刚需市场政策敏感度下降新型城镇化存在投资价值.docx

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刚需市场政策敏感度下降新型城镇化存在投资价值

刚需市场政策敏感度下降新型城镇化存在投资价值

资金成本上升，资产价格承压。

2014年，银行负债成本上升将传导至实体经济，资金成本快速上升带来成交量调整风险，但由于地产开发商资金情形好于2011年，且2013年拿地及新开工均较为慎重，因此估量价格调整将缓于销量调整。

资金成本上升，资产价格承压。

2014年，银行负债成本上升将传导至实体经济，资金成本快速上升带来成交量调整风险，但由于地产开发商资金情形好于2011年，且2013年拿地及新开工均较为慎重，因此估量价格调整将缓于销量调整。

不同都市间市场由于供需差异将进一步加剧区域分化，进而可能引发政策的区别分化。

土地溢价率将逐步走低行业销量面临流淌性收紧

近期多地调控政策明确提出明年要增加土地供应，土地溢价率可能逐步走低，而通过4-6个月的政策消化，同策咨询研究部张宏伟认为：

2014年上半年将是最佳拿地期，建议房企到时主动拿地，为将回暖的房市早作预备。

当前，调控政策密集出台，土地成交溢价率处于高位的土地市场条件下，并不是拿地的最好时机，建议房企慎重拿地，专门关于体量大、总价高、溢价高的土地需慎重考虑，幸免财务风险。

尽管整体行业销量面临着流淌性收紧及基数较高等不利因素，但现在正处于经济改革转型期的时刻窗口，改革大船将催生众多主题性投资机会，土地改革及国企改革依旧是值得关注的方向。

土地改革，其本质是为了加快土地的流转和利用，增加都市建设用地，促进经济增长。

短期内所有土地改革核心仍是围绕流转和用地指标进行。

映射到投资上，受益的企业类型将分为模式符合城镇化产业进展方向，更习惯低级别都市开发环境的区域型龙头及大都市中的土地更新先锋。

国有地产改革的可能路径有两条，其一为上市公司成为地点资源整合平台。

这将为土地储备较少，市值较小的公司带来明显的投资机会。

其二为改革出资人制度，完善分配制度。

由于现有地点国有企业在经营效率上与民营企业有明显差距，若以后可完善鼓舞，引入市场化机制，将带来业绩的连续提升。

相对刚需市场政策敏锐度下降政策背景下把握推盘时机

累计来看，1-11月30个大中都市商品房销售套数同比增9%，其中一线都市同比增10%，二线都市同比增4%，三线都市同比增25%。

由于去年高基数缘故，累计增速依旧出现连续下滑趋势。

今年9月以来，相继有12个都市出台了楼市调控政策，其中除北京外，均针对需求强化调控力度。

从这些区域政策出台后市场成交情形看，政策负面阻碍并不明显，也远小于之前政策对楼市成交量的阻碍程度。

12月是2013年房价操纵目标考核年度的最后一个月，意味着短期地点调控政策风险将开释完毕，而地点调控政策对当地楼市负面阻碍目前看并不明显。

郑州在政策后销量虽降，但幅度不及以往；而深圳新房销量甚至反而上升，二手房下降也有限。

政策后深圳、武汉、南京、南昌等地，新推楼盘销售率仍在较高水平。

这和目前相对刚需市场对政策敏锐度下降以及需求对房价预期未明显改变有关。

调控背景下，把握好推盘时机，市场行情火爆时要不失时机加紧推盘，例如9月、10月的市场成交放量期。

而在市场处于政策观望期，成交萎靡时要适当操纵推盘节奏，专门是高端住宅，例如近日多地二套房限购加码，则不宜推出高端住宅，应多推受政策阻碍较小的刚需盘。

通过4-6个月的政策消化之后，估量2014年3-5月市场将再次迎来放量窗口期，房企应抓住时机，加紧推盘。

沪深、大陆在港上市房地产公司2012年总资产周转率分别为0.27、0.23，存货周转率分别为0.41、0.33。

2013年一季度，沪深上市房地产公司存货周转率已较上年同期增加了0.04，越来越多的房地产上市公司连续加快项目结算、储备营运资金，以满足以后扩大投资所需。

以后，在行业利润率逐步降低的大趋势下，房地产公司需连续紧跟市场变化调整开发节奏，优化产品结构和定价策略，以加快周转速度。

新型城镇化存在潜在投资价值深度城镇化将使住房条件改善

中共中央政治局12月3日召开会议，会议提出要走新型城镇化道路，并表示将于2014年出台实施国家新型城镇化规划，落实和完善区域进展规划和政策，增强欠发达地区进展能力。

从历史体会上看，中国城镇化的推进总是和大规模开展基础设施建设和开发房地产紧密有关。

新型城镇化也会带动基础设施等方面的建设，因此二三线都市的地产公司以及布局二三线都市的开发商均有长期利好。

新型城镇化首次提出城镇化的质量，因此和城镇化有关的轨道交通，环境污染咨询题，能源紧张将会有所改观，这也是以后房地产市场潜在的投资价值。

深度城镇化将使得农村土地更加集中，农资流通渠道的扁平化和下沉势在必定，土地流转过程中具有良好渠道和优秀品牌的房地产企业有望获得更好进展。

相伴着新型城镇化带来的住房条件的改善，新型城镇化也有望带动人们对手机、电脑、电视等方面的需求。

从过去的情形来看，由于受制于收入增速慢和城乡收入差距大等方面的缘故，农村居民此类消费方面的保有量及渗透率方面都低于城镇居民，而这一情形将在以后有所改变。

資金成本上升，資產價格承壓。

2014年，銀行負債成本上升將傳導至實體經濟，資金成本快速上升帶來成交量調整風險，但由於地產開發商資金情況好於2011年，且2013年拿地及新開工均較為謹慎，因此預計價格調整將緩於銷量調整。

