细则2《目标成本编制实施细则》.docx

细则2《目标成本编制实施细则》.docx

《细则2《目标成本编制实施细则》.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《细则2《目标成本编制实施细则》.docx（11页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

细则2《目标成本编制实施细则》

细则2

目标成本编制实施细则

一、项目成本测算对象

项目成本测算对象设置按地域、项目及分期（按土地获取的范围划分，如：

北京山水文园、浙江海盐，按项目入住时间划分或地块，如：

山水文园1-5期）,各公司的立项项目目标成本应为分期项目测算，测算对象需再进行产品形式细分，产品形式的设立如下：

（一）地产类项目（应按地上，地下区分）

1、低层住宅产品系列

（1）普通联排：

2--3层串联排列的别墅，有前庭后院（包含L户型和合院）；

（2）叠拼别墅：

2至6层，上下共两户或两户以上的低层住宅；

（3）双拼别墅：

一栋楼左右两户对称的别墅产品；

（4）独栋别墅：

独立别墅产品；

（5）洋房:

4-9层平层住宅；

2、高层住宅产品系列

（1）小高层：

10--18层住宅；

（2）高层：

19—34层（100米以下）住宅；

（3）超高层：

100米以上的住宅；

3、商业

（1）底商：

全部或局部位于住宅底部，作为住宅配套的经营性商业；

（2）SOHO；

（3）办公楼；

（4）自持商业（还需按集中和街区型细分）；

（5）自持酒店（还需按星级档次细分）；

4、车库（区分人防和非人防车库）:

车库只归集补交的车库部分地下土地出让金及相应税金、开发前期费、地下建安成本、室外管网、开发相关费；不参与土地成本（不含补交的车库部分地下土地出让金及相应税金）、园林、公共配套设施的分配。

对于地下车库应先作为单独的测算对象，进行成本归集，再按照可售部分和非可售部分区分，非可售部分按照谁用谁分摊的原则或者建筑面积比例分摊到各业态成本对象的配套设施费子目。

5、配套设施：

包括物管用房、会所、学校、幼儿园、车库、配套公园、设备用房、车站建造费、公厕、垃圾站、消防站、自行车棚、居委会、警务室、医疗机构等。

6、目标成本测算对象的建立应根据各单体完工时间的不同进行划分，入住或完工间隔在1年以上的均应单独建立成本测算对象。

7、在项目操作过程中若改变开发节奏，要更改成本测算对象设置的，项目公司应重新立项申报，报集团总部审批，流程同目标成本—实施版。

（二）乐园类项目（集团另行发布）

二、成本科目的设置

（一）目标成本的构成：

目标成本=直接成本+间接成本，具体构成及解释如下：

1、直接成本：

1）土地费用

2）前期工程费

3）主体建安工程费（乐园主体工程费）

4）基础设施费

5）公共配套设施费

6）开发相关费

7）待发生成本

2、间接成本（由相关职能部门管理）：

1）营销费用

2）管理费用

3）演艺制作（乐园项目）

4）开办费用

5）财务及税金

（二）、直接成本科目范围说明：

1、土地费用

1）土地价格及合作款项（包括补交土地出让金及交易服务费）；

2）大市政配套费：

含城市基础设施配套缴费、大市政建设费（红线外市政工程建设及接驳、集资、增容等费用）；

3）拆迁及补偿费：

地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出、安置及动迁支出、农作物补偿等。

4）土地税费（印花税、使用税、契税）

5）其他土地使用费：

如土地变更用途等

2、前期工程费

1）勘测费：

初勘、详勘、沉降观测、验线、复线、定线、放线、面积丈量、物探管线探测等。

2）规划设计费：

可行性研究、规划设计、方案设计、方案评审、外立面设计、设计顾问费、机场规划管理、交通影响分析、环境影响分析、模型制作、效果图设计、施工图设计、施工图审查、人防设计、装修设计、制图晒图赶图、消防性能化设计、日照分析、可研顾问费等。

3）报批报建费：

安检、质检、标底编制、交易中心手续费、人防报建、散装水泥押金、白蚁防治、新型墙体材料押金、教育地方附加费、城建档案编制费、环境评价、文物勘探费、防雷检测、超标准排污、地震安全评估费、土壤氡检测、定额测定费、建筑面积丈量及产权交易费、教育配套费、办理许可证及证照费用、其他政府部门收费等。

