物业管理集中装修工作方案.docx
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物业管理集中装修工作方案
RF-7.51-13A
项目集中装修工作方案（模版）
****物业管理处编制
年月日
注：
此字体为可按实际情况进行修改
前言
为使业主能顺利地进行家居装修，维护广大业主利益及权利，确保小区建筑结构安全、设备设施正常使用、以及小区整体外观的统一，特制订本方案。
本小区由深圳市****物业管理有限公司进行专业化、一体化管理。
各单元、公共区域都是整个小区的其中一个组成部分。
本方案载列的重要资料，只供业主所雇用设计单位/施工单位作参考之用，而本方案所有规则及条款旨在于帮助业主更有效而迅速地规划装修。
一、小区概况
1、项目期共栋，其中住宅栋、商业栋/平方米，共计住户：
户，楼宇层高为层高/多层建筑。
2、房屋结构特点：
式结构，阳台设计，采光及通风性良好。
二、集中装修管理模式
1、装修团队架构设置：
分为三组，即装修申请组、装修审批验收组、装修巡视检查组。
2、运行模式：
1）装修申请组：
由名客服人员担任，设置独立的装修办理处，办公地点应与客户中心前台分开设置，设置在管理处前台大厅显著及方便业主办理装修手续的位置。
负责相关资料收集（施工图、身份证复印件、照片、营业执照复印件等）、装修申请表填写、装修管理协议签订。
每户资料收齐后袋装后移交级装修审批组人员。
2）装修审批验收组：
由工程主管及装修巡视人员组成。
主要负责装修施工内容的审核，提供装修咨询，与业主、施工单位沟通施工要求及注意事项，负责各自审批项目的验收。
3）装修巡视检查组：
由名工程维修人员组成，每人负责个单元楼的装修施工现场的巡视检查，每日巡查频率不少于次，巡检过程中发现的问题应及时处理，不能处理者及时上报管理处，并做好相关记录。
4）装修办理与各部门之间衔接工作
①装修申请组人员收集业主办理装修相关资料，并告知业主相关注意事项；并办理相关申请手续。
②收集资料同时侧面了解业主是否有较大装修改造项目（如有及时汇总并记录，并告知装修审批人员）
③相关手续办理完成后告知业主装修申请时间为工作日
④于当日下班前提交于装修审批相关人员
⑤装修审批人员根据业主所提供装修资料控制相关违规装修物料的进场，并提前告知管理处相关岗位及装修巡检人员做好防范工作（需安全、客服配合）
⑥装修巡检人员在日常巡检中发现有物料违规进场需及时通知管理处。
⑦客服中心如收到业主开取电梯使用证时，需业主注明详细物料、名称、数量，如发现有违规装修材料告知装修审批人员并及时通知安全岗位及时控制
⑧安全门岗及安全巡检人员如发现有重点物料及相关工具需及时通知装修巡视检查组做相关控制并跟进。
⑨各部门之间协调需以客服中心为重点，及时汇报并跟进相关事宜
3、集中装修审批期
1）期第批集中入伙时间定于年月至日，分批进行；零星入伙单元根据实际情况确定。
2）装修手续申请办理时间为集中入伙后个工作日进行办理，预计正式装修时间为月初开始，装修高峰期为—月。
4、装修时间管理
（1）集中装修期：
每天装修施工时间为：
00—：
00（可进行全天候施工），周六、周日可按正常时间施工；
（2）正常装修期：
为不影响已入住业户的正常生活，每天装修时间为周一至周五：
00—：
00、：
00—：
00，周六周日可提前向管理处申请无噪音施工。
（3）装修期限：
装修施工期限最长不超过三个月，如需延期，须到管理处客服中心办理相关延期申请。
