5680平方米商住楼评估价值150元国有资产就这样流失.docx
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5680平方米商住楼评估价值150元国有资产就这样流失
5680平方米商住楼评估价值150元国有资产就这样流失
5680平方米商住楼评估价值150元国有资产就这样流失?
作者：
周志忠李明今
就是这栋楼——美利新村6号，6层高（地上5层，半地下一层）、建筑面积5680平方米的在建商住楼，评估基准日3星期后实地勘查的工程进度是：
土建“已封顶，未作内外粉刷”。
评估价——150元。
这是一篇由人民网记者、经济日报记者联合采写的有关国有企业改制中国有资产流失问题的新闻调查。
2003年12月15日，国务院办公厅转发的《关于规范国有企业改制工作的意见》严肃指出：
“前一阶段国有企业改制工作中出现了一些不够规范的现象，造成国有资产的流失。
”该《意见》就此提出要健全制度，规范运作；清产核资；进行财务审计和资产评估。
《意见》还包函交易管理、定价管理、转让价款管理、依法保护债权人利益、维护职工合法权益、管理层收购等项明确具体的要求。
在对“财务审计”的要求中，《意见》强调，“国有企业改制，必须由直接持有该国有产权的单位决定聘请具备资格的会计师事务所进行财务审计。
凡改制为非国有的企业，必须按照国家有关规定对企业法定代表人进行离任审计。
改制企业必须按照有关规定向会计师事务所或政府审计部门提供有关财务会计资料和文件，不得妨碍其办理业务。
任何人不得授意、指使、强令改制企业会计机构、会计人员提供虚假资料文件或违法办理会计事项。
”对“资产评估”的要求是，“国有企业改制，必须依照《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）聘请具备资格的资产评估事务所进行资产和土地使用权评估。
”
该《意见》同时对“严格监督，追究责任”与“精心组织，加强领导”做出规范，明确提出，“对违规操作、损害损害国家和群众利益的，要进行认真调查处理。
”要“防止和避免人为造成买方市场、低价处置和贱卖国有资产的现象。
”要“把握好改制工作的力度和节奏。
在国有企业改制的每一个环节都要做到依法运作，规范透明，落实责任。
上级国有资产监督管理机构要加强对下级国有资产监督管理机构的指导和监督，及时总结经验，发现和纠正国有企业改制工作中存在的问题，促进国有资产合理流动和重组，实现国有资产保值增值，更好地发挥国有经济的主导作用。
”
国务院的规范《意见》已经出台，国有企业改制却依然是个引起社会广泛关注的话题。
但愿在有了国务院规范《意见》之后，记者调查能够为规范国有企业改制增添一点可资借鉴的话题，减少一点人们心中对国有资产流失所带来的焦虑和忧心……
一幢6层高、建筑面积5680平方米的在建商住楼，其评估价值为150元。
这是宁夏中卫市（原中卫县）一家小型国有企业在股份制改制过程中资产评估时出现的一个令人惊异的数字。
在接到群众举报后，记者于今年2月份前往中卫县城乡建设开发公司（简称城建公司），对其2003年改制期间国有资产评估问题展开了调查。
城建公司原是一家只有30多名职工的地方国有企业，主要从事房地产开发。
1993年，该公司与香港尔安公司合资注册了“宁夏天河房地产开发公司”。
到1998年6月，公司实现利润426万元。
1998年7月，该公司原任经理被调离岗位，新任公司经理作为国有资产方代表，任董事长兼总经理。
此后不久，后任经理提出注销合资公司，并决定对国有母公司实行改制，变国有企业为民营性质。
在接下来的运作过程中，宁夏某资产评估公司接受委托，以城建公司2001年9月30日（这天被称为基准日）的资产状况为准进行资产评估。
该评估报告经原县国资局确认，公司的净资产为－14.45万元。
加上剥离锅炉房等资产，实际剩余的净资产为－50.4万元。
2003年6月2日，原中卫县政府“企业改革工作领导小组”发文件批准了这家公司的改制方案。
与前不同的是，“领导小组”采取技术手段，将已剥离的一部分国有资产予以恢复，使企业的负资产变成了37万多元的正资产。
