招商部职能.docx

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招商部职能

招商部职能

招商部职能

第一章 招商部职责范围及岗位职责

第一节 招商部职责范围

1、根据市场经营方针与要求，完好的执行市场招商方案和进行招商工作流程的实际操作运营。

2、协助决策部门进行市场整体商业布局，商品组合及与商户协调，确保市场达成经营指标。

3、围绕市场经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。

4、贯彻执行公司经营发展战略方针，根据招商需求，结合实际制定提议广告宣传策划主题并组织实施。

5、常规招商公关活动的组织与实施；对市场宣传布署总体规划工作，作出建设性的意见。

6、进行招商现场管理、商户谈判洽谈、协议签定、督促回款工作。

7、做好周、月、季、年度统计报表， 建立健全原始客户资料库，并汇总上报行政事业部备档。

8、掌握有关本部门工作职责所涉及范围的具体工作状况，及时、准确上报有关领导。

9、严格审查招商商户经营资格及入住手续，督促商户认真履行招商合同。

10、公司、市场、客户各种招商信息的汇总及上传、下达工作。

11、拟定客户拜访、回访制度、招商人员管理制度及各项制度的落实。

第二节   招商部经理岗位职责

■ 部门名称：

 招商部

■ 上级部门：

 总经办

■ 下部门：

本职工作：

负责招商部整体工作的管理和部署。

直接责任：

1、负责制订本管理中心各阶段工作计划，布置和安排本部各项工作有计划开展。

2、负责组织市场调查，预测市场发展趋势，并针对市场的变化和竞争的需要提出应对策略。

姓名、地址、电话、基本状况和问题做以记录，同时给对方有关市场的基本资料（包括项目介绍、市场介绍、招商活动的安排），同时对于各地区实力较强的“目标客户”做重点标注，用以综合的研究。

在这过程中，不必向询问者做过多有关招商的说明，对于“目标客户”提出的问题也不必急着回答（主要避免“目标客户”因了解不够而以偏概全，自我估计或防止竞争者和恶意攻击者获取一手信息）。

在“目标客户”研读了有关资料后再次进入咨询过程，招商管理中心人员开始介绍招商内容的具体细节性问题和收费的政策性问题，并根据“目标客户”表现的诚意，给予“目标客户”重点关注的内容资料，并力争洽谈效果取得实质进展。

对于一些急于了解情况的“目标客户”，招商管理中心要有专人负责接待和谈判，带领来访者参观市场、了解运作方案等，以免流失“目标客户”。

面对面的沟通方式是最直观有效的方式，招商策划的成功开展是“目标客户”签单的关键一步。

在与“目标客户”谈判之前，一些细节的准备十分重要，如招商办公场所的布置、人员的工作状态、对来访者的接待效果，这些都直接影响洽谈的结果。

在沟通的过程中，应该向来访者潜移默化的传递以下几点信息。

1、 有实力：

与强者合作才能更强，“目标客户”希望企业的力量雄厚，解除后顾之忧。

2、 有决心：

坚定的信念和强有力的推广策略将使“目标客户”感受到市场推广项目的决心，用数字说明项目的力度是最好的方法。

3、 有信誉：

一味的夸大其辞根本无法联合有实力的商户，态度真诚、有理有据，最大限度的为“目标客户”考虑是双方共同发展的基础。

4、 有办法：

详细、可行的营销方法对于“目标客户”有极大的吸引力。

与“目标客户”签定合同，收取租金和保证金，则全面招商工作告以段落，后续零星的招商工作开展可以抽取部分力量，而工作的中心转移到市场的全面推广阶段。

 招商过程中，要处理大量的信息和参与大量的谈判、说服、培训工作，工作内容非常细琐，实际的过程中会遇到一些具体问题，对“目标客户”提出的问题给予良好的解答将大大增强对方信心。

