资产评估课内试验.docx
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资产评估课内试验
机器设备评估
被评估对象为2001年进口的A成套设备，并于当年12月31日正式投入使用。
评估基准日为2009年1月1日。
评估人员经调查获得以下资料及信息：
1.A设备在运行过程中由于工人操作失误导致控制中心的程控部分损坏并造成停产，至评估基准日已停产一年整，委托方希望尽快修复A设备，以便继续使用，要使A设备正常运转，必须对程控部分进行全部更换；
2.在程控部分损坏前，A设备一直满负荷运转；
3.除程控部分外，A设备其他部分均处于可正常运转状态，在停产期间由于保养良好，未发生影响使用寿命的情况；
4.经现场鉴定，除程控部分外，A设备其他部分若保持90％的负荷率可继续使用10年；
5.要更换程控部分只能向A设备原生产厂家购买；
6.在评估基准日，与被评估设备型号完全相同的新设备的离岸价为1000万美元，其中程控部分占设备价格的10％，但是如果单独购置程控部分，则其离岸价格要比成套购买时的程控部分的价格高10％，而且卖方不再负责安装调试所需费用；
7.在评估基准日，若成套进口全新A设备，海外运输保险费为21.43万美元，海外运输费为离岸价的5％，关税税率为13％，增值税税率为17％，其他进口环节费用为到岸价的3％，国内运输费为到岸价的1.5％，配套费用为到岸价的2％，设备的安装及调试费用含在设备的价格之中；
8.在评估基准日时，若单独购买程控部分，海外运输保险费为2.93万美元，海外运输费为离岸价的4％，关税、增值税及其他进口环节的各税费率及国内运输费费率不变，安装调试费用为到岸价的0.5％，不再需要配套费用；
9.被评估A设备不存在功能性及经济性贬值；
10.引进设备采取货到企业后立即付款方式；
11.评估基准日时美元对人民币的汇率为1：
7。
假定不考虑残值，并不再考虑其他因素。
根据上述条件试求被评估设备的评估值。
1.成套设备的重置成本：
（1）海外运输费：
1000×5％＝50（万美元）
（2）到岸价：
1000＋50＋21.43＝1071.43（万元）
（3）折合人民币：
1071.43×7＝7500.01（万元）
（4）关税：
7500.01×13％＝975（万元）
（5）增值税：
（7500.01＋975）×17％＝1440.75（万元）
（6）其他进口环节费用：
7500.01×3％＝225（万元）
（7）国内运输及配套费用：
7500.01×（1.5％＋2％）＝262.50（万元）
（8）重置成本：
7500.01＋975＋1440.75＋225＋262.50＝10403.26（万元）
2.程控设备修复费用：
（1）设备离岸价格：
1000×10％×（1＋10％）＝110（万美元）
（2）海外运输费：
110×4％＝4.4（万美元）
（3）到岸价：
110＋4.4＋2.93＝117.33（万美元））
（4）折合人民币：
117.33×7＝821.31（万元人民币）
（5）关税：
821.31×13％＝106.77（万元人民币）
（6）增值税：
（821.31＋106.77）×17％＝157.77（万元人民币）
（7）其他进口环节费用：
821.31×3％＝24.64（万元人民币）
（8）国内运输及安装费用：
821.31×（1.5％＋0.5％）＝16.43（万元人民币）
（9）修复费用：
821.31＋106.77＋157.77＋24.64＋16.43＝1126.92（万元人民币）
3.实体性贬值：
（1）程控部分贬值额：
1126.92（万元人民币）
（2）其他部分实际使用年限7－1＝6（年）
（3）其他部分贬值率：
6/（6＋10×90％）×100％＝40％
（4）其他部分贬值额：
（10403.26－1126.92）×40％＝3710.54（万元人民币）
（5）贬值额合计：
1126.92＋3710.54＝4837.46（万元人民币）
4.评估值：
10403.26－4837.46＝5565.8（万元人民币）。
案例二：
二手房屋的抵押价值评估
某资产评估事务所接受中国工商银行南京市浦口区分行的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型毛坯房进行了资产评估工作。
本所评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了市场调查与询证，对委估资产在2007年1月7日所表现的市场价值作出了公允反映。
现将资产评估情况及评估结果报告如下：
评估委估标的物在评估基准日2007年1月7日的房地产现值，为该房地产分期付款失败进行资产处置拍卖变现提供客观、公正、合理的拍卖底价依据。
评估范围根据现行市价法包括：
房地产所处位置、面积、套型、建筑结构、交付标准、建成年月、成交价格和交易时间等因素。
评估对象是丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型5楼毛坯房，套型为三室二厅二卫，建筑面积116.78平方米，客厅、主卧、一间小卧室和阳台面朝南面，另有一偏卧、厨房和卫生间朝北，布局合理。
