土地增值税对房地产市场的影响.docx

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土地增值税对房地产市场的影响

税务硕士

【摘要】土地增值税作为影响我国房地产市场的一个重要因素，对房地产行业由“预征制”改为“清算制”后，对房地产市场产生了重大影响。

本文从土地增值税发展历程出发，并借鉴台湾地区土地增值税制，深入探讨土地增值税征收方式改变带来的问题以及对房地产市场产生的影响，进而提出相关对策。

【关键词】土地增值税清算；房地产市场

Effectsofincrementtaxonrealestatemarket

Abstract：

Landincrementtaxinfluencestherealestatemarketofourcountryasanimportantfactor,whenitwasfrom"had"to"liquidate”,Itmakedasignificantinfluenceontherealestatemarket.Thisarticleembarksfromthedevelopmentcourseoflandincrementtax,drawslessonsfromlandincrementtaxliquidationinTaiwan,anddeeplyexplorestheproblemsthatthechangeofcollectionapproachofthelandincrementtaxbringsaswellastheimpactontherealestatemarket,andthenputsforwardrelevantcountermeasures.

Keywords:

Landincrementtaxliquidation；Realestatemarket

目录

摘要 1

Abstract. 2

引言 5

一、研究背景 5

二、台湾土地增值税制度及启示 6

（一）台湾土地增值税制度 6

（二）对大陆土地增值税的启示 7

三、土地增值税清算的影响分析 8

（一）对房地产商的影响 8

（二）对房价的影响 8

四、土地增值税清算的问题分析 9

（一）制度层面问题 9

（二）执行层面问题 11

五、土地增值税的改革方向与对策 12

（一）完善税制，减少漏洞 12

（二）强化税收征管机制 12

（三）加大税务稽查力度 13

结论 14

参考文献 15

引言

近年来，我国房地产市场呈现畸形发展态势，为促进房地产市场持续、稳定、健康发展，国家出台了一系列宏观政策来对调控房地产市场，其中，税收政策最为常用，然而，调控房地产市场的税种有很多，比如，房产税、个人所得税等。

但近来最受学者们青睐的非土地增值税莫属，土地增值税2007年由预征制改为清算制被一致认可是国家对房地产市场宏观调控的“重拳”，在房地产市场引起一阵轩然大波。

宋璐（2007）认为土地增值税对调节房地产行业的过高收益，抑制房地产的投机、牟取暴力行为，平衡房价，正确引导房地产投资开发方向，促进房地产开发和房地产市场的健康发展有着不可取代的作用，但值得注意的是征管方面应采取相应的配套措施，否则开发商可能会在成本上升的同时大幅提价从而削弱土地增值税的效果。

彭学元，姚大璐（2008）认为

土地增值税清算早期不会降低房价，甚至有可能会助涨房价，但晚期将会使房价逐渐回归理性。

而本文主要是研究削弱土地增值税对房地产市场调控效果的问题所在以及如何解决这些问题。

希望对促进我国房地产市场正常、有序发展有所裨益。

一、研究背景

土地增值税是一个历史悠久的税种，于1820年在德国首次开征，1898年在我国的青岛德租界得以完善，同时，在我国青岛开征的土地增值税被视为该税种的起源。

然而，土地增值税征收时间最长、范围最广是在我国的台湾地区，是台湾的主要房地产税种，约占房地产税费的60%以上。

在我国，主要是源于90年代初广东、广西和河南等地房地产行业的兴起，1993年国务院才颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定了征收土地增值税，1994年1月1日施行。

由于涉及成本难以确定和其他种种原因，执行中难以落实。

针对这种局面，于1995年1月27日，财政部颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。

然而，有意思的是，土地增值税开征的第一年，该项税收全国统计数字为零，随后1995年全国也仅有0.3亿元，而当年全国总税收近6000亿元，1996年的全国土地增值税也不过1.1亿元，甚至不到当年全国总税收的七千分之一。

其主要原因，一方面，土地增值税的税收政策并未得到很好的贯彻落实。

另一方面，1996年之后，我国宏观经济开始出现相对萧条。

缓征甚至暂免征收税率相当高的土地增值税，成了政府刺激房地产行业再次发展的有力措施，同时，也因此有了我国的土地增值税七年的免税期。

直到2001年，宏观经济形势才开始逐步高涨，国家税务总局再次下发通知，要求认真做好土地增值税征收管理工作。

当时全国各地土地增值税的征纳大多都采用了预征形式，即由纳税人主动到税务机关申报纳税，按预期销售金额确定一定比例进行预缴。

然而，由于房地产商自觉性不强及地方政府执行力度不够，这种征纳模式在清算阶段往往就被搁置。

针对这种局面，2006年12月28日国税总局下达了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（以下简称通知），其中，明确规定：

从2007年2月1日起，房地产企业土地增值税的缴纳由先前的“预征制”转为“清算制”。

2009年国税总局制定了《土地增值税清算管理规程》，2010年5月19日，国家税务总局下发《国国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》，开始要求严格执行清算政策。