第五节    招商策略 

一：

招商原则和准备过程 

1、招商目标的选择 

      市场招商的目的是为了吸引目标商家，出租经营场所的使用权，更好地提高项目整体市场吸引力。

2、招商谈判原则的确定 

招商谈判的目的在于使参与谈判的商家能符合招商企业的目标和利益需要。

要达到目的，招商谈判必须针对谈判的特点，确定一些基本原则。

（一）招商谈判的特点 

1、 谈判对象的广泛性、多样性和复杂性 

市场的交易活动不受时空限制，而具体的谈判对象交易条件又是多样的、变化的。

这就要求项目的谈判人员要围绕本项目的经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。

2、 谈判条件的原则性与灵活性 

项目招商的目标要具体体现在谈判条件上。

条件具有一定的伸缩余地，但其弹性往往不能超越最低界限，界限是谈判人员必须坚持的原则。

这一特点就决定了项目谈判人员要从实际出发，既要不失原则，又要随机应变具有一定的灵活性，以保证实现招商谈判的基本目标。

3、 谈判口径的一致性 

在招商谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的，谈判过程往往需要反复接触。

这就要求谈判人员要重视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字表达的一致性。

谈判人员要有比较好的口才和文字修养能力，也要有较强的公关能力。

（二） 招商谈判的原则 

根据招商谈判的特点，谈判双方要取得共识，促使谈判成功应遵循以下原则：

1、 坚持平等互利的原则 

2、 平等互利原则，要求谈判双方在适应对方需要的情况下，公平交易，互惠互利，这是保证谈判成功的重要前提。

3、 坚持信用原则 

信用原则是指招商谈判的双方都要共同遵守协议。

重信誉、守信用是商家基本的职业道德。

在谈判过程中；应注意不轻易许诺，但一旦承诺，就应履行，保证言行一致，取信于对方，以体现真诚合作的精神。

4、 坚持相容原则

相容原则要求谈判人员在洽谈中要对人谦让、豁达，将原则性和灵活性有机结合起来，以更好地达到谈判的目的。

二、招商谈判的准备 

   所谓招商谈判的准备就是指在思想上、物质上和组织上为谈判进行充分的准备工作，主要包括：

（一） 招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，是市场招商的基本宣传资料，关系到市场的形象，该手册突出如下关键点：

