盐城商业项目市场策划.docx

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盐城商业项目市场策划

市

场

篇

一、盐城市经济发展现状介绍

1、盐城市概述

盐城市位于苏北沿海中部，是江苏省的省辖市，下辖城区、东台市、大丰市、响水县、滨海县、阜宁县、建湖县、射阳县、盐都县计9个县（市、区），总面积1.5万平方公里，人口815万，具有2100多年的悠久历史，生态环境优美，文化底蕴丰厚，交通便捷，以“东方湿地、水绿盐城”而闻名。

盐城市位于江苏沿海中部，北纬32°33′－34°47′，东经119°27′－121°53′。

全市地势平坦，分为黄淮、里下河和滨海三个平原区。

境内河流众多，水网密布。

主要湖泊为大纵湖，面积28平方公里。

盐城处于北亚热带向南暖温带过渡区。

气候湿润，四季分明，日照充足，无霜期长。

全市平均气温13.7－14.4℃，年降水日100－115天，累计平均日照时数为2241－2390小时，无霜期209－218天。

盐城市土地面积1.5万平方公里，现有耕地980万亩，林地面积占总面积的7.3%。

盐城是全国闻名的商品粮基地和江苏农副产品主要产区之一，1998年粮、棉、油总产量分别为485万吨、19.2万吨、17.2万吨，畜禽、水产、蚕茧、蔬菜和特种经济作物总量名列全省前茅。

盐城还有得天独厚的海洋、滩涂资源，全市海岸线长580km，占全省的56%，滩涂面积680万亩，占全国的1/7，而且每年以5万亩左右的成陆速度向大海延伸，是江苏省最大的后备土地资源。

盐城的地矿资源主要有石油、油气、高硅土、地下水和地热等。

初步形成公路、海港、内河航运和航空相结合的交通网络。

204国道贯穿南北，盐靖高速公路连接沪宁高速公路和宁通一级公路。

市内有等级公路3451公里，其中高等级公路1090公里。

沿海大丰港2座5000吨级散装货船泊位正在建设之中。

民航有盐城至北京、佛山、上海、南京、惠州等航线。

北连陇海线、中跨沪宁线、南接宣杭线的新（沂）长（兴）铁路盐城段已开工建设。

2、盐城市经济发展现状分析

地区GDP的增长带动人均GDP上升：

说明：

2006年盐城的GDP达到1174亿元，虽然增长幅度较2005年有所下降，但依然保持在一个较快发展的趋势。

说明：

2006年盐城人均GDP达到14711元，同比增幅达到16.22%，成为历年来人均GDP最多的一年，增长幅度虽较去年有所减缓，但是还是处在一个高速增长通道。

可支配收入的增加带动了消费支出的增长：

说明：

2006年盐城人均可支配收入达到10978元，增长幅度达到3.76%，可支配收入的增加将有利于改善当地居民的生活水平，从而促进当地消费市场的发展。

说明：

2005年盐城人均消费支出达到7293元，消费增幅为11.07%，尽管2006年人均消费支出增长较慢，但市区居民总体消费水平已不算太低。

与可支配收入相比有一定盈余，消费潜力将随经济和可支配收入的增长，继续放大，潜力巨大。

3、小结

♦盐城国民经济发展良好

盐城2002年到2006年，GDP基本保持在两位数增长，地区总产值从2002年的657亿元到2006年达到1174亿元，四年共增加517亿元，增幅达到78.69%，经济取得了巨大的发展。

♦居民可支配收入稳定增长

盐城居民人均可支配收入自2002年7274元到2006年的10978元，增长3704元，增幅达到50.92%，可支配收入的增加势必改善当地居民的生活水平，从而促进其他行业发展。

♦消费潜力巨大

随着当地居民的可支配收入的增加，盐城消费支出也在增长：

2002年人均消费支出只有5507元，到2006年达到7378元，消费支出增加了1871元，增幅为33.97%，和可支配收入的增长相比相差了1833元，增幅相差16.95%，可见当地居民的理财方式还是比较保守，因此能成功引导当地居民的消费意识，必将带来巨大的消费潜力。

