前期物业服务合同范本.docx

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前期物业服务合同范本

前期物业服务合同

××××房地产开发有限公司

与

××××有限公司

前期物业服务合同

甲方：

（建设单位）：

组织名称：

××××房地产开发有限公司

法人代表：

××××

地  址：

××××

联系电话：

××××

乙方：

（物业服务企业）：

企业名称：

××××有限公司

法人代表：

××××

地  址：

××××

联系电话：

××××

根据《中华人民共和国合同法》《物业管理条例》《××市物业管理条例》等有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对××××实施前期物业服务的事宜，订立本合同。

合同注释:

1、除合同内容或文义需要另外解释外，下列用语将具有如下意义：

1.1“发展商”指××××房地产开发有限公司，为本合同甲方；

1.2“管理人”指××××有限公司，为本合同乙方；

1.3“××××一期”位于如下区域:

××××

1.4“业主”指××××一期全体所有产权人；

1.5“使用人”指××××一期除业主以外其他对本物业实际使用的相关人员，包括租户、业主合法继承人、雇员、代理人以及其他合法的物业使用人；

1.6“管理规约”指××××一期所有业主和使用人须共同遵守的由××××房地产开发有限公司制定的《××××一期业主临时管理规约》；

1.7“管理账户”由乙方在甲方认可银行为××××一期的物业管理而开设之人民币及外币储蓄或往来账户；

1.8“预算”由乙方编制之××××一期财务预算；甲方对此预算做出审批后，乙方执行；

1.9“物业管理费”指乙方依据管理规约收取由业主每季应缴的管理费，以单元的建筑面积计算；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定但业主负连带交纳责任；

1.10“××××一期管理处”指××××有限公司××××B6-2/02管理处；

1.11“本合同”指本《北部新区B标准分区B6-2/02（C区）前期物业服务合同》；

1.12“共同部位及共用设备设施”指××××一期消防系统、保安系统、空调系统、通风系统、弱电系统、电梯系统、电器系统到各单元分开关厢、天然气系统、公共坏境、绿化道路系统、采暖系统、给排水系统等保证物业正常运转的全部共用部分及共用设备设施；

1.13“遗漏工程”指××××一期规划建造但尚未完工或者在交接验收过程中发现影响系统正常运行的经过甲、乙双方共同确认的工程。

2、本合同内之标题乃是为方便阅读而写，并不影响本合同之结构和含义。

第一章　　物业服务区域概况

第一条物业基本情况

物业名称：

北部新区B标准分区B6-2/02（C区）

（推广名：

××××一期）

物业类型：

商住

座落位置：

重庆市北部新区B标准分区B6-2/02号地块

总建筑面积：

46777.7平方米

公建建筑面积：

46777.7平方米

总户数：

955

第二条具体物业构成明细及设备设施明细见附件一。

第二章　　物业服务事项

第三条乙方提供的物业服务的主要内容为：

1、物业共用部位的维修、养护和管理。

物业共用部位具体包括：

房屋的承重结构（包

括：

基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、污水管、雨水管、楼道灯、

避雷装置等。

2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。

具体包括：

共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、水泵房、楼内消防设施设备、闭路监控设备、电梯、天线、电子巡更系统、停车管理系统、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋）等。

3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的清洁、维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、路灯。

4、公用绿地、花木、建筑小品、休闲设施、健身设施、儿童娱乐设施等的养护与管理。

5、配套建筑和设施的维修、养护和管理。

6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。

7、交通与车辆停放秩序的管理。

8、公共秩序、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。

前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。

双方另行签订人身、财产保险和财产保管专项合同的，按合同约定执行。

9、物业档案资料管理。

10、物业专项维修资金的使用计划。

11、装饰装修管理服务。

12、接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护（服务价格由双方另行商定）。

13、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。

14、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。

第四条在物业服务区域内，本合同特别约定的物业服务事项为：

1、甲方其它服务委托事项由甲乙双方另行签订协议。

第三章　　物业服务质量

第五条乙方提供的物业服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件二）。

第四章　　物业服务费用

第六条本物业服务区域的物业服务收费方式为酬金制。

根据物业管理法规规定，酬金制

是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取管理酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定之服务范围内的支出，结余或者不

