商业综合体规划.docx
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商业综合体规划
商业综合体规划
第一节商业综合体的功能
1.1商业综合体及其功能
1.1.1商业综合体定义
商业综合体（HOPSCA），是将城市中的酒店（Hotel）、办公室（Office）、公园（Park）、购物中心（Shoppingmall）、会所（Club）、公寓（Apartment）等生活空间的服务功能进行组合（包括三项以上），并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成融商业活动、生活居住、交通、建筑空间、物业管理于一体的多功能、高效率的综合体（如下图）。
图1豪布斯卡（HOPSCA）的概念
商业综合体是城市形态发展到一定阶段的必然产物。
上世纪60年代，随着更多的商业集聚于中心街区，需要解决商业空间不足的问题，大型商业建筑应运而生。
例如，结合步行商业街，形成有采光盖顶的综合体结构，以及之后形成的有空调中庭、集采光与绿化的大型商业综合体，如美国明尼阿波利斯的I．D．S中心。
1986年，诞生于巴黎新区的拉·德方斯，被称为是一个真正集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。
形成最初的功能之间作用协同、消费连带的“HOPSCA”组合。
目前，我国城市商业地产开发已呈多多样化趋势，因而商业综合体成为焦点。
一般来说，酒店功能或者写字楼功能跟购物中心功能是最基本的组合。
在国内商业地产经历了单店模式、组合店模式之后，商业综合体作为商业业态演进的一种新模式，因其不可抗拒的魅惑而成为大城市区域商业中心新建或重建的选择。
1.1.2城市商业综合体功能
城市商业综合体具有商务办公与商务活动集聚地、提供购物与消费场服务场所、居住生活及社会文化传播等基本功能。
（1）购物与消费场所功能
这是城市商业综合体的基本功能之一。
其含义是，城市商业综合体担负人们购买消费品或在其中进行即时消费的功能。
城市人口的聚集，需要配备日常生活的消费活动的设施。
城市人口的绝大部分消费活动是通过购买实现的。
城市商业综合体中不同业种（零售业、餐旅业、休闲娱乐业等）及其各种业态形式的商铺（如零售业中的购物中心、专业店、超级市场和方便店等）构成了购物与消费场所。
购买物品是人们消费的先期活动，完成购买后才进入物品的消费，而店铺正是为城市居民提供购买日常消费品的必经场所。
在城市人口集聚地带，购物场所应被视为支撑一个商业综合体存在的主部。
其中，按人们日常需要进行分类，有生存资料（如衣、食、住、用方面的基本消费品）、发展资料（如用于发展体力、智力的体育、文化用品等）、享受资料（如高级营养品、华丽服饰、艺术珍藏品等），还有一次或短期使用的普通消费品和可供长期使用的需用消费品，等等。
提供即时消费的场所有：
餐饮店、旅店及提供文化娱乐和休闲服务的商店。
例如，酒店是为临时居住的人士提供的一种“客居”式的居住模式，酒店的存在将旅客或商务人士在商业综合体区域内的停留时间大大延长，不仅能给整个商业综合体带来24小时的活力，还能为商业综合体内其他功能（如商业、餐饮、娱乐等）提供潜在的消费人群；商业综合体包含了快餐店、小吃店、主题餐厅等常见的餐饮类型，以能够满足不同人群的需求。
这些功能成为商业综合体内较为活跃且具有催化作用的功能，具有高知名度的星级酒店和饭店也往往是商业综合体的标志物。
（2）商务办公与商务活动集聚地功能
商务办公是现代城市的主要功能之一，而城市商业综合体主要是商务办公的集聚地，因而发挥着商务办公的功能。
办公是通过总部机构和分支机构实施的，主要目的是将业务延伸到市场的最前沿。
因此，城市越大，商务的机会越多，办公机构就越庞大。
一个城市中的总部集聚越多，办公的能力就越强。
以楼宇为载体，聚集了众多金融机构、国内知名企业、跨国企业及第三产业、创意产业等各类企业的办事机构，其人员包括高科技、投资、证券、金融、银行、会计、保险、律师、媒体、医药、广告、CBD管理等各界精英。
