产业即时办公中心可行性研究报告.docx
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产业即时办公中心可行性研究报告
徐汇XX产业即时办公中心
可行性研究报告
承建单位：
XXXX文化发展有限公司
编制时间：
二〇一〇年八月
目 录
1总论
1.1项目概况
项目名称：
徐汇XX产业即时办公中心
项目位置：
XX徐汇龙华路2577XX大院内
承建单位：
XXXX文化发展有限公司
徐汇XX产业即时办公中心（简称“办公中心”），拟引入国际流行的“即时办公”理念，充分利用2577XX大院业已构建的XX产业集聚环境，搭建具有孵化特性的商务资源和服务高度整合的XX企业办公中心。
“办公中心”定位于面向中小型企业或个体，尤其是XX产业领域企业、机构和个体为重点服务对象，提供以办公、行政商务服务、特定孵化为主要功能，涵盖即时办公用的场地及各种共享办公设施、完备周到的与办公相关的行政商务服务以及特定的专业孵化服务体系等建设内容。
“办公中心”将按照“政府指导、市场运作、公平开放”的原则由XXXX文化发展有限公司负责建设，项目建成后成立专业管理公司进行企业化运作。
“办公中心”的决策机构为XXXX文化发展有限公司股东会，并建立指导委员会。
专业管理公司下设办公室、财务部、综合服务部、招商拓展部、信息服务部、产业服务部等六个主要功能部门。
“办公中心”项目预计总投资300万元。
XXXX文化发展有限公司拟自筹200万，向政府申请资助100万。
将政府资金的45%设为专项经费实行专款专用，主要用于即时办公信息平台建设、企业孵化专项资金等，由XXXX文化发展有限公司负责政府专项经费的管理与使用。
1.2项目承建主体概况
办公中心项目的承建主体XXXX文化发展有限公司正式成立于2005年，是由周氏（集团）有限公司、XX圣博华康投资管理有限公司共同出资成立的致力于XXXX产业发展的投资开发公司，主要从事徐汇2577XX大院的开发、管理，物业服务、会展咨询、商务运营等。
XXXX文化发展有限公司导入先进的管理理念，以建立服务导向型的园区管理模式和组织文化为宗旨，为XX大院园区内企业提供完善的物业服务及其他增值服务，包括市场服务、人才交流、产品交易和展示发布4个基础平台，营造了良好的“XX产业”环境与氛围，推进形成了健康良性的新传媒发展产业链。
2008年牵头成立了XX第一个区XX产业中心。
中心成立至今，启动了XX人才孵化基地项目、组织园区星级评定工作、徐汇区产业园区的统计培训活动等，建立了服务于徐汇区区域内各类产业园区的公共服务平台，并承担了产业园区与政府部门之间的桥梁和纽带作用。
这不仅提升了2577XX大院的产业服务能力，也为徐汇区XX人才供应链的完善，徐汇区产业园区管理水准的提升、各类园区建设的规范起了重要的推动作用。
1.3项目背景和建设的必要性
1.3.1项目提出的背景
徐汇XX产业即时办公中心项目的提出是密切关注XX发展战略的动向，对将面临的问题和机遇进行横纵向的深入思考而提出的。
总结项目背景主要有以下三方面的内容：
（1）XX国际金融航运中心战略的挑战和机遇
2009年4月，《国务院关于推进XX加快发展现代服务业和先进制造业、建设国际金融中心和国际航运中心的意见》正式发布，XX国际金融中心和国际航运中心的建设正式拉开帷幕。
根据专业机构研究，与伦敦、纽约、香港等国际金融中心相比，XX目前在市场化、国际化以及商业文化、配套服务和商业资源等发展环境方面还有较大差距。
当前，XX国际金融中心建设进入关键阶段，如何通过未来十年时间达到建设目标是XX面临的重大挑战。
根据上述所提《意见》，未来XX的发展将突出优化经济结构，加快现代服务业的发展，以金融业、航运业和先进制造业为重点，不断创新服务业态，不断增强服务功能，提高核心竞争力，提高对外的吸引力，提高专业分工和协作水平等。
