房产交易常见问题集锦.docx
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房产交易常见问题集锦
2011年房产交易常见问题集锦
——根据我爱我家官方微博整理
房地产交易相关知识3
1.【房地产交易的基本流程】3
2.【二手房过户所需证件及过户流程】3
3.【房屋产权过户费用须知】3
4.【离婚房产详细处理办法如何操作】4
5.【什么是房屋产权登记？
他有哪些种类？
】4
6.【申请抵押登记应提交什么资料？
】4
7.【业主未入住新房,物业管理费究竟要不要交?
】4
8.【如何辨别产权证真假】5
9.【过户中的营业税如何收取？
】5
10.【房产档案查询需要提供什么资料？
】5
11.【商品房办理房产证需缴纳的费用】5
12.【房屋出租人必须的出租条件】5
13.【购房者个人入户应具备什么条件?
】5
14.【房地产权登记机关核准登记需要多长时间?
】5
15.【房屋所有权初始登记所需材料】5
16.【如何了解地价是否交清？
】5
17.【是否能以未成年人的名义购买房屋？
】6
18.【抵押出去的房屋能买卖吗？
】6
19.【集资房能否销售?
】6
20.【哪些房地产登记可由当事人单独申请】6
21.【商品房延期交付的，转让人应当承担什么责任？
】6
22.【二手房什么情况不能买】6
贷款相关知识6
1.【提前偿还贷款利息如何计收？
】6
2.【贷款时，等额本息还款与等额本金还款选哪个好？
有什么区别？
】6
3.【提前偿还贷款利息如何计收？
】7
4.【住房公积金贷款与商业贷款的差异】7
5.【四类房产不能办理抵押消费贷款】7
6.【购房者当下提前还贷有四种情况或可免予罚息】8
7.【办理二手房贷款必须准备的8种材料】8
公积金相关知识8
1.【公积金贷款－贷款流程】8
2.【公积金提取还贷】8
3.【买二手房可否申请公积金贷款？
】8
4.【使用过一次住房公积金后，今后是否可以再使用？
此次房贷利率上调是否会影响到公积金贷款？
】8
5.【什么人能申请补充住房公积金贷款？
】9
6.【如何计算公积金个人贷款额度】9
7.【办理住房公积金相关手续的准备】9
房地产业务基本概念定义及区别9
1.【平价房与经济适用房的区别】9
2.【如何区分房产广告中的房屋均价、基价和起价？
】9
3.【什么叫复式、跃式与错层式？
有什么区别？
】9
4.【红皮《房地产证》和绿皮《房地产证》】10
5.【定金与订金的定义？
有什么区别？
】10
6.【住宅、住宅小区的概念】10
7.【住宅和公寓的区别】10
8.【什么叫做房地产估价？
】10
9.【什么叫做印花税？
】10
10.【什么是地铁楼盘的保值性？
】10
11.【什么是期房】10
12.【得房率的计算方法】11
13.【土地用途有哪些种类】11
14.【土地类型有哪一些】11
15.【商品房成本构成】11
16.【什么是小产权房屋？
】11
17.【什么是房屋的建筑面积？
】11
18.【如何办理《建设用地规划许可证》？
】11
21.【购房五证两书、“五证”】11
22.【几类不能买的房屋】11
25.【房屋的共有建筑面积包括哪些内容？
】12
26.【豪宅五特征】12
28.【土地差别化政策】12
29.【房屋产权调换】12
30.【房地产信托】12
31.【什么是国有房产？
】12
32.【存量房房产税】12
33.【商品房】13
34.【什么是均价】13
35.【什么是尾房】13
36.【竣工房屋价值】13
37.【土地增值税】13
38.【如何定义商业地产】13
39.【什么是使用权房】13
40.【有限产权房】13
41.【什么是公摊面积】14
42.【什么是使用面积】14
43.【存量房房产税】14
44.【裙楼】14
45.【外飘窗】14
46.【什么是玄关】14
47.【什么是绿地率】14
49.【房改房】14
50.【剪力墙】15
51.【建筑结构】15
房地产交易相关知识
1.【房地产交易的基本流程】
1、信息沟通→2、签订合同→3、合同申请→4、立契→5、缴纳税费→6、产权过户→7、银行申贷→6、交易完成。
2.【二手房过户所需证件及过户流程】
关于二手房过户手续：
签订房屋买卖合同后，应到市房地产交易中心办理私房转移登记，办理程序为：
（一）二手房过户须提交的资料：
二手房房屋所有权证书、二手房买卖合同、二手房双方当事人身份证原件以及复印件、二手房屋所有权登记申请书（收件窗口领取）。
注：
1、若单位购买私房，还需提交单位法人或其他组织资格证明（营业执照或者机构代码）原件以及复印件（盖章），单位法人代表人办证委托书（收件窗口领取），受托人身份证原件以及复印件。
2、若非住宅转移，还需提交二手房土地使用权证书
