个月
14400
18
专家指导
技术指导费用
5000
2月
20000
5000元/人*2月*2人=6000元
合计
376140
19
不可预算费用
18807
按预算总额的5%
计算
总计
394947
3年总计
1200000
5.2红杨树项目投资及经济效益分析
5.2.1概述
中华红杨是高达乔木中唯一的一个彩色叶树种，目前世界上唯一中国独有，是彩叶树种红叶类中的珍品。
红杨树是红杨的第二代产品，叶柄、叶脉、干茎、新稍始终为紫红色，叶面颜色从发新芽期至落叶，呈现红色、紫红色、深紫红色演变的过程，色彩鲜艳、靓丽；树干通直、冠形圆落、树身挺拔；林相英俊；红杨树属雄性树种，无飞絮，不污染环境，具有很强的抗逆性、抗病虫害、抗旱涝，耐盐碱、耐高温、耐严寒，全国各地均可种植，是非常难得，非常养眼的园林及美化环境的树种。
5.2.2投资及经济效益分析
项目总投资人民币60万，固定资金44万，流动资金16万。
其中土地流转承租、整治、苗木采购、栽植、施肥管理、人员工资投资约4.5万。
红杨树扦插苗15元/株，每年生长高度1.5—3米，胸径扩大3-4厘米。
三年高度4.5—9米胸径9—12厘米，三年生苗木150元/株，即第三年收入99万元，按投资回报的30%计算，三年总投资78万，即第三年收回总投资。
投资预算见（附表二）
序号
支出项目
名称
项目分解
项目再分解
单价（元）
数量
数额（元）
备注
1
租地
租地费用
稻田
1.5
300斤/亩
13500
1.5元*300斤/
亩*30亩=9000元
2
购置苗木及
种植
苗木购置及种植
购买红杨树扦插苗
15
6600株
99000
杨树苗一亩田是
栽220棵，株距是1.5米左右
种植人工费（10人）
80
10天
8000
种植所需肥
生根粉1kg
80
1kg=2袋
160
每克对水10斤
磷肥
120
15袋
1800
每株施100g
复合肥
130
10袋
1300
每亩地施30斤
3
养护
春季管理
追肥：
高效复合肥萌芽前1-2周进行
120
20袋
2400
每亩一袋和人工肥混合使用
花前肥：
5月中旬，以氮、磷复合肥为主。
120
10袋
1200
每两亩一袋
夏季管理
苗木发出新芽杀虫用水胺硫磷
8
30瓶
240
外加尿素一袋100元用于叶面追肥
抹芽、修剪10人
80
2天
160
视情况定
浇灌
两人一组进行浇灌
1200
2个月
2400
两人
秋季管理
磷肥
120
10袋
1200
混合使用，均匀
撒到地面，进行
8-12cm翻土。
尿素
150
4袋
600
人工翻土疏根10人
80
10天
8000
合计
139960
4
不可预算费用
6998
按预算总额的5%
计算
总计
146958
3年共计
440874
5.3杨梅、大樱桃、红乳苗木培育区
5.3.1概述
1、杨梅、大樱桃、红乳都属于经济类苗木，其中果实含葡萄糖、果糖、柠檬酸、苹果酸、草酸、乳酸和蜡质等；又含花色素的单葡萄糖甙和少量双葡萄糖甙，可生津解渴，和胃消食。
治烦渴，吐泻，痢疾，腹痛，涤肠胃，解酒。
果实治心胃气痛，痢疾，吐泻；树皮能止血治痢，外用治刀伤出血，跌打伤，筋骨痛，具有很高的经济价值和药用价值。
2、大樱桃是我国果树中继中国樱桃之后果实成熟最早的果树树种。
中医药学认为，大樱挑具有调中补气，祛风湿的功能。
农业专家称：
大樱桃管理用工少，生产成本低，经济效益高，积极发展大樱桃生产，有着广阔的前景。
3、红乳是红提的栽培变种，是李文栋先生于2006年选育成功的果中珍品，肉质硬酥脆、极甜、清香爽口、风味极佳，品尝之后，指间即感粘粘的，可见糖份之多。
与其他品种相比具有五大优势：
高产：
3年生成树，枝枝有果，皆为双穗，结果率之高实属罕见，亩产万斤亦不为过；高糖：
