物业管理服务的物资配备使用及计划.docx
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物业管理服务的物资配备使用及计划
物业管理服务的物资配备、使用及计划
1.1物业管理服务用房配备
管理用房：
按照开发公司《世界城前期物业管理招标文件》、《郑州市物业管理条例》规定，开发公司按照不低于4‰的标准提供物业管理用房,面积约为542M2，具体安排为办公服务场所、员工宿舍和职工餐厅等。
员工宿舍：
在提供的管理用房中划拨一定数量的住房面积，以保证24小时职守在世界城物业服务中心的员工都能在集体宿舍中住宿，具体方案另定。
职工餐厅：
在提供的管理用房中划拨一定数量的住房面积，以保证物业服务中心服务人的就餐供应和24小时职守在世界城物业服务中心的人员三餐供应，具体方案另定。
1.2物资装备
为确保世界城的物业管理方式和管理手段现代化、智能化，我们本着高起点、高水平与先进、高效、合理、实用的原则，拟定以下物资装备计划：
1.2.1管理设备：
序号
项目
数量
金额（元）
用途
1
内联网络电脑终端
7部
28000
主任、主任助理、工程、绿化清洁、秩序维护队各一部，客服前台二部
2
小区内联网络系统
1套
20000
3
标识导示系统
1套
50000
小计
98000
1.2.2维修工具：
编号
品名
数量
单价
合计
1
1.5米、2.0米梯子
2
600
1200
2
125毫米十字改锥
5
10
50
3
125毫米一字改锥
5
10
50
4
150毫米十字改锥
2
10
50
5
150毫米一字改锥
2
10
50
6
1米钢板尺
1
30
30
7
350毫米管钳子
2
30
60
8
6磅铁锤
1
20
20
9
白铁剪子
1
60
60
10
百分表
1
260
260
11
不锈钢角尺
1
30
30
12
不锈钢瓒子
2
120
240
13
充电式手电筒（两节电）
5
100
500
14
充电手枪钻（AL60D）
1
900
900
15
冲击钻
1
800
800
16
抽水机
1
3200
3200
17
电笔
3
30
90
18
电锤
1
600
600
19
电工刀
3
15
45
20
电焊机
1
3000
3000
21
电炉子、锡锅
1
900
900
22
电线轴（380V220V）
2
900
1800
23
吊链（3吨）
1
1000
1000
24
顶拔器（500）
1
120
120
25
多功能切割机
1
600
600
26
方钳子（450毫米）
2
80
160
27
钢锯
2
60
120
28
割枪
1
110
110
29
工具包
6
30
180
30
工具柜
2
3200
6400
31
管刀中号
1
60
60
32
管钳300MM
2
40
80
33
管钳450MM
2
50
100
34
管钳600MM
2
150
300
35
焊枪
2
80
160
36
盒尺（7.5米）
4
40
160
37
画规
1
30
30
38
黄油枪（进口）
1
200
200
39
活扳子（100200300）
6
30
180
40
活扳子400MM
1
90
90
41
加长尖嘴钳子
2
30
60
42
尖嘴钳
3
30
90
43
剪子
2
20
40
44
卷尺（50米）
1
120
120
45
开口扳手
2
70
140
46
克丝钳、偏口钳、尖嘴钳、剥线钳
4
120
480
47
拉铆枪
1
90
90
48
烙铁78W、35W
2
300
600
49
铝塑管割刀
1
120
120
50
梅花扳手、开口扳手（两头开口）、一头梅花一头开口扳手
3
120
360
51
木榔头
2
10
20
52
内六角（公制）
2
40
80
53
内六角（英制）
2
60
120
54
内六角扳手
2
50
100
55
皮锤（小、中）
2
10
20
56
皮带冲
1
100
100
57
皮五连
1
30
30
58
平推车
2
400
800
59
平锉
4
40
160
60
千斤顶
1
800
800
61
钳型电流表
2
400
800
62
翘杠
2
40
80
63
三角架
1
700
700
64
砂轮锯
1
1200
1200
65
什锦锉
1
40
40
66
手锯
1
100
100
67
手锯架（小、中）
1
50
50
68
手刨子（小、中、大）
3
80
240
69
手枪钻（GBM400）
1
1600
1600
70
疏通机（大、小各1）
2
4000
8000
71
数字万用表
2
400
800
72
水平尺
1
40
40
73
水桶
5
40
200
74
台钳
1
500
500
75
台式砂轮机
1
800
800