3、当事人不能亲自办理，需出具委托书或公证书，受托人需出具身份证；
4、二手房房屋若已出租，且承购人非承租人的，需提交承租人放弃优先购买权证明；
5、若有共有权人需出具共有权人同意出售证明和共有权证书；
6、若经法院判决的，需出具法院判决和协助执行通知书。
（二）二手房过户办事程序示意图：
收件窗口领表——收件窗口收件——契税、收费窗口交税费——发证窗口验件、领证。
3.【房屋产权过户费用须知】
一、不超过144平米须知：
1、卖房夫妻结婚证、双方身份证、房产证、土地证、原契税发票、不动产发票；
2、买方本人持身份证；
3、离婚房产过户须知：
房产证持有人必须在民政局开出离婚日期至今未婚；
超出5年（到指定的评估所评估）：
财政局收契税评估价格的1%、房产局收交易费每平方4.2-8元，工本费70元
未超出5年（到指定的评估所评估）：
财政局收契税评估价格的1%、地税局收评估价格的1%、评估价减去原房价剩余的差额的5.4%、收交易费每平方4.2-8元，工本费70元
二、超过144平米属于豪华住宅过户须知：
1、卖房夫妻结婚证、双方身份证、房产证、土地证、原契税发票、不动产发票；
2、买方本人持身份证；
3、离婚房产过户须知：
房产证持有人必须在民政局开出离婚日期至今未婚；
超过5年的到指定评估所评估：
财政局收契税评估价的1%、地税局收评估价格的1%、评估价减去原房价剩余的差额的5.4%、房产局收交易费每平方4.2-8元，工本费70元、土地局收土地评估价的3%。
未超出5年内到指定评估所评估：
财政局收契税评估价的1%、地税局全额征收6.4%、房产局收交易费每平方4.2-8元，工本费70元、土地局收土地评估价的3%。
4.【离婚房产详细处理办法如何操作】
1、婚前购买的商品房，此处商品房指已经在婚前付清购房款，该房屋属于婚前买卖房屋的一方所有；
2、对父母出资为子女购房的处理：
父母出资购买的房屋在婚前子女名下的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外；当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外；
3、使用权性质的房屋由一方在婚前承租的，婚后用夫妻共同财产购买的属于夫妻共同财产，不论房屋权属证书登记在夫妻哪个名下，都是夫妻共同财产；
4、婚前以一方名义购买的按揭商品房，婚后夫妻共同财产归还贷款的，在离婚时已经取得房屋完全产权的：
婚前签订的商品房买卖合同的那方是合同的当事人，合同的权利义务由该方承担；婚前由一方支付的首期属于支付方个人财产；该房屋在夫妻关系存续期内的增值部分属于双方共同共有；
5、离婚时双方对尚未取得所有权或者完全所有权的房屋有争议的，法院不对房屋所有权做出判决，只能判决房屋由谁使用，等到取得所有权后另行起诉，解决最终的所有权归属问题；
6、夫妻双方共同财产中的房屋价值以及归属无法达成协议时，处理为：
双方均主张房屋所有权并且统一竞价取得的，应当准许；一方主张房屋所有权的，由评估机构按照市场价格对房屋进行评估，取得房屋所有权的一方应该给予另一方相应的补偿；双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割；
7、对房屋增值部门的处理
房地产因其土地的稀缺性，使得其余其他的商品不同，一般商品随时间的增加而贬值，而房地产有可能因种种原因增值，对于婚前购买的房屋，在夫妻关系存续期间的房屋增值部分属于夫妻共同财产，而原始部分属于拥有产权的夫妻一方的个人财产。
8、对生活困难方的帮助
离婚的时候一方如依靠个人财产和离婚分得的财产无法维持当地基本生活水平，属于生活困难人员，另一方要求对其进行帮助，换句话说就是如离婚后一方无经济能力租赁房屋的，仍可以居住在离婚前的房屋内。
5.【什么是房屋产权登记？
他有哪些种类？
】
房屋产权登记，又称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权关系。
房屋产权登记时房地产管理的主要内容是依法确认房屋所有权的法定形式之一。
房屋产权登记的种类，又称房屋权属登记的类型，是指房屋权属登记的各种形式。
根据《城市房屋权属登记管理办法》第9条的规定，房屋权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记他项权利登记和注销登记等。
6.【申请抵押登记应提交什么资料？
】
（1）《房地产抵押登记申请书》；
（2）委托书；（3）房地产证；（4）夫妻双方身份证、户口簿、结婚证或未婚姻证明；（5）商品房买卖合同和个人住房借款合同。
7.【业主未入住新房,物业管理费究竟要不要交?