从盐城人均消费支出表中可以看出，在2004年以前，盐城居民的消费支出一般维持在5500元左右，但在2004年人均消费支出达到6566元，增幅达到17.64%，2004年是全国房地产市场蓬勃发展的高峰，盐城的消费增长和房地产市场的发展繁荣密不可分。

二、盐城市未来规划介绍

1、总体规划简介

盐城未来发展的战略是：

贯彻集约经营和集聚发展的思路，做强中心城区（盐城市区），加快县（市）城区和重点中心城镇建设，提高城镇发展质量，促进地区协调发展，与周边城市共同实现苏北的全面繁荣。

盐城“十一五”时期经济社会发展的主要目标：

◆力争城镇居民收入和农民人均纯收入年均增一成左右，实现全社会固定资产投资和规模以上工业增加值三年翻一番，财政一般预算收入四年翻一番，人均地区生产总值五年翻一番，经济发展速度赶超全省平均水平。

◆把盐城建设成为“二城四基地”，即汽车城、红色湿地旅游城，科技含量较高的纺织轻工生产基地、生态化工基地、清洁能源基地、绿色食品基地。

◆经济结构明显优化，形成一批拥有自主知识产权、知名品牌和国际竞争力较强的优势企业。

◆经济增长方式实现较大转变，资源利用效率明显提高，生态和人居环境有较大改善，在苏北率先建成国家级生态示范区。

◆普及高中阶段教育，在苏北率先基本实现教育现代化。

◆城市化进程明显加快，城镇就业岗位持续增加，社会保障体系基本完善。

◆城乡居民生活质量普遍提高，居住、交通、教育、文化、卫生和环境等方面的条件有较大改善。

◆民主法制建设和精神文明建设取得新进展，努力在苏北率先建成最安全地区，建设法治盐城、平安盐城、文化盐城、诚信盐城、绿色盐城。

◆到2010年，全市总体上全面建成小康社会。

◆到2020年左右，全市基本实现现代化，把我市建成经济繁荣、科教发达、生活富裕、环境优美、法制健全、社会和谐的地区。

2、盐城市中心城区规划简析

盐城市中心城区面积423平方公里，人口68.6万。

发展方向为：

重点向南，适度向西，推进河东，优化城北。

主城区以通榆运河、新洋港、西环路、世纪大道、青年路等主要河流、道路为界限，划分为城中、城南、城西、城北、西南、河东六大片区，形成“一城六片”的总体布局结构。

功能分区：

◆城中片区：

新洋港以南、通榆运河以西、青年路以北、西环路以东的区域。

以商业服务和居住功能为主。

◆城南片区：

青年路以南、通榆运河以西、新河以北、西环路以东的区域。

以居住和行政、文化、教育功能为主，保留悦达工业园和市开发区用地，以串场河为界，维持"东工西宿"格局。

◆城西片区：

西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以北、新洋港以南区域。

以居住功能为主，沿世纪大道可市置物流、仓储、市场等功能用地。

◆西南片区：

西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以南、徐淮盐高速公路以北区域。

以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。

◆城北片区：

新洋港以北、通榆运河以西、宁靖盐高速公路以南、串场河以东的区域。

基本维持现状功能，沿204国道可布置一定规模的工业用地，在铁路货站附近布置主城区主要的物流、仓储用地。

◆河东片区：

通榆运河以东区域。

居住、工业相对平衡的城市新区，以世纪大道与开发大道为界分为南北组团，北组团以经十一路为界，形成"东工西宿"格局;南组团以盐读路为界，形成"南工北宿"格局。

城市的建设重点为：

优化城市功能布局和结构形态，改善城市环境景观，调整工业结构，加快主城区工业向工业园的集聚。