集聚性办公明确了办公区域的指向，节省了商务运行中信息搜集的时间，不仅大量业务可以通过面对面解决，而且有利于同时解决不同的连带商务业务。
（3）居住功能
体现商业综合体居住功能的是其连体的公寓和住宅，在城市商业综合体中一般具有一定比例的居民居住地域或空间。
居住功能是一个基础功能，为商业综合体提供一定量稳定的长时间活动人群，形成对商业综合体中的购物、休闲娱乐及商务办公等功能的支持，带来商业综合体的基本活力。
公寓和住宅功能能够为在此工作的市民提供长期居住条件，在一定层面减少了市民的通勤交通，缓解了每天上下班时交通高峰期内城市道路的压力，减少了因道路拥堵而造成的能源浪费。
居住功能可以维持商业综合体在24小时内的活力，保证白天和夜间活动的相对平衡，避免商业综合体在晚间成为一座“死城”，因此，居住功能在商业综合体中起到了巨大的作用。
（4）文化传播功能
城市是社会文化精英荟萃和社会高端文化聚集之地。
集思想、学术和艺术于一体，结合所在城市的历史、自然和社会资源特点的文化基础，商业综合体往往成为传播的途径。
它的魅力在于传播人文精神。
一些文化产业，作为商业活动的一部分，更丰富了文化传播的内涵，其传播途径可以是商业综合体包含的文化艺术（如博物馆、图书馆、表演艺术中心、剧院等）以及休闲娱乐（如电影院、俱乐部、溜冰场、KTV、游乐场等）等设施。
文化传播还从商业综合体的建筑特色上展示出来。
例如，在建筑外部造型上具有强烈的个性化色彩以及具有重复韵律的建筑组群，不仅在视觉上给人留下深刻的印象，而且还具有一定的标志性作用。
文化传播功能能够保障商业综合体活动的多样性和平衡性，保持其区域内的个性和活力，也有助于增强城市旅游功能，提升整个区域的形象和价值。
（5）其他功能
除以上功能外，在某些商业综合体中还会有很多其他功能如有会展、医疗、体育、教育、科研、旅游等功能。
这些功能一定程度上对商业综合体的整体功能具有补充和提升的作用。
对于城市中的一些地段，它们可能还是主要的特色功能。
例如，有的地段有闻名国内多功能的展览馆，定期举办各种国内外知名的大型展览，提升城市商业和商品品牌的知名度等；在商业综合体中设置医疗和教育设施，可以完善整个项目所在地区的公共服务设施，满足整个区域的生活需求。
而通过设置休闲广场能增加各功能之间的联系程度，丰富商业综合体中人们的业余生活，提升商业综合体的环境品质。
商业综合体中的配套功能没有特殊的布置要求，往往根据具体的需求进行设置，比如商业综合体还设置了九年义务制学校，不仅满足了涉及本项目地段的教育需求，还同时兼顾了周边地段的教育需求。
以上这些功能在商业综合体中又分别具有特定的内容和特定的存在形式，并且发挥了不同的作用。
虽然商业综合体涉及到很多城市功能，但不同的商业综合体具有的功能类别往往有所不同。
以下是我对20个主要国内外商业综合体典型案例的功能配置所进行的统计（详见下表）。
表1部分城市的商业综合体的功能
图2商业综合体各功能的相互配合
第二节城市商业综合体的规划布局特征
2．1与市内交通系统的结合性
拥有充足的客流是城市商业综合体各个部分达到其经济目的的一个基本条件。
交通枢纽是往往是人流集聚地带，也是商业活动频繁发生的地带。
城市商业综合体应运而生和发展于这些地带。
因此，城市商业综合体规划，应建立在以城市交通体系的基础上，它必须适应多层面的交通整合系统。
包括与商业综合体步行体系配合的景观空间规划：
区域交通功能与城市交通分布的整合；城市机动交通体系与城市步行体系的整合。
城市商业综合体与城市交通构架系统是一个整体。
立体化的城市交通为商业综合体与城市地面、地上、地下立体接口提供了可能．同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施有机联系。
在城市规划中，往往在重要的交通节点（火车站、市中心、交通干道的十字、人口稠密区、步行街、地铁站口、飞机场等）规划交通型的商业主体。
