物业考试案例.docx

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物业考试案例

案例1：

业主在小区内遇害，物业公司到底有没有责任？

怎样判断物业公司是否尽到了维护小区公共秩序的职责？

对于这个问题可以结合下面两个案例来分析。

　　案例A：

张某在自己居住的小区停车场停放车辆时遭到了抢劫，不幸身亡，车辆也被劫走。

犯罪分子触动了旁边车辆，该车报警器响后车主发现有情况，及时向小区值班人员报告。

值班人员向物业公司汇报后向公安机关报了案。

后犯罪分子被抓获。

张某的母亲、妻子和儿女以小区物业公司管理松懈为由诉至法院，要求物业公司赔偿各种损失共计30余万元。

北京市房山区人民法院经审理认为，物业公司在张某遇害并遭抢劫后及时报案，尽到了一般的义务，履行保安职责无过错，不应承担过失责任。

　　案例B：

2001年4月，两名罪犯经预谋后，携带尖刀等凶器来到朝阳区望京某小区，冒充物业人员，以检修煤气管道为名，进入被害人家中实施抢劫并杀死被害人。

被害人的亲属将小区物业管理部门告上法庭，以物业公司没有履行物业管理合同中约定的服务内容，导致两名罪犯轻易进入小区作案为由，要求被告承担死亡赔偿金及丧葬费等29万余元。

北京市朝阳区人民法院经审理认为，此案中物业部门违反双方约定的保证楼宇安全的义务，是造成原告方遭受损失的原因之一，判令物业公司赔偿被害人亲属16万余元人民币。

问题：

小区内业主遇害物业公司是否该赔偿？

对比A、B两个案件提出自己的看法？

案例2：

2002年5月的一天,6岁的小明和另外三个小朋友——9岁的小杰、10岁的小红、11岁的小勇在某花园小区的一栋住宅楼后面玩耍,从一间堆放杂物的临时搭建的小房子里,孩子们发现了几个放天那水的小铁桶。

孩子们用木棒点燃天那水玩,其中小杰将燃烧的术棒插入天那水小桶后发生爆炸,小明因离得最近而被严重烧伤。

事故发生后,小明的父母赶紧把孩子送入医院抢救,但治疗一个多月后终因大面积烧伤致败血症而死亡。

后来,小明的父母把该花园小区的物业管理公司和另3个肇事孩子告上法庭,要求赔偿损失。

问题：

物业公司是否应该承担赔偿责任？

案例3：

创世纪花园小区坐落于上海徐汇区零陵路,于2000年初竣工交付使用,时至2003年11月30日,均由上海鹏欣物业提供物业管理服务。

2003年8月24日,新换届产生的小区第二届业主委员会根据业主代表大会的授权,作出选聘物业管理企业的有关决定。

2003年9月1日,新一届业主委员会向上海市房管局交了换届选举的资料备案。

10月14日,完成备案。

2003年9月经选举产生的业主委员会就小区“下期物业管理企业是否同意通过公开招投标方式予以选聘”的事项,向小区业主书面征询意见。

据业委会统计,小区内有75%的业主表示通过,通过了法定的2/3投票权。

该业委会委托一家咨询公司对创世纪花园小区物业管理公开招投标,并在媒体上发布了招标公告,先后有包括原物业管理企业鹏欣物业在内的3家物管企业参加了本次招标。

11月16日,经招投标专家评审小组综合评定,上实物业中标。

依据中标结果,业委会与上实物业11月20日签订了物业服务合同,合同期限由2003年12月1日至2005年11月30日止。

业委会签订合同后向原小区物业管理单位发函要求其在2003年11月30日零时前向业委会移交有关物业管理资料物业管理用房。

自此,小区一系列矛盾和问题开始显现出来。

对于业委会提出对鹏欣物业移交管理资料和管理用房的要求,鹏欣物业以种种理由未予执行；对于新选聘的上实物业提出的与鹏欣物业进行有关管理交接工作,也遭拒绝。

上实物业为履行合同准备强行进入小区进行管理交接,由于受到小区部分业主强烈抵制未能实现。

小区内部分业主认为业委会在组织选聘物管公司的行为、程序和合法性上有异议,并提出了业委会在维修基金的管理、使用上存在诸多问题,而强烈抵制新选聘的物管公司进入小区实施管理服务。

