中国房地产行业上下游产业链分析.docx

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中国房地产行业上下游产业链分析

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中国房地产行业上下游产业链分析

第一节房地产行业上下游产业链概述

土地的获取与控制、物料的采购与管理、资金的获取与流通，房地产业是我国国民经济的重要组成部分，上游产业有建材业、建筑设备工业、冶金、化工、森工、机械、仪表等；下游产业有装饰、装修业、电气家具业、旅游、园林业、运输业、商业等。

图表-21：

房地产产业链分析

中元智盛整理

房地产、建材家居、家电产业是“家经济”三大支柱产业，房地产行业属于整个产业链条的上游产业，它的增长带动了建材家居、家电产业的整体发展。

如果说房产是“家经济”产业链的上游，那么家居建材是下游，家电是最后的配套。

对于一个人、一个家来说，三者缺一不可。

从房子到装修，到家居，再到家电，一步步承接发展而来。

房地产行业链主要包括房地产开发、装饰装修、物业管理、房地产经纪与交易（中介）、房屋租赁、房地产评估、房地产测绘以及下游环节的建筑市场、建材市场。

房地产产业链很长，包括前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工、预销售、产权登记发证以及物业管理，影响到房地产金融、信托、资本市场、互联网、节能、环保、低碳、钢铁、煤炭、水泥、玻璃、家具、汽车、装修、电器等等。

全装修住宅体现了多样化、个性化、专业化的特点。

房子基本装修包括墙体、地板、天花板、地面等室内表面及维护体，门窗等制品，厨房、卫生间热水系统生活器具，电气、换气、给排水等设备，供电控制盘、插座、安全警报等。

室内的环境美化主要靠大量的“软装饰”，如家具、窗帘、地毯、桌布、艺术品、鲜花，甚至是餐具等可移动饰品进行装扮。

在欧洲，如德国和法国，新建住宅一般也为全装修，可以直接入住，但是其装修非常简单。

厨房的装修比较简单，橱柜、灶具、水池、冰箱等安排合理。

在卧室、书房、餐厅直至客厅，一般不装吊灯、吸顶灯、射灯，没有任何屋顶照明，只在门厅、走廊、楼梯等地方，才有顶灯大面积照明。

同时，楼内所有屋顶都没有吊顶，天花板四周用石膏线装饰后，连房顶带四周墙壁，用乳胶漆刷白。

从统计数据看，全国的房地产企业数量达到了5万多个，房地产行业是3万亿的市场，这个市场当中一个产业链大概占了中国10%的GDP，这个10%GDP的重要行业却没有一个产业链的平台，提供给大家互相交流、沟通、交易、信息分享的专业平台比较少。

平台有两个方面，一个是完整的数据库，一个是众多的人群在上面进行互动交流。

信息即价值。

互联网发展大潮逐步影响着各行各业的传统商业模式。

房商联盟是以新浪地产网平台为核心的房地产商务平台。

房地产开发企业加入房商联盟，可促进公司整体的互联网应用和信息化进程，推动公司员工通过专业平台网站学习了解专业知识、行业资讯，掌控产业链数据库中的各类商务资源，结合房商联盟的线中、线下平台，提升开发企业的采购效率，降低采购效率，掌握行业走势，并最终影响企业运营模式变革，提升可持续发展竞争力。

房地产工程项目商机无限，但开发商脉冲式需求很难把握；同时，缺少有效的产业链平台，房地产配套企业很难进行有效的品牌推广。

房商联盟以领先的互联网资源平台为核心，承载产业平台使命，帮助房地产配套企业借力平台实现精准推广。

近年来，土地供应方式的市场化、银行信贷政策的紧缩挤压、外资房地产基金的强力进入等，冲击并改变着固有的房地产开发模式，房地产业面临大整合。

伴随着调控，土地和资金等重要资源的市场化、运作的透明和规范，正在净化房地产市场，资源因此不断向优势企业集中，一场不可避免的行业大“洗牌”即将来临。

而整合之后，紧跟着的就是新的产业分工，房地产渐渐发现了资本的资源优势，资本也感觉到离不开房地产的专业能力优势。

资本和房地产又开始酝酿整合后的分工合作，分工的标准当然是按照能力优势，由资本负责地产金融，由房地产负责专业开发，这就预示着地产分工时代的来临。

美国房地产发展模式的特点是房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链，非常完整并相互协调发展。