在大多数的发达国家，交通枢纽类型商业综合体数不胜数。
例如，日本的许多城市规划中，对于交通枢纽类型的商业综合体研究与实践都是比较先进和成熟。
以日本九州设计的小仓站综合体为例，它具有本州岛与九州岛间交通连接点的机能，不仅仅是一个单一的火车站，而且还是一个高效的城市内外交通的换乘枢纽。
火车站台则位于公共通路之下，形成了一套简明高效的立体网络，其中的九州转运站是集多种功能于一体的综合体，包括城市商业，办公等其他功能。
类似的交通枢纽型商业综合体还有西班牙阿班多运转站、马德里阿托查车站、美国圣迭哥美洲广场有轨电车站等。
图3北京华贸中心综合体内外交通设计
2．2与土地规划的衔接性
土地利用一直是城市规划领域理论和实践的核心内容,也是城市规划实施的主要工具。
城市规划运用一定的方法和技术手段,实现土地资源的科学配置,促进城市经济社会的协调。
城市土地经营的客体是城市土地,是城市政府遵循市场经济规律和运用市场手段对城市土地进行配置,以实现土地资源的优化配置和土地资产的保值、增值。
城市商业综合体是土地使用强度和规划强度较高的集中开发的商业建筑集群。
无论新区建设，还是旧区改造，都需要合理布局的商业网点配套，需要适合商业环境的新的商业物业内容，因此，科学规划和合理使用商业用地决定了商业综合体未来的发展。
随着市场经济体制改革和城市土地使用制度改革的进行,城市土地的经济属性逐渐被人们认识,在此基础上,学术界和政界提出城市土地经营的理念,运用市场机制来配置土地资源,实现政府的土地收益。
城市政府通过土地经营,垄断土地一级市场,以土地供给引导需求,调控地方经济和优化产业结构。
同样的实施主体、作用客体和目标及功能,决定了二者有着极强的互动关系。
在城市发展中，政府对商业综合体发展规划的布局是一种宏观的引导行为，以此带动和引导整个城市的商业的发展。
目前，我国用地分类中没有“混合利用土地”，商业综合体用地主要来自综合用地，所以在开发过程中需要规范商业综合体的容积率、建筑密度、绿地率等控制性指标，需要合理规定商业综合体的公共性职能开发，加大其对公众吸引力和社会影响。
2．3街区空间体系的开发性
街区，可以从不同视角进行定义，它可以指城市中被某条或薯条街道包围的地域范围，也可以指某个或数个居住小区的地域范围。
如果从行政视角看，还指以一个街道办事处管辖的区域范围。
在一些拉美国家，城市规模不大，规划的也比较整齐，街区基本上呈现豆腐块儿状，即“Block”。
为了适应现代城市开发的需要，现代商业综合体以“街区”的开发模式，通过将片区划分为若干街区单元进行组团式的开发，获得整体的功能组合效益，不少商业综合体本身就有庞大的小区空间。
城市规划的一个基本思想就是利用商业规划街带动和谐的居民生活。
以DavidL．Smith为代表的对宜人城市环境的定义包括三个层面的内容：
①在公共卫生和污染问题等层面上的宜人；②舒适和生活环境美所带来的宜人；③由历史建筑和优美的自然环境所带来的宜人日。
因此，街区布局除了应当满足上层城市规划与区域规划的指标要求外，更重要的是和谐、方便和优美，是一个环境友好的开放的市民体系。
现代商业综合体是包容这一切的载体，它可以突出街区的“商业磁石”、“邻里叙事空间”、“晨练花园”等现代气息。
作为街区重要的、几乎是永久性的建筑标志，从一开始就带有街区经济、日常生活、文化理念的引领作用。
图4成都宽窄巷子街区商业街
2.4商业业态体系的引领性
商业业态设计是商业综合体规划及项目开发流程中的重要环节和内容。
商业规划的意义在于，对不同地域、不同资源环境、不同特色的商业综合体进行全面设计和布局，据此引导各个商业综合体对商业业态组合进行科学定位，使其增加靓丽的卖点，并有力地促进销售活动。
反之，如果业态组合定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将最终导致项目投入运营失败。
商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、服务功能、立店规模、选址、目标顾客、商品结构、店堂设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。