该房为A先生占有，A先生通过抵押合同贷款已实际成为丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型的户主，但尚未办理房屋所有权证。
委托方是中国工商银行南京市浦口区分行，该行主要从事存取款、商业信用贷款等业务。
丽都雅苑是澳林地产开发的快乐之城项目的一期。
快乐之城项目建筑面积共38万平方米，其中丽都雅苑占地面积5万平方米，建筑面积8万平方米；快乐之城·丽都雅苑临近未来浦口经济、文化中心，地段绝佳。
周边分布着许多自然景观，如朱家山河、浦口公园、省级珍珠泉风景区、老山风景区等。
小区生活配套完善，并有多条公交线路直到主城区。
快乐之城·丽都雅苑建筑风格极富现代个性，着重南北通透、采光充足。
户型方正，简洁大方，大开间，小进深，减少了无效空间造成的浪费，让每一平方米都能发挥应有的作用。
小区由著名设计院规划、设计，以高得房率（90％左右）、高绿化率（40.4％）、大楼间距（大于22米）、低容积率、人车分流为设计思想。
贯穿小区的三条绿化带，有下沉式中心广场、局部水景形成高低落差，创造出多层次的园林景观，愉悦每一个人的生活。
丽都雅苑采用高品质、高标准的建材设备，达到甚至超过市区许多高档楼盘的品质。
红外线周界报警系统、闭路电视监控系统、一卡通车辆准入系统、单元可视对讲、双层中空玻璃、宽带及有线电视预留借口，业主可以以江北较低的房价享受市区高档楼盘的生活。
简洁优美的立面、舒适的环境、以人为本的规划，得到了业主的肯定和社会各界的广泛的赞誉。
评估范围根据现行市价法包括：
房地产所处位置、面积、套型、建筑结构、交付标准、建成年月、成交价格和交易时间等因素。
评估对象是丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型5楼毛坯房，套型为三室二厅二卫，建筑面积116.78平方米，客厅、主卧、一间小卧室和阳台面朝南面，另有一偏卧、厨房和卫生间朝北，布局合理。
买主A先生于2006年2月28日向南京模范置业有限公司通过银行抵押贷款一次性购买，总成交价为328004.4元，首付款约30％（10万元），贷款额度约占70％，贷款期限为10年。
自2006年2月抵押以来A先生陆续支付本金6期（一期一月），金额为12180.22元，已付利息609.0元，至2007年1月7日，尚未履行贷款合同中每月还本付息的责任。
本资产评估基准日是2007年1月7日。
本次评估基准日是由评估机构与委托方中国工商银行南京市浦口区分行协商确定。
选定这一评估基准日，有利于保证评估结果有效地服务于评估目的，准确划定评估范围，合理选取作价依据，使评估基准日尽可能与评估目的的实现接近。
评估对象位于南京市浦口区浦珠中路，地属江北板块，是江北中心区域的外围住宅商品房，此地区同类楼盘有多处，交易案例众多，市场资料丰富，适宜于现行市价法进行评价，即将评价对象与在评估基准日近期发生交易的类似房地产进行比较，并对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算评估对象的客观合理的价格。
现行市价法的原理可表示为：
房地产评估价值=交易实例价格×各差异因素调整系数。
案例分析过程:
本次资产评估工作于2007年1月7日开始，2007年1月12日出具正式报告。
整个评估工作分五个阶段进行：
（一）接受委托阶段
本阶段的主要工作是：
经评估机构与委托方洽谈后，接受委托方资产评估项目委托，在充分沟通的前提下确定评估目的、评估范围及对象、选定评估基准日，评估机构据以制订资产评估工作计划。
（二）资产清查阶段
评估人员根据资产评估的有关原则和规定，指导资产占有方清查资产、收集资料，然后对评估范围内的资产进行查勘和产权界定，对收集的资料进行验证。
（三）评定估算阶段
1、待估物
位于南京市浦口区浦珠中路丽都雅苑快乐之城的4栋5楼C户型。
2、选取比较对象
根据估价对象所在区位、用途、评估目的、评估基准日等因素，从所搜集的众多交易案例中选择了与评估对象更为相似或接近的三个比较对象。
A:
丽都雅苑9栋4楼B户
B:
盛泉新城5栋5楼A户
C:
万江共和新城7栋4楼B户
其估价对象及比较对象基本情况如下表：
项目
评估对象
A
B
C
丽都雅苑
丽都雅苑
盛泉新城
万江共和新城
名称
4栋5楼C户
9栋4楼B户
5栋5楼A户
7栋4楼B户
位置
浦珠中路
浦珠中路
浦口区顶山街道临泉村
浦东路与浦珠路交汇处
面积（m2）
116.78
86.24
91.17
114
套型
三室二厅一厨二卫
二室二厅一厨一卫
二室二厅一厨一卫
三室二厅一厨一卫
建筑结构
砖混结构
砖混结构
砖混结构
砖混结构
交付标准
毛坯房
毛坯房
毛坯房
简装
建成年月
2006.2
2006.2
2006.6
2005.5
交易类型
拍卖
买卖
买卖
买卖
成交价格（元/m2）
2967.5
2782.9
3012.2