XX产业，作为现代服务业的重要组成部分，具有高度的行业渗透性，可以把商业、文化和技术完美地结合起来，在优化城市产业能级、改善城市发展环境、增加就业、提高城市综合竞争力等诸多方面发挥着重要作用。
因此，在XX创建国际金融航运中心的过程中，XX产业将起着不可或缺的作用，其发展面临着更大的机遇。
（2）XXXX产业发展迅速，但是面临双重挑战
自2004年正式提出发展XX产业以来，XX的XX产业获得了飞速发展，XX已经成为我国XX产业发展最迅速、总体实力最强、产业形态相对成熟的城市之一。
与此同时，XX产业也已经成为XX最新的支柱产业、经济转型发展的新亮点，是XX稳定经济、扩大就业的重要产业之一。
但是深入分析，XXXX产业的发展还存在较多问题。
最为重要的是，XX产业园区还仅仅停留在传统的地产开发模式，尚未成为XX产业链增值发展重要环节的载体。
园区的发展没有真正同XX两个中心的创建、市场需求和XX企业的培育紧密关联起来。
尽管园区数量和运营面积不断增加，增速加快，但是XX产业发展的重要主体XX企业的成长和培育滞后。
作为产业发展载体的XX产业园区在运营的经济效益和社会效益方面也并没有充分发挥应有的作用。
XXXX产业的发展急需要从规模扩张向追求质量方向转变、XX园区的经营管理也要适时向专业服务和品牌管理方向发展。
在园区的运营环节应当提出兼顾经济效益、促进产业提升和企业发展的专业增值服务内容，使XX产业的发展真正从地产开发模式走向产业开发模式。
另外，虽然2010年2月10日，XX正式被联合国教科文组织批准加入“XX城市网络”，成为全球第七个“设计之都”，但是总体分析来看，XX和国际XX产业发达城市的差距还很大；而且“设计之都”称号使用期仅两年，XX须在两年内有所提升和贡献，才能在后续时段保有称号。
因此，XXXX产业的发展面临着如何进行自我提升和如何在XX创建国际金融航运中心过程中发挥产业力量的双重挑战。
（3）徐汇区致力于成为引领XXXX产业的示范区
徐汇区是XX文化XX产业最集中的地方，经过近几年的发展，形成了众多的都市工业园区、科技园、XX园和孵化器组成的产业园区群，目前大部分园区的产业功能集聚效应已经显现。
不仅如此，近几年，徐汇区一直致力于XX产业发展的有效路径的探索，包括于2008年成立了全市首个区级XX产业中心，为XX产业发展提供公共服务平台；组织进行星级产业园区的评选和奖励，促进徐汇区产业园区管理水准的提升和规范各类园区的建设；积极推进产业园区的统计管理工作，为在十二五期间各产业园区的各项指标奖励争取更大的利益空间等。
2009年7月8日，徐汇区政府与XXXX产业协会签订了《共同推进XX城市的战略合作协议》，以充分发挥各自优势，互补合作，资源共享，共同发展徐汇XX产业，推动徐汇成为引领XXXX产业的示范区。
本项目的建设将紧密结合徐汇区创建XX产业示范区的战略目标，进行XX产业发展的创新模式探索，推进徐汇战略目标的实现。
1.3.2项目建设的必要性和重要意义
徐汇XX产业即时办公中心项目，是在深入分析宏观环境下的机遇和挑战，针对现实发展问题而提出的。
之于背景中所提问题的解决具有示范探索的重要意义，其建设具有现实必要性。
（1）为改善XX软环境走向国际化作示范
国际金融航运中心已经正式落地XX，但是与伦敦、纽约、香港等国际金融中心相比，XX还存在诸多不足，尤其是国际化、商业文化、配套服务和商业资源等方面。
即时办公是国际上十分流行的理念，国际性大都市或多或少都有这样的即时办公中心，作为对甲级写字楼、普通写字楼的必要补充。
“办公中心”项目的建立，将接轨国际模式，提供灵活完善的办公服务，能够吸引我国其他地区有XX、有想法的中小型企业甚至是国外的XX人士和设计机构落户XX，为改善XX的软环境作出示范。
这也将体现出徐汇国际化的形象，为徐汇在XX创建国际金融航运中心的过程中占据先机做好准备。
（2）XX产业园区运营模式的示范探索