⏹以城市中心区为重点，发展现代服务业，改造传统服务业，放慢老城改造步伐，加快城市新区建设。

⏹以高速公路建设为重点，优化城市交通系统。

⏹以改善水环境质量为重点，保护生态环境。

城市规划带来的影响：

●在盐城的“十一五“规划中，不难看出盐城将依然保持地区经济的快速发展，以提高人民的生活水平和可支配收入。

●“二城四基地”的产业格局，将有效的推进盐城各区域的城市化进程，增加就业人口的数量和质量，从而促进社会财富的积累，以及吸引更多的投资。

●导入人口的增加和城市化的加快，势必增加对住宅和配套设施的需求，居民收入的稳步增长也有利于拓展城市消费的需求空间。

三、盐城市区房地产市场分析

1、盐城市房地产市场简介

说明：

盐城全市在2005—2006年房地产开发投资增加14亿元，占固定资产投资比列也从2002年—2004年的8.5%左右，增长到2006年27.18%。

开发投资的增加，是投资者看好盐城房地产市场的积极表现。

说明：

⏹盐城2002年—2006年的竣工面积与销售面积之比为1.17：

1，供需基本平衡。

⏹2006年竣工面积同比增加3.1万㎡，增幅达到2.2%。

⏹盐城房地产市场持续保持供需两旺的局面。

2、盐城市区土地市场分析

说明：

⏹2006年，盐城市区共成交51宗地，成交总面积达266.88万㎡，土地成交均价为1133元/㎡。

⏹2006年市区共成交51幅土地，成交总面积达266.88万㎡同比增加：

107.46万㎡，增长：

67.4%；土地成交均价达到1133元/㎡，同比上涨185.68涨幅达到19.6%。

⏹城中分区出让土地面积最多，共计97.28万平方米，占市区总量的37.5%

说明：

⏹盐城土地成交均价最高的是城中分区均价1372元/㎡。

该区域是目前盐城市的中心区域。

增值幅度为3.90%对于该区域也是正常的稳步增值。

⏹从价格上看，城中最高。

城南与城西比较接近，城北分区目前价格偏低，说明城市目前向南、向西发展

⏹城南分区的土地成交均价1365元/㎡增值幅度为57.40%，该区域也是盐城2006年增值最为迅猛的区域。

与其市政府办公中心的迁至，以及带来的一系列的规划有着巨大关系。

⏹未来城南地区随着各项配套设施的完善，升值潜力还将进一步加大。

3、盐城市区房地产市场分析

说明：

⏹2005年的全国性宏观调控以及盐城市区政策性住房供应量加大，造成房价同比回落2.7%。

⏹盐城市区住宅市场销售均价2007上半年的最新统计显示为2793元/㎡。

由于经济增长，人民收入水平的提高，也使得盐城楼市从向一个持续增长的局面。

盐城市区商业市场分析

盐城市区在售商业分布：

说明：

盐城市区的商业主要集中在建军中路和解放南路的市中心区域，专业型和特色商业市场基本分布在上图的区域内。

个案详悉：

中茵·海华广场（a）

总建面

16万㎡

商业

12万㎡

住宅

4万㎡

包租回报

8.8%

开盘时间

2006.04

项目进度

现房

总面积（万㎡）

主力面积（㎡）

价格（万元/㎡）

销售率

业态

4.5

30-70

95%

数码家电服饰餐饮购物广场

4.5

自由分割

2.6

100%

培训班餐饮娱乐城

2.2

100%

主题诉求

广告语

住宅

尊贵稀缺优质品牌

尊贵质地浑然天成

商业

稀缺地段优异繁华中心

盐城商业新高度

项目简述

项目是目前盐城的中心地段，商业氛围也相对最成熟。

由于地理位置的优越，交通的便利，人气的旺盛，也是项目销售率高的主要因素。