由此出现了存在于业委会、新老物管企业和部分业主之间的错综复杂的纠纷矛盾。

问题：

遇到老旧物业交接问题，代表自己所在单位提出意见和看法？

案例4：

 2007年1月8日晚上8时，现年32岁的江油市民马淦水到江油一小区某茶坊去为今年51岁的师傅干杂活。

马淦水到楼下的垃圾桶旁倒废纸篓时，看到里面有几张字纸，一看，是师傅的旧日情书。

马淦水怕被拾荒人员捡去外传，就打算烧掉。

因刚才下过阵雨，地面水汪汪的。

马淦水环顾四周，唯化粪池的那个铁井盖是干燥的。

马淦水就走过去，蹲在铁井盖边，掏出打火机烧旧情书。

烧完最后一页情书，马淦水站起来正欲走，这时只听“轰”的一声，铁井盖突然飞起，犹如一个大铁饼，不偏不倚正好砸到马淦水的脸上，致使他仰面跌倒！

马淦水的惨叫惊动了其师傅王某，王某连忙跑下楼把马淦水背到附近的医院去抢救。

经诊断：

马淦水鼻骨、筛骨、右侧眶外壁、右上颌骨均发生粉碎性骨折；右眼视神经挫伤水肿。

住院2天后，因伤势过重，转入绵阳市中心医院继续治疗。

绵阳市中心医院诊断为：

右眼球钝挫伤，右眼视神经损伤，右眼外伤性瞳孔散大，脑震荡，左膝关节皮肤裂伤，右侧上颌骨前后内侧壁、右眶外侧壁骨折，左眶内侧壁、筛板、鼻骨骨折。

住院治疗1月方愈。

后经法医鉴定，马淦水的损伤为9级伤残。

马淦水认为他是因小区的建筑设施遭受的人身损害，作为小区所有人和管理人的绵阳市某金属材料有限公司应当承担民事责任。

遂向绵阳市某金属材料有限公司索赔。

但公司认为马淦水的损伤完全是自找的，跟公司无关，“公司在化粪池旁边设置垃圾桶只是供居民倒垃圾的，并不是叫你烧垃圾。

乱烧垃圾污染空气。

你烧垃圾也就罢了，为什么化粪池的铁井盖上去烧？

完全咎由自取！

”马淦水遂把公司告上法庭。

问题：

此案应如何处理？

案例5：

张先生一家从开发商处购买了小区商业用房后，将房屋产权过户至自己名下。

去年６月１，经开发商通知，张先生一家去物业公司办理房屋的入户交接手续，在物业公司签了记载着物业管理费标准的备忘录，并记下了联系电话，但物业公司没有将房屋钥匙交给张先生一家。

后来，物业公司再也没有通知张先生一家去领取房屋钥匙，致使他们至今未取得该商业用房的占有、使用权。

之后，物业公司通知张先生一家缴纳物业管理费，而张先生一家以房屋未交付而不愿支付。

由此，物业公司诉至法院，要求张先生支付物业管理费７７１０元和滞纳金５４１２．４２元。

张先生辩称，去年６月１，他们虽然签了“备忘录”和“联络单”，但物业公司说开发商给物业公司的材料不全，无法帮他们办理入住手续，一直到起诉时止，公司再没有通知他们去办理入住交接手续，至今房屋钥匙仍在物业公司处，房屋在物业公司的控制下，他们没有实际取得房屋的占有、使用权。

