《山东省物业管理条例》解析.docx
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《山东省物业管理条例》解析
《山东省物业管理条例》解析
更新日期：
2010-6-911:
21:
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《山东省物业管理条例》解析
第一章总则
第一条法律渊源
（一）物业管理相关法律法规
1、《物权法》第六章共十四条（自2007年10月1日起施行）
2、《物业管理条例》（自2007年10月1日起施行）
3、《山东省物业管理条例》（自2009年5月1日起施行）
4、《济南市物业管理办法》（自1999年7月30日起施行，经《济南市人民政府关于修改＜济南市园林绿化工程施工管理办法＞等9号市政府规章的决定》修改）
（二）物业服务收费相关法规规定
1、《物业服务收费管理办法》发改价格[2003]1864号（自2004年1月1日起执行）
2、《山东省物业服务收费管理实施办法》鲁价费发〔2004〕205号（自2004年11月1日起执行）
3、《济南市物业服务收费管理实施办法》济价房字〔2004〕168号（自2005年1月1日起执行）
（三）物业管理招投标相关法律法规
1、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（自2003年9月1日起施行）
2、《济南市物业管理招标投标管理办法》（自2007年8月1日起施行）
（四）物业管理企业资质管理相关法律法规
《物业管理企业资质管理办法》（自2004年3月17日起施行，2007年11月26日根据《建设部关于修改<物业管理企业资质管理办法>的决定》修正）
（五）审理物业管理纠纷司法解释
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（自2009年10月1日起施行）
第二条物业管理概念
第三条适用范围
第五、六条物业管理机构架构图：
（山东省）省人民政府建设行政主管部门
（各市、地区）设区的市、县（市、区）人民政府房地产管理部门（济南市房管局）或者建设行政主管部门（以下统称物业主管部门）
（各主管职能部门的分工）城管执法、房地产开发、财政、民政、价格、公安、城乡规划、市政公用、环境保护、工商行政管理（与小区居民或物业所有者的民生息息相关）等其他主管部门各司其责。
（本地直接指导、组织部门）街道办事处、乡（镇）人民政府
（协助部门）社区居民委员会
第二章新建物业与前期物业管理
第一节
第八条物业管理区域划分
第九条划分物业管理区域的申请
第十条物业管理区域的调整
关于物业管理区域划分的总结：
第一步：
建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，向物业主管部门申请划分物业管理区域。
第二步：
物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求各方面意见后进行划分登记，并告知建设单位，且向物业买受人明示。
第三步：
确需调整物业管理区域的，重新进行划分登记，并经百分之五十以上的业主同意。
第二节配套建筑与设施设备
第十一条 配套建筑权属登记
第十二至十五条配套建筑相关规定
配套建筑
名称
投资主体
权属
物业服务用房
建设单位
全体业主共有
政务管理用房
政府
政府
社区居民委员会用房
政府
政府
承担义务教育的中小学校
政府
政府
会所、幼儿园
由商品房买卖合同中约定
专用车库和共用车库内的车位
由商品房买卖合同中约定，约定属于建设单位所有的，建设单位可以附赠、出售或者出租给业主。
第十六条专业经营设施设备相关规定
专业经营设施设备
设计、建设、维护及管理主体
建设资金来源
权属
范围
专业经营单位
城市基础设施配套费
专业经营单位
变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置
第十七条 住宅小区内专业经营设施设备的移交：
决定主体及接受主体
第十八条 专业经营单位的责任及义务：
依据与业主签订的服务合同
第十九条 封闭运行的设施设备的权属
第三节 前期物业管理与物业交付
第二十一条前期物业服务企业的招标
第二十二条鼓励前期物业服务企业提前介入，提出建议
第二十三条 建设单位的义务
1、应当通过招标的方式选聘前期物业服务企业，招标人应当进行备案。
2、鼓励前期物业服务企业提前介入；应当通知前期物业服务企业参与监督。
3、在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前应当报物业主管部门。
前期物业服务合同应当对物业服务的各项内容进行约定。
第二十四条 办理物业交付手续之前，新建住宅小区的配套建筑及设施设备应符合的条件。
第三章 业主大会与业主委员会
第一节 业主大会筹备组
第二十八条首次业主大会召开条件
1、根据入住面积
2、根据入住户数比例
3、根据首位业主入住时间及入住比例
第二十九条 业主大会筹备组成立时间、组成：
第三十条 筹备组五项职责
第二节 业主大会
第三十一条 业主大会成立条件
第三十二条 业主大会七项职责
第三十三条 业主大会的业主投票权的原则：
有约定按约定，没有约定的，按下列原则
