《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》.docx

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《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》

深圳市拆除重建类城市更新

单元计划管理规定

第一章总则

第一条为进一步规范我市拆除重建类城市更新单元计划（以下简称更新单元计划）管理工作，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）和我市城市更新相关规定，制定本规定。

第二条本规定适用于我市拆除重建类城市更新单元计划的制定、调整和调出。

第三条实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，通过更新单元计划，划定拆除范围，明确申报主体、更新意愿、更新方向以及公共利益项目用地等内容。

第四条市规划和自然资源部门作为市城市更新主管部门，负责组织、协调、指导全市更新单元计划的有关工作，拟订更新单元计划政策、组织编制城市更新专项规划和相关技术规则、标准，制定管理规范；负责更新单元计划备案，重点更新单元计划统筹报批，组织开展城市更新单元的标图建库等工作。

各区政府（含新区管理机构，下同）负责除重点更新单元以外更新单元计划的审批工作。

各区（含新区，下同）城市更新机构负责更新单元计划的审查工作，负责组织开展重点更新单元计划的申报工作；负责城市更新单元标图建库的申报工作。

第二章申报情形

第五条特定城市建成区具有以下情形之一，通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的，可申请通过拆除重建方式实施城市更新：

（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善。

城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的教育设施、医疗卫生、文体设施、供应设施、交通设施、社会福利设施、消防设施、公园绿地等城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地。

（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患。

1.环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活。

2.经相关机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房，且集中成片，或者建筑质量有其他严重安全隐患。

3.消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患。

4.经相关机构鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。

（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施。

1.所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划不符，影响城市规划实施。

2.属于我市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放严重超出国家、省和市相关规定，或土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可进行产业升级。

3.其他严重影响城市近期建设规划实施的情形。

第六条在满足本规定第五条的基础上，在城市基础设施和公共服务设施支撑的前提下，规划为工业的旧工业区，可申请按照简易程序调整法定图则用地功能建设人才住房、安居型商品房或公共租赁住房。

其中工业区块线内的，按照工业区块线管理办法执行。

第七条对使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等亟需改善居住条件的成片旧住宅区，适用棚户区改造政策的，按照棚户区改造相关规定实施改造。

因规划统筹需要，与其他各类旧区（旧工业区、旧商业区、城中村及旧屋村等）混杂的零散旧住宅区，可通过城市更新实施改造。

第三章拆除范围

第八条申请拆除重建的特定城市建成区，应当在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，充分考虑和尊重所在区域自然、社会、经济关系的延续性，按照相关规划与技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的区域作为拆除范围。

第九条拆除范围应符合城市总体规划、土地利用总体规划等总体规划的相关管控要求。

第十条拆除范围的划定应当符合全市城市更新五年专项规划及各区城市更新五年专项规划的相关空间管控要求：

（一）拆除范围原则上应位于各区城市更新五年专项规划确定的拆除重建类空间范围内。

各区城市更新五年专项规划未获批准的，拆除范围应位于全市城市更新五年专项规划确定的优先拆除重建区内。

（二）重点更新单元的拆除范围应当位于全市城市更新五年专项规划确定的优先拆除重建区内。

因技术原因导致拆除范围超出上述区域的，超出用地面积不得大于拆除范围的10%。

清退用地、法定图则或其他法定规划确定的公共利益项目用地，不受前款规定限制。

第十一条拆除范围的用地面积应满足以下要求：

（一）拆除范围用地面积应当大于10000平方米。

（二）福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围应当对整村用地进行研究，分别明确是否进行更新以及更新方式，以整村方式划定拆除范围，鼓励其他各区参照执行。

（三）重点更新单元位于福田区、罗湖区、南山区、盐田区的，拆除范围用地面积原则上不小于15万平方米；位于其他区的，拆除范围用地面积原则上不小于30万平方米。

具体拆除范围用地面积以市政府审批为准。

第十二条拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例（以下简称合法用地比例）应符合以下要求：

坪山中心区范围内的更新单元，其合法用地比例应当不低于50%；重点更新单元的合法用地比例应当不低于30%；其他更新单元的合法用地比例应当不低于60%。

坪山中心区范围内其合法用地比例达到50%、重点更新单元的合法用地比例达到30%、其他更新单元拆除范围合法用地比例达到50%的，拆除范围内的历史违建可按规定申请简易处理，经简易处理的历史违建及其所在用地视为权属清晰的合法建筑物及土地。

