奥龙计划奥园连锁经营战略策划方案.docx
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奥龙计划奥园连锁经营战略策划方案
奥龙计划——奥园连锁经营战略策划方案
第一部分行业态势分析
一、全国性品牌扩张正逢其时
1、住房大众消费时代催生中国房地产第二春
从计划到市场，从短缺到过剩，从“批发”到“零售”，房地产市场的“大众消费时代”全面到来了。
住房子之所以成为大众最关注的商品，不仅由于它是居住之所，更在于它是生活方式的载体和象征，人们将太多太多的生活理想和向往寄托在房子之上。
以致于所有人都会满怀热情的参与到选房购房的大军之中，无分男女老少，全民总动员，个个都在购买决策中充分享有参与权和发言权，一场声势浩大的购房运动，就象西方的文艺复兴运动一样，对人们的生活风貌和精神状态产生着普遍的影响。
中国工业化进程正在热火朝天的过程中，中国房地产的全盛期正在到来。
由于后发效应，由于中国房地产市场化、商品化正好与新技术革命同频合拍，中国房地产市场将成为现代人类居住文化之集大成者。
联合国75国统计资料显示，住宅的发展与人均GDP值的增长是密切相关的。
人均GDP在800—1300美元，为起步阶段；人均GDP在1300—8000美元，为快速上升阶段；人均GDP在8000—13000美元，为平稳上升阶段；人均GDP在13000美元以上，为下降阶段。
发达国家和新兴工业国家人均GDP值已超过13000美元，中国人均GDP值达8000美元约需30年时间。
也就是说，中国房地产至少在未来30年里还会有长足的繁荣发展。
从改革开放以来的中国房地产发展历史看，1991和1993年，是中国住宅产业的第一个春天。
其后的宏观调控，使房地产业进入了3-4年短暂的平缓期。
1997和1998年以来，中国住宅产业迎来了第二个春天。
如果说第一个春天启动的是房地产的生产者——发展商的话，这第二个春天启动的则是消费者——社会大众，因而第二个春天将是可持续的。
2、机遇与挑战：
全国性品牌扩张时代到来
大众消费时代给住宅业带来的历史机遇表现为：
住宅产业优化带来的新的产业机遇；住宅产业将迅速成为国家和地区经济发展的支柱产业；中国住宅产业和产品有着相当看好的国际机会；新材料和新技术的普及加快，将有力推动房地产产业化进程；住宅工厂化、产业化进程加快，为大规模大盘的迅速开发奠定了基础。
新时代的挑战性则体现在至少如下诸方面——马太效应，强者更强弱者更弱；消费者日益理性成熟，将不断融入产品生产当中；许多意想不到的发展商的策略和新标准的应用等现象将会相继出现，致使竞争愈趋于知识化和智慧化。
开发商将在更高的竞争平台上展开新的角逐，房地产市场格局将面临重新洗牌。
大众消费时代各种机遇与挑战复合在一起，在中国房地产业界最集中的体现，就是全国性品牌扩张时代的到来。
从这个意义上来说，中国房地产业正步入秋天，强者硕果满园，弱者将随秋风而逝。
经过近一二十年的发展，中国房地产开发商，特别是民营开发商，由小到大，由弱到强，正日益走向成熟，逐步具备了进行全国性品牌扩张的素质和条件。
一向被认为是地域性极强的房地产业现在也已经拉开了跨地域扩张的帷幕。
万科已进入了南北诸多城市，碧桂园则已在珠江三角洲进行局域性跨地发展，香港和黄地产早已蜚声大陆，香港新世界集团也在大陆南北各城市有品牌项目。
全国性品牌扩张必须合纵连横。
战略联盟是一种资源的整合行为，是一种力量的聚集过程，也是一个行业发展到所谓巨人游戏时代之后必然会出现的集团化现象，是一种更高层次更强有力的战略竞争手段。
当房地产开发商都已经在市场风雨中成长壮大之后，影响力、品牌力、竞争力和扩散力的提高就有赖于强强联合。
3、小结
“好风凭借力，送我上青云”。
住房大众消费时代、中国房地产第二春以及全国性品牌扩张时代的来临，对奥龙计划而言，是不可错失的天赐良机，机不可失，时不我待！
奥林匹克花园的市场定位非常接近大众消费水平，可谓是大众消费的精品之一，完全可以在住房大众消费时代尽显风流。
