中原房地产开发建设项目合作方案共21页.docx
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中原房地产开发建设项目合作方案共21页
中原北京某房地产开发建设项目合作方案
●宋以后，京师所设小学馆和武学堂中的教师称谓皆称之为“教谕”。
至元明清之县学一律循之不变。
明朝入选翰林院的进士之师称“教习”。
到清末，学堂兴起，各科教师仍沿用“教习”一称。
其实“教谕”在明清时还有学官一意，即主管县一级的教育生员。
而相应府和州掌管教育生员者则谓“教授”和“学正”。
“教授”“学正”和“教谕”的副手一律称“训导”。
于民间，特别是汉代以后，对于在“校”或“学”中传授经学者也称为“经师”。
在一些特定的讲学场合，比如书院、皇室，也称教师为“院长、西席、讲席”等。
北京中原房地产经纪有限公司承接北京**房地产开发有限责任公司建设项目合作方式、收费标准及方法
●唐宋或更早之前，针对“经学”“律学”“算学”和“书学”各科目，其相应传授者称为“博士”，这与当今“博士”含义已经相去甚远。
而对那些特别讲授“武事”或讲解“经籍”者，又称“讲师”。
“教授”和“助教”均原为学官称谓。
前者始于宋，乃“宗学”“律学”“医学”“武学”等科目的讲授者；而后者则于西晋武帝时代即已设立了，主要协助国子、博士培养生徒。
“助教”在古代不仅要作入流的学问，其教书育人的职责也十分明晰。
唐代国子学、太学等所设之“助教”一席，也是当朝打眼的学官。
至明清两代，只设国子监（国子学）一科的“助教”，其身价不谓显赫，也称得上朝廷要员。
至此，无论是“博士”“讲师”，还是“教授”“助教”，其今日教师应具有的基本概念都具有了。
北京中原房地产经纪有限公司承接北京**房地产开发有限责任公司建设项目之策划工作内容
●唐宋或更早之前，针对“经学”“律学”“算学”和“书学”各科目，其相应传授者称为“博士”，这与当今“博士”含义已经相去甚远。
而对那些特别讲授“武事”或讲解“经籍”者，又称“讲师”。
“教授”和“助教”均原为学官称谓。
前者始于宋，乃“宗学”“律学”“医学”“武学”等科目的讲授者；而后者则于西晋武帝时代即已设立了，主要协助国子、博士培养生徒。
“助教”在古代不仅要作入流的学问，其教书育人的职责也十分明晰。
唐代国子学、太学等所设之“助教”一席，也是当朝打眼的学官。
至明清两代，只设国子监（国子学）一科的“助教”，其身价不谓显赫，也称得上朝廷要员。
至此，无论是“博士”“讲师”，还是“教授”“助教”，其今日教师应具有的基本概念都具有了。
北京中原房地产经纪有限公司承接北京**房地产开发有限责任公司建设项目之工作时间安排
●北京中原房地产经纪有限公司承接北京**房地产开发有限责任公司建设项目之工作人员构成
●北京中原房地产经纪有限公司特点
北京中原房地产经纪有限公司承接
北京**房地产开发有限责任公司建设项目
合作方式、收费标准及方法
合作方式
北京中原房地产经纪有限公司针对本项目采取全案策划顾问的形式与北京**房地产开发有限责任公司合作。
具体纲要详见下文。
双方协议招商期内现场管理及销售均由中原负责，发展商自留面积由双方协议解决。
收费标准
北京中原房地产经纪有限公司承接北京**房地产开发有限责任公司建设项目之全案策划顾问工作，其策划顾问费用为人民币万圆整。
独家招商的取费标准为一个半月的成交租金。
收费方法
✧北京中原在与贵司签订合同后的三天内，贵司需向北京中原支付策划费的50%；
✧北京中原在向贵司提交市场调研报告后的三天内，贵司需向北京中原支付策划费的20%；
✧北京中原在向贵司提交市场及产品定位报告后的三天内，贵司需向北京中原支付策划费的20%；
✧北京中原在向贵司提交营销推广报告后的三天内，贵司需向北京中原支付策划费的10%。