合法用地比例的计算应符合以下要求：

（一）适用于城市更新清退用地处置规定政策的清退用地，不参与合法用地比例的计算。

（二）拆除范围内涉及非农建设用地与农村城市化历史遗留违法建筑处理用地重叠的，按照以下规则处理：

1.非农建设用地在农村城市化历史遗留违法建筑处理用地处理完成前已经划定的，重叠部分仅按非农建设用地计入合法用地指标。

2.非农建设用地在农村城市化历史遗留违法建筑处理用地处理完成后调入的，非农建设用地可在拆除范围内另行计入合法用地指标，无需再调整非农建设用地方案。

（三）非农建设用地与旧屋村用地重叠的，非农建设用地可在拆除范围内另行计入合法用地指标，无需再调整非农建设用地方案。

（四）涉及城市更新外部移交公共设施用地的，按照《深圳市城市更新外部移交公共设施用地实施管理规定》（深府办规〔2018〕11号）进行计算。

第十三条拆除范围内原则上应包含完整的规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地，且可供无偿移交给政府的城市公共利益项目用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。

城市规划或者其他相关规定有更高要求的，从其规定。

申报拆除范围与法定图则划定单元范围一致的，原则上应落实法定图则确定的城市公共利益项目用地。

申报拆除范围与法定图则划定单元范围不一致的，位于划定单元范围内的部分，其土地移交率原则上不低于法定图则单元中公共利益用地所占单元范围用地的比例，且应优先落实法定图则单元内独立占地的重大公共利益项目。

法定图则单元中公共利益用地所占单元范围用地的比例超过50%的，在城市基础设施和公共服务设施满足《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）要求且不影响使用功能的前提下，在更新单元规划阶段综合研究后按程序确定城市公共利益项目用地。

第十四条拆除范围内建筑物应在2009年12月31日前建成。

其中旧住宅区未达到20年的，原则上不划入拆除范围。

旧工业区、旧商业区建筑物建成时间未达到15年的，原则上不划入拆除范围,因规划统筹和公共利益需要，符合以下条件之一的，可纳入拆除范围进行统筹改造：

（一）拆除范围内建成时间未满15年的建筑物占地面积之和原则上不得大于6000平方米，且不超过拆除范围用地面积的三分之一。

宗地内全部建筑物建成时间未满15年的，其占地面积为该宗地面积；宗地内部分建筑物建成时间未满15年的，按其建筑面积占宗地内建筑面积的比例折算其占地面积。

（二）拆除范围内法定规划确定的公共利益用地面积原则上不小于拆除范围用地面积的40%且不小于6500平方米。

2009年12月31日前建成的旧工业区，在符合我市产业发展导向，因企业技术改造、扩大产能等发展需要且通过综合整治、局部拆建等方式无法满足产业空间需求的前提下，可申请拆除重建，更新方向应为普通工业（M1）。

国有已出让用地在2007年6月30日之前已建设，但建设面积不足合同或有关批准文件确定的建筑面积，不涉及闲置土地或闲置土地处置已完成，因规划实施等原因，整宗地可划入拆除范围，适用城市更新政策。

对于单一宗地的“工改工”项目，部分建筑物未满15年但满足旧工业区综合整治类更新年限要求，且该部分建筑物建筑面积不超过宗地总建筑面积三分之一的，可申请以拆除重建为主、综合整治为辅的城市更新。

根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房的，可不受本条款限制。

第十五条拆除范围边界划定按照下述要求依次划定：

（一）拆除范围原则上应包含完整宗地和建筑物，以及明晰的产权边界。

（二）拆除范围边界涉及道路的，按照以下标准划定：

1.规划道路与现状道路一致的，原则上以现状道路边界为界，现状道路用地不划入拆除范围。

2.规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的，原则上以规划道路边界为界，规划道路用地不划入拆除范围。

3.规划道路与现状道路不一致且规划道路现状为建成区的，原则上以规划道路中心线为界；规划道路为支路的，拆除范围应包含相对应的规划支路用地。

拆除范围边界涉及轨道交通线路、给排水管网、通信线路、电力管线等其他线性工程控制用地的，参照上述要求确定边界。

（三）拆除范围边界涉及山体、河流等自然地理实体的，原则上以自然地理实体边界为界。

（四）工业区块线内规划为工业的旧工业区申请通过城市更新建设人才住房、安居型商品房或公共租赁住房的，拆除范围应位于地铁站点500米范围内。

拆除范围边界涉及合法用地，且超过50%的用地位于地铁站点500米范围内的，该合法用地可全部适用有关政策；拆除范围边界涉及其他用地，因规划统筹或技术误差等原因导致拆除范围位于地铁站点500米范围外的，超出的用地面积不得大于拆除范围的10%。