1、 通过黄金商铺选择品种选址的正确性，树立基本点核心地段的商业价值。

2、 通过事实列举市场投资商与市场主办方的业绩与荣誉，突出其在项目所在地的地位。

3、 招商策划和“目标客户”的选择关系市场的成败，在招商过程中，有必要对每个“目标客户”进行分级评价，预测他们的经营前景，作为商铺出租的指导。

4、 “目标客户”的选择确保租金的来源。

5、 需要保证市场商品种类的完整性。

6、 需要保证市场经营项目的多样性与综合性。

（二）准备谈判的依据 

1、 明确谈判目标，包括最优期望目标、实际需求目标、可接受目标、最低目标等； 

2、 规定谈判策略，包括了解谈判对象的状况，谈判的焦点、谈判可能出现的问题及对策； 

3、 选定谈判方式； 

4、 确定谈判期限。

（三）组成谈判小组 

1、 挑选谈判小组的成员； 

2、 制定谈判计划； 

3、 确定谈判小组的领导人员。

三：

制订谈判策略 

1、明确谈判目的 

招商谈判的目的就是招商洽谈的主要目标，或招商洽谈的主题。

在整个招商洽谈活动中，招商洽谈者的各项工作都要围绕招商洽谈的目的而开展。

在招商洽谈的目的确定以后，就需要确定招商洽谈的各个具体目标；在达到各个具体目标后，招商洽谈的主要目标即招商洽谈的目的就可以实现。

2、招商洽谈的目标可以分为三个等级

第一级的目标是最高等级的目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是获得圆满成功； 

第二级的目标是基本达到接受的目标，如能达到这一级目标，整个招商洽谈可谓是获得了基本成功； 

第三级的目标是最低接受目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是达到了最基本的要求。

招商洽谈的目的就是在招商洽谈中所要追求的最佳利益目标。

四、招商人员的仪表：

（一）交谈

1、了解对方情况，明确交谈目的；

2、神态自然大方，表情诚挚专一；

3、语气谦逊文雅，语调平和沉稳；

4、措辞分寸得当，表述清晰流畅；

5、内容紧扣主题，气氛轻松愉快。

（二）书信

1、称呼要合适；          2、问候要热情；

3、祝颂要诚恳；          4、敬语谦词要正确；

5、信封书写要规范；      6、字迹要端正；

7、内容要简洁明了；      8、格式要符合规范。

（三）打电话

1、选择适当的通话时间，以免干扰对方休息；

2、接通电话后，报出受话人的姓名，对方询问打电话者的姓名，应告诉对方。

3、话毕道谢，说“再见”。

（四）接电话

1、电话铃响后，应尽快接听；

2、接听者可以先说“你好，世购尾货基地”，再询问对方要找谁。

3、接听者如不是受话人，应负起代为传呼的责任，如受话人不在，应告知受话人。

4、如果电话来得不是时候，而对方一时还不想挂断电话，应委婉地给对方一个另外的通话时间。

（五）握手

1、身体向前微倾，以示尊重；

2、手要干净，不戴手套；

3、一般情况下，不宜握得过紧，时间也不宜长；

4、有多人握手时，注意不要交叉，待别人握完后再伸手；

5、贵宾或老人向你伸出手，最好快步趋前，用双手握住对方的手；

6、男女之间握手，男方等女方先伸出手，只握对方的手指部分，如女方无握手之意，男方只能点头致意；

7、宾主之间握手，主人应向客人先伸手；

（六）传递名片

1、初次见面，在经过介绍之后可取出名片双手递给对方，并说上一句“请关照”之类的话；

2、接过名片一定要看一遍，看清并记住对方姓名、单位、职务，如果双方同时交换名片，应先接受对方的名片，然后双手将名片递给对方。

不明白的地方可以请教，同时附上一句“谢谢”之类的话，随即保存好；

3、如果想得到对方的名片，可以请求的口吻说：

“如果可能的话，请您给张名片给我”，

4、如果自己没有名片与对方交换，应该说“对不起”，并解释缘由，以示道歉；

5、如接收名片后将名片放在洽谈桌上，洽谈结束时应注意带走并保存好。

五、招商人员的规范礼节

1、商户前来询问时，规范用语：

“您好！

请坐，我能帮您吗？

”

2、招商时态度温和，不卑不亢，不能说：

“不”“NO”，碰到无理的商户时严禁在招商处与其理论争辩，应先说：

“我理解你，但……”，无法解决时应说：

“我引见您与招商管理中心经理来商谈”之类的话语，不能私自按照自己的意愿承诺商户。

3、在接待商户时，招商人员应坐1/2座位，上身保持挺直，身体微向前倾，不准跷起脚，随意伏在桌上，或很放松的靠着椅子背，显得不屑一顾的样子。

4、碰到自己的熟人来登记时，不准不理先来的商户，只顾与熟人打招呼，订铺位。

5、订位商户离开时应主动口头欢送，自始自终做好第一接待人的工作。

六、基本的品德素质

1、爱岗敬业，乐于奉献，身体健康、任劳任怨；

2、思维敏捷，不卑不亢，仪表端庄，热情大方； 

3、具备相关经济知识、社交能力和语言表达能力，具备良好的现象判断能力和灵活应变能力。

4、有较强的交际、组织和协调能力，能够独立地开展工作；

5、良好的心理素质。

优秀的招商人员的心理素质表现好：

临危不惧，胜不骄，败不妥。

6、有较高的文化程度，知识面广，熟悉本地区投资优势和投资相关政策法规，具有一定的经济知识和专业知识；

七、推出商位基本技巧

1、先入为主

操之在我，由我引导商户的观念，从主动介绍“世购尾货总部基地”的大气候到目前招商的小气候，以及“世购尾货总部基地”的优势，让商户对投资有足够的信心（用词言简意赅）。

2、举例说服法

比如：

某商户做品牌……，对“世购尾货总部基地”有一定了解，并早就看好此地理位置，再加上认可市场的合理规范与布局，满意的心情下了订金。

3、欲擒故纵法

对于较细心、保守的商户其顾虑较多，你急于向他推荐商位，急于催促他下订金，他会反感，反之你让他考虑一下并顺便说：

“但时间不能太长，我们的好铺位可不等您。

”

4、主动出击法

对于知名品牌的厂家或大经销商，应主动拜访，让他们了解地理位置以及本市场的规范，达到引进本市场的目的，起到明星效果的作用。

5、真诚感动法

站在商户角度来分析市场，为其着想，最终目的让其承认本市场价有所值。