北京中原房地产经纪有限公司
承接北京**房地产开发有限责任公司北京物美商业东城
工建项目之策划工作内容
第一部分市场研究报告
一、宏观市场环境分析
1.经济环境分析
2.政策环境分析
3.其他各项影响因素分析
二、商业物业调研分析
1.商业市场发展分析
2.商场总体供求分析
3.本项目区域范围商场综合分析
Ø区域总体市场状况分析
Ø各物业市场供应、需求分析
Ø各物业租赁、销售分析
Ø各物业区域市场未来发展预测分析
4.本项目商场发展可行性分析
三、北京市商业物业分析
1.商业物业市场概况
2.商业物业近期发展趋势
3.商业物业开发中存在的问题
4.商业物业市场供需关系
5.商业物业价格分析
四、经营店型调研分析
1.购物中心
2.百货商场
3.超级市场
4.专卖店
五、客户群体的调研分析
1.商铺投资者调研分析
2.消费者调研分析
3.招商客户的调研分析
六、主要商圈与重点商业项目分析
1.主要商圈调研分析
Ø其主要商圈分析
2.重点商业项目分析
Ø地理位置
Ø项目规模
Ø商业性质
Ø硬件设施
Ø经营模式
Ø楼层分布
Ø购物环境
Ø商户与业主合作方式
Ø租客组合
Ø商品布局
Ø价格
Ø目标消费群体
Ø品牌档次
Ø广告形象
Ø优劣势分析
Ø经营状况
Ø其他各项影响因素分析
七、物业管理之调研分析
1.物业管理公司调研
2.物业管理各项条款调研分析
Ø管理力度
Ø商户对物业管理提出的要求
Ø个别商户对物业管理的特殊要求
第二部分市场及产品定位报告
一、项目区域总体概况总结分析
二、项目分析
1.项目地理位置分析
2.项目基本技术指标分析
1.项目功能分析
2.项目商圈分析
Ø商圈区域市场的划分
Ø主要商圈、次要商圈、辐射商圈的确定
Ø商圈消费人群分析
Ø商圈竞争格局分析
三、项目SWOT分析
1.项目优势分析
2.项目机会分析
3.项目劣势分析及应对措施
4.项目威胁分析及应对措施
5.项目综合分析及初步定位
四、项目定位
1.项目总体定位
Ø商场经营主题的确定
Ø商场投资主题的确定
2.项目目标客群定位
Ø终端消费人群定位
Ø经营商户定位
Ø投资人群定位
3.项目价格定位
Ø价格制订依据的阐述
Ø本项目价格定位
五、产品设计主题定位的确定
1.产品主题的确定
2.主题概念的诠释
六、项目产品设计
1.基础硬件的设置建议
Ø外立面
Ø广告位
Ø出入口
Ø电梯
Ø道路组织
Ø中央空调
Ø电子商务系统
Ø停车位
Ø结合商场实际需要，其他硬件设施的设置建议
2.产品功能划分、店铺分割建议
Ø行业商户的组合及分析
Ø具体的目标商户建议]
Ø各楼层功能分布建议
Ø店铺分割建议
3.物业管理建议
七、装饰装潢建议
1.外部装潢设计
2.内部装潢设计
第三部分营销推广报告
1.项目形象定位
1.1项目形象定位
1.1.1市场定位确定
1.1.2形象定位确定
1.1.3形象定位说明
1.2项目卖点总结
1.2.1项目卖点汇总
1.2.2地理位置
1.2.3规划理念
1.2.4建筑结构
1.2.5特色园林景观
1.2.6户型设计
1.2.7智能化安防系统
1.2.8会所
1.2.9其他配套
1.3项目案名建议
1.3.1项目命名原则
1.3.2案名建议
1.3.3重点推荐建议
1.3.4建议依据
1.3.5SLOGAN建议
2.销售推广准备工作
2.1销售必备条件
2.1.1法律文件
2.1.2现场包装
项目主入口外部
项目主入口内部
工地围墙包装建议
销售中心
样板间
沿街指示牌
附：
沿街指示牌位置图
沿街指示牌外型建议
现场条幅及路灯彩旗
2.1.3宣传造势
宣传渠道和方式建议
2.1.4销售工具
2.1.4.1展板
2.1.4.2模型
2.1.4.3楼书
风格建议
印刷量建议
2.1.4.4生活手册
2.1.4.5户型图集