足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的管理酬金。

（“法定税费”与建设部规范合同不一致，并且没有明确税费的范围）

根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，本物业的物业服务收费标准如下（按产权建筑面积计算）：

一、本物业公共性服务收费标准：

1、公寓物业服务费：

4.0元/平米·月

2、底商物业服务费：

7.5元/平米·月计收

3、车库车位物业服务费：

/元/月·个。

（以物价局批准标准为准）

说明：

1、合同到期后，由业主委员会直接选聘物业公司并签订合同约定物业管理费用，如业主委员会未成立，此合同自动延期至业主委员会成立并签订新物业服务合同。

2、如合同期未到，业主成立业主委员会并另行选聘物业公司，由业主自行与物业公司签订物业合同。

3、在本物业交付投入使用的情况下，乙方每月按人民币8000元（大写：

捌仟元整）的标准从物业服务资金中提取管理酬金。

上述费用除乙方应获得之管理酬金外，同时还包括了乙方的所得税。

若甲方将本物业之部分物业提前交付投入使用，则乙方将按提前交付投入使用之面积占本物业总建筑面积的比例方式收取相应比例的管理酬金。

4、住宅共用部位、共用设备（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料等）的

用水、用电费用未计入物业服务收费成本，进行独立计量核算，按户向业主分摊计收（如政策调整按照最新政策法规操作）。

5、业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务。

6、上述费用标准不含设备设施大、中修等费用。

7、上述物业服务费收费价格最终以物价局备案为准。

二、本物业的公共服务收费主要用于以下开支：

1、服务人员的工资和按国家政策规定的费用；

2、房屋共用部位、共用设施、设备日常运行、维护（小修）及保养费；

3、房屋共用部位、共用设施设备、公众责任等保险费用；

4、绿化管理费；

5、清洁卫生费；

6、公共秩序维护费；

7、办公费；

8、物业服务企业用于为业主服务的固定资产折旧费；

9、法定税费及专业公司对物业管理费收支的审核费用；

10、物业保险费用

11、物业公司酬金。

第七条乙方利用全体业主所有的公共场地开展经营，利用其它共用部位、共用设备设施

进行经营（如：

设置商业广告牌），前期应征得甲方同意并按照双方约定进行收益部分的分配，交付后需征得相关业主的同意并按照双方约定进行收益部分的分配后，按有关规定办理手续。

第八条乙方利用业主所有的公共场地开展经营，利用其它共用部位、共用设备设施进行

经营，所得去除成本或税金后的收益部分归业主所有，收益部分可用于补充本物业日常支出、物业公共维修基金及依法经业主同意的其它事项。

第九条业主应于合同约定接房之日起交纳物业服务费用。

纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方按照相关规定交纳。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。

业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方。

乙方接受业主委托，提供专项服务的，专项服务的内容和费用按其约定执行。

第一条前期开办费用：

前期开办费用指在××××一期物业交付使用前，由甲方负责支付乙方为××××一期物业工作的管理人员的工资待遇，购买管理所需的固定资产和办公费等的开支。

此费用由乙方先行垫付。

乙方按照实报实销的原则向甲方提供上述支出的正式报销单据，经甲方审核无误，在收到正式报销单据起10个工作日内向乙方支付上述垫款。

待管理公司后期正式开始营运后，并在物业管理费出现盈余时根据盈余情况下，前期优先偿还甲方给乙方支付购置管理公司固定资产的费用，其它部分不予返还。

第一十条停车服务收费：

1、业主或使用人临时停放车辆，由停车服务方按物价局核定标准收费。

2、业主或使用人月租使用停车位，由停车服务方与业主或使用人签订书面的《停车协议》，明确收费标准及管理服务方面的权利和义务关系。

第一十一条停车场收费分别采取以下方式（收费标准最终以当地物价部门核定为准）：

1、停车场属甲方所有委托乙方管理的，业主可优先有偿使用，对办理了固定停车位手续的，车位使用人应按照车库/元/个·月的标准向乙方交纳车位租金（最终执行价格标准以物价部门核定为准）。

2、业主自行购置车库车位的按/元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费（最终执行价格标准以物价部门核定为准）。