】
房屋买卖中的交付,从严格意义上讲,应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准。
既然房屋已经交付,无论业主是否实际居住,有关的物业管理费也理应交纳,因为无论业主是否实际居住,物业公司有许多物业服务均已提供（如保安、保洁等）。
8.【如何辨别产权证真假】
房地产权属证书是全国统一，由中国人民银行北京印钞厂独家印制的。
对建房注册号、发证机关盖章、团花、暗印、用纸等都有严格的标准。
9.【过户中的营业税如何收取？
】
自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年的普通住房对外销售的，免征营业税。
10.【房产档案查询需要提供什么资料？
】
查询本人档案须持本人身份证和房屋所有权证件；查询本单位档案须持本单位介绍信及查档人的身份证件。
公，检，法等部门查档须持单位介绍信及查档人的执法证件；律师查档须持单位介绍信，律师执照证件，立案证明，委托书其他有关证明文件。
11.【商品房办理房产证需缴纳的费用】
登记费（80元/户）、印花税（5元/户）、契税和维修资金等4项费用，而测绘费、产权确认费、副食品调节基金、手续费及代理费等费用则由开发商缴纳。
如果房屋产权人只有一个，则无需缴交工本费，如果产权人有两个或两个以上，需增加工本费。
具体以各地政策为准。
12.【房屋出租人必须的出租条件】
1.取得房屋所有权证，且是房屋所有权所有人2.共有房屋的出租人须具有共有人同意出租的证明书或委托书3.代理人代理出租应具有房屋所有人委托的代理书和证件副本4.具有房屋出租行为能力5.已抵押，并经抵押权人同意出租的6.符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定。
13.【购房者个人入户应具备什么条件?
】
一、购房入户者须为非农业人口。
二、购房者可为其亲属申办蓝印户口。
三、“购房入户”政策只适用于现楼，购买楼花者不予申报蓝印户口。
14.【房地产权登记机关核准登记需要多长时间?
】
申请房地产权初始登记的需要90日，申请转移登记的需要30日，申请抵押登记的需要15日，申请变更及其它登记的需要30日。
15.【房屋所有权初始登记所需材料】
（一）登记申请书；
（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。
16.【如何了解地价是否交清？
】
对已办理房地产登记手续，并领取《房地产证》的，说明地价已经交清；对未办理房地产登记手续的，可以要求发展商出示由主管部门出具的地价款交清证明；对分期付款的，可以从土地使用权出让合同书中了解地价的分期付款额度。
17.【是否能以未成年人的名义购买房屋？
】
因未成年人不具备民事行为能力，以未成年人的名义购买房屋，须持有法定或指定监护人的证明，房地产权属登记部门方能办理合同及权属登记。
18.【抵押出去的房屋能买卖吗？
】
《物权法》规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
19.【集资房能否销售?