使用功能介绍
内容建议
2.1.4.6海报
2.1.4.7纪念品
2.1.4.8手提袋
2.1.4.9请柬
2.1.4.10宣传单页（DM）
2.1.5销售策略
2.1.5.1销售方式建议
接待（坐盘销售）
直销
2.1.5.2总结
2.1.6其他配合
2.2开售时机选择
2.2.1客观原因
政治经济因素
市场竞争情况
节假日及节气
天气气候
2.2.2主观原因
2.2.3时机选择
预热推广期时间建议
开盘发售时间建议
3.推广媒体评价
4.项目整体推广思路
项目特征总结
推广思路建议
4.1预热推广期思路
阶段划分建议
4.2销售推广期思路
5.销售推广周期的划分及推广策略
阶段划分
5.1推广预热期
时间范围
5.1.1入市期
阶段特征
阶段所需前提
阶段目标
5.1.2品牌形象期
阶段特征
阶段所需前提
阶段目标
5.1.3本时期推广的具体工作
活动方案建议
方案名称
活动参加人员
活动地点
活动内容
配合活动方案广告宣传重点
效果预期
活动期间媒体宣传组合建议
5.2销售宣传及开盘期
时间范围
5.2.1开盘前推广
时间
阶段特征
阶段所需前提
特别注意事项
阶段目标
5.2.2开盘时间建议
5.2.3本时期推广的具体工作
宣传推广安排
5.3项目强销期
时间范围
阶段特征
工程进度
阶段目标
本时期推广的具体工作
宣传推广安排
5.4持续阶段
时间范围
工程进度
阶段特征
阶段目标
本时期推广的具体工作
宣传推广安排
5.5第二强销期
时间范围
工程进度
阶段特点
阶段目标
本时期推广的具体工作
宣传推广安排
5.6收尾阶段
时间范围
工程进度
本时期推广的具体工作
6.项目宣传推广费用估算
6.1总支出预算
6.2销售资料及现场包装费用预算
6.3各阶段推广及活动费用预算汇总
7.开盘前工作时间表（建议）
北京中原房地产经纪有限公司承接
北京**房地产开发有限责任公司建设项目
策划工作时间安排
工作时间表
序号
任务名称
Howmanydays
工作天数
ID
What
Day
市场研究报告
商业类产品
40
市场及产品定位
商业类产品
45
营销推广报告
以最长时间计算（最终提交报告时间）30
北京中原房地产经纪有限公司承接
北京**房地产开发有限责任公司建设项目之
策划人员构成
总负责人
姓名：
李文杰
职务：
北京中原房地产经纪有限公司总经理
姓名：
殷则环
职务：
北京中原房地产经纪有限公司副总经理
学历：
南开大学学士
工作履历：
●1995年进入北京中原，房地产工作经验8年，负责北京中原项目销售及策划的管理工作
●北京中原商业楼宇部主管，负责二手项目的租、售管理
●聚龙花园项目销售经理，负责项目销售工作
●丽豪园项目销售经理，负责项目销售工作
●京洲华园项目销售经理，负责项目销售工作
●望京新城项目销售经理，负责项目销售工作
●嘉铭园销售总监，负责项目销售工作
●目前负责北京中原项目的销售、策划统筹
商业产品策划负责人
蔡宇翔先生（香港）：
职位：
商业策划部总监
院校：
清华大学MBA
经历：
资深房地产人士，在十几年的地产工作中积累了大量的有关住宅及商业地产的丰富操盘经验。
由于多年任职内地及香港的房地产开发商及房地产代理公司，故此，对房地产的地区大环境极为熟悉。
理论与经验的结合是成功操作项目的关键，蔡先生操作过的项目有：
沈阳的《女人世界》等
北京的《庄胜崇光购物中心》、《新东安市场》、《富阳广场》、
《华辰公寓》、《新兴大厦》
《西环广场》（北京重点工程----西直门交通枢纽）
《东华广场》（国家重点工程----东直门交通枢纽）
《信通大厦》（综合商业项目，内含商场、酒店、写字楼）
《太阳园》（综合性社区商业物业）
《逸成东苑》（综合性社区商业物业，含商场、超市、会所）