目前，我国现有的商业业态主要有：
百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shoppingmall）以及便利店、折扣店、专业市场（批发市场）、农贸市场等，其中包括仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务等。
不仅如此，商业综合体项目还要有明确的业态组合定位。
商业综合体项目的业态组合，指的是各种业态的搭配。
其中，很重要的是城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，对项目各功能分区和各楼层的业态所进行科学规划。
一般来讲，业态组合定位必须在项目开发前期完成。
表3成都宽窄巷子商业综合体业种及业态分布2
第三节商业综合体规划原则、过程及评价
3.1商业综合体规划的基本原则
商业综合体规划有六项基本原则：
以人为本、衔接城市规划、避免同质竞争、业态业种配合、格调文化特色。
3.1.1以人为本与可持续发展
以人为本有三层意思：
第一，是让人们自主、自信、自强，不断地开发自身资源，让自己发挥无限的潜能；第二，是让人们认识自身，强调自我，塑造自己，提高主体地位；第三，是鼓励人民勤奋努力，转变各种方式，加快经济发展，改变民生环境，争取人人幸福。
可持续发展，是1978年由世界环境及发展委员会所发表的《布伦特兰报告书》中所载的定义，即：
可持续发展是既满足当代人的需求，又不对后代人满足其需求的能力构成危害的发展称为可持续发展。
商业综合体规划要坚持“以人为本与可持续发展”的设计原则，更多体现对环境的尊重，对历史文化的有机传承，从商业、景观、城市设计等多角度阐释商业综合体对人和城市的影响。
在规划设计方面，还要注意到以人为本。
如在区位选择上应选择交通便捷的区域，商场的照明不仅要求在白天能保证足够的亮度，夜晚还要靠商城外的射灯、霓虹灯、所产生的广告效应吸引市民注意，以方便上班族下班购物。
从规划入手，细致考虑城市肌理和文脉，充分利用土地，力求布局合理、空间紧凑，环境宜人，力求塑造“包含传统文化与现代商业文化的结合体”，打造充满现代气息、不断发展的商业综合体。
3.1.2项目选址要衔接城市规划
城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设所作的综合部署和具体安排。
城市商业规划是城市规划的一部分，而商业综合体是城市商业规划的落实层面。
因此，它们之间必须有机衔接。
具体讲：
商业规划要体现：
商业综合体要占据城市中心、交通枢纽地段或城郊有足够的消费人群大型居住区；商业综合体要布在交通便利地带，以保证城市内部快捷的联系；商业综合体布局要能够支撑城市的主力商圈，其中的大型购物中心是主力业态。
总之，商业综合体要衔接城市规划，综合考虑地段、交通、商圈等因素。
3.2.3避免同质竞争，即要有差异化经营
商业综合体一味盲目追求大规模,追求高端定位的做法并不可取,大量的相同产品和定位带来的是同质化的恶性竞争,并不利于单个项目的盈利以及企业的长久发展。
差异化经营就是寻求一个切入点或者卖点,在特定的地段量身定做个性化、稀缺但又与整个周边环境相协调的产品与服务。
在此从以下几个方面进行阐述:
当项目竞争区域内某业态的产品基本达到饱和时,那么对该业态的供应要谨慎,应尽量避免强势进入该领域;当项目竞争区域内某业态的产品还没有达到饱和,存在一定的市场需求空间时,可以通过提供差异化产品或者树立标杆产品的方式参与竞争,进而推动区域价值的升级;当项目竞争区域内某业态产品稀缺而又具有强大的市场需求时,可以考虑适当加大加快该产品的供应。
总之,对于商业综合体项目,将所有鸡蛋都放置于一个篮子或者产品完全均衡的做法都是值得商榷的。
一个成功的项目必须有所侧重,有所为有所不为,而这都需要企业根据具体情况而定。
