安庆区域城市发展及房地产市场分析报告.docx
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安庆区域城市发展及房地产市场分析报告
2015/1/25
目次
枞阳…………………………………………………………………………………………………3
太湖…………………………………………………………………………………………………5
岳西…………………………………………………………………………………………………7
宿松…………………………………………………………………………………………………9
潜山………………………………………………………………………………………………12
怀宁………………………………………………………………………………………………15
望江………………………………………………………………………………………………22
桐城………………………………………………………………………………………………24
安庆………………………………………………………………………………………………29
附题………………………………………………………………………………………………30
枞阳
一：
城市综述：
枞阳县面积为1808.1平方公里，辖22个乡（镇）、258个行政村（居委会），人口98万。
城区人口约有14．5万人；2014年元月人口最新数据，全县人口已超出百万，居安庆市区域八县人口之最。
2014年居民纯收入为8100元，城区2014财政收入为12亿，城市建设扩张区域为东北面，南北城市幅度为12公里。
二：
区域市场：
1）土地市场：
城市年商住土地指标约为300亩左右，（从2013年开始，枞阳城市建设及土地指标被安庆城建纳入“发展大安庆”统一调配之中）；2013年该区域土地供应量为零，2014年截止到10月份，拍卖出让两宗地块，共计90亩，价位分别为200万和170万每亩，地理位置为北部新城枞阳中学（新校区）正对面；政府现存商住土地约有245亩。
2）房地产市场：
枞阳县人口虽为八县之首，由于西南面位距安庆30公里左右，东面与铜陵接壤，西面与桐城市毗连，所区辖乡镇居民以近位城市置业为要，这就构成了在枞阳购房的客户大批量减少，现今城市置业的主力群为：
区辖乡镇政府人员、企事业工作人员、各乡镇教育系统人员、城区改善型居民。
3）房地产市场现状：
县城现建设面积约有300万方的项目体量，（包括项目一期已售的开发体量），截止到10月份下旬，城区纯住宅销售面积为16万方，现在建的面积为130万方，在售面积为33万方，在建的大小楼盘有30个，已竣工的有6个项目，（包括还迁和小体量的项目）。
4）
市场存售量：
5）房价市场：
城区现售价最高的为北部新城楼盘御华府项目，高层最高售价为4500元/平米，成交均价在4100元/平，最低房价区域为枞阳县西面，（228省道至旁侧），由于周边工业区林立，住宅成交均价在2700－2800元/平米左右，整体城区成交均价为3500元/平米，商业价位为渡江路（城区）两侧15000－18000元/平米（底商），北部新城商业价格为6000元－8000元/平米左右（底商）。
6）
城市发展图：
7）市场投资开发商：
目前城区项目开发投资商80%为本地商人组成，其中20%为池州、铜陵等市的在枞阳做建材的客商；
8）城区二手房市场：
2014年10月份，城区二手房市场月均销售成交量为45套左右，成交均价在3200元/平米。
9）城区现计划用地项目：
1、项目位置:
北部新城旗山路东侧；市场路北侧；
2、占地面积：
28811万平方米（43．2亩）；
3、容积率：
不大于2.2；
4、建筑面积：
建筑密度不大于35%，绿地率不小于30%，商业不超过15%；
5、用地性质：
商住开发；
6、地价：
196万/亩；
7、地块现状：
净地出让；
地块区域市场情况：