76
铁刨子
1
600
600
77
铜棒
1
700
700
78
吸玻器（双眼）
2
100
200
79
喜力得钻头
2
30
60
80
鸭嘴锤
1
30
30
81
眼井开口两用扳手
1
80
80
82
羊角锤
2
30
60
83
氧气表
1
200
200
84
吸尘器
1
800
800
85
氧气瓶乙炔瓶
2
2000
4000
86
摇表（500V）
1
400
400
87
液压开孔器
1
600
600
88
一炮通
1
500
500
89
乙炔表
1
200
200
90
应急灯
5
400
2000
91
油壶
1
40
40
92
游标卡尺150MM
1
200
200
93
圆锉
2
20
40
94
圆形铁剪子
1
80
80
95
铁锹、平锹
4
50
200
96
扫帚
10
15
150
97
维修材料
1
30000
30000
总合计：
84605
1.2.3绿化清洁工具：
序号
项目
数量
金额（元）
用途
1
垃圾箱（分类垃圾箱）
16个
8000
2
楼层垃圾桶
120个
6000
3
外围果皮箱
100个
30000
4
电梯厅不锈钢烟灰筒
120个
18000
5
人力三轮车
10辆
5000
6
割草工具
2套
12000
7
常用清洁工具
1批
6000
8
常用绿化工具
1批
4000
小计
89000
1.2.4秩序维护及消防装备：
序号
项目
数量
金额（元）
用途
1
无线对讲系统
18
36000
2
警示牌
16
4160
3
车辆减速坡
16
5280
4
推车式灭火器
5
4000
5
消防专用器材
5
2500
6
防毒面具
10
1700
7
手提式灭火器
34
2890
8
秩序员服装
35
17500
9
救生衣
15套
3000
10
强光手电
10把
2000
11
警棍
20根
6000
12
秩序员用被褥
40套
16000
13
军用大衣
40件
8000
小计
108970
1.2.5办公用品：
编号
品名
单价（元）
数量
小计（元）
1
白板
180
2块
360
2
传真机
1300
1台
1300
3
复印机
18000
1台
18000
4
打印机
2600
2台
5200
5
数码相机
1700
1部
1700
6
塑封机
300
1台
300
7
钥匙柜
600
2个
1200
8
挂夹柜
1400
2个
2800
9
档案柜
2000
5个
10000
10
办公桌椅
500
10套
5000
11
接待椅
70
4把
280
12
文件柜
750
4个
3000
13
成套沙发
2000
2组
4000
14
茶几
500
2个
1000
15
上下床
300
20套
6000
16
电话机
120
7部
840
17
电视
1000
1台
1000
18
空调
3000
7台
21000
19
汽车
70000
1辆
70000
20
饮水机
300
4台
1200
21
文具用品
5000
1批
5000
合计
159180
1.2.6食堂用品
编号
品名
单价（元）
数量
小计（元）
1
厨房用具
40000
1组
40000
2
餐厅用具
100
60套
6000
合计
46000
1.2.7不可预测费用：
序号
项目
金额（元）
1
物品价格浮动及不可预测费用
50000
物资装备合计：
625755元。
1.2.8建议开发公司将前期装备费用一次性拨付给物业服务公司，以利于物业服务公司购置必需的物资与印制资料、表格。
1.3配备物资、器械、耗材等的使用、管理的计划和方案
1.3.1固定资产使用方案
1.3.1.1目的
规范固定资产的管理，确保公司财产的完好和安全。
1.3.1.2适用范围
适用于世界城物业服务中心的所有固定资产的管理。
1.3.1.3职责
1）计划财务部经理负责固定资产管理工作的组织、实施及监督。
2）固定资产管理员负责固定资产的分类、登记、管理、盘点及清查。
3）使用部门的负责人或使用人负责保管和维护。
1.3.1.4程序要点
1.3.1.1.1固定资产的定义
1）固定资产是指使用期限超过一年的房屋及建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、器具、工具等。
2）不属于生产经营主要设备的物品，单位价值在500元以上，并且使用期限超过一年的也应当作固定资产。
1.3.1.1.2固定资产的分类
固定资料按具体用途可分为以下几类：
1）房屋及建筑物。
2）机器设备。
3）家具设备。
4）交通运输工具。
5）电器设备。
6）其他设备。
1.3.1.1.3固定资产的建帐和日常管理
1.3.1.1.3.1固定资产管理员根据仓库出具的资产验收单，在3个工作日内建立《固定资产台帐》。
