工程部手册.docx

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工程部手册

工程部组织结构图

工程部管理目标

1、质量管理目标

1）、工程部员工上岗前各专业技能、安全运行及应急预案培训合格率达100%

2）、维修工作单的维修及时率为100%，处理满意率达100%以上

3）、设备完好率95%

2、环境管理目标指标

1）、有害的固体废弃物如灯管、油棉丝（布）等，分类存放率达100%

2）、努力降低电的消耗；做好电消耗的统计工作

2）、努力降低水的消耗；做好水消耗的统计工作

3、职业健康安全管理目标

1）、管理区域设备设施维护保养中不发生重大安全责任事故

2）、生活水安全事故率为0

注：

“重大安全责任事故”是指如下几种情况：

——失职或玩忽职守引发火灾；

——失职或玩忽职守引发水灾；

——员工工作中的死亡事故。

岗

位

职

责

工程部职责范围

1.负责物业的土建及所有机电设施（电气、电梯、给排水、通讯、保安消防、楼宇自控、电视信号等系统）的维修保养工作。

负责测量装置的使用、保管和周期检测工作。

2.负责机电设备日常运行管理维护。

3.负责对业主报修提供及时、高效、高质量的服务。

4.负责对业主二次装修图纸的审批并对装修过程监督管理。

5.负责对物业设施提出完善、整改方案并组织落实。

6.负责硬件设备技术资料管理。

7.负责对电梯、配件供方的监控和管理。

8.负责配合行政人事部报险及理赔的办理

9.负责工程部员工内部业务培训考核，并对工程部的日常工作进行监督检查。

10.负责工程部与相关的社会管理部门的工作协调。

工程主管岗位职责

1、贯彻执行公司领导的指令，负责协助工程部的日常管理。

2、检查各项工作日志，确保工作正常运转，并尽力节约能源。

3、全权调配工程部的技工和设备，界定各班组工作范围及职责，为业户及各部门提供良好的服务场所和条件。

4、协助日常的维修保养工作，并监督检查其实施结果。

5、审定班组工作计划，检查计划执行情况，制定本部门的年度工作计划及月度实施方案。

6、参加新增项目的谈判、评审、报价及验收，确保质量达到预定的标准。

7、深入第一线了解情况并指导工作，及时解决各种问题。

8、制定部门制度、操作规程、考核标准和要求，并督导技工执行。

9、组织、制定设备重大维修保养标书、合同要求，备件购进计划，并负责实施及监察外包公司的工作。

10、根据实际要求与运行情况比较，结合科技发展状况，征询专业意见，不断改进原设计，大力支持下属进行技术改造，使设备性能日臻完善。

11、协调同物业公司其他部门关系及对外关系，诸如供电局、电话局、自来水公司、市政局、环卫局、劳动局及消防局等单位。

在接触中要处处以公司利益为重，维护和提高公司在社会上的良好形象。

12、确保物业所有屋宇设备，依照政府的规定和法例要求，接受定期之检查、测试和保养。

13、认真执行公司绩效考核管理

给排水技工岗位职责

1、严格遵守操作程序，保证水暖各系统设备的正常运行。

2、按照主管领班的安排，依据维修保养制度的要求，按时、按质、按量对本专业设备进行维修保养。

3、严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。

4、坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。

5、发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交主管审阅。

6、接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报主管，并尽快回到值班地点。

7、按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。

8、认真执行公司绩效考核管理。

综修技工岗位职责

1、服从主管领班工作安排，保质保量完成工作任务。

2、按照主管领班的安排，依据维修检修制度规定，对瓦木油工种范围内工作进行维修检修，并达到质量要求。

3、严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。

4、接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报领班，并尽快回到值班地点。

5、严格执行职工守则、遵守公司规章制度，认真执行公司绩效考核管理。

配电电工岗位职责

1、严格遵守操作程序，做好防水、防火、防小动物及防尘措施，保证变电设备正常运行。

2、认真执行巡视检查制度，做好巡视记录、运行记录和用电量统计记录，发现异常及时采取措施，预防事故隐患造成重大故障。

3、按照主管领班的安排，依据维修保养制度的内容和要求对变配电设备进行维修保养。

4、严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。

5、严格执行工程部的值班制度和交接班制度，确保在岗时不出任何问题。

6、每班必须对配电室进行清洁，使地面、窗台、设备表面不留积尘。

根据上级安排，定期进行设备内部清洁。

7、坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。

8、发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交强、弱领班审阅。

9、按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及管线走向。

10、严格执行职工守则，遵守公司规章制度，确保配电系统的正常运行。

维修电工岗位职责

1、熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。

2、服从主管、领班的工作安排，保证按质完成工作任务。

3、按照主管领班的安排，依据维修保养制度的内容要求，对强电设备、照明系统进行维修保养，并达到质量要求。

4、维修保养操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固结实，绝缘及防水处理必须可靠。

5、严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备设施的安全。

6、发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交强、弱主管审阅。

