全球自存仓投资价值分析报告.docx

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全球自存仓投资价值分析报告

2017年日本迷你仓市场研究

中城自存仓译介

日本几乎具有有利于迷你仓业务发展的所有条件，譬如中产阶级比例高、狭小的生活空间、人口密度高和积极的消费主义文化。

日本在1990年代首次出现迷你仓租赁需求的时候，郊区的土地所有者开始向消费者租用户外集装箱作为迷你仓。

近年来，室内迷你仓设施日益普及，行业发展迅速。

据估计，目前日本迷你仓的总面积达到了45.2万平方米。

日本迷你仓运营商中排名前六的企业占到了整个迷你仓可租赁面积的60%以上。

根据SSAA的调研，13%的受访者目前正在使用或者在过去一年里使用过迷你仓，不到10%的受访者在过去一年考虑过租赁一个迷你仓。

相比之下，70%的受访者声称自己非常了解迷你仓，但是从来没有考虑过使用它。

这表明，日本迷你仓运营商还需要花大力气改变消费者对于迷你仓的认识。

在这方面，他们任重道远。

因为，还有相当数量的日本消费者坚持着旧有的自存理念，即还是使用户外的集装箱。

在紧张的生活空间里，许多日本人都把迷你仓作为他们的家的一个延伸，用来存放更多的衣服和个人物品，所以他们往往是长期使用的用户。

有超过40%的用户为一年以上的迷你仓租户。

相比之下，0到6个月的短期租户加起来仅超过40%，其中，绝大多数的租期少于3个月。

为了提高消费者对迷你仓的市场认知度和增加市场渗透率，迷你仓运营商应该优先在住宅社区附近或者市中心区选址，因为60%的受访者（绝大多数都是非用户）是通过在路上看到了迷你仓设施才对这个业务有所认识。

诸如广告牌和公共交通广告等户外广告也能影响到30%的消费者。

互联网也发挥了适度的作用，20%的受访者是通过互联网认识了迷你仓。

有趣的是，传统形式的广告，如印刷，电视和广播广告对于迷你仓的传播作用几乎可以忽略不计，表明它们是无效的或不被迷你仓运营商广泛使用的传播方式。

虽然有一半的受访者可以讲出1到2个附近迷你仓的名字，但是超过40%的受访者甚至连1个附近的迷你仓名字也讲不出。

看来，在发展迷你仓业务时，距离可能不是一个障碍。

非用户对迷你仓概念的认识缺乏，对于运营商来说是一个机会，他们可以努力去宣传他们的门店，让当地人知道它。

如果非用户有了一个迷你仓，他们主要会用来存储衣服和工具（57%），其次是爱好收藏（31%）。

这也体现了日本人对于迷你仓的理解，他们把迷你仓当做是自己住所的一个延伸，他们根本无法在家里腾出空间，所以把迷你仓作为存储个人物品的额外空间。

许多收藏家也看中迷你仓的好处，它24小时随时可以访问，温度湿度控制，良好的安保，使其成为存储他们珍贵收藏的空间。

日本近30%的迷你仓用户会事先亲自现场考察迷你仓设施和服务。

另有60%的用户在作出决策之前选择通过电子邮件或电话联系该设施以获得更多的信息。

60%的用户对他们最近一次使用过的迷你仓表示满意，剩下的40%保持中立或不满意。

这可能主要是由于日本迷你仓运营商不安排驻场经理的原因。

相比之下，美国的运营商就会提供更多的服务，以显示自己的差异性。

虽然互联网在提升消费者对于迷你仓认知的方面效果并不是很显著，但是却是80%的非用户寻找迷你仓的主要渠道。

这主要得益于日本加速发展的电子商务，人们越来越习惯通过互联网来寻找新的产品和服务。

超过三分之一的非用户更倾向于通过亲自访问他们所知道的迷你仓的物理地址来选择迷你仓，这个比例与用户选择迷你仓的方式接近。

所以，概括而言，三分之一的消费者是通过亲自访问迷你仓物理地址来选择他们需要的迷你仓。

因此，运营商可以通过好的地段、可达性、价格策略、增值服务等来提升自己的竞争优势。

无论是住在东京地区内还是外，大多数非用户对于租用迷你仓的实际成本存在一个不切实际的期望。

举例而言，一个五平方米的存储单元的平均月租金在35000-40000日元之间（约合434.7-496.8元/平方米/月之间）。

东京地区的非用户中75%的人估计这个成本在20000日元以下（约合248.4元/平方米/月以下）。

东京地区外的非用户中有超过60%的人估计这个成本在10000日元以下（约合124.2元/平方米/月以下）。

对价格的巨大误解可能是影响非用户选择迷你仓的一个主要障碍，他们需要被说服自己选择迷你仓不仅仅是额外增加了一个壁橱，而是选择了一种更加便捷的生活方式。

对比分析用户和非用户的不同特征能够揭示出一些有趣的现象。

相当高比例的非用户（74%）认为存储期限的灵活性是重要的或者非常重要的。

绝大多数用户和非用户认为驻场经理的服务并不是非常重要。

这表明，日本消费者对迷你仓服务没有很高的期望。

这对于户外集装箱租赁者或迷你仓小型运营商可能是一个好消息，因为他们仅仅是把多余的空间租赁出去而已，并不提供什么额外服务；但是这对于那些外资运营商或者服务导向的运营商来说肯定是一个坏消息，他们必须不遗余力地改变这些看法，以证明其较高价格的合理性。