第十六条以下用地不划入拆除范围：

（一）市年度土地整备计划和棚户区改造计划确定的区域。

（二）未建设用地、独立的广场用地和停车场用地。

（三）土地使用权期限届满的用地。

（四）调出更新单元计划未满三年的用地。

第十七条拆除范围涉及以下用地的，按照相应规定执行：

（一）现状为公共管理和服务设施用地（GIC）、交通设施用地（S）、公用设施用地（U）的，原则上不划入拆除范围。

如确因规划统筹等原因需纳入拆除范围，更新后不得减少其用地规模。

（二）对于现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村，原则上不划入拆除范围。

因落实市近期建设与土地利用规划、市重大项目或土地利用年度计划确定的重大城市基础设施和公共服务设施的需要等原因确需划入拆除范围的，区政府应充分研究其可实施性，并报市政府审批。

市政府批准进行拆除重建类城市更新的，由区政府按程序将其列入更新单元计划。

（三）楼堂馆所或市区财政全额投资的公益性、非营利性用地，原则上不划入拆除范围。

因规划统筹等原因确需划入拆除范围的，应征得权利主体及主管部门的同意意见，其处置应符合国家、省、市的有关规定。

（四）被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护区范围内用地，原则上不划入拆除范围。

通过城市更新实现用地清退的除外。

（五）工业园区内为生产、生活服务的停车场、回车场、道路以及绿地等用地，符合省“三旧”改造地块数据库入库标准的，可与工业园区一并划入拆除范围。

（六）拆除范围周边建筑物功能、形态、权属性质相同的，宜统筹划入拆除范围。

第十八条拆除范围的划定还应满足以下要求：

（一）拆除范围涉及基本生态控制线、水源保护区、橙线（重大危险设施管理控制区）、黄线（城市基础设施管理控制区）、紫线（历史文化遗产保护区）、蓝线（城市河流水系和水源工程保护与控制区）等城市控制性区域的，应符合相关管控要求。

（二）与其他各类旧区（旧工业区、旧商业区、城中村及旧屋村等）混杂的零散旧住宅区，因规划统筹确需纳入拆除范围的，零散旧住宅区总用地面积占拆除范围用地面积的比例原则上不超过50%。

（三）拆除范围内现状工业用地如涉及疑似污染地块的，应按照《深圳市建设用地土壤环境调查评估工作指引（试行）》的规定开展土壤环境初步调查、土壤环境详细调查和风险评估等工作。

第四章申报主体、更新意愿与方向

第十九条申报主体按照以下方式形成：

（一）拆除范围内权利主体单一的，可由权利主体申报或委托单一主体申报。

（二）拆除范围内存在多个权利主体的，同意申报的相关权利主体须共同委托单一主体申报。

（三）属城中村、旧屋村或原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，可由所在原农村集体经济组织继受单位进行申报，或由其委托单一主体申报。

（四）通过政府主导的方式实施城市更新的，由市、区政府相关部门申报。

其中，重点更新单元计划由辖区城市更新机构申报。

（五）旧住宅区由辖区街道办事处申报。

与其他各类旧区（旧工业区、旧商业区、城中村及旧屋村等）混杂的零散旧住宅区，由辖区街道办事处作为申报主体；拆除范围内其余部分由其他主体进行申报的，其与辖区街道办事处一起作为该单元的联合申报主体。

第二十条更新意愿应符合以下条件：

（一）拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新；建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。

拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定地块的总用地面积应当不小于拆除范围用地面积的80％。

（二）拆除范围内用地属城中村、旧屋村或原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新；或者符合本条第

（一）项规定，并经原农村集体经济组织继受单位同意。

属原农村集体经济组织继受单位所属物业的，可按《深圳经济特区股份合作公司条例》执行。

（三）属于与其他各类旧区（旧工业区、旧商业区、城中村及旧屋村等）混杂的零散旧住宅区，同意进行城市更新的权利主体应达到100%。

第二十一条更新方向和开发强度应符合以下要求：

（一）申报的更新方向应符合法定图则或其他法定规划要求。

（二）申报开发强度应合理可行，具备可实施性。

第五章申报途径与材料

第二十二条已按《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》及本规定等相关规定划定拆除范围，征集更新意愿，明确申报主体、更新方向以及公共利益项目用地的，可进行更新单元计划申报。

