北京2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：地上附着物和青苗补偿费等试题.docx
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北京2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：
地上附着物和青苗补偿费等试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、某居民2008年1月初购买一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元／㎡，若2008年当地同类住宅价格月递增0.5％，年通货膨胀率为5％，则2008年底该套住宅实际增值额为元。
A：
4296.96
B：
5560.86
C：
5839.91
D：
30838.91
E：
工业用地的监测点评估价格
2、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：
物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。
由以上资料，（）投资风险更大。
A．物业甲
B．物业乙
C．一样大
D．无法判断
3、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%。
该房地产的价格为__万元。
A．695.83
B．681.25
C．715.83
D．718.75
4、房地产估价的合法原则是针对于__来讲的。
A．估价机构
B．估价人员
C．估价对象
D．估价方法
5、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7%，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元（收益可视为无限年）。
A．30
B．40
C．50
D．60
6、房地产具有供给有限特性，本质上是由于．【2004年考题】
A：
土地总量有限
B：
规划限制
C：
房地产不可移动
D：
价值量大
E：
工业用地的监测点评估价格
7、在人均耕地特别少的地方，可以增加安置补助费。
但土地补偿和安置补助费之和不得超过土地被征用前3年平均产值的__。
A．15倍
B．20倍
C．25倍
D．30倍
8、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8．5％，则该宗房地产的收益价格为。
A：
94．12
B：
92．14
C：
91．24
D：
93．25
E：
工业用地的监测点评估价格
9、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元／㎡，现房出租的年末净收益为500元／㎡．若按折现率10％和风险补偿值100元计，该幢房地产目前的价格应为．【2004年考题】
A：
4400元/㎡
B：
4409元/㎡
C：
4445元／㎡
D：
4455元/㎡
E：
工业用地的监测点评估价格
10、指标属长期偿债能力指标。
A：
流动比率
B：
速动比率
C：
利息备付率
D：
资产负债率
E：
借款合同
11、__是指土地登记机关在同一时间内对一定范围的全部采地的所有权和使用权及他项权利进行集中、统一的登记。
A．房屋总登记
B．初始土地登记
C．房屋初始登记
D．房屋他项权利登记
12、业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业签订书面合同。
（2008年试题）
A：
物业托管
B：
物业服务
C：
物业管理
D：
物业委托
E：
执行层的组织协调
13、__是对原有价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价格平均数，形成一个新的派生平均价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价格变动的基本发展趋势。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．平均发展速度法
D．移动平均法
14、已知一年期国债利率为3.31％，贷款利率为5.43％，投资风险补偿为2.23％。
管理负担补偿为1.32％，缺乏流动性补偿为1.42％，所得税抵扣的好处为0.5％，则报酬率为。
A：
7.78％
B：
8.28％
C：
13.21％
D：
14.21％
E：
工业用地的监测点评估价格
15、准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例是。
A：
空置量
B：
空置率
C：
空置水平
D：
空置面积
E：
借款合同
16、不是影响房地产价格的区位因素是。
A：
位置
B：
交通
C：
人文
D：
环境
E：
工业用地的监测点评估价格
17、下列不属于房地产区位因素的是__。
A．交通
B．用途
C．环境
D．楼层
18、拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由确认。
（2009年试题）
A：
房地产行政主管部门
B：
房屋拆迁管理部门
C：
城市规划行政主管部门
D：
房屋登记机构
E：
房地产估价机构必须加盖公章
19、城市由于建筑密集，生产与生活活动散发大量热量，往往出现市区气温比郊外气温高的现象，这种现象被称为__。
A．温差效应
B．绿岛效应
C．温压效应
D．热岛效应
20、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。
A．预期收益大小
B．预期收益能力
C．预期价格高低
D．预期价格涨落
21、经济适用住房指导价是根据平均成本加__%以内的利润确定的。
A．3
B．5
C．6
D．8
22、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。
A．观察法
B．实验法
C．讨论法
D．问卷调查法
23、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。
A．10.0%
B．14.0%
C．25.0%
D．35.0%
24、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是__元。
A．76800
B．79104
C．77952
D．81562