问题：

张先生是否应该缴纳物业管理费用？

案例6：

　　２００５年７月３０日，某小区业主委员会就上海杨浦区延吉四村某居民大楼的管道更换事宜，与上海爱康建材公司签订了一份购销合同，约定由建材公司向业主委员会供应管件及配件，总价款人民币５０２００元。

合同签订后，建材公司按约履行了交货和安装义务，在业委会验收合格后，双方签订了验收单并约定减去８００元货款，但业委会一直未付货款。

２００６年７月，建材公司将业委会告上法庭，要求业委会给付货款４９４００元。

业主委员会却辩称，欠款未付属实，但业主委员会不是独立主体、法人，不能作为义务主体，无权对外订立合同，故合同为无效合同，原告应当将所有业主列为被告。

问题：

业委会是否应承担责任？

　案例7：

上海金帝城市岸泊小区位于上海嘉定区，距市中心人民广场约17公里，占地近30万平方米，小区整体占地441亩，整个规划居住人口为8800人。

按开发商规划的设想要将该小区从硬件配套、文化营造上，竭力打造出一个质朴、恬静、轻松、自由快乐的生活小镇，也就是这个生活小镇，最近在沪上物业管理招投标过程中给职能监管部门出了个不大不小的难题。

金帝城市岸泊小区前期物业为一级资质的某物业公司。

小区成立业委后于今年1月中旬在当地房地办的监督下进行了第一次招投票，最终入围的有2个“三级资质”、1个“二级资质”物业服务企业，而在现场招票中，三级资质的申旺物业竞标成功。

对此次招标结果部分业主提出异议，认为中标企业根本没有资格管理该小区，因为根据原建设部发布的《物业管理企业资质管理办法》（以下简称《办法》）第八条，管理他们近30万平方米小区至少要二级物业资质。

但据该小区业委会主任侯忠明介绍，小区招标新的物业公司是公开、公正、符合规范的。

业委会在招标之前已经征得小区1/2以上业主的意见，同意招标事宜由业委会代办。

刚开始进入招标范围的有11家公司，但初选后淘汰3家留下了8家，经过较长时期的明查暗访，最终有3家成为招标对象。

招标现场房地办、社区办、居委会、业委会还有部分业主代表都在场，经过综合考虑，他们才选中了申旺物业。

侯表示，业委会在考察和招标过程中，主要看的是物业的口碑，只要服务好，管理规范，即使资质不达标，他们也选择。

选中的物业如果在今后的管理和服务上达不到预期的要求，他们也会在征得小区过半业主同意后重新招标，直到大部分业主满意为止。

问题：

针对此问题，你有何看法建议？

案例8：

广州市白云区凝翠花园小区业主委员会成立于2005年9月，并未召开业主大会，擅自聘请华昌物业管理公司为小区提供物业服务，双方签订了物业管理委托合同，期限为2005年9月至2007年9月。

数名业主作为原告，将该小区的业主委员会和华昌物业管理公司告上法庭，认为业主委员会未依照《物业管理条例》（国务院令第379号）规定召开业主大会就选聘物业管理企业，严重侵犯了业主的合法权益，要求法院判令合同无效。

问题：

1、业主能否作为本案的适格原告？

2、未召开业主大会的情况下签订的物业管理委托合同是否有效？

案例9：

家住某小区的张小姐最近想装宽带，她多方打听，得知某电信运营商的上网交费比较便宜，但她联系该运营商时却被告之不能装，原因是该小区的房地立开发商已经与另外一家电信运营商签订了协议，业主只能接受与小区签订协议的电信运营商的服务。

而签订协议的该运营商提供的网速不稳定，面对此种情况，张小姐应如何解决？

案例10：

原告建国物业公司2005年诉至法院，称被告曙光公司从2001年11月起未缴纳物业服务费、水电费，其多次向被告催讨未果，诉求法院判决被告支付物业服务费11万元，支付代垫水电费5万元及滞纳金17万元。