3、甲方未出售或出租的车库车位，乙方的停车位物管费按//车/月收取。

4、停车场室内停车（含临时停车），乙方按经过物价局核定的收费标准向车位使用人收费。

5、甲方所有停车位的停车费收入扣除乙方应取得的停车位物管费/元/月/个后，归甲方所有。

6、乙方应派专人负责停车场的日常管理和维护，因乙方管理及维护不当发生的任何纠纷、责任，包括但不限于停入车库的车辆所发生的任何损失、丢失等情况，均由乙方自行承担。

7、地面停车场的收费另行约定。

8、甲方也可自行安排人员收取停车场相关费用。

第五章　　双方的权利义务

第一十二条甲方的权利义务

甲方的权利

1、审定乙方拟定的物业服务方案、年度服务计划、维修养护计划、年度预算，监督检查乙方各项方案计划的实施情况；

2、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

3、制订物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护方面的规章制度。

4、有权与乙方共同委托专业审计机构对年度财务收支状况进行审计。

5、有权参与乙方的分包商确认工作，如遇分包商服务不达甲方认可的标准，甲方有权随时要求乙方更换分包商。

6、乙方所委托的管理人员有重大疏忽时，甲方可要求乙方另派人员参加管理，乙方应在一个月内考虑更换管理人并取得甲方书面同意，否则甲方有权通知终止合同。

依据法律、法规规定享有的其他权利。

甲方应履行的义务：

1、在销售物业之前，制定《临时管理规约》，并向物业买受人明示、说明，要求物业买受人书面承诺遵守《临时管理规约》。

2、甲方与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容，要求物业买受人认可接受本合同约定的权利和义务；

3、乙方承接物业时，甲方应和乙方共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验,甲方应保证本物业服务区域具备以下条件：

1）所有建设项目按批准的规划设计和有关专业要求全部建成，并满足基本使用要求；

2）物业服务区域内道路平整，标识系统完备，雨污水通畅，路灯通亮，园林绿化，围墙大门建设完毕，具备封闭式管理的要求；

3）机动车停车场、垃圾桶、垃圾间、公告栏等可投入使用；

4）供水、供电、供气、电梯、通讯、有线电视、消防、邮政等设施能保证供应或正常使用；

4、在查验过程中，甲方应对甲乙双方查验过的物业共用部位、共用设施设备存在的问题予以确认,并签订确认书,同时明确解决方案，作为界定各自在开发建设和物业服务方面承担责任的依据。

甲方应认真完善和处理本物业的遗留问题，以达到本条甲方应履行的义务中第3项的要求。

5、乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：

1）竣工总平面图，绿化图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工资料；

2）规划设计资料；

3）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

4）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

5）物业管理所必需的其他资料。

6、保证交付使用的物业符合国家竣工质量标准，按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；

7、本物业交付使用后有下列情形之一的，甲方应在物业所在地的区房地产行政主管部门的指导下，在三个月内组织业主召开首次业主大会，选举产生业主委员会：

1）物业出售并交付使用的建筑面积达到50％以上；

2）物业自首次出售之日起已满两年。

8、交付已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费用；

9、督促业主或物业使用人按时交纳物业服务费；

10、因维修物业或者公共利益，需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得相关业

主和乙方的同意，并在约定的期限内恢复原状；

11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

12、不得擅自处分业主依法享有的物业共用部分和共用设施设备的所有权和使用权。

13、法律、法规规定的其他义务。

第一十三条乙方的权利义务

乙方享有的权利：

1、按照国家和本市有关物业服务的技术标准、行业规范以及本服务合同进行服务，提供专业化的服务；

2、按照本合同和有关规定向甲方、业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用；

3、可以根据业主或物业使用人的委托，提供本合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定；

4、可在重庆成立分公司进行该项目具体物业管理事务，可以将物业服务区域内的专项服务业务（如维修保养、保安、保洁服务等）委托给专业性服务企业，但重大分包合同（包括但不限于保洁委托管理合同）需经甲方批准，不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人；

5、自主开展各项经营管理活动，但不得侵害业主、物业使用人的合法权益，不得利用服务事项获取不当利益；

6、依照法律、法规规定和本合同约定享有的其他权利。

乙方应履行的义务：

1、履行合同、提供物业服务。

2、及时向全体业主通告本区域内有关物业服务的重大事项，及时处理投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；