项目所处位置为北部新城核心区域，周边生活配套较为完善，西侧是县气象局，锦秀华庭小区，北侧是阳光国际城、县宏实中学和县青少年活动中心，距建设规划七里头菜市场百米之遥，周围物流发达，交通便捷。
区域内房价约为3800－4100元/平之间。
10）区域市场综汇小结：
1、城市发展纵深度位距太长，南北面约距12公里，城市显得太松太散；
2、城市房价分为三个版块，分别是：
老城区、北部新城、西片区（工业区），房价依次为：
3500元/2700/4100元（均价）；（北部新城东北面，即下枞阳区域，房价为3100元/平左右；
3、枞阳辖区内购房置业的居民分散严重；
4、以城区现有住宅销售面积为例，每年去化量应在17－18万方左右，现在售面积就为33万方，加上在建开发量130万方；以年均最高市场住宅销售目标20万方核计，需用8年时间来完成销售；
5、城市房价不高，土地价偏上，投资开发项目销售有一定的压力；
6、做为安庆区域内的县城，枞阳近年来商住土地的供应量仅次于桐城市，为八县之首；
7、城市土地价为老城区约300万/亩；北部新城180万/亩；西部工业区90万/亩（均价）；
8、该区域房地产市场价格2014年量价齐跌，土地市场也明显萎缩。
太湖
一：
城市综述：
太湖县辖15个乡镇，人口57万人，面积2040平方公里，城区人口7万人，老县城人口约有2万人左右，城市建设是沿县城主干道龙山路两侧纵深发展；2014年，政府统计全县人均收入约为6800元，太湖县城财政收入2013年为7．6亿元，城市发展区域为东南面（龙山路县政府）区域周围。
老城区根据当地政府只减不增的战略城市规划，今后将不再发展房地产项目。
二：
区域市场：
1）土地市场：
太湖县城区年土地供应指标约有150亩左右，截止到2014年10月份，商住土地出让一宗地块，龙山路东侧（属新城区）15亩，土地出让价为400万每亩，2013年商住土地出让是120亩左右，现城区项目全数开工建设，加上以前存量土地项目，太湖县现存有商住土地为110亩，区域为龙山路东侧，属新城片区，城市土地出让价格新城区为300－400万元每亩之间；城市由于是新城建设，土地存储规整时需有大量还迁还建的面积，致使太湖新城区整体小区的规划和规模不上档次，面积少、土地零散、绿化率低、产品品质低下。
2）房地产市场：
太湖县房地产市场主要客群为辖区内乡镇单位工作人员和山区农民，以及花亭湖周边三个乡镇移民构成，（根据当地政府移民城市安置优惠政策，库区农民进城置业，可享受每套房/6万元补贴和额外的生活费用补助），城区新建楼盘项目有六个，在建项目开发体量大约为35万方左右，（包括一些体量较少的单栋住宅楼及商业开发）。
3）房地产市场现状：
目前太湖县房地产市场纯住宅库存量虽没有准确数字，但依现开发项目来说，库存量应该是非常低的，2013年城市住宅去化量年约10万方左右，截止10月份，城区批建的地产项目开发体量为50万方，政府将要推出的土地共89亩，分别为35亩、39亩、15亩（城区龙山路东南面），土地市场价格300万/亩。
4）房价市场：
新城区住宅项目凤凰城最高售价为4980元/平（均价），城区住宅成交均价为3980元/平，商业（以龙山路两侧底商）12000－15000元/平之间。
5）
城市发展规划图：
6）市场投资开发商：
城区从事地产开发的投资商，全部为当地区域居民，致使城区住宅区不成规模和档次主要为如下两个因素：
一即原地居民喜欢就地安置，致使土地零散，不能统一规划小区建设，二为当地开发商资金实力不够，对小区景观绿化打造意识不强。
7）城区二手房市场：
城区月均二手房销售为30套左右，2013年新城区（包括老城区）二手房月销售量达到60－70套，年成交量为786套。
8）城区现计划用地项目：
1、项目位置:
城区龙山路旁东侧；
2、占地面积：
35亩，约51359平米；
3、容积率：
2.2；
4、建筑面积：
建筑密度不大于35%，绿地率不小于30%，商业不超过20%；
5、用地性质：
商住开发；
6、地价：
300万/亩；
7、地块现状：