1、按照业主户数计算
2、按照建筑面积计算
第三十四条业主大会会议形式
1、集体讨论
2、书面征求意见
第三十六条 业主大会定期会议及临时会议召开条件、召集及提议主体）
第三节 业主委员会
第三十七条业主委员会与业主大会的关系
业主委员会成员的选任方式：
1、由业主大会会议选举产生
2、三人以上单数
3、任期每届不超过五年，可连选连任
第三十九条业主委员会的备案
1、备案部门：
物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府
2、所需资料：
见条例第三十九条
第四十条 业主委员会会议及议事规则
第四十一条 业主委员会换届
第四十二条业主委员会委员的资格
第四十三条 业主委员会活动经费及报酬
第四章 物业的使用与业主自治管理
第一节 一般规定
第四十四条关于物业使用的禁止性条款
第四十五条 对业主或者物业使用人的义务性规定
1、业主或者物业使用人应当遵守物业管理的有关规定；
2、业主安装有关设施不得影响房屋安全，物业顶层的业主和物业服务企业应予配合。
3、业主应当按有关规定倾倒垃圾。
第四十六条业主的义务性规定
业主不得违反相关规定将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。
确需改变的，应当申请，并经有利害关系的业主同意。
第三节 住宅物业的装饰装修
第四十七条装饰装修需在物业服务公司办理登记
第四十八条 装饰装修需签订住宅装饰装修服务协议
第四十九条装饰装修应告知相邻业主，并不得拒绝和阻碍巡查
第四节 车库与车位的使用
第五十条 车库的使用及租赁
第五十一条使用车位场地应缴纳使用费
第五十二条 鼓励建设单位或者其他投资人建设、经营车库和立体停车设施
第五十三条 业主不得擅自占用道路或者其他场地停车
第四节业主自治管理
第五十四条 业主权利
第五十五条 业主义务
第五十六条 管理规约、临时管理规约对物业应规定的内容及约束力
第五十七条 物业服务费的收取及共有部分收益的分配
第五十八条 业主委员会对账目情况的公告义务
第五章 物业服务企业
第五十九条
1、物业服务企业的性质：
企业法人
2、物业服务企业资质等级
第六十条 物业管理人员资格：
取得职业资格证书
第六十一条 物业服务企业转委托服务的范围：
仅设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务
第六十二条 物业服务企业的监督管理主体：
物业主管部门
第六十三条 物业服务企业的权益保护
第二节 行业自律
第六十四条 行业自律组织：
济南市物业管理协会，济南市物协
第六章 物业服务
第一节
第六十六条物业服务内容
第六十七条
1、选聘物业服务企业的方式：
招投标或协议方式
2、物业服务合同内容：
物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任及物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任
3、物业服务合同的备案及备案机关：
物业主管部门
第六十八条
物业服务合同解除或终止后，物业服务企业义务
1、通知义务
2、交接义务
第二节 物业服务收费
第六十九
物业服务收费采分类收费原则：
1、普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价
2、其他物业的物业服务收费，实行市场调节价
3、物业服务合同约定以外的专项服务，另行约定
第七十条 物业服务费收费方式
1、包干制
2、酬金制
第七十一条 物业服务交费主体，有约定按约定，没约定的，依据下列原则：
1、未交付物业，由建设单位承担
2、已交付物业的，由业主承担
3、交付后长期空置的，收费标准应在物业服务合同中约定
第七十二条 业主的交费义务及物业服务企业违约收费的后果
第七十三条 专业经营单位收费
1、专业经营单位的收费依据：
根据与业主的服务合同
2、收费方式：
直接或委托物业服务企业
专业经营单位委托物业服务企业代收费用，物业服务企业：
1、不得向业主收取手续费等额外费用
2、可依约向委托方收取报酬
第七章 物业的维护
第一节
第七十五条 新建物业实行质量保修金制度
第七十六条 建设单位不履行保修义务时维修费用的列支
第七十七条物业质量保修金本息余额退还问题
第七十八条 对物业质量保修金实施统一监督管理制度
第二节 专有部分的维护
第七十九条 业主负责负责业主专有部分的养护、维修义务
第八十条 空置物业时，业主有告知及积极采取措施的义务
第三节 共用部位及共用设施设备的维护
第八十一条 共用部位及共用设施设备的维护和管理责任及内容的划分
第八十二条 专项维修资金的交存、使用、管理
1、共用部位及共用设施设备的维护和管理责任
2、共用部位、共用设施设备包括内容
3、特种设备的维护、保养。
4、专项维修资金的交存、使用、管理。
第八章 社区物业管理与旧住宅区物业管理
第一节 社区物业管理
第八十五条社区物业管理机构：
指导、协调
第八十六条违法行为投诉登记制度：
物业管理、城管执法、公安、城乡规划、环境保护等部门
第八十七条物业管理联席会议制度
物业管理联度会议简构：
召集人：
街道办事处、乡（镇）人民政府
参加人：