3.2.4主力店引领下业态业种配合
商业综合体内部需要功能互补，其中需要业种之间的相互配合。
主要包括设施互补、客源互补和服务互补。
通常商业综合体项目都包括写字楼、公寓、商场和酒店等多业种结合，进而形成强大的整体组合。
业态配合可以看作是进一步的组合，其中应注重主力店的引领作用。
商业综合体中，主力店引领下业态组合规划如下：
第一，一般选择大型综合（量贩）超市、大型百货店为核心主力店。
在社区型商业综合体中，量贩超市是购物中心商业规划首选业态。
量贩超市是零售业发展的方向之一，其销售的是大众化生活必需品，面向最广泛的消费群体，对区域分布的限制少，与项目开发中规划的不同规模的购物中心易于结合，带旺地段人流和商圈升值。
第二，选择连锁百货超市、连锁食品超市、名品专门店、连锁餐饮、娱乐店为主力店。
主力店是业界知名业种代表，其规划布局一要避开与核心主力店经营同类商品的楼层或商品档次，二要有利于丰富购物中心内业态和业种。
一般而言，购物、餐饮、娱乐、运动等业种都应分别引入主力店，分布在购物中心的不同区位或楼层，并在周围聚合一批同业种店铺，形成一个局部购物中心的消费主题。
品牌服饰应布局在精华区人流动线入口，品牌快餐店则宜布局于购物中心各区结合部。
在做规划时，应对各业种主力店多准备几家招商对象以供选择，避免招商布局规划时资源不足而出现“饥不择食”的盲目性。
在多业态组合的购物中心内的主力店，所规划区域可多选几家使用意向差别大的业主，利用整体利益引导、自营铺面置换、租金收益提高等综合手段，务必实现整体规划。
第三，选择商圈内有消费需求的百货精品店、餐饮店、娱乐店、综合服务功能店（银行、邮政、美容美发、音像、洗衣、彩扩、家政等）作为专门店及普通店。
专门店及普通店业种配比与租户组合规划，以市场调查确认的商圈业种分布统计和消费者需求分析为基础。
业种配比和租户组合（指经营商品品种的数量、重叠率、档次组合）除配合核心主力店和主力店的布局外，应预留调整空间。
在规划中根据各楼层业种的档次，目标顾客的层次，合理安排相应档次的餐馆店。
针对方便购物顾客放松精神状态的零星娱乐、小吃业种，宜规划在购物业种转换接合处。
同时在规划中要预测商铺分级、入伙的租金底线，并设想怎样使用注资、联营、承包、扣点等招商合作手段。
第四，大型和特殊的娱乐业种应该放在购物中心顶部高层或纵深区域，以活跃购物中心立体纵深区域，且易于错时营业和区隔管理。
免费的公共娱乐设施可穿插分布。
图5华润万家业态组合
3.1.4要有格调文化特色
随着人民生活水平的提高,各种新的消费观念也层出不穷,当前有一种吸引消费者参与、互动式的消费方式逐步成为关注的焦点并将成为未来的发展趋势，可以称之为体验式消费。
体验式商业综合体从客人的生活与情感出发,通过规划设计、情景打造、业态组合等手段,营造一种新颖的、符合当地格调文化特色的、符合当地人文情怀的消费氛围,来发掘顾客内心的渴望和认同。
在这样一个消费过程中,体验后的记忆将得以长久地保存,消费者的精神感受因此得到极大的愉悦。
因此,体验式商业综合体不以消费者购物为最终目标,而是让消费者在不知不觉中增加停留时间和来往频率,提升项目认同感和美誉度。
3.2商业综合体规划规划一般程序
首先要进行调查研究。
调查研究是商业综合体定位和开发策划的基础性土作，在任何商业综合体项目开发前，通常都会进行市场调查，其目的是为后期的销售、招商、运营、物业管理服务，降低项目开发的风险。
具体的内容有：
①经济环境的分析和生活结构研究:
包括总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平;GDP发展状况及产业结构情况;全社会消费品零售总额;全市商业增加值:
城乡居民的人均可支配收入;城乡居民储蓄存款余额。
②区域城市结构调查与发展规划:
包括公共设施状况:
交通体系状况;道路状况、通行量;城市性质与功能特点;各项城市的机能;城市规划等。
③区域零售业结构的市场调查与分析:
通过这项调查能为项目的市场定位、业态设计、经济效益预测提供定性的参考分析，包括不同区域间的销售动向、各个业态的销售动向、商业地区间的竞争状况、大型主力店的动向以上内容的取得必须通过商业普查，对区域内经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状况、存在的问题、发展和经营动向等进行调查。
④典型性调查与研究:
对城市所在地同类型业态收益状况的调查研究。
例如，对大型商业区的规划，可以选择本区域百货商场、超市、专业市场等物业，主要从规模、提供的产品或服务、客流量、交通来源等几个方面来分析现状及结构特点，以便做竞争分析，对以上典型业态要分析每种设计业态的收益状况。
⑤消费者消费行为的调查与研究:
包括人口结构;家庭户数构成;收入水平;消费水平;购买行为;交通和出行方式等。
接着是规划文件编写。
在进行了前期的市场调查之后，要开始撰写规划文件，文件内容要包括市场调查研究的内容，文件要体现规划的思想，要进行合理布局。
然后就是要进行规划论证，在规划论证过程中需要确认符合当地有关法律法规，在论证过程中需要有政府人员、商业综合体开发商、专家学者、市民代表等在场参加，可以开类似座谈会或者研讨会的形式。
在进一步完善了商业综合体的规划文件之后，最后进行规划上报。
3.3定位与主题
对商业综合体进行定位，是在开发之初必须明确的重要问题，简单来看，结合所处地理位置、城市商业发展水平、消费者基本情况的作出判断是比较容易的，但商业综合体的定位难度在于结合自身商业资源的现状进行主题定位并一以贯之，以及在分项定位中实现差异化并与时俱进，这是对商业综合体运作团队的巨大考验。
开展商业综合体定位要把握的重点内容，可以划分为八个方面:
一是项目的基础分析，主要是项目所具备的条件和资源，包括市场、政策、竞争环境等不同因素，在前期调查的基础上再通过项目SWOT分析，得出一个综合的结论;二是产品定位，对综合体内部的功能加以明确，如是否设置住宅、酒店、写字楼等产品，并在此基础上对不同功能的建筑进行细分定位，如在考虑商业规划、租金回报、业态关联等因素后进行商业部分主力店铺和其他普通店铺的组合;三是功能定位，如住宅部分是纯住宅还是酒店式公寓，套型面积区间及室内各空间面积分布等，或者商业部分在购物、餐饮、娱乐、休闲等不同功能区的定位;四是形象定位，需要确立一个品牌形象，包括名称、标志等整套系统，并以此延展形成品牌的运营与延伸策略，为项目推广造势做好准备;五是目标客户定位，通常包括以消费者、投资客、商户、自住客户为主的客户细分，这个部分重点往往在目标消费群的定位，包括主力和辅助性目标消费群，消费群的区域、年龄、收入水平定位等方面;六是项目的价格定位，销售的部分需要制订价格策略，通常以市场定价法或成本定价法确定待售物业的价格，而招商的部分，不论是写字楼、酒店还是商业，需要考虑租金水平、经营方式、提点比例等等，作为后期实施招商的一个初步策略;七是项目的规划定位，即项目整体开发规划思路与目的，布局建议，结构及平面，建筑风格与环艺规划，交通与人流组织，营业空间规划等等;最后是项目的经济效益分析，包括成本费用，营业利润等财务指标。
3.4地产项目开发
商业综合体按照区域位置划分大概可以分为四类：
新开发区的中心商贸区如苏州新天翔商业广场；城市副中，如位于上海五角场城市副中心的财富国际广场；城市CBD中心，如北京华贸中心；交通枢纽，如位于北京西直门的西环广场。
商业综合体按不同的分类，有很多模式，内部功能包括商业零售、办公、居住、旅馆、展览、餐饮、娱乐、交通等。
但综合体的核心功能主要是商业、商务、酒店、居住四种物业形态，根据对2004年全国100大综合体建筑项目统计，65％的综合体具有酒店、办公、商业和公寓的四大功能。
2006-2007中国100个新建综合体项目中，有61%的拥有全部三种以上业态。
根据综合体的四项基本功能，项目的核心驱动力可以分为商务驱动、商业驱动、酒店驱动
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