3、在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好书面记录和签认工作。

房屋出现质量维修问题时，乙方负责将业主对房屋质量的要求和意见整理汇总后，在三日内交甲方工程部，甲方应通知工程施工单位及时进行整改，整改完成后，乙方应在三日内通知业主重新验收并接房。

4、在物业服务区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准。

5、结合本物业服务区域的实际情况，进行如下财务管理工作：

1）编制物业服务方案，年度管理计划，维修保养计划，经依法议定后组织实施；

2）正确地运用物业管理费支付物业管理各项开支，定期复查银行结存以确保有足够资金维持必要的经营开支；

3）每月15日之前向甲方递交上月账户结单及财务报表，并同时解释于结单期间内之收支；

4）按国家有关规定支付税金并完整保存有关凭证和原始单据，以上文件甲方有权查阅；

5）若甲方在年终审计××××一期管理账项出现盈余时，该盈余将属于××××一期全体业主所拥有并用之于本区域的改善资金，如经甲方或业主委员会批准亦可转入下一年度物业管理预算；如有亏损，甲方按照双方约定补贴乙方。

6、制止本物业服务区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；

7、协助做好本物业服务区域内的安全防范工作，发生安全事故时，在采取应急措施的同时，及时向有关行政管理部门报告，保护好现场、协助做好救助工作；保安人员在维护本物业服务区域的公共秩序时，要履行职责，不得侵害公民的合法权益；

8、编制年度财务预算决算报告，报甲方审批，并且每年不少于一次公布物业服务费用的收支账目；

9、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，应与其订立书面协议，告之装修中的禁止行为和注意事项，并负责监督；对业主和物业使用人违反装修管理规定的行为，要及时制止和纠正，对情节严重的，要及时报请相关部门处理；

10、非经甲方或相关业主许可并办理有关手续，不得擅自改变物业服务区域内共用部分、共用设施设备的用途；对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能；

11、未经甲方同意，不得擅自在物业服务区域内从事物业服务相关业务以外的经营活动；

12、乙方需为其所聘用的雇员或分包商的过错承担其责任。

造成甲方损失，乙方应予以全部赔偿。

13、不得在处理物业服务事务的活动中侵犯业主的合法权益；

14、新建物业交付使用时，除政府规定、物业销售合同和本合同另有约定外，不得向业主乱收费；

15、本合同终止时，应当将物业服务用房和物业服务相关资料及时如数地移交给业主委员会，业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。

16、认真按照下列规定履行物业员工的招聘工作：

1）在一方投入物业前期物业管理策划服务工作后，应按照物业的规模及需要拟定物业管理处员工总体机构及各级人员编制；

2）根据××××项目物业管理的要求，委派物业管理所需人员；

3）按国家或重庆市劳动法或有关条例制定物业管理处各级员工薪酬及福利标准；

4）拟定整体招聘计划（包括招聘广告内容、招聘人数、技能要求、所需学历及工作经验等）；

5）筛选适当申请人，安排面试，复试，并按工作先后所需提出录用。

签订相关的用工合同或用工协议（工程骨干人员将被优先安排到位工作，以协助甲方与物业管理处对物业相关设备测试及验收）；

6）所有物业管理处高级管理人员，包括但不限于物业总经理、财务经理、客户服务经理及工程经理，必须得到甲方面试或认可同意后，方可聘用。

聘用国际知名并在中国大陆有营业资格的会计师事务所作为审计师。

17、乙方将安排专职人员为××××一期物业管理处所招聘的员工进行上岗前之短期岗位培训,以保证每个员工达到重庆市物业管理从业资格要求相应标准。

××××一期物业管理处所招聘的员工应持相关专业证书上岗,持证上岗人员不低于××××项目物业管理处员工总数的60%,并应具有1至3年的相关工作经验。

有关培训的内容大纲将主要包括,但不限于下列内容:

1）员工手册

2）公司概况

3）物业管理基本概念

4）岗位设置\各岗位职责及基本操作流程

5）物业交楼\装修及搬迁程序

6）突发事件处理程序

7）客户投诉处理程序

8）常用消防设备/器材介绍及火灾应急程序

9）服务的概念及服务的重大技巧

10）员工服务质量标准

11）保安员守则及保安员巡逻注意事项

12）物业工程验收处理程序

13）工程运作操作流程

14）工程部相关制度介绍

15）工程巡检及维修保养

16）紧急工程维修措施制定及如何执行

17）清洁工作操作规程初期培训

18）人事行政管理

19）财务运作管理

20）工程运作管理

21）保安运作管理

22）组织领导能力培训

18、法律、法规规定的其他义务。

第一十四条根据《临时管理规约》的授权，在物业服务中授予乙方以下权利：

1、制定必要的规章制度，并以有效方式督促业主和物业使用人遵守；

2、采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反《临时管理规约》及公众管理制度的行为；

3、在物业服务区域内公布违约业主的姓名及其违约情节；

4、对欠费业主停止约定服务直至其履行交费义务。

第六章　　专项维修资金的管理和使用

第一十五条专项维修资金的缴交、管理、使用、续筹，严格按重庆市相关文件规定执行。

第七章　　物业服务用房

第一十六条甲方应当按照有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业服务用房，由乙方

在物业服务合同期限内无偿使用，物业服务用房位于7号楼，分布在负一、负二、负三层（详见物业用房图纸）。

物业服务用房不得做经营性使用或出租。

第一十七条本合同终止时，乙方应当将物业服务用房、物业服务相关资料、使用业主的物

业管理费购置的固定资产和物料等属于全体业主所有的财产及时如数地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。

第八章　　合同期限

第一十八条本合同期限三年，自2015年06月_30日至2018年06月_29日止，

业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同

终止。

第一十九条合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期

限达成协议；双方未达成协议的，乙方应继续履行本合同，本合同延长至业主大会成立选出新物业公司并交接之为止。

第二十条当本合同自然终止或乙方未被续约或甲方因乙方违约而终止本合同或因中

国政府或市政府法律、法规及政策的改变或合同有关条款所述原因而令物业管理服务终止以及本合同第九章所述事项发生，甲方有权指令乙方全部撤离现场，乙方须在接到甲方发出书面通知后30天之内，全部撤离现场。

乙方不可以借任何原因（如物业管理服务费用结算等一切原因）而拒绝或拖迟撤离现场。

如乙方不按期撤离现场，则甲方将雇用其它单位或有关部门采取必要的措施，使乙方撤离现场，上述原因而发生的一切费用、责任和后果将由乙方承担。

并且，甲方将按每日人民币10000元违约赔偿金的金额按照逗留天数进行扣款。

乙方全部撤离现场，是指乙方连其一切人员、机械、设备、车辆、以及其它一切属于其的物料全部撤离现场，并将现场用作为办公之地方打扫干净。

第二十一条根据上述条款中所述之原因撤离现场，必须由甲方监督乙方就移交撤离事宜

的一切所需交接工作。

第二十二条乙方在撤离现场前必须向甲方移交全部与该物业有关的和本物业服务合同

有关的一切文件档案资料室。

如乙方未能全部移交有关之文件档案，甲方有权追讨赔偿。

第二十三条对于乙方在撤离现场时所完成的一切交接工作，若发现未尽事宜，甲方保留

追索权。

第九章 违约责任

第二十四条因房屋建筑质量、设施设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成

重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。

产生质量事故的直接原因，以法定机构的鉴定为准。

第二十五条甲方违反第十四条甲方应履行的义务中第2项，致使业主不履行本合同约

定，乙方可要求甲方督促业主履行本合同的约定，同时由甲方承担相应的责

任。

第二十六条乙方违反合同的约定，擅自提高收费标准的，甲方、业主、物业使用人有权

要求乙方清退；造成甲方、业主、物业使用人损失的，乙方应给予甲方、业主、物业使用人赔偿。

第二十七条乙方服务违反本合同的约定，未能达到本合同第三章“物业服务质量”约定

的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主相应的损失；乙方无法完成本合同第二章约定的三项以上的“物业服务事项”的，在接到甲方书面通知一个月内仍然未能达成改善或按本合同内容履行合同，甲方有权解除本合同，并由乙方赔偿甲方及业主相应的损失。

第二十八条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按