金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金。

以房地产基金为主的金融产业链非常发达；开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。

在这种模式下，房地产的核心是金融运作而非开发营建，房地产基金或者投资商成为房地产市场的主导者，地产建造商或中介商只不过是围绕房地产基金的配套环节。

中国和美国有许多相似的地方，同样是地域同样辽阔、房地产市场同样高度分散，都面临着城市和农村经济发展差距的问题，地价差距也很大。

重要的是，当前中国的房地产发展业态与美国当年出台《房地产基金法》前的情形极其相似。

一方面房地产企业急切从资本市场直接融资，另一方面，大量社会闲散资金很难到投资前景光明的房地产业的合法渠道。

我国的《产业投资基金法》一旦出台，中国房地产发展模式会逐步靠拢美国房地产发展模式。

十八大明确提出：

“坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化同步发展。

”新型城镇化已上升到国家战略层面。

此外，新型城镇化主要受管理层推动与主导，在当前经济处于相对低迷阶段之时，管理层仍将“稳增长”作为首要任务，而对冲经济下滑见效最快的就是基础设施建设投资。

新型城镇化的推进不同于过往简单的加大投资规模，其同时肩负着加快国家经济结构转型、带动新兴产业发展的重任，因此对于我国经济增长将起到举足轻重的作用，也对地产板块以及房地产产业链起到明显的推动作用。

中国未来最大的发展潜力主要在城镇化。

有分析指出，新型城镇化有望成为未来经济发展的新引擎，受中国未来最大的发展潜力主要在城镇化。

有分析指出，新型城镇化有望成为未来经济发展的新引擎。

第二节房地产上游行业发展状况分析

一、上游原材料市场发展现状

房地产上游方面，行业投资已经进入低速运行的新常态。

由于2015年购地量大幅减少，预计2016年上半年新开工持续低迷，施工面积也将受此拖累，考虑到单位投资额难有回升，未来投资增速仍将保持低位运行的常态。

综合来看，2016年房地产投资增速预计为2.8%，新开工面积同比下降10%，竣工面积同比增长4%。

对于房地产上游行业而言，钢铁、建材业与其息息相关。

我国每年粗钢产量近四成流向房屋工程行业。

目前，房地产调控对钢铁业的影响，主要体现在房地产投资对钢材需求的影响。

如果房企施工面积与新开工面积出现下滑，这将对钢材的需求产生不利影响。

二、上游原材料供应情况分析

房地产上游行业的原材料供应情况主要以钢材为主进行分析。

图表-22：

2011-2015年1-11月中国钢材产量分析

数据来源：

国家统计局

中钢协统计数据显示：

2015年8月份，大中型钢铁企业实现利润总额31.16亿元，环比增长35.42%；亏损企业16户，环比减少5户，亏损面为18.60%；亏损额为10.16亿元，环比减亏27.32%。

1月～8月份，大中型钢铁企业累计实现利润总额80.87亿元，同比扭亏为盈；累计亏损30户，同比减少6户，亏损面达到34.88%；累计亏损额为121.21亿元，同比减亏46.33%；销售利润率为0.34%，同比提高0.52个百分点。