净地出让；
9）
地块区域市场情况：
本区段位于新城区龙山路中心位置，周边生活配套完善，地块共计35亩，其间约有10亩为还建房，本区段西北面为太湖县公安局老办公宿舍楼，面积约有12亩左右，市场价为400万/亩，计划近期推出市场；周边住宅项目售价在4200元/平米。
10）当地车库市场价格：
8——10万元。
11）区域市场综汇小结：
1、太湖县房地产市场整体发展不均衡，地方保护势力较为严重，外地开发商很难进驻，致使当地城市建设在做大做强方面很难有大的发展空间，城市规划可以用散、乱、小来加以概括，好在当地政府已意识到这一点，现已全面加强投资和投资政策扶持力度。
吸引外地大型地产企业进驻太湖发展城市建设。
2、太湖县房地产市场可以用去化量小、品质低、地价高、房价高四句话来概述，造成此原因所在：
应当是当地政府和地方势力在其间起到了一定的作用。
3、太湖县年人均收入仅5800元，住宅成交价却在4000元/平米左右，呈现虚高现象。
4、城区住宅库存量房以现开工建设的项目来统核，应在30万方左右。
5、以太湖县现有房地产市场可以分析：
辖区内住宅市场积有大量的购房群体，，如果以精品化、规模化来发展地产项目，该区域内住宅销售将会有一次大的释放。
6、该区域虽说2014年住宅市场销量下跌，但价格并未下降。
岳西
一：
城市综述：
岳西县辖属24个乡镇，总面积2398平方公里，全县总人口为41万人，城区人口7．5万人左右，由于是山区县城，城市建设和规划存在着一定的地势制约，城市整体过于集中，2014年城市财政收入为6．8亿元，人均纯收入为5020元。
二：
区域市场：
1）土地市场：
岳西县城区年土地供应指标约有100亩不到，其中50%为“三旧改造”项目，特别是商住土地项目的开发，需挖山平整后推出市场，工程土石方量浩大，同时也就无形中抬高了地价成本；2014年，岳西县共出让商住土地50亩，价格在260万每亩，属城郊结合区；现政府土地储备中心无商住土地储备。
2）房地产市场：
岳西县城受到了地理位置的制约，居民置业区域比较分散，没有统一的规划区域。
3）房地产市场现状：
岳西县现在建的开发体量约有67万方，年销化量大约在10—12万方左右，2012年市场总供应体量20万㎡（含2011年剩余体量），去化量5.6万㎡，2013年岳西市场供应量约22万㎡（含前期库存体量），去化量约8万㎡，2014年1-6月份市场大盘纷纷开盘推出，新推体量达12.5万㎡，加上去年库存体量，市场整体供应体量达28.6万㎡，截止到10月份，2014年房地产市场消化量约8.5万㎡。
4）
房价市场：
城区住宅项目房价销售最高为金翠兰楼盘，成交均价在4500元/平米之间，其它城区销售价在3800—4300元/平左右，商业城区建设路两侧底商售价为18000—22000元/平，由于老城区人口较为集中，建设路繁华路段中心的商铺（底商）最高售价格达30000元/平。
5）该区域市场项目分布：
6）城区投资开发商：
城区地产开发投资商主要以本地为主，辅以周边县城投资商组合。
7）该区域房地产市场：
六潜高速的开通，近两年岳西县城的房地产市开发体量明显上涨，但由于受到了地势的制约，平山整地的成本较高，才致使当地商住土地市场投放量不足，从而也导致了该区域房价一直上扬，从2014年整体市场销售上来看，比往年虽有下降，但房价却是持平。
从2014年1-10月份市场大盘纷纷开盘推出，新推体量达12.5万㎡，加上去年库存体量，市场整体供应体量达28.6万㎡，依据该区域年房地产市场消化量约2014年平均8．5万方计，也需三至四年时间的销化，虽然大体量供应下市场消化量大幅上涨，较之往年大幅上升，但区域市场形势依然存在销化压力。
宿松
一：
城市综述：