7、接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报领班，并尽快回到值班地点。

8、按要求开闭设备，不私自调整设备，改变线路走向。

9、严格执行职工守则遵守公司规章制度，确保配电系统的正常运行。

10、认真执行公司绩效考核管理制度。

弱电技工岗位职责

1、保质保量完成领班安排的工作任务，确保所管系统的正常运行。

2、按照主管领班的安排，依据维修保养制度的内容，对电视、内部电话网络、消防中控、保安中控、楼宇自控、停车场管理系统等设备进行维修保养，并达到质量要求。

3、严格执行岗位责任制及安全责任制，确保人身和设备安全。

4、坚守岗位，定期巡查本系统设备，并准确记录各种运行数据，填好运行表格上报。

5、发生事故时，值班人员应保持冷静，按照操作规程及时排除故障，事故未排除时不交班，应上下两班协力排除故障，完成后编写事故报告，交工程主管阅览。

6、接到维修通知单应尽快到位检修恢复正常，维修完毕后做好记录上报领班，并尽快回到值班地点。

7、按要求开闭设备，不私自调整设备的运行控制参数、状态、运行方式、设定值及线路走向。

8、严格执行职工守则，遵守公司规章制度，确保电视音响系统的正常运行。

9、认真执行公司绩效考核管理制度。

各

种

制

度

安全防火制度

1、各岗位人员必须严守岗位责任制，发生事故或发生可疑情况应迅速上报处理，并负责保护好现场。

2、未经工程部主管批准，外来人员（包括参观学习、探亲访友、施工等）禁止进入配电室、电梯机房、水泵房、热力交换站、等地。

经批准进入人员必须办好登记手续，由值班人员负责来访者及机房安全。

3、各岗位值班人员除负责设备安全运行外，必须对所属机房范围进行安全检查，各级管理人员必须定期对所属范围进行安全检查，如发现有不安全因素即时进行整改。

4、不得随意配置各机房门钥匙，无人时各机房门必须锁好。

由水系统负责人员检查锁好生活水箱盖，钥匙存放在工程部办公室，无关人员不得借用钥匙，除水系统当值人员外，必须经该系统领班及以上领导批准才能打开水箱盖。

5、各班组工具、材料要有专人管理，携带工具或材料出小区，必须经专业主管同意，并由班组做好登记。

6、必须在指定地点吸烟，烟灰、烟蒂要丢进烟灰缸。

7、维修工作中需要使用易燃材料时，应特别小心。

各班组不得存放易燃材料。

使用多少，采购多少。

8、动用明火、电气焊等，必须办理动火证，并经保卫部消防人员现场检查防火措施，符合要求方可施工。

9、不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏、泄漏及消防材料过期时应及时报告。

发现火警及时报告，尽力和消防队员一道扑灭火灾。

一旦发生火灾工程部的首要任务是保证供水，供消防电源，保证消防水泵、正压风机、排烟风机正常运行，并组织重要设备的保护，以及工作人员的疏散工作。

设备保养制度

为了防止设备意外损坏而按照预定计划进行全面的预防性的检查、维护、保养、修理从而保证和延长设备的使用寿命，使设备经常处于良好状态，为此应坚持设备保养制度：

1.所有设备进行统一编号，建立设备台帐，实行一卡一分的原则，并有专人负责。

2.参照国家有关标准与规范，制定出维修、保养的周期和项目、标准。

3.所有设备的拆卸与组装均应合理，切不可盲目拆卸与组装，防止造成人为损坏的现象发生。

4.在进行设备保养时要坚持切实可行的安全措施（防止触电、压伤、挤伤的现象发生），要认真观察作业面，严格遵守操作规程。

5.在设备保养检测前认真查阅运行记录。

6.各专业每年的11月开始编制下一年度的维修、保养计划，于12月10日前报至工程部主管处，审核无异议后于12月18日前报总经理批准。

7.设备保养计划为周、月、季、半年、一年，凡是大周期都含有小周期保养计划，应按要求做好小周期保养，在大周期到来时做增项检修。

8.每一次维修保养需填好记录，并在保养计划上做出显示。

9.无论是哪一级员工而且又不论做哪些设备的保养，专业主管应负有检查指导的责任。

10.在设备保养时若发现重大隐患，一时不能恢复正常工作的要及时报告，并采取紧急措施，尽快修复设备，以保障系统正常运作。

工具管理制度

1.本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分。

工具保管人必须认真建立工具台帐，做到工具与台帐相符。

2.公用工具的管理由专业主管负责。

3.机房值班用工具，应放在固定的工具箱内并排列整齐，工具箱应作为交接班内容之一。

4.根据工种的不同，检修技工的常用工具，可由个人保管使用。

5.所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。

工具保管人必须定期检修并保养所属工具，。

6.公用工具的借用，必须执行公用工具的临时借用程序，借用人必须认真填写工具借用记录单，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需再继续使用时，必须重新办理借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延。

7.借用公用工具归还时，须和使用人共同进行检验，如有遗失或损坏，须由使用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写公用工具借用记录单，或无法确定使用人时，造成公用工具的遗失或损坏，由借出人负责照价赔偿。

8.机房值班用工具，每日清点，并保持完好，特别是常用小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿，如未能确定使用人，则由当值人员照价赔偿。

9.全体员工必须爱护工具，必须正确使用工具，凡不正确使用工具、不爱护工具并因此造成工具损坏者，将按工具原价赔偿。

凡属人为的工具损坏，均应酌情予以经济赔偿。

10.所有工具要爱惜使用。

工具按规定的使用年限到期时，无论公用工具还是个人领用工具，一律以旧换新。

供电安全管理制度

1、电气工作人员必须熟悉本辖区的供电系统及电气设备所有在岗人员必须持证上岗。

2、运行中严格执行供电部门的各项安全规程及设备操作要求。

3、停送电操作需有工程主管/经理审批的停电操作许可单，并预先书面通知相关部门和业户，停、送电前必须先详细核对工作单与操作开关位置、编号、安全措施可靠后方可开始工作。

