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华业园桂建投标书

华业园小区

前期物业管理投标书

南宁桂建物业管理有限公司

2004．7．12

第一章企业基本情况

一、南宁桂建物业管理有限公司简介

桂建企业是一家具有１０年历史，集房地产开发、市场投资、建筑工程、贸易、物业管理于一体的管理型集团企业。

十年来，桂建企业参与创建了一批诸如“东方园”、“澳洲丽园”、“集美都市新村”、“江南新兴园”，独立创建了“天然居”、“卓恒·紫光阁”、“嘉丰副食品中心”等优良品牌工程，在南宁市享有一定的声誉。

南宁桂建物业管理有限公司是南宁桂建企业的下属公司，成立于二00一年七月。

是南宁市物业管理协会的会员单位，是一家具有合法经营资质、有雄厚经济实力、有较高管理水平、有一支高效精干的专业管理队伍的市叁级物业管理专营企业。

法人代表为唐世祥，总经理为唐绍钦。

公司办公地址：

南宁市青山路6号东方园大厦9楼。

公司创立的目的：

一是对桂建企业开发的物业项目实施管理，创建物业管理品牌，树立桂建企业的良好形象；二是桂建企业创造的品牌通过规模化、科学化、规范化、专业化的“四化”管理，维护和提升物业的最大使用功能，促使物业保值增值，为物业买受人和使用人营造整洁、文明、安全、舒适的居住条件和良好的人文环境，维护物业买受人和使用人的合法权益，实现社会、经济、环境、心理效益的同步增长，造福于社区，贡献社会。

公司的服务宗旨：

“合法经营”、“业主至上”、“服务第一”、“依法管理”。

公司下设六个部门：

行政部——负责文件收发与处理，函件、标书、合同的拟订，人事、员工考核、公司物品采购与管理等。

工程维修部——负责物业前期介入的跟踪和管理，负责公司所辖小区的水电、电梯、及有关小区公共设施设备保养、维护的监督管理工作。

小区管理中心——负责公司所辖各小区物业管理处工作的协调、管理与监督。

经营管理部——负责公司经营业务的开发，对外业务的联系与公关。

秩序管理部——负责对公司所辖各小区秩序部的检查、监督、协调与管理。

财务部——负责公司所有资金的运作，费用开支的审核与成本核算，有关税费的缴交，专项维修资金的使用与管理。

公司依托桂建企业的强大经济后盾和管理运作的指导，已迅速健康的发展起来。

二、公司的成长业绩

目前，本公司已正式管理的物业小区及基本情况如下：

“东方园”商住小区——有商品住宅楼9栋，共有477套住宅、办公房，10家商铺，45家公司，总建筑面积6.56万平方米，2002年12月接管，入住率达95%。

该小区2002年被评为南宁市物业管理优秀小区，本公司接管后，一直按市优小区管理标准实施物业管理，小区的经营管理状况比原来未接管前大有改善，不仅没有亏损，专项维修资金也有了较大积累，业主反映大大优于以前。

两年来小区无重大投诉，先后被自治区评为“文明庭院”，南宁市评为“文明社区”、“青年文明社区”、“无毒社区”，2004年正在申报南宁市绿化园林住宅小区。

我们准备在适当时候申报自治区级物业管理优秀小区。

安湖住宅小区——2003年接管，有住宅楼4栋，共84套住宅，总建筑面积1万平方米，入住率100%。

竹青苑住宅小区——2003年接管，有住宅楼5栋，共有250套住宅，总建筑面积2.６万平方米。

天然居住宅小区——2003年接管，有住宅楼2栋，共有48套住宅，总建筑面积0.8万平方米。

以上所管理的小区总规模约12万平方米。

公司接管上述小区后，制订了一整套完整的物业内部管理制度。

公司始终严格执行国家及区、市政府有关物业管理的法规政策，严格履行“物业托管合同”的各项约定，保证物业管理服务质量，定期公布水电费、物业管理费的收支依据和收支报表，做到收费有依据，财务透明公开。