经过上述运作，城建公司改制为民营股份制恒嘉房地产公司，在工商局等部门办理了各种注册登记手续，正式开始运营。
值得关注的是，经理及管理层相对持大股。
那么，一家盈利426万元的建筑企业，缘何在短短3年时间内反倒近乎亏损？
随着调查的进行，记者从《资产评估报告》中发现了国资流失的诸多的问题—— 多列、虚列“应付帐款”（即所欠他人债务）
▲关于213.92万元的所欠利息款《资产评估报告》“应付帐款”中，列有1999年城建公司所欠“施工单位”的“利息”一项，总额为213.92万元。
公司财务人员解释说，这是1995年以前盖商城商品楼时，拖欠8家建筑企业的施工款利息，一直“赖”着没给人家。
记者调查的情况却与公司会计的说法大相径庭。
知情人证实，1995年，前任经理安排提取商品房成本432万元，其中的200多万元是隐瞒的利润。
此后用其中一部分陆续支付了银行利息，到1997年底时，尚余213.92万元。
并不存在4年后再欠8家企业利息的情况。
城建公司会计在1998年11月写给审计部门的调查笔录中，即已承认这是一笔节余款，同时还承认“在实际操作中没有付给各建工队利息”，并将其从成本中冲减过一次。
此外，审计部门也曾于1999年12月将这笔款定为隐瞒的利润。
记者随机选择“拖欠企业名单”中的3家进行调查，他们都分别证明，“承建商城的工程款已全部付清”，“与城建公司无债务关系”，“无其它欠款事项”，“不存在利息问题”等。
▲关于欠“雍全义”的40.1万元
《资产评估报告》“应付帐款”中列欠有“雍全义”40.1万元。
记者调查表明，这40.1万元的资金是城建公司转让县城东门外一块6亩大的土地给雍全义（供其搞楼房开发）而收回的土地转让费，且这笔钱早在1999年（前任经理离任时的审计报告中）即已确认。
资产评估时不仅没将其作为利润，反倒变成了“欠外帐”。
面对这笔所谓“外欠账”，原县国资局某副局长和公司财务人员也当着记者的面承认，“这笔帐记得有问题，应该作为收入记帐才对”。
▲关于欠县财政57.45万元的“借款利息”
《资产评估报告》“应付帐款”中列有欠县财政“借款利息”57.45万元一项。
城建公司财务人员解释说，这笔帐“记错了！
本来应该是欠职工集资款的利息，却记成了欠财政局的。
”
记者调查的结果却并非如此。
在原县财政局，一主持工作的副局长在查阅了帐册后对记者说，城建公司不欠财政局的利息。
知情人证实，公司曾筹集集资款的利息都已发放给了职工。
有1996年至1998年职工领钱的花名册为证，利息总共支付23万多元。
在改制之时城建公司不欠职工的集资款利息。
问题不仅如此，在原县国资局一位副局长向记者提供的“拖欠企业施工利息的名单”（指前述213.92万元应付款的）中，竟然又出现了“欠财政借款51.07万元”的字样。
▲关于28.24万元的“商城其它费用”
《资产评估报告》“应付帐款”中有一项“商城其它费用”28.24万元。
记者调查的结果，这笔款本是1995年公司隐瞒的挂帐利润50万元中的一部分，现在却成了“应付款”。
其后，记者看到了1998年11月26日审计部门对城建公司会计的调查笔录和对这笔款项的调查结论。
城建公司会计在那时已经承认这笔提留款在“陆续付了部分款项后，结余28.24万元”，审计部门对这笔款的定性为“隐瞒的利润”。
最终，公司会计对这笔款做了如下表述：
“这些款如果以后不作支付用，那就是利润。
”仅上述4例“应付款”，城建公司的正资产就少掉了数百万元，这是不是国有资产的流失？
漏评、低评“帐外资产”
▲关于已经征购土地的漏评
城建公司曾在县城东关购得一片土地，帐面面积7.7亩（实际面积更大）。
对这么大的一片地皮，《资产评估报告》中只字不见，没有评估价值，是城建公司有意隐瞒还是评估公司漏评，不得而知。
到2002年下半年（资产评估报告做出之后），因社会反映强烈，原县政府有关部门才将这片土地以80.56万元的价值，记入该公司的改制资产中。
▲关于出租营业房收入和物业管理收入的漏评
据反映，城建公司在中卫商城有100多套营业房对外出租。
在每年工作总结时，公司都说房租收入以及个体经营户交纳的摊位费、物业管理费等收入有几十万元。
但在资产评估时，这些收入没有反映。
《资产评估报告》中找不到这些资金的任何记录。
▲关于公司下属单位资产的漏评