交易时间
2007．1．7
2006.11
2006.12
2006.9
3、因素修正
（1）.区位修正
比较对象A与评估对象为同一小区，区位条件不作修正；比较对象B与C位于浦珠中路不远，与评估对象区位相当，经估价师综合分析，判定B、C条件指数分别为99、101（以评估对象相对应因素的条件指数为100，下同）。
（2）.面积修正
与评估对象相比较，比较对象的建筑面积都要小，经估价师综合分析，判定A、B、C条件指数分别为97、98、100。
（3）.套型修正
评估对象之室内套型为三室二厅一厨二卫，面朝南，比较对象A为二室二厅一厨一卫，比较对象B为二室二厅一厨一卫，比较对象C为三室二厅一厨一卫，经估价师调查、分析，综合判定A、B、C条件指数分别为97、97、99。
（4）.建筑结构修正
评估对象与比较对象均为砖混结构，故不作修正。
（5）.交付标准
比较对象A、B与评估对象均为毛坯房，交付标准不作修正；比较对象C为简装房屋，经估价师调查、分析，综合判定C条件指数为102。
（6）.建成年月修正
比较对象A与评估对象为同一小区，建成年月不作修正；比较对象B与C建成时间与评估对象相比均在1年以内，由于良好的物业管理和日常维护，其成新率与评估对象所在之建筑物的成新相当，故亦不作修正。
（7）.交易类型修正
评估对象之评估目的是为抵押贷款失败而进行资产处置的拍卖底价评估，而比较对象均为正常市场情况下买卖双方通过协商谈判形成的市场价格。
考虑到目前资产处置变现过程中采用公开拍卖的形式，而资产处置变现与具有良好开发前景的房地产开发项目招投标竞争拍卖具有不同特点，前者具有一定的消极性，其目的是为了讯速变现，后者则具有积极性，其目的是未来收益能力的预期。
经估价师综合分析，判定评估对象资产处置变现拍卖评估目的情况下的条件指数为正常成交价格水平的95％。
（8）.交易时间差异修正
比较对象交易时间与评估对象评估基准日均较接近，仅比较对象C略早。
根据对评估对象所在区域同类住宅最近交易价格变动情况的调查、了解和分析，判定比较对象A、B、C条件指数分别为102、101、103。
综合上述分析，得到比较案例修正情况及修正价格如下表：
修正项目
A
B
C
成交价格（元/m2）
2967.5
2782.9
3012.2
位置
100/100
100/99
100/101
面积（m2）
100/97
100/98
100/100
套型
100/97
100/97
100/99
建筑结构
100/100
100/100
100/100
交付标准
100/100
100/100
100/102
建成年月
100/100
100/100
100/100
交易类型
95/100
95/100
95/100
交易时间
100/102
100/101
100/103
修正价格（元/m2）
2937.45
2781.42
2724.04
4、采用算术平均法求待估物的评估值
待估物的单价＝（2937.45＋2781.42＋2724.04）/3＝2814.3（元/m2）
总价＝2814.3×116．78＝328671.47（元）
（四）评估汇总阶段
1、根据评估人员对各类资产的初步评估结果，进行评估结果汇总、评估结论分析工作；
2、确认评估工作中没有发生重复和漏评的情况，并根据汇总分析，对资产评估结果进行调整、修改和完善；
3、根据评估工作情况，撰写全套资产评估报告书。
（五）提交报告阶段
向委托方提交丽都雅苑快乐之城4栋5楼C户型资产评估报告书。
评估人员根据委估标的物的评估目的，遵循房地产估价原则和程序，采用科学的评估方法，结合评估人员的估价经验，在认真分析现有资料的基础上，经过缜密、细致的测算，判定上述分析计算过程客观合理，最终确定评估对象在评估基准日2007年1月7日的市场价值单价为2814.3元/m2，总价为328671.47元，大写：
叁拾贰万捌仟陆佰柒拾壹元肆角柒分整。
特别事项说明：
1、本次评估结果，是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原则确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的特殊交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。
2、本次评估结果，未考虑现在或将来委估资产发生或可能发生的抵押对评估值的影响，提请报告使用者关注。
3、本报告所称“评估价值”是指所评估资产在现有转换用途继续使用，以及在评估基准日的状况和外部经济环境前提下，即资产在市场上可以公开买卖的假设条件下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估价意见。
4、本报告结果是对2007年1月7日这一评估基准日资产价值的客观公允反映，本事务所对评估基准日以后的该部分资产价值发生的重大变化不承担任何责任。
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