永基·时代旺角（b）

总建面

3万/㎡

商业

3万/㎡

住宅

包租回报

8%（2-3楼）

开盘时间

2007.04

项目现状

准现房

总面积（万㎡）

主力面积（㎡）

价格（万元/㎡）

销售率

业态

1.2

40—50

2.6

96%

休闲餐厅服饰

100—200

自由分割

0.8

85%

百货公司（统一经营）

0.8

0.6

主题诉求

广告语

商业

品牌商家进驻

带租约销售

大品牌成就大财富

抢占城能财富的第一桶金

项目简述

项目分为解放路与大庆路2部分，解放路沿线的一层商铺售价为2.6万元/㎡，大庆路沿线的一层售价为2.3万元/㎡。

目前的也是处于一个销售收尾阶段。

项目通过引进有品牌的商家，来提升自身的人气，无形中也形成了一个小的生活商业圈。

中天时尚米兰广场（c）

总建面

6万㎡

商业

2.38万㎡

住宅

3.62万㎡

包租回报

开盘日期

2007.04

项目现状

准现房

总面积（万㎡）

主力面积（㎡）

价格（万元/㎡）

销售率

业态

1.7

7—40

1.7-1.9

65%

百姓精品购物

0.68

自由分割

0.9-1.1

48%

SOHO办公咖啡茶楼餐饮

主题诉求

广告语

商业

低投入高回报

老百姓买得起的商铺

项目简述

项目位于盐城体育馆，主要未来的服务对象是生活在周边的居民。

所以项目对于周边的居住区也是有一定辐射作用。

缤纷亚洲（d）

总建面

6.8万㎡

商业

6.8万㎡

住宅

0万㎡

包租回报

开盘日期

2006.04

项目现状

现房

总面积（万㎡）

主力面积（㎡）

价格（万元/㎡）

销售率

业态

2.8

自由分割

0.7

78%

书成文化礼品

0.6

65%

KTV旅店主题商业

0.4

30%

主题诉求

广告语

商业

品牌的商业运作团队

稳定的收益

项目简述

项目位于城南是距离市中心较远的纯商业项目。

项目主要是靠市政府的辐射，尽力打造城南的商业中心

国飞·尚城（e）

总建面

30万㎡

商业

11.6万㎡

住宅

18万㎡

包租回报

开盘日期

2007.6（产权式酒店）

项目现状

地基

总面积（万㎡）

主力面积（㎡）

价格（万元/㎡）

销售率

业态

自由分割

产权式酒店

购物广场

办公楼餐饮

产权式酒店收益计算

1．主力户型：

40㎡

2．销售价格：

40*4800元/㎡=192000元/间

3．贷款金额：

192000元*60%=11.52万元贷款11万

4．自筹金额：

8.2万元

5．贷款年应付利息：

11万元*5.925%=0.65175万元

6．年回报金额：

192000元*8%=1.536万元

7．年免费住店收益：

12天*238元/天=0.2856万元

8．投资回报率：

（1.536+0.2856-0.65175）万元/82000万元=14.3%

主题诉求

广告语

住宅

配套完善地段优越

盐城时尚生活的蓝本

商铺

商业王朝城市中心

连李先生都会赞赏的地段

产权式酒店

唯一三星酒店投资回报稳定

中心位置全城瞩目

写字楼

地段便利品质优越

项目简述

目前推出的是A区临街旺铺。

A沿街旺铺座落城市中心黄金十字街口，青年路与迎宾南路交汇处，拥有星级商务酒店，对面就是国飞·尚城（B区）甲级写字楼，沿迎宾路直通行政中心，南邻盐渎公园（原黄海公园），整个区块将形成未来城市高端商务人群的汇聚地，是未来盐城最具魅力的休闲商务街区。