广州奥园多次开盘供不应求的热烈场面正证明了这一点。
抓住机遇，把“适销对路”的奥林匹克花园及早推向全国，乃是奥龙计划的神圣使命！
二、泛地产时代彰显英雄本色
1、中国房地产正在进入泛地产时代
纵观中国房地产业的市场竞争，可概括为三个阶段性升级：
——最初是从炒家地产到用家地产阶段的升级；
——其后是从实物地产到概念地产阶段的升级；
——目前又表现为从狭义地产到泛地产阶段的升级。
不同的阶段对房地产的策划与开发提出了不同的要求。
概念地产是一种经营理念，泛地产是一种经营战略和思维方式，二者有联系，也有区别，不可混为一谈。
只有实施泛地产战略，概念地产才能真正落到实处。
如果只局限于狭义地产（专业地产）去做概念地产，往往是徒有空洞的概念。
概念地产应该是有实质性内涵的，其根本价值不是为了宣传炒作与项目包装，而是更好地满足消费者的需求。
概念地产与泛地产始于卖环境阶段，主要表现在卖文化（生活方式）阶段。
开发商要想做出好的环境和好的文化（生活方式），就必须导入概念地产的经营理念和泛地产的发展战略，根据项目锁定的目标客户群的需求，提炼出项目的主题与神韵，在更大的行业跨度与空间尺度上整合资源，从而使项目有血有肉，形神俱备。
1）从炒家地产到用家地产
我国房地产的起始阶段，即由计划经济到市场经济的转型之初，市场是短缺的，呈现为卖方市场，所以，当市场的潘多拉盒子一打开，首先迎来的是以击鼓传花式的地皮炒作为主要特征的炒家地产阶段。
在炒家地产阶段非理性的泡沫逐渐消退之后，房地产回归理性，用家地产阶段登场了。
用家地产阶段一般又可分为卖房子、卖家居、卖环境、卖文化（生活方式）等几个递进的阶段。
首先是“卖房子阶段”。
开发商开始注重建筑设计与施工质量，但比传统的职工宿舍进步不了多少，实质上还是挡风避雨的窝。
随着市场逐步由短缺走向过剩，消费者的要求也日益提高，于是开发商开始注重立面与户型的创新（如大客小卧、双卫、复式等），即进入“卖家居阶段”，然而此阶段房地产卖点的竞争主要局限在室内。
随着人们对健康和生活质量追求的不断提高，“卖环境阶段”浮出水面，房地产卖点的竞争从室内发展到室外（小区），人们开始注重楼盘的总体规划因素，如建筑密度、容积率、绿化率，私密性、安全性，绿地、湖泊、小品以及会所、大门、泳池、学校、幼儿园等配套设施相继成为卖点。
随着社区环境竞争的升级，房地产开发日趋规模化，即由小区走向大社区乃至新城区的开发，而小区、大社区、新城区等又无不以自然与人文环境的营造为基本卖点。
上述不同的阶段对房地产开发商提出了不同的要求。
早期只需一、两个点子即可启动市场，到后来难度越来越大。
一个成功的项目，多为审时度势、适度超前的项目，即在人们都在同一个层面进行激烈的同构竞争的时候，能跳出来，在较高的层面（阶段）营造全新的卖点或卖点组合，引领房地产竞争的新潮流。
当然，新的创意一经推出便被迅速追随、克隆，逼着人们挖掘新的卖点，以至于各种营销新招层出不穷，最后，各家的“套路”趋于大同小异。
2）从实物地产到概念地产
所谓实物地产，是与概念地产相对的概念，是指房地产开发与营销中有形的要素，诸如土地、房屋、道路、绿化、停车场及其他各种配套设施；概念地产则指房地产开发与营销中无形的要素，诸如社区文化、生活方式、品牌形象等。
实物地产是概念地产的基础和依托，概念地产不能脱离实物地产而存在，二者是互相联系、对立统一的关系。
概念地产通常寓于有形的实物地产之中，并赋予有形地产以主题和灵魂。
“概念地产”的提出，是为了用以说明这样一种客观的趋势：
即房地产竞争发展到一定程度，就会由有形要素的竞争上升到无形要素的竞争，生活方式、社区文化、品牌形象等无形要素的地位与作用将日益重要。
其原因是：
——无形要素体现了消费者日益深化的高层次的心理需求（如社会归属感、阶层认同感、受人尊敬与自我实现的需求等）；
——无形要素不象有形要素那么易于捕捉、定位、营造和克隆，因而，与有形要素相比，无形要素可视为一种长周期的战略资源，谁把握了这些不易把握、不易克隆的资源，谁就可以建立相对持久的核心能力与竞争优势。