《远洋山水》（综合性社区商业物业，内含商场、超市）
《和平新城》（商业项目）
《恒基中心》（综合商业项目，内含写字楼、酒店、商场）
《望京B30》（综合商业项目，内含休闲、娱乐、餐饮）
广州的《东方广场》（开发商）等
天津的《鼓楼商业街》
深圳的《城市广场》、《四季花城》等
南京的《欧尚广场》等
保定的《女人世界》等
石家庄《藁城商业城》
商业类产品策划专案组
姜黎明先生：
职位：
策划部经理
专业：
工商管理
经历：
1994---2019年在乌鲁木齐人民广播电台任节目监制/主持人，是集采访、编辑、播音、主持于一体的多面手。
先后主持过财经、房地产、新闻类节目，有丰富的社会阅历。
2019年8月---2019年6月在深圳新港地产顾问有限公司（港资）任项目策划部主任一职。
在两年多的住宅及商业策划工作中，积累了大量的商业经验，有很高的分析及对市场的判断能力，有很好的组织与管理能力。
曾经操作项目有：
《深圳中信城市广场》（全程策划、宣传推广、招商）
《深圳世界金融中心》（综合商业项目、全程策划）
《深圳东门金世界》（综合商业项目、全程策划）
《信通大厦》（综合商业项目，内含商场、酒店、写字楼）
《远洋山水》（综合性商业住宅，内含商场、超市）
《望京B30》（综合商业项目，内含休闲、娱乐、餐饮）
《南京四方》（综合商业项目，内含商业步行街、购物中心）
苗京立先生
职位：
项目策划主管
院校：
武汉华中农业大学
专业：
土地规划与利用（房地产）
经历：
2019年7月毕业，立即加入房地产代理行业，在将近2年的工作中，得到了良好的锻炼，积累了大量的楼盘市场策划经验，思路清晰，反应敏捷，在工作中经常会提出操作性很强的可行性方案。
操作过的项目包含：
保定《女人世界》的市场研究报告
北京《华辰公寓》的策划报告
北京《朝阳无限》的策划报告
北京《天创世缘》的策划报告
北京《美景东方》的策划报告
北京《新兴大厦》的市场调研报告
北京《庄胜广场》商业部分的策划报告
北京《通惠家园》的市场调研报告
《西环广场》（北京重点工程----西直门交通枢纽）
《东华广场》（国家重点工程----东直门交通枢纽）
《信通大厦》（综合商业项目，内含商场、酒店、写字楼）
营媛媛小姐：
职位：
高级策划师
毕业院校：
长春工程学院
专业：
市场营销
经历：
毕业后就职于美国VBN建筑设计公司市场部，负责公司对外的客户联络、计划实施。
熟悉房地产项目设计的各个环节并对北京房地产市场有整体认识。
所操作过的项目有：
《信通大厦》（综合商业项目，内含商场、酒店、写字楼）
《望京B30》（综合商业项目，内含休闲、娱乐、餐饮）
《远洋山水》（大型社区商业，内含休闲、娱乐、餐饮、购物）
《南京四方》（综合商业项目，内含商业步行街、购物中心）
《和平新城》（社区商业，内含休闲、娱乐、餐饮、购物）
《西环广场》（北京重点工程——西直门交通枢纽）
汤浩小姐：
职位：
策划师
院校：
江西赣江大学
专业：
土地规划与利用（房地产）
经历：
2000年7月加入房地产代理行业，在将近3年的工作中，得到了良好的锻炼，积累了大量的楼盘市场策划经验，对商业管理及物业管理有较深入的了解，对商业物业业态分布及功能分区有相当见识。
在工作中经常会提出操作性很强的可行性方案。
操作过的项目包含：
保定《女人世界》的市场研究报告
北京《华辰公寓》的策划报告
北京《朝阳无限》的策划报告
北京《天创世缘》的策划报告
北京《美景东方》的策划报告
北京《新兴大厦》的市场调研报告
北京《庄胜广场》商业部分的策划报告
北京《通惠家园》的市场调研报告
北京《太阳园会所》招商策划
《西环广场》（北京重点工程----西直门交通枢纽）
《东华广场》（国家重点工程----东直门交通枢纽）
《恒基中心》（综合商业项目，内含商场、酒店、写字楼）