与业主、小区业主委员会保持良好的业务关系，物业管理工作运作正常，未出现过重大管理责任事故，受到小区业主的好评。

本公司目前已签订前期物业委托合同并进行前期介入的小区还有：

“恒安新城”小区——多层建筑商住楼8栋，房屋总套数为526套，总建筑面积36871平方米，已中标，年底全面进驻接管。

“卓恒·紫光阁”小区——小高层商住楼两栋，总建筑面积1万平方米，年底全面进驻接管。

“嘉丰副食品中心”小区——8栋商场，总建筑面积41817平方米；年底全面进驻接管。

“鸣翠谷”商住楼。

“右江花园”。

三、公司人力资源管理方式

（一）、公司现有总员工人数68人，各类管理人员25人。

其中：

管理人员中具有大专以上学历10人；

中专及职业高中学历12人；

高级技术职称2人，

中级技术职称6人；

初级技术职称4人。

管理人员中持有各种上岗证人员24人，占管理人员总数的96％。

公司领导及公司各部门负责人如下：

●董事长（法人代表）：

唐世祥大学学历，持有建设部全国城建培训中心“全国物业管理企业经理”上岗证，工民建工程师职称。

●总经理：

唐绍钦大学学历，工民建工程师职称，工商管理硕士研究生。

●副总经理：

肖建伟大学学历，持有建设部全国城建培训中心“全国物业管理企业经理”上岗证，高级统计师、会计师职称。

●公司行政部经理：

骆国宏大专学历，高级经济师职称。

●公司小区管理中心主任：

陆文伟大专学历，持有建设部全国城建培训中心“全国物业管理经理”上岗证，助理会计师。

●公司工程维修部经理：

陈明炎大专学历，持有建设部全国城建培训中心“全国物业管理企业经理”上岗证，机电工程师职称。

●公司工程维修部付经理：

梁重标中专学历，持有建设部全国城建培训中心“全国物业管理经理”上岗证，助理工程师职称。

●公司财务部会计：

罗丽娟大专学历，助理会计师职称。

●公司秩序管理部主管：

蒙建雄　高中文化。

（二）、公司人员培训与使用

公司领导、部门经理、管理处主任、管理人员均有多年物业管理工作经验。

为了适应智能化小区发展服务的需要：

１、每年对老员工进行2～3次培训，主要是以会代训，旨在提高员工的业务技能和综合素质，把科技创新化为产品开发，注入到物业管理当中去，不断提升现有物业管理项目的科技含金量，不断创建新的物业管理平台；

２、贮备人才，公司不定期向人才市场和社会招聘各类人才，经考核后择优录取；

３、每个员工入职时经过一至三个月的岗前培训和试用期，经考核合格后方可正式上岗；

４、员工的工作统一由公司调度调配，人事档案统一存公司行政部。

（三）、公司管理、考核、奖罚制度。

公司拟订了一整套比较完善的内部管理制度，主要有：

1、公司行政管理制度；

2、秩序部管理手册；

3、绿洁部管理手册；

4、综合部管理手册；

5、工程维修部管理手册；

6、财务部管理规定；

7、秩序管理员考核制度；

8、工程维修人员考核制度；

9、房屋管理员考核制度；

10、绿化员考核制度；

11、洁卫员考核制度；

对各类人员实行量化考核指标，奖罚分明，对员工在工作中取得的成效给予必要的物质奖励和精神奖励，对工作不得力，违反规章制度的给予处罚，严重违规的或造成严重后果的予以辞退。