住宅均价：

3600元/㎡（目前已售154套，剩62套）

商铺：

40000元/㎡（暂定未开，规划中主要是自由分割面积）

产权式酒店：

4800元/㎡（总计148套，主力面积40㎡）

写字楼：

规划建设中，受市长重视并参与建筑提议。

江苏科俐文国际大酒店

项目概述：

项目是目前建军东路，地理上属于盐城东门的唯一的一个准四星产权式酒店。

国宾科俐文国际大酒店由江苏科俐文生物工程有限公司投资，由北京国宾友谊国际酒店管理公司全程专业运营。

项目离新火车站大约10分钟车程。

距离老汽车站也约10分钟。

同时紧临市中心。

地理环境优越，为今后的酒店运营带来极大的便利。

同时产品自身的品质也是提升该项目一个重要筹码。

产权式酒店收益计算：

1．标准客房：

40㎡

2．投资总额：

40㎡*5000元/㎡=200000元

3．首付金额：

200000元*50%=100000元

即买即返两年租金，实际支付=100000元-32000元=68000元

4．贷款金额：

200000元*50%=100000元

5．贷款利息：

100000元*6.39%*5年=31950元

6．五年租金：

200000元*8%*5年=80000元

7．原价的120%增值收益：

200000元*120%-200000元=40000元

8．十天免费住店收益：

10天*200元/天*5年=10000元

9．五年投资回报率=8万+4万+1万-3.195万=98050元

年投资回报率=98050元/5年/68000元（首付金额）=29%

开盘日期：

项目现状：

现房

销售率：

70%

广告诉求：

主题诉求

广告语

江苏科俐文国际大酒店

唯一准四星酒店投资回报稳定

投资门槛低即买即返两年租金

三年原价120%回购保障

地段便利品质优越

投资盛宴隆重登场

盐城首创产权式酒店—您自己的酒店

悦达都市花园

项目概述：

距盐城主商业街建军路最近点960米,距盐城次商业中心--汽车总站最近点900米,距四星级宾馆悦达国际大酒店为100米.距盐城基础教育的三个一流园、校：

盐城机关幼儿园100米；盐城迎宾路小学600米；盐城中学600米。

距盐城中医院200米。

距盐城城区老年活动中心60米。

项目内依托水系，绿化环绕，精装住宅，配套完善，生活出行便捷，品质较高。

产品构成：

住宅、商铺

开盘日期：

2007.06项目现状：

现房

价格构成：

住宅：

4000元/㎡（精装修500元/㎡）

别墅：

5800元/㎡

商铺：

目前剩最后一套10600元/㎡（一层）3860元/㎡（二层）

销售率：

75%

盐城市区商业业态分析：

购物

广场

餐饮

文化

娱乐

家居

家具

数码

电器

皮具

服饰

主题

商业

装饰

材料

汽件

汽配

百货

其他

中茵·海华广场

★

永基·时代旺角

★

商务休闲

中天时尚米兰广场

★

产权商铺

国飞·尚城

★

酒店式公寓

缤纷亚洲

★

新高力国际装饰城

★

富安百货

★

假日酒店

百易居

★

易初莲花

★

高力汽配城

★

仁和都市广场

★

住宅、写字楼

科俐文国际酒店

产权式酒店

说明：

⏹盐城市区正在经营的商业业态已经比较齐全，小到零售的地摊，大的一站式购物广场也都具备，值得一提的是：

盐城传统的“露天街市”依然非常繁荣。

⏹盐城市区经营的品种上还有一些缺失，高档的一线品牌较少，主题会所匮乏，体育类的休闲场所几乎没有，影剧院很少，主题风情街和专业培训机构也很少。

盐城商业地产小结：

产品：

⏹盐城市区正在经营的商业业态已经比较齐全，经营的品种上有一定缺失，高档的一线品牌较少，主题会所匮乏，体育类的休闲场所几乎没有，影剧院很少，主题风情街和专业培训机构也很少。

价格：

⏹目前从城中也就是市中心的商铺主要价格为2.2—2.6万元/㎡，租金以150㎡计算一年为30万元。

⏹老汽车站附近出售价格10000元/㎡，租金以20㎡沿街商铺计算3万元左右。

⏹本案基地附近五星小区沿街商铺售价为1.2-1.4万元/㎡。

市场：

⏹总体的盐城楼市还是受到经济的增长的带动影响呈现出巨大的活力，并且由于经济已经进入到了一个通货膨胀时期，那投资楼市是最为有效的规避通胀的一个手段，所以盐城房地产业还将会继续增长。