宿松县辖区9个镇、13个乡，人口2013年底统计为84万人左右，城区人口约有14万人，位于安徽省西南边陲的皖、鄂、赣三省的结合部，行政区类别为省直管县，面积2394平方公里，2013年底，全县完成固定资产投资121.17亿元，与上年相比增长35.7%；实现地区生产总值192.45亿元，比上年增长15%；全县110家规模以上企业完成总产值72.4亿元，与去年相比增长49.2%；110家规模以上工业增加值19.55亿元，工业经济增速在安庆八县（市）中位居第一；城区财政总收入16.6亿元，比上年增长20.6%；农村居民人均纯收入8189元，宿松承东启西，通达南北，临江通海，宿松县区位交通处于皖江城市带承接产业转移示范区内，为长江经济开发带与大京九开发带交汇处，是长三角经济圈、武汉城市圈、昌九工业走廊的重要节点。
合九铁路、沪渝高速公路、105国道穿境而过。
宿松县人力资源有全县青壮年劳动力达40余万人，常年外出从事服装、电子、建筑等行业的熟练产业工人和经营管理人才达26万余人。
宿松是安徽省为数不多拥有两个省级开发区的县。
县工业园总规划面积50平方公里，已建成10平方公里，路网、自来水厂、污水处理厂、变电所等基础设施完善，初步建成配套设施服务齐全的新型园区；园区产业定位为纺织服装、机械电子、食品加工和仓储物流等。
宿松县城区版块分别为：
老城区、经开区、东北新城（即宿松县政务片区）。
政务片区整体规划面积为2．3平方公里，区域内规划用地有政务办公大楼、城市商业综合体、公园、金融及通信、体育场等。
现已出让各类性质用地1．3公里，同时即为宿松县房地产发展重点区域。
二：
区域市场：
1）土地市场：
宿松县年商住土地计划供应指标应在安庆七县之首，年约600亩的土地供应量（商住用地容积率一般指标在1．8左右），现政府商住土地储备就达2000亩，2012年东北新城区域土地拍卖价为180万/亩（均地价），最高地价为220万/亩，2013年此区域地价上涨为200～250万/亩之间，年约供地量在350亩左右，2014年由于受到市场住宅销售量下跌原因，地价和2013年几乎持平，但商住土地供应量明显萎缩，截止到2014年10月份，只有安徽城建集团出让一宗94亩（东北新城区域）商住地块，地价为213万/亩，现当地政府计划推地区域主要集中在东北新城，年底商住用地供应计划由于土地储备中心暂未报批，当地国土资源未有商住用地出让信息。
东北新城区域现商住用地市场价在250万/亩，最低地价在200万/亩左右，最高有宗地块为260万/亩（毗连政务大楼）。
2）房地产市场：
宿松县房地产市场几乎与怀宁县如出一辙的现状，主要购房置业客群为辖区内乡镇居民，大批外出务工和工作的农民，包括乡镇企业事单位和政府工作人员，销售火热时间也主要集中在节假日、春节期间；现城区住宅市场销售也主要为东北新城区域内的楼盘，购房主力军多为乡镇农民，占到销售比例九成以上。
3）房地产市场现状：
宿松城区置业所选区域主要为东北新城2．3平方公里区域之内，经济技术开发区虽有大量商住用地项目，但由于受到了工业产业园区的环境污染和生活配套上的不完善，几乎可以忽略不计，目前住宅市场面积销售上最为火热的90～115平米/套，为二房和三房各占比例50%，五年来，当地城市建设面积达到10平方公里，（包括工业），但宿松城区房价（商业）由于受到当地政府的推助和市场上人为的因素，显得房价和商业价格泡沫都非常明显化。
城区东北新城现建有6个项目，市场上目前开发体量约有35万方，不包括经开区的在建地产项目，住宅市场库存量房由于受到当地楼盘项目销售后未报批的影响，具体数字约为35万方左右。
城区年住宅消化量在24万方（2013年数据）。
4）房价市场：
宿松县城区（主要指东北新城区域）住宅市场销售均价在4200元/4500元平米之间，经开区销售均价在3600～3800元/平米左右；城区商业主要集中于孚玉路和人民路两侧，价格为20000～22000元/平（底商），东北新城初建规模区域的商业（底商）价格一般为14000元～16000元/平，其它区域商业价格12000～14000元/平米左右。
5）
东北新城控规用地图：
6）城区二手房市场：