四、公司档案管理

公司档案由行政部统一管理，各小区的档案由各小区统一管理。

公司定期检查小区的档案管理工作，提高档案管理质量。

●公司档案的建立与分类

1、公司各项规章制度卷：

——公司行政、人事管理文档；

——各小区物业管理手册；

——综合管理部管理手册；

——秩序管理部管理手册；

——工程维修部管理手册；

——绿化洁卫部管理手册；

——物业管理表格汇集；

2、公司收发文卷（请示报告、发文发函等）

3、标书、合同、协议文档

4、人员培训文档

5、奖励与处罚文档

●各小区物业管理档案的建立与管理参照公司办法执行

五、财务管理模式

●公司财务为一级独立核算，各小区不设财务组；

●小区的财务收支统一由公司财务部管理；

●各小区的财务分开核算，定期公布各小区财务状况；

●维修资金专款专用，单独建帐定期公布；

●所有开支实行公司总经理“一支笔”审批。

公司成立时间虽然不长，但我们拥有一支素质比较高的物业管理团队，有较丰富的管理经验和一整套较完善的管理制度，有南宁桂建企业作为公司的强大经济后盾。

我们严格遵守国家的有关法律、法规，认真履行合同约定，参照《物业管理ISO9000质量体系》和建设部、南宁物业管理协会制订的物业管理服务标准对各小区实施物业管理，全心全意为业主服务，力求不断创建本公司的物业管理品牌。

我们相信自己的实力，经过努力，我们的物业管理工作一定会每年上一个新台阶，创建出更多的优秀物业小区。

第二章华业园小区管理机制架构

一、华业园小区物业基本情況

华业园小区位于南宁市竹溪路39号。

总建筑用地面积5348平方米，总建筑面积20176平方米。

项目分为综合楼（2#）和住宅楼（5#）两栋。

其中：

2#综合楼为11层建筑（分Ａ、Ｂ座），建筑面积16317平方米，配置5部电梯；地下一层停车场面积1831平方米。

2#楼综合商铺面积为1238平方米，办公用房面积为7495平方米，住宅面积为5808平方米。

5＃楼建筑面积为3805平方米，杂物房面积为586平方米。

两栋楼全为框架结构。

地下停车场设计停车位18个。

项目设计总用电量794KW.H,安装出2台630KVA变压器，二次加水泵供水。

房屋住宅总套数为６2套。

物业管理用房77.15平方米。

建筑密度26％。

绿地面积约1674平方米,绿地率31.3%。

小区设计车辆、行人出入口1个。

二、华业园小区物业管理总体设想

华业园小区是一个全新建成的商住小区。

本公司接管物业管理后：

1、将严格按照国家建设部南宁物业管理协会制订的物业管理服务质量２～３级标准实施物业管理。

2、为达到合同约定的物业管理服务标准，公司为物业处制订了一整套物业管理制度。

全体管理人员遵循“务实求新、团结奋进”的工作作风和“合法经营”、“业主至上”、“服务第一”、“依法管理”的行业宗旨，通过规模化、科学化、规范化、专业化的四化管理，使华业园小区的物业发挥最大的使用功能，并使其保值增值，为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，实现社会、经济、环境、心理四个效益的统一和同步进长。

3、根据合同约定的委托管理事项和国家、区、市物业管理优秀小区的分项考核标准，通过我公司的努力，力争使业主满意率达到80％以上，两年内，达到区、市级物业管理优秀小区的管理标准，把华业园小区打造为绿城城市管理的最具代表性的形象窗口之一。

三、华业园小区物业管理方式与思路

管理方式：

小区采用全方位一体化的管理方式，实施规模化、科学化、规范化、专业化的物业管理。

管理思路：

坚持以“合法经营”、“业主至上”、“服务第一”、“依法管理”为宗旨；实现小区社会效益、经济效益、环境效益、心理效益同步增长，创建南宁桂建物业管理有限公司的品牌项目，造福于社区，贡献于社会。