可见，概念地产是建立在实物地产基础之上，而又高于实物地产的房地产开发与营销理念。
从品牌识别的角度来说，实物地产强调功能性价值诉求，而概念地产则强调情感性价值诉求与自我实现价值诉求。
实物地产象一门科学，概念地产则象一门艺术；实物地产偏重于理性，概念地产则是偏重于感性；实物地产策划多为“规定动作”，而概念地产策划多为“自选动作”。
因而，概念地产对策划人和开发商的功力提出了更高的要求。
目前，在房地产开发水平较高、竞争较激烈的地区，概念地产已初露端倪，但成功的案例还不很多。
原因在于，就现阶段而言，实物地产仍居绝对主流地位，概念地产还比较超前，人们对概念地产的理解还比较片面和肤浅，很多人还是在实物地产的范畴理解概念地产；长于概念地产策划的“务虚派”与长于实物地产策划的“务实派”还没有真正携手联合起来。
在几年前我们刚刚提出“概念地产”概念的时候，在我们还没来得及给概念地产一个清晰的界定的时候，地产界一夜间就言必称“概念”了，“概念”一时间成了非常时髦的东西。
然而，今天看来，成功的案例并不多。
很多概念是被强加上去的，仅仅是一种说法，甚至于仅仅是一个好听的名字；而一些好的概念地产创意并没有在实际操作中得到充分落实。
今天地产界已经开始反思：
还要不要“概念”？
一些专业人士指出，过度的“概念炒作”可能将房地产业导入误区，最好还是少谈“概念”。
这是市场正常的反弹。
然而，就在经过过热后的反思回归理性，在一些人开始对“概念”失去兴趣的时候，真正的概念地产时代开始了。
3）从狭义地产到泛地产
真正的概念地产时代的开始，是与泛地产阶段的到来一脉相承的。
所谓泛地产，或称广义地产，是与狭义地产相对的概念。
狭义地产是指人们通常所理解的房地产，主要指住宅、写字楼、商铺等商品房的开发。
即盖房子，并为房子配套一些附属设施（如道路、停车场、绿地、小品、幼儿园、学校、泳池、大门、会所等）。
总之其核心是“房子”。
所谓泛地产，则不局限于以“房子”为核心，“房子”可能是主体，也可能成为附属的配套设施，泛地产是在某一特定概念下营造一种人性化的主题功能区域（社区），如城郊休闲型大型住宅社区、生态农业度假区、高科技园区、休闲养生园区、高尔夫生活村、观赏型农业旅游区，等等。
即将狭义的房地产与工业、农业、商业、旅游业、体育产业、教育、科技等产业融合起来，形成各种“产业房地产”，或者说是将狭义的房地产开发置于更大的空间尺度上进行更为宏观的定位、规划、设计与开发。
这种泛地产开发，是与房地产开发商的实力、规模与品牌的竞争密切相关的。
当开发商的实力、规模与品牌积累到一定程度，就会出现这种类似于区域开发的泛地产开发，它通常体现着政府在城市规划与建设方面心有余而力不足的意图，体现着现代城市居民比较前卫的生活方式与理想的城市模型的以及人居形态的追求。
●泛地产时代到来的宏观背景是：
——国家住宅产业化政策的有力拉动；
——房地产市场化进程的日益加速；
——政府对房地产行业和市场管理与控制力度不足，社会保障、城市配套对中国房地产业发展的支持力度不足；
——空前激烈的同质化竞争；
——消费者需求日益多元化；
——许多与人们生活直接相关的产业（如教育、体育、健康、文化服务等）发育不足、市场化与产业化程度不足。
●在泛地产时代，房地产开发将出现如下的变化：
——经营空间变化了。
不仅仅是单纯的房地产开发，还要涉及教育、体育、健康、文化服务等与人们的根本需求紧密相关的产业，一切人类生产与生活空间都是广义的房地产。
——发展商的角色变化了。
与国外专业化的住宅供应商相比，中国的房地产开发商不是单纯的住宅供应商，而是生活方式的营造者与生活保障的提供者。
——行业标准变化了。
不再局限于对房子产品质量的要求。
相应的，房地产理念、目标、价值观，以及资金、人才、技术的资源组合也都变了。
房地产原来的一些核心因素，蜕变成了基础性因素，而不是核心因素了。