5、装修施工人员线路
装修施工人员通道设置于栋面处，经进入各装修单
元，路径设置相关岗位及指引标示，具体路线如下：
人员、物品
地面巡逻岗
处入口
检查相关证件
指引装修施工人员
岗位
位位
岗位
岗位
指引到处装修路线
指引到处装修路线
指引到处装修路线
三、装修人员培训工作
1、管理处装修办人员上岗前需经管理处工程口专业人员进行培训及管理处统一组织的服务礼仪培训并考核。
2、每天下班前对当天工作进行总结、交流，对装修巡检工程中共性问题点进行分析并汇报与相关部门负责人进行审阅。
3、对工作中存在的不足之处强化培训，以确保所有人员能胜任本职岗位工作。
4、装修巡检人员职责及要求及需其它班组的配合事项：
1）按装修注意事项的要求严格巡视检查。
2）错层露台作为检查的重点，发现违规现象及时制止并向管理处报告。
3）检查是否按管理处下发的单元施工许可证施工。
4）装修现场是否按要求配备了灭火器及是否有效。
5）装修人员是否佩带有效期内的出入证。
6）装修人员是否穿着统一马甲。
7）装修垃圾是否袋装并清运到指定的堆放点。
8）是否按管理处制定的施工时间施工。
9）装修人员是否有留宿现象。
10）消防楼道及其它公共设施是否有损坏现象。
（重点关注的物料及工用具：
:
石子、钢筋、模板、大批量水泥、红砖、不锈钢钢材、铝合金等大量钢制材料及打孔机、氧气瓶、乙炔气瓶、电焊机、大型空压机等工具）
四、装修申请流程
1、装修办理流程
申请
审批
收费
检查
验收
退费
1、业主携同施工单位负责人前往管理处办理装修手续，填写装修申请表中所列项目。
其中部分装修项目还须提供政府消防、环保、规划部门审批之证明。
1、管理处审查装修方案的图纸及技术资料，如有必要，将邀请业主与管理处有关负责人磋商。
2、核验政府有关部门批文，收存相关部门受理的回执（如需要）。
3、管理处通告业主装修方案的审批意见。
4、业主、装修施工单位与管理处签订《装修管理协议》。
1、业主和装修施工单位到管理处交纳装修押金、装修垃圾清运费，并为施工人员办理出入证。
2、管理处向业主核发《装修施工许可证》。
1、管理处监管人员定期或不定期检查施工情况。
2、如检查发现违规，依装修管理规定相关罚则处罚违规业主或施工单位。
1、业主及装修施工单位以书面形式通知管理处验收，如经政府有关部门报批的工程，还须提交政府部门验收合格报告复印件。
2、业主、装修施工单位、管理处按批准申报的项目共同核验，若无违章情况发生，签发验收合格，否则，要求业主进行所需更改。
1、管理处收回出入证；按有关规定清退装修押金。
五、装修审批原则
1、不得改变房屋外观。
2、严禁损坏梁、柱、承重墙。
3、不得有可能损坏楼面之承重物。
4、室内厨房、卫生间一定要做防水处理。
5、不得擅自更改水、电、气及弱电系统的进户管线。
6、禁止使用明火并配备灭火器材。
7、阳台、入户花园及凸窗外移须按地产公司统一方案进行，同时争得邻里业主书面承诺。
8、安装入户防盗门需与邻居协商，得到对方认可后再行安装。
六、装修申请相关要求
1、建议业主提前3个工作日向管理处申请，填写《装修申请表》，并务必递交下述要求的详尽图纸及技术资料说明。
以下为所须递交的图纸及资料：
①平面设计图。
②单元装修用料，如天花、隔墙、地面等的用料。
③空调安装图。
④电力照明设计图（如有更改）。
⑤给排水设计图（如有更改）。
⑥施工单位营业执照及承建资格证书（复印件加盖公章）。
⑦业主身份证原件（查验）；施工人员身份证原件（查验）、复印件及一寸彩照两张。