宿松城区二手房交易市场非常火热是指城区居民私建房，虽然政府明令禁止，但私建房在宿松县城已到了非常公开化、猖獗泛滥的地步，反倒使真正的二手房市场交易清冷。
7）城区现计划用地项目：
1、项目位置:
城区人民路与通德路交汇处；（老城区核心地段）
2、占地面积：
34亩，约67932平米；（不含中间马路）
3、容积率：
3.0；
4、建筑面积：
商业不超过30%；
5、用地性质：
商住开发；
6、地价：
约400万/亩；（现市场价预估）
7、地块现状：
净地出让；
8）地块区域周边市场情况：
此宗地块位于老城区最为繁华的人民路与通德路交汇处，两宗地块共计有34亩，（因两宗地块毗连，政府有意连片为一宗地块出让），项目周边生活配套设施完善，周边房价在5500元/平左右，商业（底商）在20000～22000元/平之间，项目东面为宿松县实验小学，西为人大办公大楼。
9）项目周边例案说明：
距项目人民路东面400米处为国贸城市广场项目，该商业项目面积为2．71亩，地价为1040万/亩，容积率为3．0，商业（底商）售价为：
60000万/平，二层20000万/平，三层12000元/平，住宅售价为6500元/平米，目前商业正在销售。
10）东北新城现况：
东北新城总面积为2．3平方公里，现已出让各类性质土地1．3平方公里，从2004年起始，东北新城已被当地政府纳入城市发展重点区域。
政务大楼实景
新城东面开发区域实景
11）市场综汇分析：
无论从房价、地价，库存量和住宅市场销售情况来看，宿松城区房地产市场都存在着严重泡沫化；2014年城区土地市场出让萎缩和住宅销售都直线下降的市场局面，房价仍然和2013年持平，虽然住宅存量房不高，但所有投资开发商可能都意识到市场上的异常，在区域内拿地、销售、价格都采用：
小而精地块面积、时间短销售周期、房价市场化而掌控短、快投资风险的营销策略，是以导致2014年安徽城建94亩地块市场招拍价213万/亩，而地块区域内土地价格为250万/亩。
12）建议：
该区域拿地为东北新城区域，选择靠近老城区小面积商住地块，面积范围最好不超过50亩为上，另人民路与通德路交汇处宗地为选择目标。
潜山
一：
城市综述：
潜山县历史悠久，早在春秋时期，这里系皖国封地，安徽省简称皖，盖源于此。
潜山县山川绮丽，旅游资源得天独厚，拥有国家级地质公园景区——天柱山；面积1686平方公里，人口68万（2013年）。
县人民政府驻梅城镇。
辖区行政区划为16个乡镇；1个世界地质公园：
天柱山世界地质公园；2个省级经济开发区：
潜山经济开发区、源潭经济开发区；1个省级旅游度假区：
安徽省天柱山旅游度假区；潜山县城区人口18万人次（辖天柱山镇人口），县政府未来五年规划城区人口将达至25～30万人，城区财政收和约为10亿元左右，农民人均纯收入为8488元。
二：
区域市场：
1）土地市场：
潜山县城区近三年来，年约商住土地供应量在120亩左右（除三年外存储和出让的土地开发量）；其间约40%为还建拆迁房，同时也就是说，近三年的商住年开发体量不足70亩；截止到2014年8月份末，地产项目报批的约有30．86万方，这报建的数字背后就是市场上存量土地的开发体量。
从县国土资源局获悉，2011年商住供地为历年来之最，城区达到300多亩左右；全县仅地价款上交财政就达14亿之巨，（包括工业用地），2012年供地154.83亩，土地成交均价约200万／亩，其中开发区地价约220万／亩，城区繁华区位土地拍卖成交价从2010年起始，已超过280万/每亩（均价）；土地建设容积率在2.5左右，据土地收购储备中心人士介绍，2013年该县的土地供地情况和2012年相当,约在150亩左右（包括还建拆迁面积）。
2014年10月份，开发区共出让三宗地块，分别为1．6公顷、3．3公顷、2．7公顷，约计120亩左右，地价在180～220万/亩左右。
2）房地产市场：