4）临时设施费：

临时围墙、临时办公用房建造费或租赁费（含办公家具，电器等）、临时场地占用、临时围板。

5）三通一平：

临时道路、临时用电、临时用水、场地平整、地基处理等

3、主体建安工程费（房建类，乐园类后期发布）：

1）建筑工程

a）地基与基础：

土石方、基坑支护、降水、桩基及检测，基础等

b）主体结构及粗装工程：

主体结构、地上砌筑及粗装修等

c）公共部位装修：

外立面、屋面及室内公共区域精装、软装工程；

d）门窗栏杆工程：

防火门、防火卷帘、单元门、户门、车库门、室内外门窗（幕墙中门窗纳入幕墙工程）、栏杆

e）环氧、车库划线及标识：

车库环氧、车库划线、各类标识；

f）其他建筑工程：

零星工程；

2）安装工程

a）室内给排水：

给排水系统及水表安装（含直饮水系统、中水系统、热水系统、虹吸雨排工程）。

b）室内电气工程：

低压干绒安装工程、电气设备安装工程、防雷接地安装工程及电表安装。

c）室内通风空调：

空调主机、冷却塔、空调机组及末端设备、复合风管、空调通风安装工程。

d）消防：

消防水系统、消防电系统。

e）采暖工程：

包含散热器采暖、地热采暖工程及水表安装。

f）电梯工程：

直梯及扶梯供应及其安装，包括轿厢装修；

g）楼体泛光照明：

室外楼体照明灯具、管线供应及安装；

h）其他安装工程：

如发电机、擦窗机、LED屏等

3）户内精装修工程

a）户内批量精装工程：

室内装饰装修、橱柜、洁具、五金以及室内门等硬装费用；

b）户内电器设备：

室内厨房电器及户内智能家居系统（仅包含户内弱电智能家居系统，常规的弱电系统纳入基础设施费弱电费用中核算）；

c）室内活动家具及软装配饰；

4）酒店专属项目

a）酒店咨询服务：

酒店管理公司的技术服务费等

b）酒店后勤厨房设备：

包括厨房设备；

c）酒店公区影音系统、会议系统

d）酒店洗衣设备

e）运营物品采购：

FFE&OSE费用

f）其他酒店用品

4、基础设施费

1）室外管网工程费

a）室外供电工程：

红线范围内的低压电力线路工程、高压电力线路工程、变电站、开闭站等。

b）室外给排水工程：

红线范围内的自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统、水表安装工程等。

c）室外采暖工程：

红线范围内的管道系统、热交换站、锅炉房设备等。

d）燃气工程：

红线范围内的管道系统、气表安装、调压站等。

e）弱电智能化：

停车场管理系统、电话网络、卫星电视、三表远传、家居智能化系统、公用电视工程、防盗报警系统、综合布线系统、程控交换机系统、楼宇自动控制系统、周界安防、巡更系统、出入口管理系统、闭路电视监控系统、背景音乐及紧急广播系统、门禁一卡通、不间断UPS系统、客流计数系统、WIFI系统等。

2）园林景观工程费：

红线内绿化工程、建筑小品、屋顶绿化、道路、广场、水系建造费、大门围墙建造费、景观照明。

5、公共配套设施费：

指房屋开发过程中，根据有关法规、产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。

如以下设施配置：

会所

社区管理服务用房

幼儿园、学校

地铁接驳及连通建造费

设备用房

红线外园林景观工程

自行车库和储藏室

红线外道路工程

人防（含人防易地建设费）

其他公共设施

6、开发相关费：

包括工程监理费、工程造价咨询顾问费、材料、结构、质量检测、工程保险费、工程合同印花税、项目捐赠、项目安全自查费、物业维修及赔付费用、后期改造费用、分期交房围挡、交房前开荒保洁等。

