浅谈双限双竞政策对广州房地产开发企业的影响doc.docx

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浅谈“双限双竞”政策对广州房地产开发企业的影响-

摘要：

2005年—2006年，连续两年房价持续走高。

随着“国八条”、“国六条”的出台，还是没能抑制商品房价的增长，而2006年年末广州市政府出台的“双限双竞”房地产开发政策会不会对房地产开发企业有影响呢？

房地产开发企业如何去应对该政策的出台，来调整自身的房地产开发模式，文章对此进行了探讨。

关键词：

双限双竞；房地产开发开发模式

居住用地在限制房价、限制套型的基础上，采取竞争地价、竞争房价的办法，以公开出让的方式确定开发建设单位的房地产开发政策，简称“双限双竞”的房地产开发政策。

国家实施“六一”新政策以来，被业界观望已久的“双限双竞”地块，终于在广州顺利诞生。

2006年11月17日上午，位于广州市房地产交易中心三楼的土地出让大厅里，几乎座无虚席。

无论开发商、业界专家、还是媒体，所有人都期待着见证这一具有某种意义的时刻：

国内首次通过限制最高房价的方式拍卖土地。

毫无疑问，这种改良过的土地出让模式，限制了开发商的最高销售价格，但广州首次“双限双竞”地块出让结果显示，依然是保利、中海、富力等国内顶级开发商的代表参与了此次角逐。

从6500元/平方米的最高限价，到开发巨头的参与，广州房地产业界对此结果仍然众说纷纭。

对于最高限价，尽管有专家认为还是稍微偏高，但业界普遍认为这是一个开发商和市民都可以接受的范围。

根据广州市出台的未来五年的《广州市住房建设规划》显示：

未来五年，政府调控的中小套型、中低价位普通商品住房用地通过“双限双竞”的方式公开出让。

这类住宅套型建筑面积控制在90平方米以内，共24万套、2160万平方米。

那么，如果广州的“双限双竞”的房地产开发政策被中央政府采纳，会对中国整个房地产市场带来什么影响呢？

房地产开发商销售商品房的利润空间被压缩。

由于房屋的售价被限定平均价，而房屋的地价在竞投的时候又被抬高，当建造成本一定时，利润空间会减少，因为在收入不变时，成本升高，利润自然减少。

中小型的开发商会被淘汰。

由于资金的实力不雄厚，开发住宅的大部分资金来源是金融机构的贷款，也意味着利息的支出会很多，这样成本费用会进一步加大，利润会进一步减少，甚至会导致亏损。

有的中小型开发商会通过偷工减料、压缩建造成本、设计成本，达到减少总体成本来提升利润。

但随着政府有关部门的监管加强，质量不合格的产品将会逐渐被淘汰。

随着该政策的实施，大型开发商会通过资金的优势和完善的成本控制模式，进一步降低开发成本，提升利润空间，增加利润。

由于资金的需求增大，管理经验的要求增加，进一步促进该行业的竞争加大，大房地产开发商并购小房地产开发商，或者小房地产开发商资产重组合并，组成新的具有一定规模的大房地产开发企业的现象不断出现，这会对房地产开发行业形成一次新的洗牌，促进优胜劣汰。