25、某写字楼持有5年后出售，持有期内年平均有效毛收入为400万元，运营费用率为30％，预计5年后出售时总价为6000万元，销售税费为售价的6％，无风险报酬率为6％，预计风险报酬为无风险报酬的25％。
该写字楼目前的价格为万元。
A：
5061．44
B：
5546．94
C：
5562．96
D：
6772．85
E：
工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、房地产业是房地产开发活动的__。
A．策划者
B．组织者
C．监督者
D．实施者
E．发包者
2、产权属于全民所有的，以经营管理的为纳税人。
A：
承典人
B：
单位和个人
C：
房产代管人或者使用人
D：
都不对
E：
执行层的组织协调
3、下列关于房地产估价人员应遵守的职业道德的表述中，正确的有。
A：
应做到诚实正直，公正执业
B：
为了提高业务水平，可以接受超过自己专业能力的估价项目
C：
未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开
D：
应执行政府规定的收费标准，只能适当收取额外的费用
E：
不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签字、盖章
4、下列有关经济寿命的描述正确的是。
A：
经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本的持续时间
B：
自然寿命一般与经济寿命相等
C：
如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命
D：
有关固定资产的折旧年限往往是根据其经济寿命来确定的
E：
地产的经济寿命与其使用性质相关
5、《拆迁管理条例》规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿安置、搬迁期限等事项签订拆迁补偿安置协议。
拆迁入应当在拆迁补偿安置协议订立之日起__日内到房屋拆迁主管部门办理备案手续。
A．7
B．15
C．20
D．30
6、属于外汇市场的参与者的是。
A：
外汇银行
B：
外汇受理人
C：
客户
D：
中介公司
E：
中央银行
7、下列属于形成权的是。
A：
解除权
B：
追认权
C：
选择权
D：
异议权
E：
人身权
8、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有。
A：
净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优
B：
可以完全衡量项目风险性高低
C：
净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优
D：
净现值标准差系数大的方案为优
E：
可以反映项目年度净现值的离散程度
9、在估价中，测算开发利润时应注意__。
A．开发利润是所得税后的
B．开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润
C．直接成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本
D．成本利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息
E．销售利润率的计算基数为房地产开发完成后的价值
10、业主大会成立后，维修资金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经__讨论通过后实施。
A．当地房地产行政主管部门
B．房地产开发商
C．业主大会
D．物业公司
11、投资项目可行性研究的根本目的包括．（2007年试题）
A：
减少或避免投资决策的失误
B：
提高项目开发建设的经济效益
C：
提高项目开发建设的社会和环境效益
D：
为项目决策提供依据
E：
为项目后期的经营决策提供依据
12、某房地产的报酬率为8%，收益期限为30年时的价格为4000元/m2。
若报酬率为6%、收益期限为50年时，则该房地产的价格为__元/m2。
A．3800
B．4500
C．5200
D．5600
13、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，__。
A．由国家无偿收回
B．自动续期
C．应于届满前6个月申请续期
D．应于届满前1年申请续期
14、如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为。
A：
0．5
B：
1．0
C：
1．5
D：
2．0
E：
3．0
15、房地产开发投资的静态盈利指标有__。
A．成本利润率
B．投资利润率
C．资本金净利润率
D．投资报酬率
E．动态投资回收期
16、甲开发商2000年按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权，2002年李某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。
王某取得该房的土地使用年限是年。
A：
33
B：
35
C：
38
D：
40
E：
执行层的组织协调
17、房地产项目投资估算的范围，包括__。
A．土地费用
B．前期工程费用
C．销售利润
D．销售费用
E．设计费
18、是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象，要受政府的指导。
A：
廉租住房
B：
经济适用住房
C：
商品住宅
D：
福利住房
E：
借款合同
19、房屋所有权转移登记是指房屋因原因致使其权属发生转移而进行的登记。
A：
买卖
B：
赠与
C：
交换
D：
继承
E：
房屋的翻建和改建
20、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2.25%，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于__。
A．2.50%
B．2.35%
C．2.38%
D．3.25%
21、大型房地产开发公司，他们往往采用__的形式来销售房屋。
A．联合代理
B．独家代理
C．双重代理
D．自行销售
22、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用__求取。
A．市场比较法
B．基准地价修正法
C．假设开发法
D．成
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