房地产案例与分析指错题答题通关宝典.docx

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房地产案例与分析指错题答题通关宝典

《房地产估价案例与分析》指错题答题通关宝典

《房地产估价案例与分析》该门考试的指错题是大家相对容易、也是大家必须要拿分的题型，现将指错题的答题技巧整理如下，供各位学员参考学习，要根据该答题技巧，反复练习：

一、拿到试卷以后，建议首先做指错题，建议将估价报告中的错误先在草稿上列出，根据错误的严重程度进行排序，将严重的、有把握的，特别是以前考试中出现过的错误排在前面。

二、拿到指错题试卷以后:

首先要看报告的8个组成部分是否缺项：

（1.封面；2.录；3.致估价委托人函；4.估价师声明；5.估价的假设和限制条件；6.估价结果报告；7.估价技术报告；8.附件。

）如无理由缺项，算错。

其次要看估价目的：

●如估价目的是抵押评估，该类报告的特有错误有：

抵押估价报告的报告名称必须写成：

“房地产抵押估价报告”，而不是简单写成“房地产估价报告”。

价值类型应为：

房地产抵押价值为假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。

如描述不全，算错。

估价依据是否缺“房地产抵押估价指导意见”，如缺算错。

结果报告是否缺“变现能力分析”和“市场风险分析”，如缺算错。

估价原则如缺“谨慎原则”，算错。

“结果报告和技术报告”中的估价结果，“假定未设定优先受偿权利下的市场价值”、“法定优先受偿款”、“抵押价值”要分别交代。

如结果报告和技术报告都没有分别交代，算错；但要注意的是，如果结果报告中的估价结果已经分别交代，但技术报告中的估价结果没有分别交代，可暂不算错，错误顺序往后排，如果挑不出其他错误，再把该项错误挑出。

若价值时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，未做该假定算错。

若估价对象已设定抵押，且价值时点他项权利尚未注销，要在“估价的假设和限制条件”中提示本次估价已考虑估价对象设定的抵押，并考虑该他项权利对抵押价值的影响，如未考虑该他项权利对抵押价值的影响，算错。

房地产抵押不是建筑物与其占用的土地一并设定抵押；

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性等方面的分析，假定在估价时点拍卖或者变卖时抵押物最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。

●如估价目的是国有土地房屋征收补偿估价，该类报告特有错误有：

国有土地房屋征收补偿估价的价值类型表述：

“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响”。

如描述不全，算错。

估价依据要有《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》。

有关拆迁已废止的条例不能再用，否则算错。

被征收房屋价值评估时点为：

房屋征收决定公告之日。

如果估价对象已出租，测算过程如果考虑了租约，那么要注意挑错；如果估价对象已抵押，如果估价结果考虑了抵押，如扣除了贷款余额，算错。

房屋征收评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。

被征收房屋室内装饰装修价值由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行评估确定的，被征收房屋价值不应包括被征收房屋室内装饰装修的价值。

房屋征收评估价格不应包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋的价格。

三、要仔细阅读报告，按以下错误汇总逐一挑错（“估价技术报告”中的错误占比大，主要集中在测算过程；对于没有略的项目如致委托人函、注册估价师声明、假设等，至少有1处以上错误。

）

错误汇总如下：

　　1.封面缺少下列某项目或该项目表述不正确

　　①缺少估价项目名称或表述不正确；

　　②缺少委托方或表述不正确；

　　③缺少估价机构或表述不正确；

　　④缺少注册房地产估价师或表述不正确；

　　⑤缺少估价出具日期或表述不正确；

　　⑥缺少估价报告编号。

　　2.目录，注意与报告内容相匹配，应按报告各个组成部分的前后次序列出其名称及对应的页码。

（一般不会考）

　　3.致委托方函缺少或内容不全

　　致委托方函内容包括：

致函对象、估价目的、估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。

主要错误：

致函对象无全称，价值时点前后不对应，无致函落款，无估价机构全称，无估价机构加盖公章，无估价机构法定代表人或执行合伙人签名或盖章。

估价结果与估价结果报告或者估价技术报告中的结果必须一致，落款日期必须在房地产估价机构的资质有效期内。

　　4.估价师声明缺少或其内容不全

注册房地产估价师对估价报告中的估价对象进行了实地查勘（若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估价对象进行了实地查勘，应写明对估价对象进行了实地查勘的注册房地产估价师姓名）。