目前，XX约有200多个大大小小的XX产业园区，但是其中很多园区的产业配套严重不到位，致使园区的XX产业链得不到有效的整合和延伸，园区的发展也因此陷入困境。
“办公中心”项目，引入完备的行政商务服务，采取灵活的租用方式，将能弥补载体园区功能配套上存在的不足、丰富园区运营的收入模式。
它将是园区发展运营模式的有益补充，并使XX产业的多元化在此得以体现。
这将能够提升所在园区的资源整合能力和产业辐射能力，将在一定程度上破解目前XXXX产业园区发展所面临的困境，对于XXXX产业的发展具有重要的示范作用。
（3）政府关于XX产业领域孵化政策的试验场
XX企业是XX产业发展的基本前提。
XX企业增速不及XX园区的增长速度是目前XXXX产业发展面临的较为特殊的问题。
目前，关于XX企业培育扶植的措施主要集中在政府出台系列扶持政策、兴建产业园区、搭建服务平台三个方面，分析现实发展情况，扶持效果并不很显著。
即时办公形式，能大幅降低企业成本，根据经验，一般可使企业降低30%的成本支出；更为重要的是，即时办公中心的载体园区已经具有较为成熟的产业环境，能够对新生企业产生“市场自发式”的孵化，能够降低企业的创业风险、提高成活率。
因此，从某种意义上来说，“办公中心”项目可以成为政府关于XX产业领域孵化政策的试验场，因为进入孵化器的企业数量不多，容易控制进入标准，并且评估结果，是属于可控的政策效应范围。
1.4编制依据和研究范围
1.4.1编制依据
本报告主要编制依据如下：
（1）徐汇区关于推进专业孵化器建设的实施细则
（2）徐汇区产业园区管理服务办法（2006.6.1）
（3）徐汇区促进金融业发展的若干意见（2009.6.2）
（4）国务院关于推进XX加快发展现代服务业和先进制造业、建设国际金融中心和国际航运中心的意见（2009.4）
（5）徐汇区政府与XXXX产业协会签订的《共同推进XX城市的战略合作协议》（2009.7.8）
（6）2577XX大院规划和发展现状资料
（7）本项目可行性研究报告委托编制合同
1.4.2研究范围
本报告主要研究范围包括如下内容：
（1）项目建设的背景及重要性分析
（2）项目的市场环境分析
（3）项目的功能定位和发展目标
（4）项目建设内容和选址及规模
（5）项目管理运营与执行计划
（6）项目投资估算及资金筹措
（7）项目运营效益分析
1.4主要技术经济指标
徐汇XX产业即时办公中心项目主要技术经济指标见表1-1。
表1-1：
项目主要技术经济指标
序号
项目名称
单位
指标
1
总建筑面积
㎡
1300
2
项目总投资
万元
300
2.1
项目建设总投资
万元
180
2.2
即时办公信息服务平台运营和维护
万元
3
2.3
“办公中心”运营费用
万元
77
2.4
孵化专项资金
万元
40
2项目市场环境分析
2.1即时办公理念的发展应用
即时办公室，也叫商务中心。
起源于欧美，在国外经济发达国家和地区非常流行。
它是契合市场需求而诞生的新型服务，也就是即时进入即时办公，也可以随时“退房”。
这种模式包括可以按小时计算的灵活租期、专业且服务完善的商务办公室、包括商务秘书在内的各类配套服务、国际多城市的办公场地提供等，一定程度上满足了跨国办公、移动商务、短期会议等一系列商务办公新需求，也填补了市场上各种短期办公需求的空白。
即时办公不仅提高了办公的便利性，还大大节约了办公成本。
在全球办公趋于国际化、品质化、网络化的今天，即时办公的开发、定位、管理和服务的差异化是商业地产领域一大具有深刻意义的探讨和实践方向。
近几年即时办公也开始在我国XX，北京，深圳等一线城市流行，并逐步向二三线城市拓展，如成都、宁波等地。
目前，在国内即时办公主要还是集中在繁华地段的高档写字楼中，主要服务于创业型中小企业、大企业的驻外办事处，和XX产业园区结合发展目前还很少见。
2.2XX即时办公需求及现状
根据专业机构研究：
在国际金融航运中心确定落定XX后，国内外金融机构及其相关行业纷纷在XX或即将来XX设立办事机构，有的甚至将亚太地区总部搬至XX。