泛地产的开发，可以说是真正的“跳出地产做地产”，追求人与自然的和谐，以人为本，在更大的空间尺度上体现对人的呵护，顺应了人类消费需求层次的日益高级化及多元化的大趋势。
在狭义地产阶段，房地产开发主要体现为实物地产开发，概念地产难有较大的施展空间。
而在泛地产阶段，概念地产则会有广阔的用武之地，可以说是“海阔凭鱼跃，天高任鸟飞”。
泛地产不仅对开发商的实力、规模、品牌等提出了较高的要求，也对房地产项目策划提出了更高的要求。
它要求房地产策划更综合、更宏观，更富于原创性，要从消费者、城市乃至区域的大势分析入手，通过宏观的综合分析，确立房地产开发的项目定位，适度超前地将项目置于即将到来的大势潮流之前，让潮流推着项目走。
2、泛地产时代的房地产业将重新洗牌
泛地产意味着开发商不能只专注于自己的专业——房地产上，而必须跳出地产做地产。
必须学会两手抓甚至多管齐下。
要善于在看似与本业不相关的其他产业中发现可以为我所用的资源，并充分利用之。
这对大部分过于“专业化”的房地产商人来说无疑是颇为艰难的事情。
而即便有此意识的开发商也不一定有能充分利用的能力和魄力。
因为泛地产运作的涉及面很广而模式很新，不确定性相对就比较大一些，非雄才大略而又极具实际操作能力者往往不敢问津。
故泛地产时代的到来既是机遇，更是挑战！
今天的中国，是创造房地产品牌、生活方式和产业的绝好时机。
每个人的想象力都有可能实现的。
一旦进入房地产这个行当，不做便罢，要做便有可能杀出一条血路，树起一面旗帜。
在中国，房地产业最具备这种可能性。
泛地产时代，旅游、体育、健康、教育……所有的产业之树都可以根植于房地产的土壤之上。
房地产开发，辅之以资本运营，将取得更大的市场和回报。
可以预言，中国企业界的超级巨鳄，不仅出现在高科技领域，也将出现在不动产领域——不动产时代到来了。
近郊大盘时代到来，与泛地产时代的到来一脉相承，与中国城市化进程同频合拍，与中国房地产开发商的成长壮大也是同步的。
体育产业与房地产嫁接商机无限。
体育产业在中国也处于转型时代，释放出来的市场能力与发展空间之大，是史无前例的。
社区体育是体育产业化过程中最有市场潜力的一大领域。
从竞技体育到大众健身运动，是从金字塔尖向金字塔基发展，是体育产业化与市场化的大势所趋。
与此同时，房地产则从单纯的住宅供应商向生活方式的提供者的方向发展。
社区体育，正是体育产业与房地产业相对接的最佳结合部。
几年后能存活下来的开发商，一种是有实力有品牌的“大象”，一种是实力不如大象，但市场突破能力强的"猴子"。
对地产大鳄来说，不用泛地产战略可能也能生存，但对于实力不很强的中小型开发商来说，要想做大，要想实现超常规发展，就必须实施泛地产战略，要跳出专业与行业的局限，超越克隆（区域市场）、超越常规（动作模式）、超越行业（专业性）、超越有形（项目本体）。
3、小结
广州奥园可以说是泛地产时代到来的标志。
广州奥园也是泛地产战略的领头羊，它的成功雄辩地说明了泛地产理论的革命性和正确性。
它无愧为泛地产时代的第一个成功典范。
奥龙计划正是要把这一泛地产战略的硕果推广开来发扬光大，并将泛地产做到极致。
泛地产时代对奥龙计划来说是个空前的大好机会，我们开创了这个时代，这个时代应该是我们尽情挥洒尽显风流的大舞台。
三、社区体育业旗手舍我其谁
1、社区体育业将是我国体育产业化的主导方向
中国体育正在走向市场化、产业化，其前景不可限量。
中国体育产业向何处去？
我们认为，是中国体育产业将呈现以下六大发展趋势：
✧竞技体育的商业化与企业化；
✧竞技体育的非竞技化与大众化；
✧体育产业经营主体的民营化与集团化；
✧体育产业经营业态的连锁化与网络化；
✧非竞技体育的多样化与社区化；
✧体育产业与房地产业、旅游业、健康产业等相关产业的复合化。
泛泛地说，通常意义上的体育产业分为：
体育本体产业（体育竞赛与表演业、体育健身与娱乐业、体育咨询与培训业以及有形和无形的体育资产的经营业）、体育相关产业（体育彩票、体育用品、体育经纪和代理、体育新闻和媒介、体育广告、体育旅游、体育建筑等）及体办产业。