四、华业园小区物业管理框架与人员配置

鉴于华业园小区是新开发的物业小区，在业主委员会未成立之前，我们采用简单的直线式的组织结构，各种职务按垂直系统直线排列。

1、这样管理，结构简单，权力集中，责任分明，指挥统一，联系简捷，符合量化管理要求；

2、小区管理处作为南宁桂建物业管理有限公司的下属机构，财务上实行成本分开核算。

（一）、管理组织机构

（二）、管理处各部门主要职责

综合部

——房屋管理；

——入住、装修管理；

——图纸、住户档案管理；

——住户投诉管理；

——房屋租赁管理；

——住户回访；

——外协外联业务；

——社区文化管理；

——水电费、物业管理综合服务费的收缴管理；

——物资采购、供应及库房管理；

——联系家政服务及有偿服务工作；

——管理处人员出勤考核、工资发放工作；

——定期公布各种物业费用收支情况；

——参加房屋竣工验收的查验工作。

工程维修部

——负责小区内公共设施设备安全检查、保养和维修；

——管理好小区设备设施及技术图纸资料；

——处理住户水、电、气、消防、通讯、电视、电梯等投诉并开展维修业务；

——做好各种公共设施设备运行、检查、维修记录；

——负责智能化系统设施的养护及培训指导使用；

——负责委托外部维修工程的联系业务。

绿化洁卫部

——负责绿化地的养护、修剪与管理；

——负责培育花苗；

——负责小区内公共环境卫生清洁；

——负责绿化洁卫用具、化肥、农药、物品的使用和管理。

秩序管理部

——协助公安部门搞好小区内治安工作；

——协助消防部门搞好小区内消防工作；

——处理突发性事件；

——负责小区内道路交通、车辆停放秩序的日常管理与车位收费；

——负责秩序部门物品、设施设备的管理；

——负责与派出所、社区委员会的协调工作。

（三）、人员配备、岗位职责及素质要求

小区物业管理处拟配备人员19人。

拟安排到华业园小区工作的管理处各部门负责人：

◆管理处主任（兼）：

肖建伟，男，大学学历，高级统计师、会计师职称，从事物业管理工作3年，持有全国物业管理从业人员经理上岗证。

有实践经验，熟悉物业管理，工作能力、协调能力、组织能力、政策水平较强。

◆秩序队长（兼）：

石安安，男，中专学历，从事秩序管理工作3年以上，经过专业培训，持有全国物业管理从业人员经理上岗证，熟悉岗位工作职责及特点，政治素质好责任心强，具有较丰富的组织能力和突发事件的处理能力。

◆水电维修主管：

刘积锋，男，高中学历，从事秩序管理工作5年以上，经过专业培训，持有特殊工种上岗证。

熟悉岗位工作职责及特点，政治素质好，责任心强，具有较强的技术技能力和突发事件的处理能力。

◆房屋管理员：

马海娟，女，大专学历，从事秩序管理工作5年以上，经过专业培训，持有全国物业管理从业人员上岗证。

熟悉岗位工作职责及特点，政治素质好，责任心强，具有较强的技术技能力和突发事件的处理能力。

◆其他岗位人员配置、岗位职责及素质要求

部门

职务

人数

学历职称

岗位职责

素质要求

综合部

管理员兼收费

1

中专以上文化，持有管理员上岗证

负责小区内的物业管理，计算收费，协调、检查业主投诉处理。

具有一定的文化、公关素质，有一定协调能力，熟悉物业，懂电脑操作。

秩序管理部

秩序员

9

初中以上文化，退伍军人或经过专业培训、有上岗证

执行各岗位职责，确保小区良好的工作、生活环境。

责任心强，政治素质好，有专业知识和秩序管理工作经验，有一定独立处理突发事件能力，形象好。

身高男1.68～1.73米之间，女1.55～1.6米之间。

工程

维修部

维修员

兼

经过专业培训、有特殊工种上岗证

负责小区的房屋、水电、机电等设备设施的养护和管理。

具有水电岗位的技术技能，经验丰富，维修抢修能力强，能吃苦耐劳。

绿化

洁卫部

绿化员

兼

技工以上文化、园林专业

负责小区所有公共绿化地及植物的养护和管理。

园艺专业或有多年实际操作经验，熟悉绿化养护、管理与种植，能吃苦耐劳。

保洁员

3

经过专业培训

负责小区的各项保洁、清洁工作。

熟悉日常的和特殊的清洁保洁工作，责任心强，能吃苦耐劳。

（四）、人员管理、培训与激励机制

人力资源是物业管理企业生存、壮大、和发展最重要的资本，是创建物业管理品牌，实现管理目标的最基本保障。

物业管理企业竞争，实际上也是人力资源的竞争。

因此，加强人员培训和管理，建立“优胜劣汰”激励型的用人机制，是物业企业能创建物业品牌的重要手段。

１、人员招聘

严把选聘关，规范人员选用、招聘程序。

物业处引进人员渠道有两条：

——从内部人选拔：

采用内部竞聘上岗方式，严格根据上岗条件，从基本素质，以往业绩，管理方案三方面考核，公开答辩，择优录用；

——向社会招聘：

严格按照招聘程序要求，进行面试、笔试、实际操作考查，综合评价，择优录用。

２、人员培训

本公司将人员培训作为创建管理处核心软件之工作来抓，形成一个自我培训、自我开发的人才机制，让所有人员了解物业管理法律法规，熟悉管理业务，提高业务素质为进驻小区开展工作打下良好的基础。