4、倒闸操作应由两人进行，一人操作，一人监护，应带绝缘手套。

5、定期对用电设备设施进行清扫，检查和保养，确保开关操作灵活，触点接触可靠，绝缘完好，无过热、超负荷现象，并做好相应的记录。

6、认真对供电系统进行巡视检查，功率因数经常保持在0.9～0.95之间，三相不平衡应小于10%，发现安全隐患及时排除，对违章用电现象立即制止。

7、由于设备、线路故障造成掉闸停电，须待确认故障排除后方可合闸送电。

8、停、送电检修等工作中必须严格执行“四措八制”，严禁违章操作。

9、配电室重地严格执行门禁制度，非本专业人员或外部施工人员进入设备间，均需进行登记。

10、如发生严重危及人身安全情况时，可不等待命令即行撇开相关电源，操作后要立即上报领导。

11、对高低压配电系统的安全用具在使用前必须认真检查，确保使用安全，用后须妥善保管。

供水管理制度

1、辖区给排水人员必须熟悉本小区的给排水系统及运行方式。

2、值班人员必须经常注意管道运行情况，特别注意消防主要阀门和供水主要阀门是否处于正常开、关位置，系统压力是否正常，发现异常立即检查和维修。

3、各班值班人员必须按规定对给排水设备设施进行巡视检查，并作好各相关记录。

4、给排水系统的设备设施必须按计划定期进行检查和保养，系统指示仪表定期进行校验，确保给排水系统运行安全、可靠。

5、改变供水方式或停、供水需有工程主管、经理审批。

并预先书面通知各相关部门和业户。

操作前认真核对阀门与操作要求是否相符。

重要的用水设备必须预先停止运行。

操作后对系统进行全面检查。

6、制定节约用水规章制度，杜绝系统、设备的跑、冒、滴、漏及浪费用水现象。

7、如发生跑水等情况时，可不需指令即关闭相关阀门，尽可能缩小跑水范围并进行抢修，同时报告上级领导。

8、机房重地谢绝参观，特殊情况需得到工程主管/经理的批准，非小区工程人员进入机房必须进行登记。

9、作好各项事故应急预案，一但出现系统故障或供水中断，可将损失降至最小。

用水管理制度

1、值班人员必须经常注意管道运行情况，特别注意消防主要阀门和供水主要阀门是否处于常开、关位置，系统压力是否正常，发现异常立即检查和维修。

2、日班人员必须对供水箱供水消毒设备进行检查，消防喷淋水压力，高区生活水压力，发现问题及时处理。

3、各班值班人员必须按规定对用水设备设施进行巡视检查，杜绝跑、冒、滴、漏现象，并作好各相关记录。

4、用水设备设施必须按计划每季度进行检查和保养，系统指示仪表定期进行校验，确保给用水设备运行安全、可靠。

5、制定节约用水规章制度，相关设备管理责任到人。

6、如发生设备损坏及跑、冒、滴、漏现象及时进行修理，尽可能缩小泛水范围，确保正常使用。

作好各项事故应急预案，一旦出现系统故障或供水中断，可将损失降至最小。

生活饮用水卫生管理制度

1）生活饮用水管理单位须设专（兼）职卫生管理人员，专（兼）职管理人员须持有效健康证上岗。

2）保证二次供水设施房间专用，不得有人居住，非管水人员不得入内，并保持房间内整洁，无积尘、积水，房顶及地面不得有渗漏及污迹，不得用做仓库，不得放置任何杂物及无关物品。

3）保证供水设施10米内不得有污染源（垃圾、厕所、有毒有害物质等。

）

4）蓄水设备必须严密，应加盖加锁，便于防护，防止污染。

5）供水设施不得与下水道、非饮用水及市政管网直接相通。