在体育产业市场化与产业迅速发展的今天，这种笼统的分类显得过于粗放了。
结合上面对中国体育产业六大发展趋势的把握，我们认为，社区体育将成为中国体育产业发展的复合点、聚集点、兴奋点、引爆点。
体育要真正实现产业化，必须以体育消费的大众化为前提。
大众消费的潜力是体育发展的动力，只有体育消费大众化了，体育才有发展的前途。
固然，高档体育消费不可忽略，但基点应在大众消费。
要适应和提升大众体育消费水平。
而大众化消费的前提之一就是体育作为消费品的可得性和便利性。
而最能提供体育消费的方便场所莫过于社区。
所以社区体育事业就成为一个非常重要而又充满前途和机会的领域。
社区业的发展，是未来中国的实现经济、社会、人口、资源和环境可持续发展的一个重要通道。
发达国家的经验说明，社区体育是体育消费大众化必不可缺的一个核心部分。
而中国现在的社区体育状况就如现在的社区医疗一样处处充满保守性和空白点。
如果能抓住此机遇，打好社区体育这张牌，前途自然不可限量。
2．社区体育对于社区建设的一般意义
事实上，社区体育已经成为社区管理和社区服务工作的重要组成部分，对房地产开发商而言，做好社区体育服务将会是很得力的一个卖点和利润增长点。
社区体育的要素一般包括了体育场地设施、居民、社区体育组织、社区体育的管理与指导人员、体育活动的计划与方法等几个方面。
社区体育对房地产社区的功能价值与文化价值的强化也是显而易见的：
提高社区居民的身体素质与健康水准；可以消除疲劳，解除紧张，对丰富社区业余文化生活有重要作用；完善居民社区服务，促进社区生活便利；倡导公平、平等与竞争，提高社区的文化品位；倡导对规则和规范的尊重和遵守，提高居民的文化修养；改善居民生活质量，创造良好生活方式；加强居民间的人际交往，改善社区人际关系，营造和谐生活和文化氛围；增进居民的社区共同意识，促进社区的繁荣发展……总之，它对创造社区健康生活，培育社区群体感情和活跃社区人际环境都具有很好的促进作用。
此外，社区体育作为国家体育事业的一个组成部分，是国家将要大力倡导的一种形式，是全民健身运动的有效实施途径，是体育社会化的一个重要方面，具有旺盛的生命力和持久性。
正如中央政治局常委、国务院副总理李岚清同志所批示的：
“……群众性的体育健身组织最好上社区来推动、管理、指导（包括群众自发组织的），并将此作为社区工作的一项职能来抓。
对专业性的体育、健身俱乐部或组织，要按有关法规加强管理，督其依法营运，促其健康发展，法规不完善的要进一步完善，并要认真依法管理。
”（引自李岚清1999年1月23日在全国政协办公厅《体育改革的重要方向——关于我国体育俱乐部情况的调查报告》上的批示）。
综上所述，可以预见，社区体育是一个充满生命力和无限希望的领域，而中国的社区体育事业刚刚起步，有许多的机会可以利用，许多的空缺等待填补。
可谓“广阔天地，大有作为”。
3、贝利模式：
富有生命力的社区体育经营模式
美国的社区体育事业可谓红红火火，堪为研究与学习之典范和案例。
而其中贝利连锁模式是一个佼佼者。
它巧妙地把社区体育运动、保健养生计划和社会保险结合捆绑在一起，让人们既尽享运动保健之乐，又安享人生保险之福。
无怪乎所到之处，应者云集，连锁事业，突飞猛进日新月异。
在短时期内就迅速发展壮大成为全美国知名的以体育运动保健为主业的高增长型上市公司。
尽管贝利连锁也面临着许多强劲的竞争对手，但生意依旧火爆异常，足见其潜力之大和生命力之强。
贝利模式作为社区体育成功的商业模式，对奥龙计划很有借鉴意义。
我们不仅要构想如何引进贝利或与贝利联盟，更要善于从中汲取其经营智慧和商业模式的精髓。
贝利模式中可圈可点之处至少有：
●立体、多元、复合的产品路线。
贝利的所提供的产品与服务，既包括基本的运动健身设施与辅导，更包括运动健身、养生保健、美容瘦身等健康产业产品的推广与销售，以及保险服务等。
●温情脉脉的“体育+保险”产业嫁接模式，既强化了产品包装，增加了营销卖点，也拓展了产品与服务的范畴。
●含而不露、因势利导。