受它的影响，未来XX甲级办公楼的需求将继续稳步攀升，同时跨国办公、移动商务、短期会议等一系列商务办公新需求也将越来越多，这也意味着XX即时办公的需求将越来越大。
目前，XX浦东、徐汇、长宁、卢湾、静安等中心城区都已经有一定规模的即时办公服务的提供，同时还有向外环发展的趋势，不过和XX产业园区结合发展的即时办公中心目前在XX还没有出现。
2.3XX企业发展需求及孵化现状分析
我国XX产业发展正处于初期起步阶段，由于市场体制不够完善，各方面基础条件较为薄弱，目前我国仍是地方主导进行XX产业的发展。
虽然近几年产业发展迅速，但存在泡沫成分。
根据调研总结，从事XX产业的企业规模普遍偏小、以民营企业为主，同时多数企业处于成长阶段，与国有和集体企业相比，这些企业在融资能力上存在先天上的弱势，但这些企业却又大部分正处在需要政策、资金、经验等重要要素催化发展的关键时期。
这些企业的发展不仅关注办公场地的经济性，还很关注出租方式的灵活性、出租服务是否有助企业的发展。
目前，关于XX企业培育扶植的措施主要还是集中在政府出台系列扶持政策、兴建产业园区、搭建服务平台三个方面。
扶持政策方面：
目前我国从中央到地方与XX企业扶持相关的政策，主要以优秀的、有重要示范意义的XX企业或者XX个体为主（如XX类高新技术企业、科技创业型小企业、大学生创业等），扶持措施多样；而针对一般中小企业的扶持则较为单薄，主要采取专项资金（采取贷款贴息、无偿资助、奖励等方式）。
根据产业实践调研，扶持政策这一方式的资助对象范围存在限制性、对企业发展作用不显著、还会存在企业享受优惠政策不畅等问题。
兴建产业园区：
国际XX产业发展经验证明，孵化甚于扶植，需要提供一个良好的产业发展环境给中小企业。
美国文化XX产业因为首创了孵化器模式而雄起。
XX目前有数量可观的XX产业园区，但是很多园区的发展偏离了为XX企业服务的目的，打着XX产业的旗号靠收取租金赚钱，造成了园区配套功能的缺失，无法为XX企业提供良好的发展环境；同时也造成了租金不断上涨（甚至比周边的甲级写字楼还要高），使不少正处于创业期、规模较小的XX企业望而却步。
搭建服务平台：
近两年，XX越来越重视XX企业发展服务平台的搭建，依托重点园区形成了服装产业、动漫产业、数字媒体、电子商务、新媒体等系列专业性很强的孵化器，以及动漫研发公共服务平台、XX产业展示与服务平台、服装产业公共服务平台等系列服务平台。
可以看出，XX的XX产业园区发展正开始从简单的物业管理向专业服务方向转变。
不过完成全面的转变和提升还需要一个阶段，同时方式也比较单一，需要进行多样化的探索。
2.4即时办公和企业孵化结合现状
根据上述分析，即时办公作为国际流行的办公方式，具有灵活便利和能够大幅减少企业办公成本的显著特征，已经在我国繁华地段的高档写字楼里应用发展，不过其与XX产业园区结合发展的实例还很少见。
根据了解，目前仅有2009年7月底开园的广州229国际服装设计XX园提供的服务和即时办公有些相似。
它通过为服装专业毕业符合条件的大学生提供办公桌租赁服务，为初出校门的大学生提供展示才华的平台。
园区由“设计群落”（暂名）和“灵动空间”（暂名）两部分组成，包括入园机构的工作室或品牌营销、策划工作室，咖啡红茶廊与设计XX作品展示空间，另设有XX设计配套服务。
毕业大学生每月只需200元便可进行创业实现梦想。
3项目位置及发展条件
3.1项目位置
项目拟选址于XX市徐汇区龙华路2577号XX大院11号楼的3楼和5号楼，均靠近园区正大门。
建筑面积分别为1000平方米和300平方米。
3.2发展条件
（1）区位交通优势
2577XX大院地处徐家汇商圈、XX南站、2010世博会址形成的三角几何中心，周边有十余条公交线网，与内环高架、地铁一号线、四号线和轻轨明珠线仅一路之隔，至虹桥机场15分钟车程，至浦东国际机场40分钟车程。
总体而言，项目所在地具有很好的交通可达性。