7、待发生成本：

为了抵御不可预见的风险，属于集团管控范围。

三、成本归集与分摊原则

（一）谁用谁分摊的原则；

（二）应避免签订跨期分摊的合同；跨期合同按各期建筑面积进行拆分；对于一个合同内包含多个成本科目的，也应进行拆分。

待分摊成本

一次分摊标准

分摊说明

土地费用

用地面积

能够分清成本测算对象的，直接计入该成本测算对象；

不能分清的，作为公摊部分，按用地面积分摊。

各业态的用地面积（非基底面积），以两类业态建筑物的外墙皮之间的中心线来画，中间有道路的，可以道路中心线为准。

前期工程费

可售面积或建筑面积（含自持资产面积）

能够分清成本测算对象的，直接计入该成本测算对象；

不能分清的，按可售面积或建筑面积（含自持资产面积）分摊。

主体工程建安费

按照各业态产品成本各自归集

室外管网工程费

可售面积或建筑面积（含自持资产面积）

能够分清成本测算对象的，直接计入该成本测算对象

不能分清的，按可售面积或建筑面积（含自持资产面积）分摊。

园林景观工程费

可售面积或建筑面积（不含车库，含自持资产面积）

能够分清成本测算对象的，直接计入该成本测算对象；

不能分清的，按可售面积或建筑面积（不含车库，含自持有资产面积）分摊。

样板区园林景观成本计入08营销费用

公共配套设施费

可售面积或建筑面积（不含车库，含自持资产面积）

能够分清成本测算对象的，直接计入该成本测算对象；

不能分清的，按可售面积或建筑面积（不含车库，含自持资产面积）分摊。

开发相关费

可售面积或建筑面积（含自持有资产面积）

能够分清成本测算对象的，直接计入该成本测算对象；

不能分清的，按可售面积或建筑面积（不含车库，含自持资产面积）分摊。

（一）土地费用：

土地费用存在二次分摊的问题：

1、第一次分摊：

项目各开发周期之间进行分摊

分摊原则：

根据不同分期的用地面积进行分摊；

说明：

总的用地面积必须和国土证面积一致，各开发周期划分的用地面积如果有国土证以国土证面积为准，如果没有国土证以规划设计图纸中的用地面积为准；

2、第二次分摊：

根据同一周期、不同业态的用地面积进行分摊

1）不同业态之间有道路、围墙、绿篱、隔断的，以其中心线为界。

2）不同业态之间无以上界限的，取两建筑物首层外轮廓线之间中心线为界。

3）单体不同业态按照该业态地上可售面积（或建筑面积）进行分摊。

4）备注：

同一分期内相同业态之间根据该业态地上可售面积（或建筑面积）进行单方计算。

5）按建筑面积计征（或补偿）时的分配方法：

按成本测算对象的建筑面积来分摊。

6）如地下商业、住宅、车位需补缴土地款，则该补缴费用计入对应业态成本，车库仅分摊因车库自身补交的车库部分地下土地出让金及相应税金，不再分摊其他土地费用。

（二）前期工程费、主体建安工程费或乐园主体工程费、室外管网工程费、园林景观工程费能够分清成本测算对象的，可直接计入成本测算对象的相应成本项目；如涉及两个或两个以上的成本测算对象负担的费用，按可售面积或建筑面积分摊。