二、台湾土地增值税制度及启示

（一）台湾土地增值税制度

1954年，台湾政府为改革土地制度制定了《实施都市平均地权条例》，明确规定：

为实施涨价为公，土地的自然增值，应于土地所有权转移收归公有。

在这一指导思想下，台湾土地增值税制不断完善，已成为台湾地方政府财政收入的主要税收来源。

目前台湾地区的土地增值税分为三种：

1、转移土地增值税

它是对因土地所有权发生转移而去的所得的收益所课征的一种税。

税基是根据土地转让的申报价格与上一次转让申报价格的差额确定土地增值，按一定比例采用累进税制征收。

并且，若为有偿转移，则纳税人为原所有权人；若为无偿转移，为取得所有权人。

2、设定典权土地增值税

对于设定典权的土地，与土地所有权转移时。

按其土地涨价总数额征收土地增值税。

税基同样是土地转让的申报价和上一次转让申报价之间的差额，按一定比例采用累进税制征收。

纳税人为出典人。

3、届满10年的定期增值税

此种类似意大利的定期不动产增值税。

对企业或社团所拥有的不动产，即使未发生转移，但占有期超过10年，每隔10年征收不动产定期增值税。

税基为前后两次课税的政府公告现值之差。

台湾土地增值税分三级进行征收，具体计算公式见下表：

我国台湾地区士地增值税征收标准

级别

计算公式

第一级

应征税额=土地涨价总数额（超过原地价或前次转移申报现值未达

100％者）×税率（40％）

第二级

应征税额=土地涨价总数额（超过原地价或前次转移申报现值未达

200％者）×税率（50％）

第三级

应征税额=土地涨价总数额（超过原地价或前次转移申报现值达200％

者）×税率（60％）

台湾自征收土地增值税以来就一直强调土地自然增值共有的政策性税收目标。

但从其实施的几十年看来，土地增值税的财政收入作用效果却比平均地权实现涨价为公的政策效果好得多。

由于其发展的历史悠久，在很多问题上对大陆有一定的借鉴意义。

（二）对大陆土地增值税的启示

1、对土地增值的合理课税有助于抑制房地产投机

在很多国家和地区，对土地增值课税是一项政策性很强的政府行为。

从其具体实践来看，对土地增值课税，可以调节土地级差，合理分配土地经济收益，控制土地垄断与一直房地产市场的投机之风。

2、对土地增值的过重课税，会阻滞房地产市场的正常运行，产生市场闭锁效应

从土地增值的构成及其根源上看，对房地产有偿转让中显现的土地增值课税是十分必要的。

引起土地增值的原因，主要有三类：

土地的稀缺性、土地上的投资和土地用途的变更。

这三类原因中，由土地的稀缺性和土地用途变更引起的土地价格上涨即土地增值，属于土地的自然增值，这类增值理应为社会共有；由土地上的投资引起的土地增值是由房地产业主的努力形成的，属于人工增殖，应由业主获得。

对于土地增值课税是基于土地的自然增值应收归社会这个道理上的，它并不意味着能取得一切类型的土地增值税。

然而，在实际操作中，自然增值很难从房地产价格的实际涨价中区分出来。

因此，若税负过高，很可能会使业主在土地上的投资收益受到损失，是业主市区对土地投资的积极性，最终导致房地产市场趋于萎缩，产生市场闭锁效应。

三、土地增值税清算的影响分析

（一）对房地产商的影响

在预征形式下，房地产商只需按房产销售收入的1%-3%预缴，按现在的清算方式，房地产商应按房产增值额的30%-60%计提准备金，而准备金一般是要列入成本的，因此，无疑清算方式下房地产商的成本会上升，若房屋已定价，则会减少房屋的销售收入；若房屋还未定价，房地产商会相应地提高房屋售价，进而转嫁给消费者，但这也提高了房屋销售的毛利率，根据土地增值税超率累进税率，将被征更多的税。

这说明了税收成本的增加会减少房地产商的利润。

（二）对房价的影响

1、前期影响

在实施土地增值税清算后，房价并不会立刻得到有效控制，仍将保持者持续高位的态势。

其原因有以下几点：

一是房地产行业链条周期长，加上政策有滞后性，因此一般不会立刻产生效果；二是购房者的预期，购房者认为税收的增加毫无疑问会被房地产商通过提高价格转让给他们，因此他们会增加当前对房屋的需求，从而对短期房价造成影响。

三是高档房产利润高收房地产商欢迎，中低档房产因利润低等原因造成房地产商供给相对较少，而一般中低档房产的需求量更大，从而导致了供不应求，房价居高不下。

鉴于诸多因素的影响，早期房价继续保持原先攀升的势头，是一种必然趋势。

2、后期影响

土地增值税清缴的后期，房价的走势应该会逐渐趋于理性。

主要原因：

一是鉴于清算的压力，大量的囤地将被很快开发，从而使市场上房屋供应增加，缓解供求，降低房价；二是土地增值税清算可能会导致一些资金实力不强、市场竞争较弱的房地产企业（特别是一些出于投机目的的企业）出现资金周转问题，进而退出房地产市场。

表面上看来会减少市场上房屋的供应量，其实，对那些稳健、资金雄厚的房地产企业来说正好是个机会，因此不会对供应量产生多大的恶劣影响。

而这正是对房地产行业的优化配置，无疑会带来房价的理性回归。

四、土地增值税清算的问题分析

征收土地增值税是增强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控，抑制土地炒买炒卖，促进房地产开发健康发展的重要举措。

加强土地增值税征管，有利于提高房地产行业税收征管的质量和效率，从而有效地减少税款流失。

然而从近年来对房地产行业土地增值税的清算工作看，当前土地增值税中还存在不少问题需要完善。

（一）制度层面问题

1、非直接销售未视同销售收入

企业将开发产品用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、股东或投资人分配、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，土地增值税并未明确规定应视同销售，但按土地使用权、房屋产权转让这一实质是应视同销售的，这使得很多纳税人未视同销售和土地增值税清算收入，造成土地增值税的少征。

但需注意的是，将开发