在钢价与铁矿石价格的波动之中，钢厂也在动态调整产量，导致钢材产量存在较大的波动性。

而7、8月份钢厂盈利改善，促使钢铁产能释放。

中钢协数据显示，9月中旬重点企业粗钢日均产量177.95万吨，日均环比增长0.97%；估算全国214.35万吨，日均环比增长0.66%。

钢材产量仍处于较高水平。

虽然钢价出现一定程度的反弹行情，但市场信心仍然不足，体现在社会库存持续下降、但钢厂库存高企。

因贸易商及下游实际用户的信心未见明显好转，采购较为谨慎，自身库存维持低位。

数据显示，截至2015年9月27日，全国主要城市的螺纹钢与线材库存分别为594.02万吨与149.07万吨，维持较低水平。

而9月上旬，中钢协重点企业的产品库存量达到1259.5万吨，环比涨幅1.16%，钢厂库存水平处于高位。

三、上游原材料价格走势分析

房地产上游行业的原材料价格走势情况主要以钢材进行分析。

据统计，中钢协会员钢铁企业2011年至2014年钢材全年平均销售结算价格分别为4468元/吨、3750元/吨、3442元/吨、3074元/吨，呈不断下滑趋势。

品种钢材中，三级螺纹钢跌至2791元/吨，较2014年年初下降785元/吨；热轧卷板跌至3131元/吨，较2014年年初下降528元/吨。

图表-23：

2011-2015年中国钢材价格走势分析

数据来源：

市场调研

第三节房地产下游行业需求市场分析

一、下游行业发展现状分析

房地产调控政策的影响力在向上游传导的同时，也影响了下游众多行业的预期。

就目前的形势看，房地产行业的调控并没有放松之势，如果楼市调控政策继续深入，那么影响最大的行业是建筑装饰以及家电行业，这部分企业应当及时调整产能，对市场供求保持合理判断。

随着城市化进程的不断加快，房地产行业仍处于持续发展趋势，对下游企业来说只要不盲目扩大产能，市场需求足以支撑其发展。

二、下游行业需求状况分析

在宏观经济、货币信贷、城市发展和房地产政策等新的条件下，房地产的发展和需求相应也会出现变化，房地产进入新的稳定增长周期，需求释放的特点与过去几年将有所不同。

房地产需求与经济增长、政策走向、流动性松紧、人口流动、城市建设以及居民收入水平等紧密相关。

当前房地产发展的大环境正悄悄发生变化，影响着房地产的需求：

变化一：

经济增长进入新常态。

在新常态下，最大的变化是经济从高速增长转变为中高速增长，国家不像过去一味追求总量扩张。

经济增长方式正在转变，结构要调整，新的增长动力要培育。

2014年中国经济增长为7.4%，2015年经济增长可能不到7%，过往30年中国GDP平均增速为10%，今天保八、保七相继放弃，经济大幅回落带来阵痛。

广东和珠三角经济增长的变化同样也是同样的趋势，从平均12%、13%的增长速度回落至8%左右。

经济减速对房地产的发展形成巨大压力。

变化二：

宽货币、强刺激的做法改变。

过去十多年特别是2008年以来，为维持高增长，政府用巨量投资拉动经济，货币信贷宽松，流动性充裕。

膨胀的经济与资产泡沫造就了房地产量价齐升的“黄金时代”。

新常态经济减速，货币信贷去杠杆，强刺激转为微刺激，货币宽松转变为适度宽松，决策层在处理流动性与刺激经济的关系上日趋审慎。

不过，面对社会资金紧缺、融资难与融资贵的问题，决策层还是果断选择适度放松流动性，以便对冲经济下行。

经济不稳，信贷不能收得太紧。

2015年五次降息、四次降准，为历年罕见，房地产市场直接受惠，一改颓势，需求被激发出来。

总体来看，过往的高增长、高通胀、高利率的发展模式已经改变，取而代之的是中速增长，低通胀、低利率。

这样的发展环境对房地产而言未必不利。

低利率环境有利于房地产需求稳定释放，或许会减少大幅波动。

变化三：

城市发展拉开距离。

城镇化是经济和房地产发展的动力。

近十多年中国城镇化率以平均每年增长1个点的速度发展，至2014年全国城镇化率为54.8%。

广东省的城镇化率在全国居于前列，2014年城镇化率为68%，比全国高13个百分点；常住人口数量超过1亿人，比五年前增加594万人，年均增长近190万人。

但是，广东省21个地市城镇化发展水平不一，珠三角和粤东、西、北的人口城镇化率分别为84.1%、59.6%、41%和46.37%，差异显著；珠三角和粤东、西、北的常住人口占比分别为53.7%、16.1%、15.4%和14.7%，人口一直向珠三角发达城市积聚。

城镇化水平、人口流动的特点与区域经济总量、产业结构、基础设施建设、财政税收、人均收入等指标有一致性，影响房地产的需求。

即便是珠三角9个城市，发展也存在差异，广州、深圳作为珠三角城市群中的中心城市，核心作用进一步强化，对外来人口和人才的吸引力更强，引领产业转型升级。

房地产的需求与城市地位