（三）公共配套设施费

1、该成本科目按各项配套设施设立明细科目进行测算，如：

1）游泳池：

土建装饰、设备、设施；

2）会所：

设计、装修费、资产购置、单体会所建造成本；

3）幼儿园：

设计、建造成本及配套资产购置；

4）学校：

设计、建造成本及配套资产购置；

5）球场：

土建、装修、设备、各项设施；

6）设备用房：

配电房、水泵房土建及装修费；

7）车站建造费：

设计、建造成本及配套资产购置。

（四）开发相关费

能够分清成本测算对象的，可直接计入成本测算对象的相应成本项目，无法分清的按建筑面积分摊。

（五）待发生成本

1、待发生成本如需使用，应按审批权限报批后使用，流程详见《目标成本调整审批》。

2、除产品定位、方案、规划指标调整、售价调高配置调整、相关政策法规变化、不可抗力等原因外动用待发生成本，属于成本管控重大失误的，按照成本制度奖罚细则执行。

四、目标成本的制定

（一）、各阶段目标成本制定：

1、目标成本分为可研成本、方案成本、实施成本（决策文件）及相应调整版。

每阶段目标成本不得超出前阶段，除产品定位、方案、规划指标调整、售价调高配置调整、相关政策法规变化、不可抗力等原因造外。

2、可研成本：

由成本中心配合可行性研究报告，依据产品定位、规划设计草案、强排方案等确定。

按成本测算表要求填报到目标成本二级科目，需提供规划设计指标、产品初步定位、建造标准等；

若可研成本审批后，发生下述情况之一，导致项目经营指标无法达成，成本中心需重新评估，并出具‘可研成本修订版’报集团进行评审和审批：

1）土地及附属关键条件发生变化；

2）产品形态、容积率、各业态面积指标比例、建筑面积、销售面积、赠送面积等产品的技术经济指标变化；

3）产品的交付标准及建造标准的变化；

4）项目售价批价与立项销售价格出现变化时；

5）人材机市场价格大幅增长；

6）不可抗力因素。

3、方案成本：

项目的主要经济指标形成，在规划方案确定之后，成本中心根据设计提供的规划指标、建造标准以及项目开发周期，确定项目成本测算对象，参照集团标准成本体系,编制《方案成本》（为了便于后续执行，相应项目公司配合完成方案测算全过程），同时要编制成本数据说明，并根据测算基础，提出成本控制目标、措施或建议,以此指导实施成本的成本控制，作为项目公司实施版的控制标准。

集团与项目公司责任分工：

具体工作

集团负责内容

项目公司负责内容

完成标准

成立方案测算工作小组

成本中心牵头组织成立工作小组

确定项目其他职能参加人员（工程、拓展等），并督促相关职能部门提供相关资料及测算

资料完善并有主要负责人签字，依据说明清晰，有详细的计算过程

测算工作会议

成本中心牵头召开

参加讨论并提供意见

测算准备工作安排

成本中心组织测算工作

负责项目测算所需基础资料的收集梳理熟悉，当地成本，主材及政府收费调研报告并提供竞品项目成本数据分析、建造标准调研参考依据；

资料需满足扩初图纸深度，需要并有主要负责人签字，有平、立面、设备材料选型等方案设计、建造标准及材料材质及档次说明，有政府收费依据文件以及当地成本，主材、人工的询价依据

方案成本编制

主编并定稿

负责具有地域性或特殊非常规的项目测算，如土方、地基处理、海域处理、市政工程、就地取材等以及政府相关收费等

有工程量测算及综合单价的计算汇总过程，包括价格参考依据

方案成本汇报及审批

负责汇报及上报

确签

形成ppt汇报文件，各项指标测算依据及说明，项目收益情况说明

4、实施成本（决策文件）：

由项目公司根据具体施工图纸进行细化分解及执行。

1）施工图需经会审后方可作为实施成本编制依据。

2）在总包正式施工图下发后60个工作日内，编制完成《实施成本》报成本中心审核。

3）项目总承包工程结算完成后90个工作日内，编制结算实际发生成本与实施成本的对标分析报告,并进行项目复盘。

（二）目标成本测算

1、目标成本测算必须运用集团统一测算表格，并体现量价分离的原则。

2、目标成本的制订以项目的规划指标、建造标准以及各相关部门共同确定的项目交付标准为基础，目标成本测算表必须附详细的产品建造标准。

3、成本测算表中各成本项目的工程量，应根据集团已颁布的最新版本的标准成本，由项目规划的基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出，如按“窗地比”推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积等（实施版目标成本需结合施工图进行测算）。

4、成本测算表中的单价应根据产品定位、交付标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考数据的来源和依据。

5、《目标成本测算表》中的材料设备，对其品质应有准确的描述，且应与楼盘的定位相适应，能提供品牌和图片说明最佳。

6、方案成本测算的量价分析标准不明确时，可以根据已结算工程的经验直接填写建筑面积单方成本或总金额，但需注明参考依据。

7、各阶段的成本测算应有明显的可对比性，即后阶段的测算与原测算不一致的地方应有充分的依据和说明，原则上偏差不应太大且超越前阶段的测算。

8、各阶段成本测算应参照集团标准成本（如有），对比拟开发产品与对标成本产品差异情况，对测算成本与对标产品的建造标准差异分析及与之匹配的成本指标（如有）差异进行详细的分析比较。

9、产品定位和目标成本测算是一个互动的决策过程，需要设计、营销、工程、成本反复沟通，标准是“满足品质要求的性价比最大化”。

（三）目标成本审核

1、成本中心负责审核目标成本的合理准确性。

2、后一版本目标成本不得超出前一版本的目标成本，实施过程中为了提高售价和品质进行优化的目标成本，在满足净利润率的前提条件下，报请集团董事长同意后，可以高于上一阶段目标成本，如出现较大调整，由成本部负责上报目标成本调整版按相关制度要求执行。

3、各阶段的成本测算的相关资料，在定稿后及时下发项目成本（目标成本查看权限仅限于项目成本经理及项目总），项目成本及时将相关成本数据录入相应的成本管理软件（若有）。