如果进行简单的推论，那么这种既兼顾了发展商利润，又兼顾房价合理的模式，无疑已经两全其美。

但是也如有业内人士所说：

这正如政府向发展商定制产品，如果标准不制定好，恐怕还很难达到预期的效果。

由于广州在未来的5年还将大量推出小户型住房，并通过“双限双竞”的方式出让此类地块，因此，对于广州市民而言，此类土地出让方式将不再是个新鲜的话题。

但值得关注的是，每一个地块的推出，其最高房价仍将受到极大的关注。

根据目前的出让规定，“双限双竞”的最高房价由开发商自行报价，政府再根据报价进行处理，确定一个最终的标准。

此外，最高房价的最终确定权在于政府，因此，政府的态度在此过程中起着最为关键的作用。

在它看来，此前万科和中粮地联合竞标的金沙洲地块，楼面地价已经高达4000元/平方米，但是广州市有关部门仍表示该地价在合理的范围之内。

而这次同样是金沙洲的地块，政府对其的定价不超过6500元/平方米，这就决定了开发商可以接受的楼面地价只能在2500—3000元/平方米之间。

无论想要稳住房价，还是推高房价，都取决于政府操作时的态度以及方式。

显然，在此次金沙洲四宗地块的出让过程中，有关部门选择了比较合理的结果，模式好但对此仍需完善。

那么，广州的“双限双竞”的房地产开发政策，会对广州房地产市场带来什么样的问题呢？

第一、如果所有开发商的报价都偏高，那么该地块的最高房价无疑将被抬高。

对此，最好的方式是政府确定地价，再由开发商去竞房价，这意味着由政府去首先让利。

限价高低其实取决于政府态度。

第二、除了最高房价的合理限制，“双限双竞”的模式在一定程度上限制了开发商的经营行为，具备稳定房价的前提，但是这并不代表这个模式本身已经没有漏洞。

如果建设的标准不确定，那么想要起到平抑房价的目的，恐怕还有难度。

例如，开发商可以在容积率容许的范围内加大密度，选择小高层，可以极大地节约成本。

第三、最高限价也未规定是毛坯房还是装修房。

如果是毛坯房，售价是固定的，但装修价是变动的。

商品房通过装修后变成装修房，那房屋的售价就变成：

毛坯价加装修价，而装修价的定价存在着模糊空间。

第四、由于此类商品房在销售环节没有进行限制，这意味着任何人都可以去排队抢购，然后再到二手市场上去抬高价格放盘。

如果这样，那么政府最初平抑房价的初衷就变了味道。

而且，中介机构和发展商本身是否会去炒楼也是个未知数。

可以通过限制此类商品房在二级市场的售价，例如，要低于以及一级市场的同级售价。

比如某个业主想出售刚购买的新商品房，若该商品房未装修，那在二级市场的毛坯售价要低于一级市场的同级毛坯售价，若该商品房经过了装修，那在二级市场的售价要低于一级市场的同级毛坯价加装修价。

那作为房地产开发商，应如何面对“双限双竞”的房地产开发政策对其的影响呢？

第一、房地产开发企业在资金结构方面要做重新调整，保持合理的负债比率，减少公司的财务风险。

例如，始终保持在20%左右的资产负债率。

第二、进行多元化投资，分散经营风险。

投资一些现金流较大的行业，来支撑房地产行业的发展所需的现金流。

例如，投资商品零售业，交通运输业，医药服务业，酒店餐饮业，教育行业，财务咨询、审计行业等，这些行业都有一个共同的特点，就是如果经营的较好，有一定的规模化，那么该行业会有较大的现金流入量，可以支撑房地产前期投资所需的大量现金流出量，保证整个集团企业现金收支平衡。

第三、制订完善的公司的成本预算、成本控制、成本考核制度，以便以较低的成本支出建造质量较优质的商品房。

例如，在工程物资采购方面，选择报价最低，服务、质量最好的工程物资；在税金支出方面，通过税收筹划，综合减低公司的税金支出等。

第四、转变开发模式，组建从开发、承建、销售一体化的专业公司，形成集团化管理。

大多数房地产开发企业，开发商品房时都是委托工程建筑公司建造商品房。

可以考虑，房地产开发商通过股权并购，收购具有建造商品房的建筑公司，这样，开发企业的建造成本可以大大降低，形成建筑公司为成本中心、商品房销售公司为销售中心，房地产开发企业为利润中心，房地产集团为投资中心的层层控制管理中心，便于集团公司成本控制，财务核算、财务决策等管理措施的实施，有利于创造公司价值最大化。

总之，尽管“双限双竞”政策，已经在广州迈出了第一步，但是它跟任何一项制度一样，其完善还需要漫长的过程。

式侵吞公款或在侵吞公款后故意隐匿销毁财务账目，造成无账可查的局面，使侦查工作难度越来越大，甚至陷入困境。

为此笔者就”无账”贪污案的特点，谈几点查证方法，以抛砖引玉。

一、以银行为依托，顺藤摸瓜，恢复账目，迫其就范。

直接证据少，取证环节多，证据与证据之间关联性强是一般贪污案的共同特点，而”无账”贪污案，由于案件本身的缺陷，除具有一般贪污案所具有的特点外，还具有直接证据隐蔽性强，间接证据零散，因果关系不明显等特点。