潜山县城区从2010年开始，房价一直处于上扬态势，从2014年城区房产局住宅销售报表上来看，虽然住宅销售量下滑，但房价却是略有上涨，城区现成交均价在4500元/平，最高住宅售价为蓝鼎地产项目，位距城区和潜山开发区中间衔接区域，（皖潜大道）住宅销售均价在5200～5500元/平，最高售价达到5800元/平，而且此项目销售情况一直良好，房屋销售主客群一般皆为本县乡镇居民，属刚性需求为主；
3）房地产市场现状：
城区房地产市场现开建的面积约有43万方左右，其中蓝鼎中央城现开发建设为三期10万方左右，待建大体量项目有广源地产，面积为14万方，与蓝鼎中央城正面相对、经开区铭心家园15万方；（以20%的商业核算，共计城区开发住宅体量在30万方左右。
）其余中小体量开发项目主要集中于东部新城（即经开区）。
潜山开发区最好区位房价销售均价一般在4500元/平之间，但潜山开发区住宅项目销售一直下滑，不为城区居民置业选择区域，这主要原因是当地政府规划开发区时，大量工业项目驻地其间之因，致使潜山优选置业区域不分位置。
潜山城区年住宅消化量大约在25～30万方左右，其中2012年住宅去化量为13．95万方，2013年23。
4万方，2014年11．06万方；现市场住宅库存量房为15万方左右。
4）房价市场：
经开区区域：
4200～4500元/平，商业为：
12000元/平（底商）；城区房价：
4500～4800元/平（均价），商业城区最繁华路段为南岳路两侧，底商售价在30000～35000元/平之间，住宅售价现最高为皖潜大道区域两侧地产项目，一般销售均价为5200～5500元/平；（主要得益于城区精典楼盘蓝鼎项目的价格带动有关），蓝鼎商业为27000元～33000元/平（底商），层高为6米。
5）二手房市场：
潜山城区二手房市销售火热，虽没有确切的市场数据分析，但城区二手房成交均价都在5000～5200元/平，带精装修二手房销售价格一般在6000元/平上下。
6）区域内投资开发商：
潜山地产项目投资开发商50%为当地商人组成，其它有合肥地产公司、雨润地产开发的潜山度假村项目，占地800公顷，此项目由于种种原因，现已搁置。
7）潜山县城市总体规划图：
8）城区现计划用地项目：
1、项目位置:
城区皖潜大道中心地段；与蓝鼎中央城项目斜对面；
2、占地面积：
35亩，约51359平米；
3、容积率：
2.2；
4、建筑面积：
商业不超过20%；
5、用地性质：
商住开发；
6、地价：
约350万/亩；（现市场价预估）
7、地块现状：
净地出让；
地块周边市场情况：
地块位于蓝鼎中央城项目斜对面，中间为皖潜大道，西面为广源地产项目，位置处于潜山老城区到经开区中心位段，皖潜大道是城区至安庆的主干道，周边生活配套完善，人流如织，区域房价在5500元/平之间，此位段为城区居民置业首选区域。
9）城区现计划用地项目二：
1、项目位置:
西城区外环路内侧；
2、占地面积：
40亩，约48024平米；后续有连体商住土地供应；
3、容积率：
1.8；
4、建筑面积：
商业不超过10%；
5、用地性质：
商住开发；
6、地价：
约200万/亩；（现市场价预估）
7、地块现状：
净地出让；
地块周边市场情况：
此地块面积为40亩左右，后续将有连体性的商住用地出让，可规划连成一片，外侧为潜山县城外环大道，中间正在修建的交通路段与外环路连成一体，项目紧邻
老城区，仅百米之遥，北面为潜山经适房小区，此区域房均价为4300元/平左右。
10）市场综汇分析：
从目前潜山城区房地产市场销售均价来看，因冠于七县之首，住宅市场库存量房数据不大，不足城区一年的住宅消化量，房地产市场未来增值空间很大，因潜山县为安庆未来第二个县级市定点县域（发改委立项“批县立市”第三名的县城）；潜山旅游资源得天独厚，作为皖南国际旅游文化示范区中唯一的县城、国家5A级风景区，随着天柱山被列为世界地质公园以及天柱山旅游度假区的建设，传统的观光旅游和新兴休闲度假旅游均迎
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