日本消费者对于迷你仓运营商提供什么样的服务以及提供服务的质量没有很高的期望，60%的非用户认为价格是他们考虑的关键因素。

有不少消费者认为地段和容易达到性也是他们重点考虑的因素，这说明越来越多的日本消费者把经常需要存取的物品存储到了迷你仓。

70%的非用户认为安全性是迷你仓重要或非常重要的另一个属性。

这种高比例的关注度可能反映了非用户对于迷你仓安全性的怀疑，从而减少了他们使用迷你仓来存储贵重物品的动力。

运营商需要花大力气来打消非用户的这个顾虑，以便把非用户转化成为用户。

2012年，日本有250个迷你仓运营企业，前五大运营商占据了60%的市场份额，绝大多数较大的迷你仓运营商都没有采用特许经营模式。

就日本迷你仓中存储单元的组合来看，运营商将绝大部分楼面面积用来布置0.5-2.0平方米的小库型（超过44%）和2-5平方米的中等库型（41%），表明这两种库型可能是日本最为流行的库型。

根据2003年日本内政部做的住房和土地调查，日本住房的平均面积是300-500平方英尺，即27.87-46.45平方米。

许多日本消费者认为迷你仓是住宅存储空间的延伸。

5至10平方米的大型储物柜和超过10平方米的超大尺寸储物柜仅适用于细分市场，这两种库型分别占据了运营商总存储空间的8%和5%。

双堆叠存储柜的数量是最少的，占到存储单元总数量的2%。

这表明，日本消费者普遍需要更大的空间，至少0.5平方米以上，以适应他们由于紧张的生活空间而产生的存储需求。

日本55%的迷你仓设施采取了温度控制，42%的迷你仓设施没有采取温度控制，这说明温度控制是满足消费者特定需求的增值服务。

日本大多数迷你仓设施位于市中心，消费者倾向于把迷你仓作为一个额外的壁橱来存储日常物品，就如同他们的衣柜一样。

因此，温度控制对其而言并不是必须的。

用作葡萄酒和贵重物品存储的比例在日本迷你仓设施中占比很小，大概占到所有存储单元总数的1.5%。

尽管日本消费者并未将迷你仓看做是存储高价值物品的理想空间，但是日本是一个葡萄酒消费增长很快的重要市场，这就给迷你仓运营商提供了一个很大的市场挖掘机会。

据2013年的一份调查数据，近一半的日本成年人定期饮酒，日本的人均葡萄酒消费量超过了中国人均消费量的两倍以上。

2014-2015年，62.5%的迷你仓运营商平均出租率达到71%-90%。

当然，这个市场的新进入者完全可以通过提高公众对于迷你仓的认识以及更好的设施展示形象使得这个出租率表现更好。

日本消费者对于迷你仓品质一直缺乏更为深刻的认知。

迷你仓平均租用价格在日本的差异很大，每平方米从5000日元到6999日元，直至9000日元，即每平米月租金从310.5元到434.6元，直至558.9元。

这种差距可能主要源于日本的地区差异、家庭规模的不同、物价水平的不同。

日本将现有建筑改造成为迷你仓的成本相差很大，每平方米成本从小于35000日元到95000日元以上，即小于2173.5元人民币到5899.5元人民币。

这种巨大的成本差异来源于地区差异和迷你仓的差异。

日本迷你仓企业客户占到20%，居民客户占到80%。

还有一些运营商的客户中，只有10%是企业客户。

这反映出日本的迷你仓客户主要是居民客户。

几乎所有的迷你仓设施都提供免费小推车，第三方搬运服务和第三方提供的保险服务，75%的运营商接受各种创新的支付模式。

日本迷你仓基本不售卖包装用品，也不提供搬运服务。

这是因为日本消费者习惯于自己解决包装材料和雇佣第三方搬运公司来解决那些比较沉重的不能用小推车运输的物品。

对于日本迷你仓运营商来说，如何能够找到可用的和可得的物业对于他们启动业务或扩张业务来说是最重要的难题。

空间的可用性和可得性可能是阻碍日本迷你仓行业增长的两个重要问题。

高昂的资产价格、启动资金和物业租金是运营商扩张业务的主要障碍。

此外，在市场营销时，运营商也很难找到自己与竞争对手的差异性。

绝大多数运营商认为居民的富裕程度与迷你仓需求之间具有重要相互关系。

但是，世界银行公布，从2011年起日本居民的可支配收入就一直处于下降态势，这使得我们对于二者之间的关系产生了怀疑。

Quraz是日本最大的迷你仓业主/运营商，总部设在东京。

Quraz拥有48个仓储设施近29,000个存储单元，包括在东京首都圈内有35家迷你仓门店，其设施遍布札幌、福冈等10个城市。

在品牌认可、客户满意度与企业价值评选中，Quraz连续四年被日本公信榜消费者调查（OriconConsumerSurvey）评为日本第一迷你仓运营商。

Quraz雇有185名员工。

2013年9月，Quraz被EvergreenRealEstatePartnersLLC（“Evergreen”）收购。

Evergreen是全球迷你仓市场中领先的机构投资者。

除Quraz外，Evergreen在美国（TheLockUpSelfStorage）和欧洲（PelicanSelfStorage）也拥有迷你仓储业务投资。

参考资料

1、美国迷你仓协会资料

2、亚洲迷你仓协会资料

3、欧洲迷你仓协会和仲量联行联合发布的2015欧洲迷你仓市场报告

4、益普索市场咨询公司和亚洲迷你仓协会联合发布的2015亚洲迷你仓市场报告

5、其他公开市场信息