被告辩称，其虽向四明花园筹建处购买11层商品房及地下2号车库，但至今未办交房手续，未实际获得该商品房及地下车库控制或使用权，因而原告要求其支付物业服务费等请求不能成立。

法院查明：

被告与开发商四明花园筹建处签订了商品房预售合同，购买该花园11层商品房及地下2号车库，合同约定交房期为2000年9月30日。

合同签订后，被告支付了部分购房款。

2001年3月四明花园验收合格，但未与被告办理所购商品房交房手续。

2001年9月，原告与四明筹建处签订了物业管理委托合同，约定由原告对四明花园进物业管理，有效期为合同签订之日至业主委员会成立之后两个月。

四明花园业委会成立后，同样委托原告继续对该花园进行物业管理，有效期至2005年9月20日，原告依委托合同对四明花园进行了物业管理。

在此期间，2001年11月28日，因涉及刑案，四明花园11层商口房及地下2号车库被有关部门扣留。

2003年被告普照以业主身份派代表参加该花园业主会议。

问题：

此案应如何处理？

案例11：

阿珠是物业公司所管理的金鸡亭小区的保洁员。

该公司允许部分保洁员下班后仍在保洁区域对该区域垃圾进行二次拾取以增加收入。

她经常捡些垃圾补贴家用。

某日，一个叫阿贞的妇女到金鸡亭小区给丈夫送饭，事毕来到小区垃圾筒翻捡垃圾，想找些能卖钱的物品。

阿珠下班恰好看到，认为她拥有小区内的“垃圾专拾权”，阿贞以垃圾见者有份，先捡先得为由，双方发生冲突，最后阿贞被鉴定为十级伤残。

问题：

此案应如何处理？

对于“垃圾专拾权”你有何看法？

案例12：

某物业服务企业与某住宅小区的业主委员会商定，由某物业服务企业对该小区进行物业管理，双方口头说明了管理事项未签订物业服务合同。

几个月后，因为狂风暴雨袭击，小区的外部设施和花草树木受损严重。

事后，物业服务企业进行了全面清理和维护，为此垫付了一大笔钱，后来该物业服务企业贴出公告增收物业服务费，业主们认为没有委托物业服务企业管理这么多事项，且约定中说定了每月的服务费，业主们拒绝交增收的服务费。

双方争执不下，物业服务企业遂向法院起诉。

问题：

此案应如何处理？

业主是否应缴纳增收的服务费？

案例13：

1999年2月，苏州市福星小区全面竣工并交付业主使用。

当时由于是一期先建，开发商为了让二期施工人员居住，就建起了争议的860平方米管理中心1号楼，当时就是个临时建筑，一直没有办理产权证，也没有拆除，但一直在使用。

交付房屋后，开发商就委托物业公司对整个小区进行管理，而这860平方米管理中心用房也全部交于物业公司使用。

物业公司将房屋提供给福星社区居委会使用，用于社区党员活动室、阅览室等，剩余部分房屋由物业公司出租给他人使用，用于开办幼儿园、超市等，一年的租金也在5万元以上。

由于物业公司和业主经常性发生矛盾，难以收到物业费。

物业公司便将配套房的租金用做物业管理费用。

2005年9月物业公司与福星小区物业管理合同到期后，福星小区全体业主及业主大会未与物业公司续签物业管理合同。

物业公司被炒后，继续收取管理中心房屋租金。

业主们发现，业主委员会根本没有控制该套房屋的权利。

原来在2004年12月，开发商就与街道办事处订立协议，无偿移交该房屋给街道办作为社区居民的活动空间。

业主们认为，在小区范围内建行的房屋，福星小区1号楼为小区配套公建房屋，应当归全体业主管理和使用，而且该860平方米的房屋虽然没有产权证，但按照目前的价值计算已经不低了。

业主的这一权益不应该由开发商随意赠送他人。

双方遂向法院起诉。

问题：

你对此案有何看法？

该860平方米的房屋应属谁所有？