注明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名、注册号，并经本人签名，不得以印章代替，非注册房地产估价师和未参加估价的注册房地产估价师不得在其上签名。

要求必须有两名以上（含两名）注册房地产估价师亲笔签名。

如有对估价报告提供重要专业帮助，应写明姓名或名称和帮助的内容。

如损害赔偿评估商品房安全性能缺陷超出了评估人员的工作能力与经验，必须借助相关专业人士评价鉴定意见。

　　5.估价假设和限制条件缺少或其内容不全

　　①说明的理由不充分（如把工业房地产作商业用途的假设）；

　　②他项权利的影响（如抵押权对资产价值的影响未说明）；

　　③特殊处理（无法确认的土地面积或建筑面积等数据的处理）；

　　④权证说明（证载用途与现实用途不一致等）。

6.估价结果报告内容不全

估价结果报告应记载以下事项：

1）估价委托人（写明单位全称、法定代表人和住所或写明委托人的姓名、住所和身份证号码）；

2）房地产估价机构（要写明估价机构的全称、法定代表人或者执行合伙人、住所、资质等级、资质证书编号。

）；

3）估价目的（表述是否前后一致）；

4）估价对象（土地、建筑物应分别说明，除权属、面积等主要的基本信息描述不全外，可往后排）；

5）价值时点（表述是否前后一致，价值时点不在报告作业期内要说明理由）；

6）价值类型

7）估价原则（与估价目的不对应）；

8）估价依据（缺《房地产估价规范》和《房地产估价基本术语标准》）；

9）估价方法（要说明采用的方法以及方法的定义。

应对理论上适用的估价方法进行阐述，对理论上适用但未选用的估价方法要充分说明理由）；结果报告“估价方法”中要说明选用的估价方法定义，没有说明定义而有测算思路，可指错；结果报告“估价方法”中要说明所选估价方法的理由；没说明可指错；结果报告和技术报告都缺少估价方法的定义，应在结果报告中指出，即技术报告中未说明不算错；结果报告“估价方法”中只用了一种方法，还要说明不采用其他方法的理由，对采用两种或两种以上估价方法的不要求说明。

估价方法选择错误，选用估价方法应遵循的原则

（1）有大量可比实例，选用市场比较法，并以该法为主；

（2）具有预期收益，选择收益法作为其中一个方法；

　　（3）具有开发或待开发潜力，可以选用假设开发法；

　　（4）无上述条件的选用成本法。

）

10）不同估价方法的测算结果和最终的估价结果（说明不同估价方法的测算结果和最终结果，取算术平均或加权平均的理由；估价结果四点：

总价、单价、总价大写、币种。

缺少一项的可指错。

）

估价结果应说明内涵，即说明是否与估价假设和限制条件一致，如是否扣除土地出让金等。

）；

）注册房地产估价师（参加估价的注册房地产估价师的姓名、注册号，并由本人签名。

）；

12）协助估价的人员（所有协助估价的人员的姓名、相关资格或职称，并由本人签名。

）；

13）实地查勘期（本次实地查勘估价对象的起止日期，具体为自进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止。

）；

14）估价作业期。

如果是房地产抵押估价报告，还应包括变现能力分析、市场风险提示。

7.估价技术报告内容不全

“估价技术报告”应包括以下7项内容：

（1）估价对象描述与分析（实物、权益、区位三方面的描述）；

（2）市场背景描述与分析（无对估价对象类型的针对性分析）；

（3）估价对象最高最佳利用分析（最高最佳使用分析应说明房地产现状和规划要求、估价用途的确定）；

（4）估价方法适用性分析（逐一分析各方法是否适用，对于理论上不适用的，简述理由；对于理论上适用但客观条件不具备而不能选用的，充分说明理由；对于选用的估价方法，说明其名称、定义和估价思路。