成熟后含糖高达25度以上，品尝后让人回味无穷，食之不忍住口；果形美：
果粒细长，果顶极尖，红的晶莹剔透，穗穗挂在枝上，就像满园的艺术珍品；高抗病：
几年来观察，其抗性不亚于欧美种，较之美人指、红地球等品种抗性不知强多少倍；木质化程度高：
正常栽培的树体，果实还未完全成熟，结果枝条已大部分成熟，全树无有任何结果枝是绿条，枝枝本质化。
5.3.2投资及经济效益评价
项目总投资120万元，固定资金89万元，流动资金31万元。
其中土地流转承租、整治、苗木采购、栽植、施肥管理、人员工资投资约4.5万。
小苗平均价12元/株，每亩260棵供需苗木15600棵，三种苗木三年都可挂过，杨梅亩产600斤，单价15-25元/斤，即第三年平均总产值24万元；大樱桃亩产800-2500斤，单价10元/斤，即第三年平均总产值16万元；红乳亩产5000斤，单价20元/斤，即第三年平均总产值200万元。
即第三年收入240万元，按投资回报的30%计算，三年总投资228万，即第三年收回总投资。
5.4XX岛休闲会所
5.3.1概述
XX岛休闲会所位于园区水库正东方向，占地约6000平方米，是集休闲、娱乐、餐饮、住宿、购物为一体，能同时容纳150余人就餐和住宿，各种休闲娱乐设施齐全。
既可品尝山村农家口味的野生土菜、自养土鸡、野鸭、精品思文鱼，又可下地摘取自种蔬菜、水果、还可休闲垂钓……
5.3.2管理模式及销售制度
1、要实现项目预期目标；必须依靠高新技术和现代化的经营管理机制。
必须对全体员工进行职业道德，专业服务，经营管理，市场营销等方面知识的系统培训，以提高员工的整体综合素质、学识水平和独立操作能力。
XX岛田园会所投资一定遵循商业原则，充分考虑投入产出，体制上必须实现市场化管理，支持年轻人创业，采取分块出租管理。
充分利用集团的品牌优势，农业公司定位为：
整体规划、资源整合者，品牌维护与推广者。
XX岛田园会要利用网络信息技术，实现会员制管理，要作为现实版的QQ农场，让会员孩子，能在家中监视自己的农场，增加童趣乐趣。
2、本项目采用“公司+基地+租凭”的经营管理模式。
由公司统一规划设计、统筹资建设、统一品种布局、统一服务礼节、统一物资供应、统一产品销售，采用会员制订单，消费以XX3000户年收入在50万元和3万户年收入20万元以上的群体为主，大众群体为辅。
5.3.3投资及经济效益评价
该项目总投资360万元，固定资金260.56万元，流动资金99.44万元。
按照大众消费为计算指标进行计算。
休闲会所营业收入包括住宿、餐饮、娱乐等，根据基地建设和旅游项目的开设情况，结合我省和XX的社会消费指标，并参考本省临近或类似的旅游收费情况，经分析拟定如下收入的各项经济指标。
2）住宿：
120床位，平均每天每床位120元，利用率70%，2013年起营业，每年营业时间按10个月计算。
3）餐饮按照年平均25元/人·天计算
4）购买农作物按照年平均30元/人·天计算
5）娱乐年人均消费按30元/人·天计算
经计算，投产营业，住宿收入302.4万元，餐饮收入108.75万元，娱乐收入130.5万元，购物收入130.5万元。
年均收入672.15万元，即投产后正常营业当年就可收回成本。
第六章市场预测
6.1市场需求分析
6.1.1在科学技术迅速发展的今天，农业作为满足人类基本需求的初级产品，一直是人类不可或缺的生存依据
农业不再以生产农作物满足人类的饮食需求为主要目的，而是将整个农业生产、过程、产物调整为以满足人们的休闲、采摘、参与需求为主。
因此，观光农业的发展具有历史的必然性，它是社会与经济发展到一定阶段的产物。
1、城镇居民对去郊外农村旅游观光有强烈的需求。
2、经济发展和居民收入水平的显著提高是推动观光农业发展的动力。