6）按国家规定对供水设施进行清洗、消毒，由有资质的供水设施卫生维护单位操作并出具有效的证明。

7）定期对供水设施进行巡查，按时更换紫外线灯管。

8）出现水污染事故，要立即采取措施，及时报告卫生行政部门。

9）卫生许可证按国家规定复验，许可证到期1个月内，应到卫生行政部门申报，由卫生行政部门进行审查，合格后换发新卫生许可证。

10）按国家规定应对水质进行检验。

11）将有效的卫生许可证、卫生管理制度、管水人员健康证复印件悬挂于水箱房的墙壁上。

对外包工程项目管理制度

1、所有需要外包的工程项目，均采用招标、邀标等形式进行三家比较，从中选择性价比较好的厂商及单位，上报合同审批小组得到批准后，签定相关合同。

2、专业设备的维修质量及验收，需相关专业配合并由专业主管确认工程质量。

3、外包工程人员必须遵守物业的各项规章制度，必须严格按照规范要求进行工作。

4、凡涉及到影响辖区业户正常生活的各项工程，必须事先通过物业公司客服部与各业户勾通，得到确认后方可施工（原则上应选择在业户非休息时间施工）。

5、工程各相关专业必须对各项外包工程进行跟进检查，发现问题或施工质量缺欠，应立即向上级领导汇报并请施工单位修正。

6、外包项目完成后必须由工程相关专业参与进行质量验收，验收标准以国家标准、行业标准及合同约定为依据。

7、验收人员须从公司利益、业户利益的角度对工程把关。

8、工程付款必须凭工程验收的合格单填报付款申请。

电梯管理制度

1.严格遵守国家和北京市关于电梯专业的相关法规和技术规范，定时进行电梯年度检查工作，未获得《电梯运行合格证》的电梯严禁投入使用。

2.按照科学、公开、公平的原则，确定具有相关资质的电梯维护保养公司。

3.配合、监督、检查电梯维保公司每月两次对电梯系统的维保工作，做好维保工作的验收和收集电梯维保公司的《电梯定期保养记录》和《电梯维修记录》的工作。

4.工程部运行班人员每天对电梯系统运行状态、照明等进行一次全面检查，并观注电梯运行情况，认真填写《电梯日运行记录表》。

5.在电梯机房和值班室悬挂《电梯困人求援规程》，电梯发生困人故障时，严格按规程操作。

6.做好电梯机房的各项管理工作。

7.圣华园小区在消防中控室设立报警点，保证电梯发生故障时能及时接报，中控是运行人员负责对电梯系统实行24小时运行监控和值班工作，密切监视和掌握电梯的运行状态，并负责处理按《电梯困人规程》的要求处理电梯困人故障。

公共部位巡检制度

1、对处于几个部门共同使用又较难确定由谁负责的公共部位设备设施，由工程部派人进行巡查检修。

一般故障均由巡查员现场修复，较大故障由巡查员汇报后安排检修。

巡查员必须按巡查表格进行逐项巡查并填写巡查表。

2、巡检工作是及时发现设备缺陷，掌握设备状况，确保安全运行的重要手段，各巡检人员必须按规定的时间、巡视路线、检查项目等认真执行，并认真记录。

3、在巡检过程中，如发现设备存在问题，应立即用对讲机通知领班，并在可能的情况下自行消除故障。

如条件所限一时不能处理，则必须做好临时补救措施后，报告领班，并将详细情况记入巡检记录备注栏。

4、巡检人员在巡视完毕机房、泵房、配电室、竖井等所有无人值守之设备间后，必须做到随手关灯、锁门。

5、巡检人员在巡检完毕设备及其控制箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等所有供配电设施后，必须将门锁好。