●培训目标

各业务、专业人员的业务知识、业务技能考核全部合格，持上岗证率100%；；

水电工程维修人员持上岗证率队100%；

财务人员持有会计证，会电脑操作率队100%。

●培训内容

——入职前培训

（1）管理小区概况

（2）管理处质量体系、规章制度、服务标准和管理目标

（3）管理基础知识及服务（业务）特性

（4）安全教育，消防知识

（5）员工守则，言行规范

——上岗培训

（1）岗位职责

（2）岗位操作规程（工作程序、作业内容、作业方式、作业规范）

（3）本岗位业务技能，应知应会

——在职培训

（1）本岗位技能、技术提高性学习

（2）相关岗位业务概要、技能培训

（3）相关物业管理法律法规

（4）计算机应用

（5）小区智能化管理

●培训时间

——入职培训

入职之日起持续一周

——上岗培训

试用期内

——在职培训

一年内二～三次

●培训方式

——采用上课、讲解、分组讨论、案例分析、交流经验、主动练习、角色扮演、以会代训，启发式、互助式的培训方式；

——现场实习操作；

——考试。

３、建立有效的业绩考评体系和激励机制

物业管理将企业效益、员工的业绩与个人收入挂钩，给予各级人员与其贡献相适应的报酬。

月度考评与年度考评相结合，每年根据考评结果，决定人员的去留，调整人员的待遇、职位。

管理处员工工资收入实行基本工资、岗位工资、职务工资、效益工资、适当补贴构成的结构型工资制度。

每年根据考评结果，适当时候进行工资待遇调整。

为了激励员工的积极性，管理处还制订一套员工考核和奖罚制度，主要有：

▲管理处主任考核奖罚制度（由公司进行考核）

▲管理员考核奖罚制度

▲工程维修员考核奖罚制度

▲绿化员考核奖罚制度

▲洁卫员考核奖罚制度

▲秩序员考核奖罚制度

通过激励机制的运作，使员工体验出自己的利益与管理处的生存和发展密切相关从而产生强烈的责任感，也给职工创造了具有挑战性和成就感的机遇。

第三章华业园小区前期物业管理介入

一、前期介入服务的主要工作内容

物业公司前期介入服务的主要工作内容：

●　从物业的使用功能上，经常与开发商、施工单位沟通，并熟悉建筑项目的隐蔽工程、水电、安防、消防、市政设施、绿化等设计规划及实施方案，从今后方便管理、方便业主、符合实际情况出发向开发商、施工单位提出可选择的工作意见；

●配合开发商制订《业主临时公约》；

●　与购房户签订《前期物业管理协议》；

●　与开发商配合，对售楼工作人员举办物业管理基本知识培训班，让售楼人员在向购房者解释和签约时懂得物业养护和二次装修应注意的事项；

●　设置和制订业主准备入住时需使用的各种文件、档案和表格：

①《住户手册》——

◆业主临时公约

◆业主入伙须知

◆房屋维修申报程序

◆住宅装修管理规定

◆水电气使用管理规定

◆装修验收及违章处理办法

◆治安管理规定

◆车辆停放管理规定

◆消防管理规定

◆电梯使用规定

◆楼宇外观管理规定

◆物品搬出管理

◆房屋租售管理规定

◆绿化管理规定

◆卫生保洁规定

◆暂住人员管理规定

②《住户基本情况表》

③《房屋交接单》

④《房屋装修管理协议》

⑤《装修工程申报审批表》

⑥《住户须知》

●参与房屋竣工验收工作。

从物业管理的角度出发，重点对房屋主体结构安全和满足使用功能为主要内容进行查验，发现有不符合实际或对物业使用功能有重大影响的，及时报告开发商。

参与查验内容：

——主体结构

——外墙面

——屋面

——楼地面

——室内装修

——水、电、气

——通讯、有线电视、网络

——消防、安防设施

——附属设备、配套设施、道路、场地

——环境绿化

■为营造华业园小区安全、高效、文明、方便、舒适的社区环境，建议开发商把华业园小区建成智能化小区，在安全防范配备、防火防灾应急联动、网络信息、电视监控、停车自动收费等系统上一个新平台（物业用房，改进意见，具体单位具体建议）。