《信通大厦》（综合商业项目，内含商场、酒店、写字楼）
《南京四方》（综合商业项目，内含商业步行街、购物中心）
《望京B30》（综合商业项目，内含休闲、娱乐、餐饮）
李玉峰先生：
职位：
策划师
院校：
中国人民大学
专业：
工商管理
经历：
毕业任职于吉林信托，市场分析部。
对中国证券业市场有较深的认识，尤其是中国房地产业各上市公司的经营与发展有较深入的研究。
为人正直大方、性格开朗、有充沛的精力和积极的认真的工作态度；具有敬业、创新、团队的工作理念；不断进取的工作原则；善与人沟通协作。
具有广泛的知识面，对房地产市场有敏锐的观察力与分析能力。
操作过的项目有：
《恒基中心》（综合商业项目，内含写字楼、酒店、商场）
《东华国际广场》（国家重点工程，东直门交通枢纽）
《逸成东苑》（综合性社区商业物业，含商场、超市、会所）
《太阳园》（综合性社区商业物业）
《信通大厦》（综合商业项目，内含商场、酒店、写字楼）
《远洋山水》（综合性社区商业物业，内含商场、超市）
《南京四方》（综合商业项目，内含商业步行街、购物中心）
《望京B30》（综合商业项目，内含休闲、娱乐、餐饮）
王照华先生：
职位：
策划师
院校：
郑州航空工业管理学院
专业：
贸易经济
经历：
毕业后一直从事房地产工作，后就职于中原房地产经纪有限公司，接触的项目众多，了解并熟悉涉及房地产工作的各个环节，对市场有敏锐的观察力与分析能力。
才思敏捷，责任心强。
所操作过的项目有：
《信通大厦》（综合商业项目，内含商场、酒店、写字楼）
《远洋山水》（大型社区商业，内含休闲、餐饮、娱乐、购物）
《和平新城》（社区商业，内含餐饮、娱乐、休闲、购物）
《南京四方》（综合商业项目，内含商业步行街、购物中心）《望京B30》
（综合商业项目，内含休闲、娱乐、餐饮）
赵久阳先生：
职位：
策划师
院校：
北京科技大学
专业：
经济管理
经历：
毕业后一直从事房地产策划行业，在此期间全案策划过多个地产项目，对北京市房地产市场有着较为深入的了解，善于分析研究项目的发展动态。
从事项目：
《信通大厦》（综合商业项目，内含商场、酒店、写字楼）
《远洋山水》（综合性商业住宅，内含商场、超市）
《南京四方》（综合商业项目，内含商业步行街、购物中心）
《望京B30》（综合商业项目，内含休闲、娱乐、餐饮）
张茅矛先生
职位：
助理策划师
院校：
首都经济贸易大学
专业：
房地产开发与经营管理
经历：
在校期间已进入房地产策划部门工作，毕业后就职于强龙房地产开发公司及华润置地房地产集团，任策划职务。
对北京市房地产市场有较为深刻的了解，具备编写全案策划报告能力，熟悉整套策划业务流程，能够独立进行项目周边地勘市调，区域市场状况分析，市场推广工作，以及项目参展流程。
在职期间学习了一系列的建筑工程知识，包括结构配筋，内部墙体结构变更及户型配置，参与设计了世涛天朗项目3#E1—E5，5#F13—F16（176平米挑空复式共6套）户型。
国家建设规划二级资质，房地产估价员，北京市房地产经纪人。
北京《圣邸罗兰》的策划报告
北京《快乐假日》的市场调研报告
宁波《荣大-春天绿郡》的市场调研报告
北京《世涛天朗》的产品定位报告
北京《地块21C1》的策划报告
北京《新港湾》的营销推广报告
北京《京通苑》的营销推广报告
北京《深蓝华亭》的销售阶段跟进
北京《恒基中心》的市场调研报告
北京《平安大街C座综合楼》的产品定位报告
北京《和平新城》的招商阶段跟进
周宁先生
职位：
助理策划师
院校：
首都经济贸易大学房地产系
专业：
房地产开发与经营管理专业
经历：
毕业于全国仅有的五所具有专业房地产系的高校之一，掌握了丰富详实的房地产开发、策划、营销、行纪等专业知识。