】
集资房不能销售。
只有经市政府主管部门批准，并发有《预售许可证》、《销售许可证》或《外销许可证》的商品房，才可以在市场上公开销售。
20.【哪些房地产登记可由当事人单独申请】
土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记；因继承或遗赠取得房地产的转移登记；因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记；
21.【商品房延期交付的，转让人应当承担什么责任？
】
因转让人的过错，不能按约定的时间交付房地产的，转让人应当支付违约金。
违约金数额在房地产买卖合同中有约定的，从合同约定；未约定的，为延期交付房地产期间的指导租金。
造成受让人损失的，转让人除支付违约金外，还应当负赔偿责任。
22.【二手房什么情况不能买】
1司法机关和行政机关依法裁定，决定或者以其他方式限制二手房权利；2依法收回土地使用权的；3共有二手房，未经共有人书面同意的；4权属有争议的；5未依法登记领取权属证书的；6已抵押，但没有将出卖情况书面通知抵押权人的；7法律行政法规规定禁止转让的其他情形。
贷款相关知识
1.【提前偿还贷款利息如何计收？
】
提前部分还本，以提前还本后新的贷款余额、贷款利率剩余期数重新计算分期还款额（本息）。
提前一次性偿还贷款本息，根据借款合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用无数计收利息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收的贷款利息也不再调整。
2.【贷款时，等额本息还款与等额本金还款选哪个好？
有什么区别？
】
1、等额本息还款法（月均还款）是国际上一般采用的还款方式，月还款额相同，利于借款人对个人月还款的管理，更适合前期收入不大，将来收入趋升的人群。
相反此种还款法对银行则加大了贷款风险。
2、等额本金还款法（递减还款）由于前期还款中被禁还的较多，导致在贷款期数内的利息总合会比月均还款法的利息总合低很多，此种还款方式较适合付完购房首期后，资金仍比较充足的借款人。
由此可见，以上两种方式并不能简单说哪一种方式对借款人更有利，简单的说就是无论哪一种还款方式都是还银行的本金越多利息自然越低，所以借款人在选择还款方式时需结合个人的资金占用、还款压力以及是否需要提前还款等实际情况而定。
3.【提前偿还贷款利息如何计收？
】
提前部分还本，以提前还本后新的贷款余额、贷款利率剩余期数重新计算分期还款额（本息）。
提前一次性偿还贷款本息，根据借款合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用无数计收利息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收的贷款利息也不再调整。
4.【住房公积金贷款与商业贷款的差异】
一、贷款对象有所不同
住房公积金管理机构发放的住房抵押贷款的对象是缴存住房公积金的在职职工和汇缴单位的离退休职工（并不是每个公积金管理中心都对离退休职工发放公积金贷款），其贷款的对象必须具备下列条件：
1、持续缴存6个月住房公积金或已经累计缴存24个月以上且目前还在继续缴存；
2、具有稳定的职业和收入，有偿还贷款本息的能力；
3、具有购买住房的合同或者有关证明文件；
4、提供住房资金管理中心规定的其他条件。
以上条件每个地方的住房公积金管理中心不尽相同，以当地政策为准！
一般的金融机构发放住房抵押贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人，即不限于住房公积金的缴存仁和离退休职工，也就是说其对象的范围大于前者。
二、贷款额度有所不同
一般的金融机构发放的住房抵押贷款的最高贷款额不得超过总房价的80%，而住房公积金贷款都规定了最高限额以及限制比例，并根据实际情况进行实时调整。
三、贷款手续不同
公积金贷款必须先到住房资金管理中心进行申请，接受住房资金管理中心的初审，初审合格后由住房资金管理中心出具证明，方可办理公积金贷款。
因此公积金贷款的手续较一般住房贷款的手续更为复杂。
商业贷款在借款人签订购房合同后，直接到相关银行经办机构或者与银行签订合作协议的开发商提供有关材料即可办理。
四、贷款利率不同
公积金贷款的利率由人民银行规定，区别于商业银行贷款基准利率。
五、住房公积金贷款需要担保
部分地区主要以置业担保公司提供反担保的方式，职工需要交纳担保服务费，部分地区则采用保险公司提供的保险方式，此外，还有有价证券质压、公积金帐户余额担保等方式。
5.【四类房产不能办理抵押消费贷款】
四类房产不能办理抵押消费贷款：
未结清贷款的房产，部分已购公房，未满5年的经济适用房，未取得房产证的小产权房。
6.【购房者当下提前还贷有四种情况或可免予罚息】
一是对该行综合贡献较大的客户，比如存款较多或者购买较大笔理财产品的客户；二是剩余贷款额不大的客户；三是卖二手房时促成买家又在该行贷款的客户。
四、据悉，以前是按照7折优惠利率办的房贷，申请提前还贷，银行会加速办理。
7.【办理二手房贷款必须准备的8种材料】
1．个人借款申请表2．申请人和共有人有效身份证和户口簿3．房屋买卖合同4．规定比例的首付款证明5．所购房屋的房地产权证6．房产评估报告7．家庭收入证明材料和有关资产证明8．银行要求的其他文件。
公积金相关知识
1.【公积金贷款－贷款流程】
1、借款人到住房公积金管理中心填写《借款申请表》并提供相关资料；
2、住房资金管理中心对借款人进行初审，包括核验借款申请表、核定贷款额度和期限、确定贷款担保方式等；
3、初审合格，由受托银行对借款人进行调晒，内容包括：
购房人行为是否合法、抵押物或质押物是否符合要求、收入情况是否具有偿还贷款本息的能力、有保证人，保证人是否具有保证资格等；
4、经受托银行调查合格，受托银行出具调查意见书递交住房资金管理中心，由住房资金管理中心审批；
5、审批通过后，住房资金管理中心签发委托贷款通知单；