（2）良好的办公氛围和环境
2577XX大院提倡“JOB&LIFE”理念，意在打破传统的工作与生活壁垒，打造开放性工作氛围和环境，倡导现代智慧型产业的工作观念，让置身在这样环境中工作的人们拥有一份愉悦的心情。
这为项目的建设提供良好的办公环境，也将使项目和目前流行的高档写字楼中的即时办公中心形成鲜明的区别。
（3）强有力的产业链支撑
2577XX大院的产业定位以新传媒XX产业为核心，辐射广告策划设计、公关会展策划、新媒体产业、艺术创作、其他设计咨询类产业及现代服务业。
现已入驻企业71家，其中XX类企业53家，如：
博客大巴（blogbus）、严友人雕塑工作室、XX同盟广告、行动成功企业管理有限公司、靓菁文化传播公司、欧伯格装饰设计公司等。
园区已经形成健康良性的多媒体发展产业链，为本项目的建设提供了强有力的产业链支撑。
（4）较为完善的产业发展环境
2577XX大院本着建立服务导向型的园区管理模式和组织文化为宗旨，为入驻企业提供完善的物业服务及其他增值服务，包括积极搭建交流展示、参展参会、园区信息服务平台建设，积极组织园区企业参加行业展会；组织各类交流培训活动如摄影赛、工商税务讲座以及各类行业评选评优、征信评选等。
2008年还牵头成立了XX徐汇XX产业中心，为徐汇区各产业园区及其企业的发展提供更多信息共享的服务平台，功能涵盖了信息服务功能、园区管理培训和交流、园区星级评定服务、人才孵化基地、园区及企业展示推广服务等。
这为本项目的建设提供了良好的XX产业发展环境。
4项目建设指导思想、目标与内容
4.1项目建设指导思想
以提升徐汇区整体形象、增强徐汇区综合竞争优势为宗旨进行“办公中心”项目的策划、建设，将项目和徐汇区的发展战略、产业结构调整、国际化形象塑造结合起来，为其在XX创建国际金融中心、国际航运中心过程中争取更多的发展机会。
立足徐汇、面向XX，联动长三角，充分整合XX产业的人才、政策等各种资源，依托2577XX大院的产业环境，引入创新性手段，突出市场运作特性，搭建XX企业孵化成长平台，促进XX产业主体力量的壮大。
进行统筹规划，实现“办公中心”项目与所在载体园区的融合发展，实现为XX企业提供良好成长环境的同时，完善载体园区的服务功能，对徐汇XX产业园区的发展起引领和示范作用。
4.2项目定位和发展目标
根据项目环境和市场需求分析、项目位置及发展条件的综合分析，结合XX企业的发展特点，项目拟整合XX产业的人才、政策、服务机构等各方面资源，依托2577XX大院这个XX产业园区载体，打造形成徐汇XX产业即时办公中心。
4.2.1项目产业定位
徐汇XX产业即时办公中心的总体产业定位与其载体园区保持相对一致，定位于以新传媒XX产业为核心，辐射广告策划设计、公关会展策划、新媒体产业、艺术创作及其他设计咨询类产业和现代服务业。
保持相对一致的产业定位，有助于徐汇XX产业即时办公中心和2577XX大院之间的融合渗透，形成紧密的产业链互助关系，能为入驻“办公中心”的XX企业提供良好的产业发展环境。
4.2.2项目功能定位
依据项目建设的指导思想、结合项目环境和市场需求分析、载体园区的发展条件等，“办公中心”项目的功能定位于：
以即时为特色、具有孵化功效的商务资源和服务高度整合的XX产业办公中心。
（1）即时办公特色
中心引入国际先进的“即时办公”理念，为入驻者提供多种类型、规模不等的办公空间和灵活的租期选择（短至可以小时出租，长至以年为单位进行出租），满足初创期企业、来沪商务人士、园区来访客户的临时办公需求，并提供完善的行政商务服务，实现“拎包入驻即可办公开展业务”。
同时，“即时办公”理念的引入，通过服务设施共享，可以帮助企业节约办公成本，根据经验，一般可以节约30%以上，能够很好地解决XX企业和个体在发展初期缺少启动资金的困难。
（2）商务资源和服务高度整合
“办公中心”根据客户的需求特点，围绕办公功能，配套完备的商务服务功能，形成商务资源和服务的高度整合集聚，实现对入驻个体和企业发展更有力的支持，同时这也是对园区功能服务的一次全面提升。