）；

（5）估价测算过程（要注明公式，不能对估价对象的某一部分重复计价或遗漏了估价对象部分的价值）；

（6）估价结果确定（说明不同估价方法的测算结果和最终的估价结果，详细说明最终的估价结果确定的方法和理由）

　　8.附件内容不全

　　缺少估价对象的位置图，四至和周围环境图，建筑外观和内部照片，产权证明，估价人员和估价机构的资格证明等某项内容。

四、在测算过程当中，估价方法运用的错误汇总如下：

（一）比较法运用可能出现的错误：

重点挑可比实例可比性、各项目修正描述、修正系数错误。

　　1.选择的可比实例描述不清

（1）交易日期描述不清：

（2）交易情况描述不清（买卖、抵押、租赁、利害关系人交易等）；

　　（3）交易的价格描述不清（单价、总价、交易规模、币种、单位）；

　　（4）交易房地产状况描述不清（结构、装修等）；

　　（5）缺少付款方式的说明（一次性、分期）；

　　（6）交易时可比实例的规模描述不清（建筑规模、占地规模）。

2.可比实例交易成交日期与估价时点不接近：

一般情况下，选取的可比实例不能超过一年。

　　3.可比价格基础错误

（1）楼面地价与单位地价混淆；

（2）币种换算错误；

　　（3）建筑面积、使用面积、出租面积等混淆。

　　4.各项目修正错误

（1）修正项目错误，应分实物、权益、区位三部分进行修正，注意实物、权益、区位包含的项目不要弄混；注意每项描述与后面修正是否一致。

（2）修正方向错误。

一是修正项目的分子、分母颠倒（“交易日期（市场状况）”为分子修正，其他项目为分母修正）；二是修正项目调增或调减的方向调整错误；

　　对于这一点，考生需要根据具体情况区分以哪个为基准，灵活处理。

　　（3）可比实例房地产状况的修正未采取交易当时的状况；

　　（4）交易日期（市场状况）修正时，修正基数没有采取交易当时的价格水平；

　　（5）房地产状况修正幅度过大：

单项修正超过了20%，综合修正超过了30%。

　　（6）计算可能出现错误。

（二）收益法运用可能出现的错误：

重点挑净收益计算错误、年限错误、报酬率错误。

　　1.确定年净收益可能存在的错误

（1）出租型房地产

　　1）收入应包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。

否则，存在错误。

　　2）扣除项目及出租经营支出项目应符合规定，不要漏项或多项：

　　①出租经营支出项目不包含所得税、抵押贷款偿还额、建筑物折旧费、土地摊销费、房地产改扩建费用等，即纯收益中包含以上各项。

否则，存在错误；运营费用中不应加入所得税。

　　②必须扣除正常生产经营费用和其他资产产生的收益，租赁收入一般要扣除维修费（一般按重置成本）、管理费（一般按有效毛收入）、保险费（一般按重置成本）、房产税和租赁费用和租赁税费。