第二十三条申报主体将申报材料报送区城市更新机构。

其中，重点更新单元计划经区政府审查同意后，由区城市更新机构作为申报主体报送市规划和自然资源部门统筹。

城市更新相关政策要求网上申报的，按照相关规定执行。

第二十四条申报材料应包含以下内容：

（一）申请书

申报更新单元计划须提供申请书，应包含以下内容：

1.更新单元名称应参照现状地名或现状道路名称确定，应体现出名称的唯一性，格式为《xx区（新区）xx街道（办事处）xx城市更新单元》。

2.基本情况，包括拆除范围、现状建设情况、社会经济发展情况、用地及建筑物产权情况等。

3.拆除范围划定合理性说明。

4.申报理由。

5.更新方向、开发强度等方面的具体请求。

6.意愿达成、申报主体形成情况说明。

7.承诺按照城市规划及城市更新相关政策的要求应履行的义务和承担的责任。

8.拆除范围内现状整体情况照片（3-5张）。

（二）申报表格

申报表包括《深圳市更新单元计划申报表》、《地块现状详细信息一览表》，详见本规定附件1、附件2。

（三）申报主体的身份证明材料

1.属自然人的，提供身份证复印件（核原件）。

2.属法人的，提供社会信用代码证（或组织机构代码证）复印件、工商营业执照复印件（加盖工商部门复印专用章）及法定代表人（负责人）身份证明。

3.属非法人组织的，提供政府批准成立的批文材料或其他能够证明其有效成立的法律文书复印件（核原件）及法定代表人（负责人）身份证明。

4.法人、非法人组织授权他人代理的，提供授权委托书及委托代理人个人身份证明。

5.自然人授权他人代理的，应提供经公证的授权委托书及委托代理人个人身份证明。

6.境外自然人、法人或非法人组织提交的身份证明须经公证部门公证、认证。

香港和澳门的公证材料须由司法部委托的律师出具。

（四）图纸

1.拆除范围图

“拆除范围图”须包含申报拆除范围及其坐标、地块边界及编号、周边道路（现状与规划）及其名称、邻近地理实体及其名称、最新地形图等信息。

申报拆除范围涉及清退用地的，应确定拟清退用地范围及其坐标。

申报拆除范围涉及部分工业用地通过城市更新建设人才住房、安居型商品房或公共租赁住房的，应确定其范围及坐标。

2.现状权属图

“现状权属图”须包含申报拆除范围、地块边界及编号、宗地号或用地方案号、权属性质、权属单位、周边（现状与规划）道路及其名称、邻近地理实体及其名称、最新地形图等信息。

“现状权属图”应附表，以地块为单位列明各地块宗地号或用地方案号、用地面积、现状土地利用功能、权属性质、权属单位、权利人数量等详细信息。

3.建筑物信息图

“建筑物信息图”须包括拆除范围内所有建筑物平面位置、编号、层数、建筑结构、建成时间等信息，并简要说明建筑物质量情况。

如有危房的，须进行标注和说明。

“建筑物信息图”应另附“建筑物信息一览表”（详见附件3），以栋为单位对建筑物列明建筑编号、总建筑面积、建筑物建成时间、权利人数量等详细信息。

4.图纸规范格式应参照本规定附件6《图纸规范格式要求》与附件7《图纸范例》的要求确定。

（五）更新意愿证明材料

申报主体应根据情况提供更新意愿达成的相关证明材料。

1.拆除范围内权利主体单一且自行申报的无需提供意愿证明材料；属于委托申报的，须提供《深圳市城市更新单元计划申报委托书》（详见附件4）。

拆除范围内建筑物为多个权利主体共有或区分所有的，须提供《深圳市城市更新单元计划申报委托书》和《更新意愿汇总表》（详见附件5）。

2.属城中村、旧屋村或原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的：

（1）如通过股东大会表决同意的，应提供经公证的股东大会会议纪要或决议、参会人员签名等相关证明材料。

（2）如按《深圳经济特区股份合作公司条例》征集意愿的，应按其规定提供相应证明材料。

（3）如通过其他途径征集更新意愿的，应提供《深圳市城市更新单元计划申报委托书》、《更新意愿汇总表》以及原农村集体经济组织继受单位同意的证明文件。

（六）权属证明材料

申报主体须提供拆除范围内土地及建筑物的相关权属证明材料。

（七）照片

申报主体须提供拆除范围内每一栋建筑物单体近期照片（电子文件）。

照片电子文件名称须与“建筑物信息图”上的建筑物编号完全对应，照片上应附拍摄日期。

（八）其他材料

1.拆除范围内涉及危房的，须提供具有相应资质并经建设主管部门认定的鉴定机构出具的鉴定报告，鉴定报告应当明确危房的成因，并提出处理建议。

2.涉及旧住宅区更新的，须按《关于对城市更新项目进行社会稳定风险评估工作的通知》（深维稳办通〔2013〕8号）要求提供社会稳定风险评估报告。

3.拆除范围内现状工业用地如涉及疑似土壤环境污染的，需提供辖区生态环境保护部门出具的项目用地不属于疑似污染地块的书面文件，或提供项目已按《深圳市建设用地土壤环境调研评估工作指引（试行）》规定的完成有关工作的证明材料。