除了提供代客订票、订酒店、工商注册代理、税务代理、商标注册等一般的商务服务满足即时办公需求外，还将针对XX个体和企业（尤其是初创期）存在运营管理经验较为缺乏、市场推广方面力量比较薄弱等问题，提供多方面的企业发展咨询服务，以降低创业企业的创业风险和创业成本，提高企业的成活率和成功率。
（3）具有孵化功效
“办公中心”通过在已经发展成形的园区基础上为XX个体和企业提供具有即时特色的办公服务、并形成商务资源和服务的高度整合，这将使入驻个体和企业在能够获取完备行政商务服务的基础上，还能大幅减少办公成本，对于XX企业和个体的发展有非常显著的孵化作用。
除此之外，“办公中心”作为平台项目致力于进行XX产业资源的整合，加强与政府、金融机构等XX产业重要主体的合作，提供政策信息服务、优惠政策申请和享受、XX产业重大活动组织举办等。
4.2.3客户群体定位
根据XX产业的特点、载体园区的情况，“办公中心”项目紧紧围绕产业和功能定位，将其客户群体定位为：
面向中小型企业或个体。
以处于初级发展阶段的XX个体、XX企业，和园区业务相关的XX机构、市场点为重点服务对象，其次考虑辐射范围内园区的来访客户、来沪的商务人士的即时办公。
为区别于一般即时办公中心，该项目对需要短时办公的企业不加条件限制，但是对于长时办公的企业尤其是申请享受优惠条件的企业进行严格的条件审核。
4.2.4项目发展目标
综合分析项目的发展条件、功能定位、市场以及政策等因素，项目的发展目标定位为：
近期目标致力于整合徐汇XX产业的资源，构建具有孵化特性的XX产业即时办公中心，孵化培育一批XX企业，壮大徐汇XX产业主体力量，推动徐汇XX产业园区的提升发展，引领和示范XXXX产业的创新性发展。
在此发展基础上，致力于徐汇XX产业即时办公中心的品牌建设。
立足徐汇、面向XX、辐射长三角，进行这种模式的复制输出，通过以点带面，形成XX产业即时办公的联网式发展。
4.3项目建设主要内容
遵循项目建设指导思想，根据项目的功能目标定位和载体园区的发展条件确定徐汇XX产业即时办公中心项目的建设内容，主要包括以下三个方面：
4.3.1提供即时办公场地及设施
主要针对XX个体、XX企业、相关的XX机构和办事点以及XX客户等目标客户的需求特点，提供企业办公必备的物理空间，并配备通讯、网络等共享设施，营造一个既适宜够用，又能激发XX灵感的XX办公区间。
（1）合理分隔的、多种样式的办公空间
独立办公室：
从保证企业办公私密性要求出发，“办公中心”为入驻个人、企业或机构提供独立的办公室，同时为满足他们关于办公灵活性的需求，设置1-10人不等的办公规模。
共享办公室：
提供大开间式的办公场所，并有各种细致、周到的办公室服务。
只需走进来、坐下就可以立即开始工作。
适合在当地设立办事处机构但并不需要全职办公室的办公团队和专业人士、园区的来访客户、来沪的商务人士。
虚拟办公室：
虚拟办公服务包括专用徐汇XX产业即时办公中心的地址作为入驻客户对外宣传、名片和信纸上的联络地址；专业秘书以特定公司的名义接听电话；代收传真；代收信件和包裹；处理日常商务往来文书等等服务。
适合不需要固定办公室工作的人群或企业，尤其是需要安静环境进行XX设计的工作者。
（2）配备会议室、洽谈室、通讯网络等共享设施
除办公空间外，“办公中心”还配备会议室、洽谈室、培训室、等候室、茶水间、打印扫描、通讯、网络等方面的共享设施。
4.3.2完备周到的办公行政商务服务
（1）办公行政服务
为入驻企业提供完备优越的办公行政服务，比如文员秘书、翻译、接待员、电话接听等服务。
（2）打印服务中心
提供专业的复印、打印、打字、扫描、传真等服务。
同时，根据客户的区域流动性，推出远程打印服务，为客户
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