3、城市郊区聚集的一定数量和质量的人力资本是观光农业兴起的重要条件。
4、观光农业的本质就定了它是现代农业的高级形式。
5、观光农业是农民增收致富的重要途径。
6.1.2农业必须要面向各类消费者，以不同的景观吸引不同的游客
在发展初期，重点放在一些有文化的中高收入者上，因为他们在思想上对这种项目较易接受，需求量大，而且经济条件也许可。
但从整体上看，农业科技园必须面向各类不同的消费者，要让大多人享受到这种公共资源，为此科技园设计时应兼顾不同收入者的利益，不能只建高档景点和设施为少数富有者服务。
除了消费者要多样化之外，消费对象也要多样化，要善于挖掘潜伏在农业内部的各种人文资源，与农业相关的田间情趣、乡土风情、以及人与自然、农业科技和教学、农业与美术等方面的农业资源。
6.2市场定位
理念：
快乐主义（释意、健康、土特、野味、湿情生活）
模式：
开放式管理及服务
功能：
集娱乐休闲、劳事体验、观光、采摘、商务洽谈等主题文化经营为一体。
就目前我国的粮、棉、油等农业产业将处于劣势，而技术型的苗木、花卉、经济性农作物等产业，随着人们生活水平的提高，居住条件的改善，园林城市建设步伐的加快，环保意识的增强，给观赏植物，园林绿化苗木产业带来了无限生机。
该产品在市场滞销之时，仍可通过对园林苗木的培育，增加树龄等方式，使价值倍增，在市场好转时卖出更好的价格，因此该项目市场风险小。
近年来，我国苗木花卉业发展迅速。
优质苗木花卉产品供不应求。
目前，我县苗木花卉业发展相对滞后，随着城市化进程的加快，绿化苗木市场。
6.3形象定位与盈利方式和途径
6.3.1形象定位
形象定位是观光农业市场开拓、实现成功营销的第一步。
依据本地特有的旅游资源、自然景观、历史文化传统、人文条件等，进行综合分析，通过深入挖掘其文化内涵，对农业项目进行准确定位，精心设计、科学包装旅游产品，大力宣传、促销，必将对提高农业园的知名度和吸引力，开拓旅游客源市场产生显著的形象效应。
一般情况下，形象定位应遵循以下几点：
1）主题标志化原则
旅游主题实质就是旅游区的独特性，每个游区必须有一个或多个鲜明的主题，从而形成强有力的视觉冲击。
2）在设计上体现生态化
生态农业和生态旅游是现代农业和旅游发展的必然趋势，所以形象定位更应体现可持续发展的思想，即强调人与自然的和谐发展，在其标志、宣传口号上尽量突出生态农业的主题。
3）功能多样性
对于形象定位而言，功能多样性即要求园区主题应尽量满足所有人群，但园区功能多样性最终还要靠丰富多彩的农业项目和优质配套的服务来完成。
4）活动的参与性
现代农业观光园活动多向主题化、参与化的方向发展。
置身园区就是为了感受一下乡土的气息，体会一下农村生活，享受一下田园的无限乐趣。
予以体验乡村的“野”、“土”之风情。
6.3.2盈利方式和途径
1）门票收入
2）观光采摘收入
3）度假休闲收入
4）场地出租收入
5）餐饮收入
6）当地农副产品的开发、加工、销售收入
7）地方特色工艺品开发、加工、销售收入
5）珍奇苗木栽培繁殖、销售收入
第七章组织管理
7.1.经营管理机构
7.2项目经营管理模式
公司是全权承担项目的运营和管理工作，自负盈亏，责权利分明。
经营管理模式包括由总经理负责制的公司管理模式和由生产总监负责制的生产管理模式相结合。
7.3经营管理措施
工程管理、生产管理、财务管理、销售管理等参照相关政策法规，制定严格而切实可行的经营管理措施，并严格执行。
7.4人员编制
园区管理人员16人，苗木培育区8人（每个管理处3人），生态加工区2人，旅游区6人。
坚持高起点、严要求、高标准、创品牌的管理宗旨，制定和实行一系列生产管理制度。
各部门新增管理定员见附表三。
附表三：
管理定员表
序号
部门
人员
备注
1
升级会员 