資金成本上升，資產價格承壓。

2014年，銀行負債成本上升將傳導至實體經濟，資金成本快速上升帶來成交量調整風險，但由於地產開發商資金情況好於2011年，且2013年拿地及新開工均較為謹慎，因此預計價格調整將緩於銷量調整。

不同都市間市場由於供需差異將進一步加劇區域分化，進而可能引發政策的區別分化。

土地溢價率將逐步走低行業銷量面臨流動性收緊

近期多地調控政策明確提出明年要增加土地供應，土地溢價率可能逐步走低，而經過4-6個月的政策消化，同策咨詢研究部張宏偉認為：

2014年上半年將是最佳拿地期，建議房企到時積極拿地，為將回暖的房市早作準備。

當前，調控政策密集出臺，土地成交溢價率處於高位的土地市場條件下，並不是拿地的最好時機，建議房企謹慎拿地，专门對於體量大、總價高、溢價高的土地需謹慎考慮，幸免財務風險。

雖然整體行業銷量面臨著流動性收緊及基數較高等不利因素，但現在正處於經濟改革轉型期的時間窗口，改革大船將催生眾多主題性投資機會，土地改革及國企改革依旧是值得關註的方向。

土地改革，其本質是為瞭加快土地的流轉和利用，增加都市建設用地，促進經濟增長。

短期內所有土地改革核心仍是圍繞流轉和用地指標進行。

映射到投資上，受益的企業類型將分為模式符合城鎮化產業發展方向，更適應低級別都市開發環境的區域型龍頭及大都市中的土地更新先鋒。

國有地產改革的可能路徑有兩條，其一為上市公司成為地点資源整合平臺。

這將為土地儲備較少，市值較小的公司帶來顯著的投資機會。

其二為改革出資人制度，完善分配制度。

由於現有地点國有企業在經營效率上與民營企業有明顯差距，若未來可完善激勵，引入市場化機制，將帶來業績的持續提升。

相對剛需市場政策敏锐度下降政策背景下把握推盤時機

累計來看，1-11月30個大中都市商品房銷售套數同比增9%，其中一線都市同比增10%，二線都市同比增4%，三線都市同比增25%。

由於去年高基數缘故，累計增速依旧呈現持續下滑趨勢。

今年9月以來，相繼有12個都市出臺瞭樓市調控政策，其中除北京外，均針對需求強化調控力度。

從這些區域政策出臺後市場成交情況看，政策負面影響並不顯著，也遠小於之前政策對樓市成交量的影響程度。

12月是2013年房價操纵目標考核年度的最後一個月，意味著短期地点調控政策風險將釋放完畢，而地点調控政策對當地樓市負面影響目前看並不顯著。

鄭州在政策後銷量雖降，但幅度不及以往；而深圳新房銷量甚至反而上升，二手房下降也有限。

政策後深圳、武漢、南京、南昌等地，新推樓盤銷售率仍在較高水平。

這和目前相對剛需市場對政策敏锐度下降以及需求對房價預期未明顯改變有關。

調控背景下，把握好推盤時機，市場行情火爆時要不失時機加緊推盤，例如9月、10月的市場成交放量期。

而在市場處於政策觀望期，成交萎靡時要適當操纵推盤節奏，特別是高端住宅，例如近日多地二套房限購加碼，則不宜推出高端住宅，應多推受政策影響較小的剛需盤。

經過4-6個月的政策消化之後，預計2014年3-5月市場將再次迎來放量窗口期，房企應抓住時機，加緊推盤。

滬深、大陸在港上市房地產公司2012年總資產周轉率分別為0.27、0.23，存貨周轉率分別為0.41、0.33。

2013年一季度，滬深上市房地產公司存貨周轉率已較上年同期增加瞭0.04，越來越多的房地產上市公司持續加快項目結算、儲備營運資金，以滿足未來擴大投資所需。

未來，在行業利潤率逐步降低的大趨勢下，房地產公司需繼續緊跟市場變化調整開發節奏，優化產品結構和定價策略，以加快周轉速度。

新型城鎮化存在潛在投資價值深度城鎮化將使住房條件改善

中共中央政治局12月3日召開會議，會議提出要走新型城鎮化道路，並表示將於2014年出臺實施國傢新型城鎮化規劃，落實和完善區域發展規劃和政策，增強欠發達地區發展能力。

從歷史經驗上看，中國城鎮化的推進總是和大規模開展基礎設施建設和開發房地產紧密相關。

新型城鎮化也會帶動基礎設施等方面的建設，因此二三線都市的地產公司以及佈局二三線都市的開發商均有長期利好。

新型城鎮化首次提出城鎮化的質量，因此和城鎮化相關的軌道交通，環境污染問題，能源緊張將會有所改觀，這也是未來房地產市場潛在的投資價值。

深度城鎮化將使得農村土地更加集中，農資流通渠道的扁平化和下沉勢在必定，土地流轉過程中具有良好渠道和優秀品牌的房地產企業有望獲得更好發展。

伴隨著新型城鎮化帶來的住房條件的改善，新型城鎮化也有望帶動人們對手機、電腦、電視等方面的需求。

從過去的情況來看，由於受制於收入增速慢和城鄉收入差距大等方面的缘故，農村居民此類消費方面的保有量及滲透率方面都低於城鎮居民，而這一情況將在未來有所改變。