社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门
所议事项：
1、不依法履行职责；2、物业服务企业退出以及交接问题；3、突发事件；4、物业管理与社区管理；5、其他。
第八十八条 争议解决方式：
协商不成，申请仲裁（依仲裁条款）或向人民法院起诉。
第八十九条 社会服务活动的各部门协助和配合
第二节 旧住宅区物业管理
第九十条 旧住宅区的改造整治负责方及承担的项目
第九十一条旧住宅区改造中经营性用房建设及收
第九十二条旧住宅区改造完成后的业主大会的成立
第九十三条旧住宅区专项维修资金
旧住宅区的改造整治负责方及承担的项目之简表：
负责方1：
（设区的市、县（市、区）人民政府）
解决：
道路、照明、绿地及社区服务、文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备改造建设资金。
负责方2：
原建设单位。
解决：
开发项目设施不配套等遗留问题
负责方3：
相关专业经营单位。
解决：
供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营设施设备改造
负责方4：
业主。
解决：
业主专有部分的设施设备改造支出，
负责方5：
原部门、单位
解决：
补助环卫绿化、市政设施养护等费用
第九章法律责任
第九十四条上位法已然处罚的，依其规定，未作处罚的，依本条例
第九十五条处罚
第九十六条对专业经营单位的罚则
第九十七条业主和物业使用人的罚则
第九十八条 业主大会、业主委员会违法决定的处理
第九十九条 物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府和其他有关部门的罚则
各企业之罚则简述
物业服务企业：
1、未按照规定报送信用档案信息、统计报表，三千元以上一万元以下的罚款；2、擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的，处以五万元以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销其资质证书；
建设单位：
未依法交存物业质量保修金，逾期未改正，处以十万元以上三十万元以下的罚款。
专业经营单位：
拒绝、拖延投资建设或者接收专营设施的，限期改正。
造成损害的，承担赔偿责任。
业主或者物业使用人：
损害主体结构、乱搭乱建、从事违法等活动的，警告，逾期未改正的，处以两千元以上一万元以下的罚款。
业主大会、业主委员会违法决定的处理：
责令改正、撤销并通告全体业主。
物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府和其他有关部门违法：
处分，构成犯罪的，追究刑事责任。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
（2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）
法释[2009]8号
中华人民共和国最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。
二○○九年五月十五日
为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。
业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：
（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；
（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。
第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。
第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持（单方解约权的权力）。
物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。
第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。
物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。
第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。
物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
第十一条本解释涉及物业服务企业的规定，适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。
实际上这个其他管理人只是引入的与物业服务企业并列的一个概念。
引用：
“第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。
第十三条本解释自2009年10月1日起施行
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