⑧电工、电焊工操作证原件及复印件（如有需要），消防报建凭证。
2、在接到业主所递交的装修申请及图纸资料的5个工作日内（不包括有关政府部门的审批时间），管理处以书面形式通知业主对其装修申请批准与否或提出修改的要求。
3、部分装修项目可能需递交政府相关管理部门审批，以符合政府条例所规定的要求。
4、在未收到管理处的《装修施工许可证》前，业主不可开始装修工作。
而某些工程必须依法事先取得有关部门审批的，不会因管理处书面批准而表示业主不需取得有关政府部门的法定许可。
5、装修保证金
业主于交付装修期相关费用的同时，亦需要并同业主所雇之施工单位交付装修保证金，用于支付装修过程中该施工单位未能于装修工程完成后清理遗下废物所必须缴付的清理费用或因装修工程而造成管道堵塞、渗漏水、停电、损毁他人物品的修补赔偿费用及违约金扣款等。
收费标准参照《装修收费标准一览表》。
如果保证金不足支付所有费用，管理处有权追收不足金额。
6、装修垃圾清运费
为保持小区干净舒适的整体环境，方便各业主堆放装修垃圾，管理处将设置装修垃圾临时摆放点，并统一清运；由业主交付垃圾清运费，收费标准参照《装修收费标准一览表》。
7、装修方案
装修方案应包括但不仅限于下列所有图纸和技术资料：
①平面设计图清楚显示：
A、总体布置（单元进户门不允许改动）。
B、所有加置隔墙的位置、厚度、高度和材料。
（管理处将不批准阻碍通往走火通道的布局设计）。
C、地面装修类型、地台用料及其水平，如地台填高，请说明其填料之密度及重量。
如用地毯，须合乎消防规范。
D、摆放重型设备如保险箱、防火文件柜等的位置、底部面积和重量，及设计院签署确认适应楼层允许承载的签署证明及审批。
E、各门之物料，旋动方向及门洞大小（如有更改）。
F、如需要装设结构组织（例如鱼池、土建装饰等），请提交结构图。
②单元立面图清楚显示：
A、用料详情（务必符合消防安全规范）。
B、各间隔及立面更改详情。
③空调安装清楚显示：
A、空调安装的位置（必须遵照设计要求，如需增加，空调架的材质、款式及安装位置需得到管理处许可，楼宇有固定的空调安装位置）。
B、空调机的型号及功率及安装数量。
C、空调机冷凝水排水路线（必须遵照管理处的相关规定）。
④电力照明设施图清楚显示：
（如有更改）
A、最高用电电源/功率，以及分项功率计算。
B、室内电器电源，插座的线路走向。
C、电视天线插座、电话插座的位置。
D、可视对讲、报警系统的线路走向。
⑤给排水设计图清楚显示：
（如有更改）
A、给排水的管道走向。
B、给排水管道的材料规格。
C、给排水管道的施工方法。
七、装修注意事项
1、错层露台、入户阳台等不得擅自封闭，如有装饰需要，请提前将相关方
案报管理处审核，通过后方可施工，错层露台装饰还须征得上（下）层业户的同
意。
2、不得在阳台、露台、天面、外墙面私自搭建雨蓬、防盗网或其它建（构）筑物；不得改变以上位置的使用功能。
3、不得以任何形式在阳台上安装柜子或其它有碍观瞻之物品。
4、不得改变外墙、外门窗、阳台门窗、阳台、露台之墙面的外观。
5、不得私自拆移燃气报警探测器及线路，如需改动请事先申报并由相关专营单位施工。
6、不得私自拆移燃气管道，如需改动请事先申报并由相关专营单位施工。
7、不得私自拆移弱电箱，如需改动请事先申报并由相关专营单位施工。
8、不得私自拆移强电箱。
9、严禁改变进户门尺寸，防盗门只可紧贴入户门安装。
10、楼宇内公共走廊、楼梯等公共地方请勿加装任何灯饰和饰物。
11、不得在楼板上开孔、洞及重击楼板。