毕业后先后供职于专业营销策划公司及大型房地产公司（珠江地产），其人头脑灵活，思维活跃，开放性、创造性思维强，在全面参与的多个楼盘项目的前期策划以及全案代理中，提出了许多具有建设性的建议与方案，得到了良好的锻炼，同时也积累了一定的专业经验。
并具有很好的团队合作能力。
操作过的项目包含：
北京美晟地产《美然XX城》营销策划、推广及市场研究报告
北京美晟地产《美然动力街区》前期营销及推广研究报告
北京盛达投资恒森房地产《橙色时光》（现名为“亮马新世家”
前期营销策划及市场定位报告
北京珠江地产《珠江骏景花园（北区）》营销策划及销售
北京珠江地产《珠江国际城》营销策划
北京《平安大街C座商业综合楼》市场调研、产品定位报告
北京《恒基中心》商业部分市场调研、市场定位及产品定位报告
激情地产魅力中原
中原集团
1978年香港中原集团进入香港地产市场，26年铸就“王牌”代理品牌！
现时，中原集团在香港已有45%的市场份额，员工逾3000，分行过200，业务遍及营销策划，一、二手住宅、写字楼、商铺租赁及买卖，物业估价、地皮买卖等等。
1994年香港中原集团在北京成立其国内的第一家分行，继而於2019年设立中原（中国）。
至2019年12月，中原（中国）已在大陆设立十四家分行，员工3000人，年佣金收入超过三亿元人民币，中原集团大中国框架基本确立。
中原大中国的成立及业务的开展为中原众分行专业信息及人才的交流提供了方便，同时为各分行所在地地产市场的发展建立了不朽之功！
北京中原
专业就是经验、经验来自积累！
成立10年来北京中原以其专业的队伍、良好的信誉、优质的服务得到了国内外众多开发商一致的好评。
北京的华远、开发总、城建集团、天鸿、首创、金融街控股，深圳的华侨城集团，上海的阳光集团、香港的江山控股……都与北京中原合作过或正在合作。
2019年万信网北京十大代理行排名，中原以其28.5亿的销售额位列第一名，而就代理项目的数量、物业的种类、物业的分布而言，京城700家代理行无一能望其项背。
现将北京中原的基本特点略述如下：
●北京地产代理市场历史最悠久规模最大的代理行（9年的历史，550人的专业队伍。
其中，240余人的一、二手销售队伍；70余人的营销策划专才。
此外，中原物业管理分公司尚有200余名物业管理人员分布在项目上）；
●北京地产代理市场中专业部门配置最齐全、最具有综合实力的代理行（部门构成：
市场拓展部、市场研究部、住宅策划部、写字楼策划部、商业策划部、广告部、住宅项目部、写字楼项目部、商业楼宇部、商铺部、客户服务部、物业管理分公司、不动产交易部等）；
●北京地产代理市场中代理项目、物业种类最多，物业分布最广泛的代理行之一（9年共策划或代理项目近100个；物业种类由写字楼、商铺到别墅、各种档次的住宅及内外销公寓；分布於京城东南西北各大区域）；
●北京地产代理市场中10家一级资质代理行中唯一一家外资企业，以其港式代理享誉京城；
●国内网络最齐全、信息渠道最广泛的代理行；
●北京地产代理市场中市场化程度最高的代理行之一（高度的市场化使中原有足够的经验与能力为开发公司在创作优秀“作品”的同时创造出最符合市场的“商品”）；
●“中原指数”已经成为京城甲级写字楼销售市场的晴雨表
●北京中原目前独家代理的知名公建项目：
西环广场（西直门交通枢纽）、韦伯时代中心、金码大厦、东直门交通枢纽（含写字楼、商业、高档公寓）、新保利大厦、银网中心等。
●北京中原曾经独家代理的知名公建项目：
国航大厦、庄胜广场、通泰大厦、腾达大厦、赢嘉中心、实德大厦等。
●北京中原独家代理的知名住宅项目：
东一时区、嘉铭桐城、观筑庭院、美景东方、塞纳维拉、朝阳无限、华鼎世家、水清木华园、天兆家园（建赏）、陶然湖景、聚龙花园等。
●
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