6、受托银行接到通知单后，与借款人签订借款合同，办理抵押、质押或担保手续，签订委托转帐付款授权书，开立个人贷款专用帐户；
7、借款合同生效，住房资金管理中心将资金划入委托贷款基金，再由受托行将资金划入开发商帐户；
8、借款人按照规定的方式按时归还借款；
9、借款人还清贷款本息，解除抵押担保，收回相关证件。
2.【公积金提取还贷】
提取住房公积金存款支付购房款后，一年内不能再办理公积金贷款。
申请公积金贷款的，本人及其配偶不能在办理公积金贷款的同时提取公积金支付首期购房款。
在正常还贷12个月以上，均可使用本人住房公积金存款冲抵贷款本金（不包括商业性贷款）。
3.【买二手房可否申请公积金贷款？
】
可以。
申请人身份证明和本市城镇户口证明；《住房公积金贷款申请表》、申请人工资收入证明和公积金缴存证明；《房地产估价报告书》；《房屋买卖合同》；《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》及卖方身份证、户口、婚姻状况证明。
4.【使用过一次住房公积金后，今后是否可以再使用？
此次房贷利率上调是否会影响到公积金贷款？
】
按照住房公积金管理的有关政策规定，每户不能同时使用公积金贷款两次，也就是说，第一次不还清，不能同时进行第二次贷款；第一次还清后可以马上申请第二次贷款。
5.【什么人能申请补充住房公积金贷款？
】
只要借款申请人在申请贷款前六个月正常连续缴存住房公积金（包括时间和金额）即可取得住房公积金贷款资格，在申请住房公积金贷款时同时可以申请补充住房公积金贷款。
6.【如何计算公积金个人贷款额度】
例如，购买价格为20万元的商品房，借款人与其配偶按每月月工资级别分别为750元和1000元、贷款年限为15年计算。
按月工资总额计算的贷款额度是：
（1000+750）×40%×12×15=126000元；按房屋造价计算的最高贷款额度为：
200000元×70%=140000元。
7.【办理住房公积金相关手续的准备】
1、你的公积金帐号；2、单位的公积金帐号；3、月缴存额；4、缴存比例；5、公积金缴存地点。
通过以上5点就可以计算出你最高可以贷多少钱。
房地产业务基本概念定义及区别
1.【平价房与经济适用房的区别】
平价房指以成本加上3%的管理费作为销售价格向大多数中低收入家庭提供的住宅。
成本由征地和拆迁补偿费、勘察和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础建设费、管理费、贷款利息和税金七项因素构成。
经济适用房，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。
它是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的特点。
经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。
适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。
和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排，另一种出租为主的住宅政策称为廉租房。
2.【如何区分房产广告中的房屋均价、基价和起价？
】
均价：
是指将各单位的销售价格相加之后的和除以单位建筑面积之和，即得每平方米均价；基价：
也叫基础价，是指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格；起价：
也叫起步价，是指某楼盘中所有套间的实际销售价格中的最低价格。
3.【什么叫复式、跃式与错层式？
有什么区别？
】
复式住宅，在概念上是第一层，并不具备完整的两层空间，但高层较普通住宅（通常层高2.8米）高，可在局部拘出夹层，安排卧室或者书房等用楼梯联系上下，其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。
跃层式住宅，从外观上来看，是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层，一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二层安排卧室、书房、卫生间等。
简单的讲如果上下两层在同一空间内，即从下层室内可以看见上层的场面、栏杆或者走廊等部分，则为复式住宅。
错层式住宅，指一套房子不处于同一个平面，即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于高度不同的平面上。
4.【红皮《房地产证》和绿皮《房地产证》】
红皮《房地产证》记载市场商品房地产；绿皮《房地产证》记载非市场商品房地产。
凡绿皮《房地产证》记载的房地产，一律不得买卖，需抵押或出租的，要按有关规定办理；
5.【定金与订金的定义？
有什么区别？
】
合同上是定金的，依据《合同法》规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，销售者违约时，定金双倍返还；消费者违约时定金不返还。
订金的性质主要是预付款，销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与销售者协商解决并要求经营者退款。
6.【住宅、住宅小区的概念】
住宅是供人们居住并具备可供人们生活起居的功能和设施的房子，是人工建造而不是自然形成的。
住宅小区一般称居住小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模7K～1w5人有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活的公共服务设施的聚居。
7.【住宅和公寓的区别】
公寓和普通住宅区别主要体现在两方面，一方面是公寓具有暂时居住性
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