4.拆除范围超过30万平方米的，须提供水务主管部门关于周边排水管网的系统性、承载力情况以及改造可行性等内容的意见。

5.重点更新单元计划申报材料还应提交区政府批准文件和相关说明文件。

说明文件应包括重点更新单元计划的基本情况、审查情况、存在问题及处理建议等。

6．以整村统筹方式进行申报的，须提供整村统筹报告。

7.申报主体认为需要提供的其它材料。

第二十五条申报材料应符合以下要求：

（一）所有申报材料均需提供纸质文件和电子文件（建筑物照片仅需提供电子文件）。

（二）所有申报的纸质文件均应加盖申报单位（人）公章（印章）；证明材料较多且汇集成册的，须加盖骑缝章。

纸质图纸图幅不小于A3，比例尺不低于1：

1000；相关图纸的电子文件应提供JPG及DWG两种格式的文件，并使用深圳标准坐标系。

（三）电子文件应以光盘形式提供。

第六章计划审查与审批

第二十六条区城市更新机构在受理更新单元计划申报之日起20个工作日内按规定进行审查。

经审查不符合要求的，书面答复申请人并说明理由。

第二十七条区城市更新机构审查通过后，在5个工作日内按批次形成更新单元计划草案，在项目现场、深圳特区报或深圳商报及区政府网站上进行公示，公示时间不得少于10个自然日。

第二十八条公示结束后，由区城市更新机构对公示意见进行汇总和处理，并将更新单元计划草案和公示意见处理情况一并报区政府审批。

第二十九条区政府审批通过的，由区城市更新机构在5个工作日内，在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及区政府网站公告更新单元计划。

第三十条区城市更新机构应在更新单元计划公告之日起5个工作日内持更新单元计划备案申请表、计划公告文件等材料，报市规划和自然资源部门备案。

区城市更新机构应对计划备案相关材料的真实性及合法性负责。

市规划和自然资源部门在收到备案材料之日起10个工作日内，对以下事项是否符合有关规定进行核对：

（一）更新单元计划公告内容的规范化。

（二）拆除范围用地面积。

（三）拆除范围关于城市总体规划、土地利用总体规划、全市或各区城市更新五年规划管控要求的落实情况。

（四）更新主导方向。

（五）无偿移交给政府的用地。

经核对，不符合有关规定的，不予备案，由市规划和自然资源部门书面函告区城市更新机构。

不予备案的，不得开展后续工作。

符合有关规定的，予以备案，由市规划和自然资源部门在其门户网站予以公布，由区城市更新机构通知申报主体按程序开展后续工作。

第三十一条各区政府及其城市更新机构负责组织开展重点更新单元的前期工作，由各区城市更新机构作为申报主体，将重点更新单元计划报市规划和自然资源部门初审和统筹。

市规划和自然资源部门初审后符合规定的，形成更新单元计划草案，会同区政府在项目现场、深圳特区报或者深圳商报、区政府及市规划和自然资源部门门户网站上进行不少于10个自然日的公示。

公示结束后，由市规划和自然资源部门会同各区对公示意见进行汇总和处理，并将更新单元计划草案和公示意见处理情况一并报市政府审批。

市政府审批通过的，由市规划和自然资源部门会同区政府在5个工作日内，在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及门户网站对更新单元计划进行公告。

第三十二条本规定施行后批准的更新单元计划（不含重点更新单元计划），自公告之日起有效期两年。

有效期内更新单元规划未获市政府或其授权机构批准的,该更新单元计划按照公告要求失效。

确需延期的，可申请延期一年，原则上仅可延期一次。

第七章计划调整与调出

第三十三条因公共利益、规划统筹、项目实施等原因，可申请计划调整。

计划调整应保障拆除范围内公共配套的服务水平、用地的完整性以及项目的可实施性。

计划调整的内容包含拆除范围、更新方向、承担的公共利益、更新单元计划有效期，但不得对申报主体进行调整。

第三十四条公告的更新单元计划内容发生变化的，应申请计划调整。

符合以下情形的，更新单元计划内容的调整可与更新单元规