否则，存在错误。

　　3）应考虑租赁合同的约定（合同有效期内采用约定租金，之后采用客观租金）。

否则，存在错误。

　　4）不采用实际收益，而应采取客观收益。

否则，存在错误。

　　5）没有考虑出租率或入住率或满客率。

　　6）计算毛收入时，套用的天数或面积错误，面积要按产权面积计算。

　　7）未考虑未来收益的变化。

（2）自营型房地产

　　1）扣除项目一定要全面。

　　①经营型净收益=商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润

　　②生产型净收益=销售收入-生产成本-产品销售费用-产品销售税金及附加-管理费用-财务费用-厂商利润

　　2）注意收益的客观性。

　　3）扣除设备带来的收益。

　　4）考虑扣掉不属房地产带来的收益。

　　5）注意重复计算（企业自营房屋；酒店配电房、大堂等易重复计算）。

大堂为整个酒店服务，不能单独计算，床位、餐饮已包含大堂；配电室为整个酒店服务，不能单独计算价格。

　　2.报酬率选用可能存在的错误

（1）报酬率选用的方法不正确。

（2）报酬率的确定不具有客观性。

　　（3）未说明报酬率的来源，安全利率为一年期存款利率不是贷款利率。

　　（4）采用了非本类房地产的报酬率。

　　（5）不同收益类型的房地产采用同一报酬率。

　　（6）把物价指数、通货膨胀率、所得税率等作为确定报酬率的参数或依据。

　　3.有效收益期限的确定的错误

（1）没有特殊说明就直接将房屋的耐用年限、土地使用期限作为收益年限；

（2）带租约的收益房地产，未考虑租约期与非租约期的区别；

　　（3）将房地产的建设期作为收益年限；

　　（4）确定有效收益年限理由不充分；

　　（5）估价报告前后收益期限单位不相同；

　　（6）收益年限超过土地使用权法定使用年限或剩余使用年限。

　　4.公式选取不当、增减量（率）确定无依据的错误

（1）选用了无限年计算公式（一般选有限年计算公式，只有一种情况除外）；

（2）未说明未来收益不变化而选取了未来收益不变化计算公式；

（3）未说明未来收益如何变化而选取了未来收益发生变化的计算公式；

（4）公式选用前后不一致

　　（5）纯计算错误。

　　（三）成本法运用可能出现的错误：

重点挑漏项错误、利息、利润、折旧计算错误。

（1）没有选择估价时点的客观成本；

（2）房地产价格构成项目不全面（成本构成项目有7大项：

①土地取得费用；②开发成本；③管理费用；④销售费用；⑤投资利息；⑥销售税费；⑦开发利润。

）；

　　（3）销售税费的计算基数和税率的采用可能出现错误（销售税费的依据是销售收入不是成本，各税种计税方式必须明确，税费通常为“两税一费”，不包括所得税和土地增值税等）；

　　（4）投资利息计算错误，主要包括：

①计息项目有4项，即土地取得费用、开发成本和管理费用、销售费用，不能缺项也不能多项，否则就存在错误（如销售税费计算利息）；②计息期确定错误；③利率确定错误。

　　（5）开发利润计算错误，主要包括：

①利润率缺乏依据；②利润率与利润计算基数不对应正确的对应关系是：

　　“直接成本利润率”对应的计算基数为“土地取得成本+开发成本”

　　“投资利润率”对应的计算基数为“土地取得成本＋开发成本+管理费用+销售费用”

　　“成本利润率”对应的计算基数为“土地取得成本＋开发成本+管理费用+销售费用+投资利息”

　　“销售利润率”对应的计算基数为“开发完成后的房地产价值”。

　　（6）如果地价采用“基准地价系数修正法”时，基准地价公布之日与估价时点有“时差”，而未进行“时差”对价格影响的修正；

　　（7）重置价格公布之日与估价时点有时差，而未进行“时差”对价格影响的修正；

　　（8）建筑物折旧的计算公式、项目、耐用年限等可能出现的错误，土地不应计算折旧；

　　（9）计算建筑物折旧时未考虑经济折旧和功能折旧或计算存在错误；

　　（10）分宗转让土地要考虑可转让土地面积的比例；

　　（11）对有偿出让土地使用权转让价格的评估，当估价对象的剩余土地使用权年限短于法定最高出让年限时，没有对结果进行年期修正；

　　（12）若市场状况不稳定，未对市场状况对价格影响进行修正；

　　（13）残值率与《房地产估价规范》中的规定不一致（正确的是：

①钢筋混凝土结构为0；②砖混结构一等为2%；③砖混结构二等为2%；④砖木结构一等为6%；⑤砖木结构二等为4%；⑥砖木结构三等为3%；⑦简易结构为0）；

　　（14）成新率的确定缺少依据或《房地产估价规范》不一致或计算错误（正确的是：

①完好房为八、九、十成新；②基本完好房为六、七成新；③一般损坏房为四、五成新；④严重损坏房及危险房为一、二、三成新）；

　　（15）纯计算错误。

　　（四）假设开发法运用可能出现的错误：

重点挑未来开发价值计算错误、扣除项目漏项计算等错误，折现错误等。

（1）计算公式出现漏项或增项错误（正确的计算公式为：

待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-后续开发成本-后续管理费用-后续销售费用-后续投资利息-后续销售税费-后续开发利润-取得税费；要注意计算公式与估价对象的类型（生地、毛地、熟地、在建工程、旧房地产）相对应）；

（2）推测未来楼价方法错误（正确的方法是：

①对于出售的房地产，可采取（市场）比较法和长期趋势法；②对于出租或自营的房地产，采用收益法）；

　　（3）没有确定最佳开发利用方式或确定最佳开发利用方式缺乏依据（需要依据规划限制条件和可行性分析来确定最佳开发利用方式）；

　　（4）开发经营期（开发（建设）期（包括前期、建造期）、经营期）的确定缺乏依据；

　　（5）折现率的确定没有说明理由；与报酬率混淆；

　　（6）计算过程中采用的参数（成本、管理费率、销售税率、销售费用率、利润率等）缺乏客观性或依据；

　　（7）投资利息计算项目不正确（待开发房地产的价值、取得待开发房地产的税费、开发成本、管理费用、销售费用等需要计息；销售税费不计息）；

　　（8）现金流量法计算可能出现的问题：

开发资金投入的时间和比例；各成本构成项目的计算时点与估价时点的关系；不单独计算投资利息和开发利润。

　　（9）纯计算错误。