如需在墙面打孔，必须提前通知管理处工程巡查人员确认，再由业主本人到管理处签署打孔承诺书后方可进行打孔作业。
12、如需加做隔墙必须采用轻质材料；如是木质架或板墙，则须涂防火漆；敲打隔墙时只能使用4磅以下的锤，以免震松窗台引起渗水。
13、进行地面、内墙面、天花板装修，请勿凿除原结构和混凝土层。
14、吊顶打膨胀螺栓要避开水、电线管，以免将预埋管线破坏。
15、各户型的水路走向已在房间地面用红线标明，装修施工前请记录好水路的走向，以免破坏地面后造成水路的走向不清。
16、业主进行窗台装修时，注意做防水处理，避免雨水渗入。
17、室内装修自行修改的管线开槽、补槽需要进行防裂处理。
18、改动冷热供水管需经试压检验。
19、装修期水管改造后，需对卫生间、厨房、阳台做防水处理，经48小时闭水试验，放水时通知管理处，以便联系楼下业主检查是否有渗水现象，检验合格后，方可放掉水继续施工。
20、卫生间回填需采用陶粒轻质材料。
21、不得封闭排水管检查孔，不得将污水管接入雨水管。
22、不得往排水管倒施工垃圾，避免管道堵塞。
23、严禁在预留位置之外安装空调。
24、室内已预先留有空调冷凝管孔,在装修时不要封闭与破坏。
25、施工现场应至少配备两个4升灭火器
26、施工现场应做好安全措施，禁止使用电炉或明火
27、需电焊等明火作业时，须事先向管理处申请并采取相应的防护措施。
28、明确洗衣机具体安放位置，排水不得接入雨水管道。
八、电梯使用管理
1、搬运垃圾、材料只能使用货梯，严禁使用客梯，超高超重材料走消防通道。
走楼道时注意不得刮坏墙面或栏杆。
2、垃圾必须袋装，不得拖行，不得散落在电梯及公共区域，应搬运至指定区域堆放。
3、搬运物品、垃圾时应按住开门键，不能用物体卡住电梯门。
4、发现电梯有异常情况时应及时通知管理处，不得擅自摆弄。
5、高峰期电梯使用时间
①装修高峰期全天可以使用消防电梯搬运货物，装修人员及材料进出高峰时间段设置电梯运行控制岗，由安全口根据现场情况需要调整安排，具体时间为：
上午：
00—：
00下午：
00—：
00
②正常期：
上午：
00—：
00下午：
00—：
00（其余时间禁止搬运货物）
九、装修垃圾管理
根据入伙情况设立垃圾临时堆放点××处，具体地点：
十、装修人员管理
1、业主必须对其所雇之施工单位人员的行为负责并加以约束。
2、施工人员必须着装整齐，遵守管理规定。
3、所有装修施工人员进入小区内应将出入证佩戴于胸前，不佩戴出入证者，经查实为无证者，将被请出小区。
4、施工人员不得在小区内串房、拉生意，如非为装修必须，不得在公共场所逗留、闲逛，进行与装修无关的事宜。
5、装修高峰期施工人员应于每日：
00前离开小区，：
00至：
00对装修现场清场，正常期施工人员应于每日：
00前离开小区，：
00至：
00对装修现场清场，正常期不得留宿。
6、严禁私自动用或损坏公共设施。
附件1：
装修收费标准一览表
序号
收费项目
收费标准
1
装修保证金
业主、装修单位各缴交人民币元，合计人民币元。
商铺与写字楼及别墅业主与装修单位各缴交人民币
元，合计人民币元。
2
装修垃圾
清运费
按建筑面积计算：
人民币元/m2，如有打墙，需打墙面积加收人民币元/m2。
3
出入证工本费
工本费人民币元/本（延期需重新办理出入证），押金
人民币元/本。
4
装修人员服装
押金：
元/件，租金：
元/半月
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