■2#楼Ａ座为定向开发（国土资源局办公楼），开发商应与物业使用部门协商好物业管理的具体办法（包括物业管理范围、职能、衔接与沟通），以方便物业管理。

■建议住宅区每单元设置公用报刊牛奶箱一个，或者在每一层安装一个，既整齐又方便业主。

■电梯收费以据实分摊为好，招标书意见每户收费30元是不够的。

二、前期介入工作流程

查看图纸资料，了解设计情况

项目介入

开发商提供小区各有关图纸资料、室内装修标准及配套设施

参加现场调度会

提建议性意见

现场查看（建施、电施、水施、市政配套）

组织售楼人员物业知识学习班

开发商提供“商品房质量保证书”、“商品房使用说明书”

开发商提供“商品房销售合同”示范文本

与开发商交接屋钥匙

参加工程竣工验收

制定各种文件、规定、表格、协议

做好业主入伙运作方案准备工作

三、前期介入人员配备及经费预算

1、人员：

有中级职称工程师1人。

2、经费预算：

每月支出1650元（工程师工资1500元，通讯补助100元，交通费补助50元）。

3、前期介入准备资料印刷费预计4000元左右（按发票实报）。

以上费用由开发商支付。

四、前期介入物质装备

1、物业管理用房一间；

2、办公桌椅两套；

3、文件柜一个；

4、电风扇一台；

5、电热壶一个；

6、扫把两把，水桶一个。

物业正式接管进行前期管理的物资装备及启动资金要求在第六篇中说明。

第四章华业园小区物业交付使用后，

物业的维修、养护和管理

一、入住期管理

入住管理包括自物业管理签订合同后、开发商通知业主办理入住手续之日起，至小区业主基本迁入居住止的全过程。

入住前期的管理主要由物业公司协同开发商共同进行，入住管理以管理处和业主为基本主体，为小区转入日常管理做好铺垫和准备。

１、做好入住前的各项准备工作：

（１）各种管理表格、协议；

（２）核对各房号钥匙；

（３）水、电、气、电话、电视、智能化系统设施开通的有关手续；

（４）财务收费票证等。

２、业主入伙程序

办完购房手续，获取入伙通知书

在开发商售楼部

核对身份证

交入伙通知书及身份证复印件

填写“住户基本情况表”

在小区物业管理处

领取：

1、《住宅使用说明书》

2、《住宅质量保证书》

3、《住户手册》

在小区物业管理处（1和2为代发）

重新通知业主验房

由物业处

对不合格项进行保修、整改

由开发商进行

管理员陪同业主查验房屋

房屋现场

对不合格项进行确认

物业管理处报开发商

填“房屋交接单”

业主填写

签订“前期物业管理协议”、领取房屋钥匙

在物业管理处

“房屋保修单”

业主填写

３、管理员与业主共同核定水、电、气表底数（一户一表由有关部门核定）

４、入住期管理工作重点

▲　协调好各方矛盾和利益，引导建立物业管理新秩序

由于业主购房时对开发商建设的房屋期望值比较高，在验收房屋时对一些质量问题会提出比较尖锐的意见；同时，不同群体不同层次的业主对物业管理新秩序一下子还不适应。

对此，物业管理处、开发商、业主均存在着耐心解释、协调、解决问题、相互适应的过程。

——加强与开发商的沟通，妥善处理业主验房时发现的一些质量问题；

——加强物业管理法规和业主权利义务的宣传，树立正舆论导向和道德环境；

——明确各方的权利义务树立业主对物业管理处的坚强信心；

——创造理解和宽容的社际、人际关系