工

作

程

序

工程部交接班程序

1、交班人员要在交班前做好机房、值班室等处的卫生清洁，并作各项记录；

2、接班人接班前10分钟到达相应的工作岗位，做好接班前的一切准备工作；

3、交接工作场地、设备运行情况，工具材料及相关领导指示；

4、交接无误后双方签字确认；

5、接班人未到岗或接班人神态不清的不准交接，并立即上报主管领导；

6、

交接班时出现的设备故障，以交班人为主接班人配合，修复后再进行交接工作。

工作单执行程序

1、维修工作单一式三联，分别给客服、工程、业户；

2、维修完成后，相应一联返回客服部；

3、工程维修单由各专业领班接单后进行安排，务必于规定时间内到达维修地点；

4、因特殊原因不能到达现场或不能完成的工作单要及时上报工程部主管和通知客服部；

4、维修材料从库房领用，并在维修单上注明；

5、特殊情况可电话通知，后补工作维修单；

6、所有工作维修单必须认真填写、妥善保存。

强电专业工作程序

1、上岗前与上一班次值班员做好交接班工作；

2、上岗时按规定着装，佩带胸卡，精神饱满；

3、巡检运行的设备设施，认真做好记录；

4、严格执行专业操作规范；

5、完成计划维修保养及相关维修单；

6、按照应急预案随时应对意外事件；

7、做好机房设备的卫生清洁；

8、下岗时认真做好交接班记录；

9、交接班过程中出现故障维修，需与接班人共同处理后再行工作交接。

弱电专业工作程序

1、上岗时按规定着装，佩带胸卡，精神饱满；

2、对楼宇自控系统进行检查，发现所控设备运行异常立即与相关专业值班人员联系，查找故障原因；

3、巡检消防报警系统及保安监控系统；

4、根据气象预报与相关专业配合，照明系统的运行方式及时间；

5、按计划进行设备维修保养；

6、完成当日相关的工程维修单；

7、按照应急预案随时应对意外事件；

8、做好机房设备的卫生清洁；

9、认真做好当日工作记录。

给排水专业工作程序

1、上岗前与上一班次值班员做好交接班工作；

2、上岗时按规定着装、佩带胸卡，精神饱满；

3、了解系统及设备的状态，对运行设备设施进行逐项巡检；

4、认真作好各项检查工作记录及机电设备的运行参数；

5、严格执行专业设备的操作规范和要求；

6、完成计划维修、保养及相关维修单；

7、按照应急预案随时应对意外事件；

8、做好机房设备的卫生清洁；

给排水维修工作程序

1.维修工负责辖区内所有给排水设备设施的维修保养工作和向客户提供有偿服务。

2.维修人员在接到«工程维修单»后应在10分钟内到达进行修复，如不能及时到达应将情况报告主管和通知客服部，安排好维修顺序。

3.收费的«工程维修单»在工作完成后，应由客户签字确认、客户联由客户保存。

4.所有«工程维修单»需在当日完成，并返回工程部，如有特殊原因当日未完成，须由领班确认后通知客服部并将«工程维修单»留至本专业，尽快完成后返回。

5.在公共区域进行维修工作时尽量减少对业户的影响，维修现场架设围栏或悬挂标识牌、工作完结后将场地打扫干净并恢复原状。

取回标识牌等临时设施。

6.如维修工作对业户影响较大，须由主管或客服部与业户协商在业户认可的时间进行维修工作。

7.工作中注意语言文明，服饰整洁并佩带胸卡，维护物业公司的良好形象。

综合维修工作程序

1、上岗时按规定着装，佩带胸卡，精神饱满；

2、按规定对公共区的设备、装饰进行巡检；

3、有碍业主生活的维修工作，应与业主协商、择日进行并通知客服部；

4、完成当日相关的工程维修工作单，并做到“活完场清”；

5、巡检各二装施工场地；

6、无法回避的公共区维修，要预先做好相关的防护及遮挡，不便遮挡的位置要放有提示标牌；

7、

认真做好各项记录。

入室服务工作程序

1、接到下达的《维修工作单》后应在10分钟内到达。

2、持《维修工作单》向客户核对维修内容，征得同意后方可开始工作。

3、员工应语言文明、服饰整洁并佩带胸卡，穿好鞋套方可入室工作。

4、维修中应尽可能减少对客户的影响，维修现场需要时要架设围栏或悬挂标识