表面上看贝利与传统的健身俱乐部大同小异，其实不然。
其主要利润点不在体育运动设施收费，而在于把消费者吸引到一个富于感染力的健康运动环境中来，在有效的引导下对之进行运动健身、养生保健、美容瘦身等健康产业产品推广的销售收益。
●品牌连锁扩张路线。
以无形驾驭有形，打造强大的品牌，以先进的经营模式与资本运营手段（租赁、并购等形式），对传统的社区不动产、体育运动场所、设施、人员等进行资源整合，实现了超常规的市场扩张。
●上市、资本运营路线。
3、小结
创造体育社区是奥龙计划的初衷与起点，也是奥龙计划的终极追求。
体育资源是奥龙计划不可或缺的生命血脉。
通过对体育产业以及社区体育状况的分析和梳理，我们可以清晰地看到奥龙计划的可行性与光明远景。
正是看到了其巨大市场与光明前景，现在，全国各地才会冒出那么多的以体育和健康为概念或口号的房地产开发项目来。
但是，这些项目的幼稚与不成熟是显而易见的，对消费者的吸引力也是欠缺的。
至少到目前为止，没有任何一个所谓的体育社区可以与奥园相提并论。
而奥园所拥有或能使用和驱使的资源具有高度的权威性和排他性，是其他开发商所望尘莫及的。
应该抓住机遇，及早将品牌做好做大，这也是奥龙计划的重要目标。
奥龙计划高屋建瓴的泛地产战略，将使其在中国房地产发展史上开辟一个全新的时代。
泛地产战略的精髓是概念地产（主题地产）和复合地产。
是以发散的思维方式，跳出行业整合资源，营造新的文化与生活方式。
泛地产战略的根本，在于自选动作，而不是规定动作，在于敢于打破既有的行业标准和游戏规则。
所以整合成为奥龙计划成功的前提。
而事实证明，奥龙计划的实施者是具有强劲的整合能力的。
继续发挥好这种可贵的能力，奥龙计划必能成为资源整合时代的领跑者。
第二部分开发模式解构
一、奥园模式的行业地位
——奥园模式与万科模式、碧桂园模式的对比分析
中国房地产业的竞争发展到今天，不仅是产品卖点的竞争、营销手段的竞争，更是品牌的竞争，不仅是一时一地的某个项目的竞争，更是企业的竞争——企业全局性的战略思路与经营模式的竞争。
一言以蔽之，今天中国房地产的竞争，归根到底是开发模式的竞争。
综览中国房地产开发行为的成功模式，大致可以概括为以下诸种开发模式：
✧万科、华新模式——专业化品牌扩张型
✧碧桂园模式——规模化工业扩张型
✧奥园模式——概念复合型
✧祈福、丽江模式——完善—积累—成熟型
✧现代城、上河城模式——另类前卫型
就跨地域品牌扩张的角度来看，上述诸模式中，对奥园模式最具竞争力的模式，当属万科模式和碧桂园模式。
1．万科模式简析
万科号称中国第一房地产品牌，也是率先进行跨地域的全国性品牌扩张的开发商。
从连锁经营的竞争态势而言，它与奥龙计划在某种意义上也构成一种竞争对手关系。
所以对它的情况的了解和分析将成为必要，这样将对奥龙计划的成功实施有所助益。
万科的强项与优势几乎是广为人知的，即环境规划、户型设计、营销策划和物业管理均有其自成一体的专业规范。
而到如今，万科自己也已经发现，它的这些所谓核心能力是非常容易被竞争对手复制的，而要培育新的核心能力，也决非一朝一夕之容易事。
所以，万科人深知，构筑新的核心竞争力已刻不容缓，并相信产业化是它的唯一出路。
所谓产业化的道路，万科人认为主要涉及九个方面的内容：
金融、土地、规划设计、建造、建材、销售、中介代理、广告和物业管理等。
他们觉得住宅产业化就是对这些相关产业和生产流程进行整合以实现住宅建设的科技化、现代化和规模化。
这看起来是一个恢弘的蓝图，但要真正将它变为现实，可以说是路漫漫而修远。
万科目前的地域扩张战略重点放在深圳、上海、北京、天津和沈阳等五大城市，未来三五年内将会进入成都和广州。
但正如业内明眼人所断言的那样，万科的名气大于实力，它在各个城市的发展也决非轻而易举一帆风顺的。
万科在上海、北京、沈阳等地都曾遭遇过消费者退房的挫折。
它在每个城市市场占有率5%的目标除深圳
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