⏹随着市政府的南迁，城南地区也成为了盐城市场最活跃的区域。

火车战与新汽车站的规划落实在很大的程度上会推动地区内的楼市价格增长。

基

地

篇

一、项目立地条件分析

1、项目基地位置

2、项目基地四至

项目概况：

⏹位于盐城新火车站和汽车站正对面，范公路以西。

地块为80米*205米，沿范公路80米面宽。

⏹用地性质为商业、办公。

土地使用年限为40年。

目前基地内为农田，尚留有一栋民居。

⏹基地西面有一商场沿街有一些零星商铺。

后面为动迁安置房。

（未来将被拆除）。

二、项目SWOT分析

——优势分析（Strength）——

城市经济环境活跃

盐城最近几年的城市经济发展迅猛，年GDP增长均在10%以上。

城市居民消费水平持续上升，伴随着城市经济的发展，房地产业也呈现一片欣欣向荣的气象。

地段升值潜力巨大

基地东临新火车站，南有新汽车站。

具备此类条件的基地，对于该项目的未来升值空间以及商业价值都是极为有利。

交通便捷四通八达

基地四周具有范公路、青年路、文港路、大庆路。

距离市中心大约10分钟车程；距离市政府大约15分钟车程。

紧临火车站步行街

基地的南部紧邻规划中的火车站步行街，此项规划对于项目自身规划的商业项目具有极大的带动作用，有利吸引客流。

劣势分析（Weakness）

道路过宽客流分散

基地东面的范公路设计为快速交通干道，这会影响到火车站客流的到达本项目。

对于人气的聚集是一大劣势。

商业环境现状较差

环境现状较差,从对周边环境现状的勘察来看，周围存在相当数量的农田和民房，商业形态主要是以低档零散的沿街店铺为主，目前缺少商业气氛。

机会分析（Opportunity）

未来客流量的增加

目前火车站的班次为11，未来将增加到50多次；汽车站的建成投入使用都将对于客流会产生巨大的推动作用，对于地区内的经济是巨大的利好。

城市未来规划发展

“二城四基地”的产业格局，将有效的推进盐城各区域的城市化进程，增加就业人口的数量和质量，人口的增加首当其冲的就是火车站、汽车站的客流加大，聚集的人气为本项目带来良好的投资前景。

威胁分析（Threat）

南部规划的视线影响

在基地的正南方向将规划一座建筑，该建筑将遮蔽本基地一半的位置，这样一来对于人气的聚集，造成一定的抑制，对于商业效益会产生打击。

同城商业的激烈竞争

盐城的商业项目琳琅满目。

国飞·尚城，江苏科俐文国际大酒店，都是一些带有自身特色的项目。

政府项目的实施进程

规划拆除的建筑并建造步行街的实施情况，将很大程度影响到项目的发展。

产

品

篇

一、项目定位：

1、区域发展背景：

v本项目与盐城市火车站一路之隔，南部又有当地最大的长途汽车站（五星汽车站）在建，是盐城未来的重点建设区域。

v目前此地的本地居民与外来租户的比例约2：

3，虽然本地居民的购买力在当地消费力中属于中下阶层，但租户大多为韩国人，消费能力较强。

v该区域目前除去火车站步行街规划和本项目外，没有其他大型商业项目规划。

v随着盐城市城市化进程的加快，火车站各地班次的出现和增加，长途汽车站的运营，此地人气将快速上升，对商业设施需求将日益迫切。

v火车站周围的建设用地，在盐城市的未来计划中将陆续放出，未来的火车站地区将是盐城自城中区，南部新城后又一个大型高品质居住社区，随之而来的巨大消费需求将带动“火车站商圈”

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