这就要求我们找准突破口，变无账为有账。

俗话说

，雁过留声，人过留迹。

”无账”贪污案虽无明账，但不等于无法建账，只要犯罪嫌疑人实施了犯罪行为，必然会留下犯罪痕迹，只要我们设法把账建起来，就可发现异常之处，疑点就会暴露。

同时通过恢复账目，进行查证，就能避免取证工作走弯路，便于查清全部犯罪事实。

司法实践中，犯罪嫌疑人只能销毁自己手中控制的账目，却不能销毁存在金融机构等其它部门的账目。

因此，应采取以银行为依托，顺藤摸瓜的侦查方法。

第一查相关单位开户行，从银行提取相关单位银行对账单和银行保存的该账户相关业务凭证，对有疑点的收支业务逐笔复制。

第二根据银行提供的业务凭证，顺藤摸瓜，反查相关单位经济业务活动，并复制该单位相关业务凭证。

第三以取得的相关凭证为依据，编制相应会计分录，建立关联账目，综合分析，从中发现破绽。

某单位财务科科长李某某贪污一案，举报材料反映该人与在其单位施工的包工头关系异常，有受贿嫌疑，并与他人合伙投资数十万元开办制衣公司，个人收支严重失衡。

在侦办过程中，经分析认为，李某某虽系该单位财务科长，掌握财务大权，包工头主动与其搞好关系符合常理，因而有受贿的嫌疑。

但李某某不具有决定发包工程业务的大权，且该单位发包的基建工程总价不过一、二百万元，即便向其行贿数额也不可能太大，李某某与他人合伙开办制衣公司投资款源绝不只是受贿所得，必有其它来源。

据此分析后确定的侦查方向，从其投资制衣公司的注册资金来源入手，经查发现该公司早已倒闭，再深入调查得知：

该公司管理混乱，财务账目下落不明，无账可查。

最后，围绕该公司注册验资报告上提供的开户银行，寻其注册资金的源头，先后查询了商业银行、工商银行等多家银行，终于从农业银行查到了支付注册资金的具体单位，发现近期内有一笔收入与支付给制衣公司的注册资金相等。

并查银行收入传票，确认该笔资金系犯罪嫌疑人李某某从其掌握的单位银行账户内采取一票二开（支票存根联收款人与支票正本联收款人不一致）的手法盗支的。

当将该公司的注册资金账恢复其本来面目并呈现在李某某面前时，迫使其交待了贪污五十二万元的犯罪事实。

二、查明个人各项资产，获取”赃证”，以赃验证，制服嫌疑人。

虽然”无账”贪污案中，犯罪嫌疑人常常自恃无账可查，心理防线不易突破。

而一旦检察机关及时取得其家庭财产与其合法收入不符的证据以后，犯罪嫌疑人对自己的非法收入总是不能自圆其说。

有了赃款就可以找证，逆向求证，达到赃账相互印证，形成证据锁链的目的。

因此其查证的方法是：

一、查询银行个人存款情况，复制其相关存单（折）全面掌握其存款储蓄资料；二、查询个人是否进行股票投资，复制其交易历史记录，掌握其资金总量和投资盈亏；三、资金外借情况，是否有闲置资金供他人使用；四、迅速搜查，查明家庭中现钞情况；五、查人际交往，日常消费，有无反常之处。

根据外部查到的钱款情况，再同该单位资金收支进行比对，找出其中内在联系。

如某单位魏某某采取将单位多项收入部分入账，隐瞒其它协作收入的方法侵吞公款的犯罪事实，就是通过上述方法掌握了魏某某家庭财产状况，并将其各项收入制作一张收入明细账，又从相关协作单位调取了有关书证，来证实了魏某某贪污公款十余万元的犯罪事实。

三、理清进款源头，排除合理滴漏，建立仿真收支账。

贪污类犯罪案件，犯罪嫌疑人都有经管财物的职务便利。

利用单位收入渠道多，知情人较少，采取隐瞒收入不缴或先进”小金库”，一旦时机成熟，从中予以侵吞，事后再销毁”小金库”账的手法，形成无账可查的局面。

如在查办铁路奔牛站站长刘某和副站长徐某某共同贪污案过程中，首先遭遇到就是犯罪嫌疑人将本应上缴的各项杂费收入，先进入自己掌管的”小金库”账内，然后伙同相关人员予以侵吞，事后销毁”小金库”账目，并订立攻守同盟对抗侦查。

对此情形应当采取针对性查证方法：

首先，理清”小金库”进款的源头，通过对有业务往来单位进行梳理，掌握对方支付费用情况，复制了其支付凭证，回来以后建立收入明细账，从而掌握资金总量；其次，排除合理滴漏。

针对犯罪嫌疑人的辩解一一查证，通过查证收款单位的收入凭证来印证其辩解的支出，并调取其复印件，作为支出凭证。

对于无法取得支出凭证的支出，通过相关证人相互印证，填写模拟支出凭证确认支出；最后，利用收集的收入、支出凭证，建立仿真收支明细账。

面对无懈可击的明细账，犯罪嫌疑人表示认罪服判。