改制资产评估应对公司所有资产进行评估。
但资产评估时其公司的下属单位“天河建筑公司”（施工单位）的资产却并未进行评估。
对此，公司会计解释说：
“那是独立法人，产权不属于我们公司。
”
记者调查走访了当年为“天河建筑公司”办理注册登记的经办人，这位当事人证明，该建筑公司（现已不存在）当时虽是独立法人，但千真万确是城建公司的下属单位。
▲关于“半成品”资产的低评《资产评估报告》“半成品”明细表中，美利新村6号楼（地面5层50套住房，另有半地下室1层）的评估价值只有150元。
公司财务人员解释说“资产评估时这幢楼房还没有动工，150元是鉴证费。
”
但记者在当地质检站查阅到的施工资料表明，这座2001年6月8日开工的商住楼，至资产评估基准日时，施工时间之长已近4个月。
评估人员在基准日3星期后实地勘查的工程进度是：
土建“已封顶，未作内外粉刷”。
类似情况还有美利新村7、8、9号楼以及其它地方的商品楼，只不过少的被评估为几千元、多的被评估为21万多元（其中含工程款）。
评估公司的解释为：
6、7、8、9号楼所支付的部分土地出让金、拆迁费、补偿费等共计234万多元，分别记在开发成本和预付帐款里；对这些楼房只能按成本费用支出的多少来评估。
然而，记者就此咨询银川市的几位评估行家时，他们依据《房地产评估规范》（中华人民共和国国家标准）认为，对开发单位已支付了土地出让金、拆迁费、工程款……等的半成品楼房进行评估时，必须考虑当时不同地理位置的土地和建材的升值因素，考虑开发商合理的开发利润，以及投资利息、管理成本等多种因素，对其“重置价格”进行评估。
有位专家反问：
“如果只按开发成本来计算价值，那就用会计帐核算就行了，还要资产评估干啥？
”
记者注意到，评估报告对上述楼房的评估，既没有根据潜在的开发成本（比如投资利息、人员工资等）考虑土地、建材的升值因素，也没有体现半成品楼房“合理的开发利润”。
视而不见新增资产
《资产评估报告》明确注示：
“本评估报告的有效期为1年，自2001年9月30日至2002年9月30日前有效”，且“具有法律规定的效力”。
毫无疑问，《资产评估报告》失效后，企业如果需要改制，那就得重新进行资产评估，否则改制就是非法的。
据记者调查，原县企改领导小组批准城建公司进行企业改制文件的下发时间是2003年6月2日，此时超过评估报告有效期已有8个月时间，企业改制显然不合法。
如果这时候再对企业资产重新进行评估，那么定会有一大笔新增资产变成国有资产。
但是没有。
据最新调查得知，城建公司过去在某银行有一大笔“逾期、呆滞”贷款。
根据银行系统处理不良贷款的有关政策规定，借款方在交纳一定数额的贷款后，可享受减免部分不良贷款的优惠政策。
该公司因此在2003年1月25日得到了“免除剩余债务182.56万元”的实惠。
也就是说，债务的减少使该公司的国有资产相应新增了182.56万元。
随着记者的深入采访，我们不难发现，从评估基准日起至批准改制的20个月时间里，城建公司的资产已发生了很大变化。
资产评估时，该公司正建的半成品工程，在一年甚至几个月内即告竣工，销售情况极好，形成了可观的利润。
试举我们亲眼所见的几例楼盘：
●槐树南巷一栋营业楼（2层10套）和一栋住宅楼（5层25套），建筑面积3000多平方米，至2002年年中时基本卖完，销售额大约在400万元左右。
●美利新村6号、7号、8号住宅楼，建筑面积近11000平方米，至2002年12月时基本卖完，销售额约在800万元左右。
●美利新村9号商业楼（2层14套营业房），建筑面积1630平方米，至改制时已经卖完，销售额大约在400万元左右。
仅以上6栋楼房，销售额大约就有1600万元。
据内部人士透露，因为建筑成本较低，利润率很高，仅此楼盘所得纯利润少说也有三百万元。
值得注意的是，类似的竣工楼房还有好几处，我们难以一一查看。
可见，在资产评估报告失效之后，不对该企业重新进行资产评估，那无疑是将这些新增国有资产白白流失了。
企业改制，国有资产流失谁来负责？
我们期待着国家权威机关能把以上问题查个水落石出！
来源：
人民网
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