台帐内容包括：
资产代码、资产名称、类别、使用部门、存放地点、购买日期、原值、使用年限、月折旧额、累计折旧额、责任人等。
1.3.1.1.3.2财务部会计应按《企业固定资产分类折旧年限表》的有关规定采取平均年限法按月计提固定资产折旧，平均年限法的固定资产折旧率和折旧额的计算公式如下：
1）年折旧率=（1-预计净残值率）/折旧年限×100%；
2）月折旧率=年折旧率÷12
3）月折旧额=固定资产原值×月折旧率。
1.3.1.1.3.3净残值率按照固定资产原值的3%~5%确定。
1.3.1.1.3.4使用部门负责人或使用人因工作岗位调动或离职，应按《员工离职、内部调职标准作业程序》中的有关规定办理资产移交手续。
1.3.1.1.3.5对流动使用的固定资产，各部门应完整的记录每次使用情况。
1.3.1.1.3.6对部门与部门之间调整使用的固定资产，双方应在调整使用后的一个工作日内到财务部办理相关手续，以便于日后资产核对。
1.3.1.1.3.7出售或外借的固定资产，凭总经理批准的相关资料到计划财务部办理相关手续。
1.3.1.1.3.8日常报废或丢失的固定资产，应由使用部门负责人组织相关人员查清原因、提出处理意见，报总经理批准后到计划财务部办理相关手续。
1.3.1.1.3.9闲置和暂停使用的资产，由仓库进行统一库存管理；库存资产重新使用前应由相关人员进行检查、保养后，方可投入使用。
1.3.1.1.4固定资产的盘点和清查
1）固定资产管理员于每年12月份会同公司各部门负责人对各部所管辖的资产进行清查。
清查内容包括：
固定资产的数量、固定资产的流向、固定资产的使用情况及现状。
2）计划财务部经理在资产清查工作结束后，应根据清查资料编制相关的资产报表，在次年1月30日之前上报公司总经理和董事会。
1.3.1.1.5固定资产清查结果的处置
1）对不能维修或已无使用价值的资产，由使用部门填写《固定资产报废申请表》，经相关技术部门检查验证、财务部门审核、报总经理批准后，到计划财务部办理报废及除帐手续。
2）如报废资产的零配件拆除后或以出售或作为其他资产维修配件使用的，应报财务处理。
3）需维修的固定资产，由使用人按相关部门的相关规定处理。
4）盘盈或盘亏的固定资产参照《会计核算标准作业程序》的有关规程进行相关账务处理。
5）各部门要求报废、出售和修理的固定资产均须报财务部办理相关手续。
1.3.1.1.6固定资产档案的保管
1）固定资产的账务资产，每月由计划财务部会计分类、整理、归档和装订。
2）资料经财务部主管审核后，加密在财务部内作长期保存。
3）固定资产资料的整理、各项报表的编制、报送等作为固定资产管理员的绩效考评依据之一。
1.3.1.5记录
1）《固定资产卡片》
2）《固定资产盘点表》
3）《固定资产报废申请表》
1.3.2消防器材的使用方案
1.3.2.1目的
规范消防器材管理工作，确保消防器材性能完好，齐全好用。
1.3.2.2适用范围
适用于物业辖区内各类消防器材的管理。
1.3.2.3职责
秩序维护队长负责消防器材管理的监督、检查工作。
秩序维护队长具体负责消防器材的管理。
1.3.2.4程序要点
1.3.2.1.1登记入库
从采购领回的消防器材应先进行检验。
检验器材的性能、规格、数量、使用日期、使用范围等是否符合公安消防部门的有关标准，验证数量和用途是否和申购单上的数据相吻合，凡不符合标准的一律退回采购。
对符合标准的消防器材进行入库登记。
1.3.2.1.2领用与归还
临时领用的消防器材需秩序维护队长登记确认后，方可领出，用完后及时归还。
平时用的训练器材由秩序维护队队长和班长领出。
训练完后统一送还仓库保管。
配置在消防控制中心的消防器材必须经当值消防员签字确认，并进行班次登记移交。
配置在各部门、公共娱乐场所、电房、小区楼宇、小区秩序员亭的消防器材，由秩序维护主管和配置场所的负责人双方签字确认，并由配置场所的负责人监督其部门员工保管，秩序维护队长定时检查。
设备维修队、绿化清洁队或其他部门须借用消防器材时，须经秩序维护队长同意，方可将器材借给对方使用，归还时应将器材洗净晾干，由秩序维护当班班长签收后入库保管，班长填写《消防器材借用登记表》。
1.3.2.1.3使用与维护
1.3.2.1.3.1水带、水枪：
1）水带（含接口）和水枪应合理配置于小区楼宇楼层的消防栓（箱）内、小区各秩序员亭里；
2）水带、水枪只用于火场供水和平时训练；
3）水带用后应保持清洁、整齐、清洗晾干后卷放在货架上（岗亭或消防箱内）；
4）水带接口相互连接时，应灵活、松紧适度，保证其密封性，并连接可靠，加压时不能自行脱开；
5）平时训练用水带（水枪）时，收卷水带应小心轻放，防止水带接口、水枪震动甩打破损；
6）注意防潮、防震、防腐蚀、防霉和腐烂、破损、生锈，水带、水枪应置于通风干燥的地方。
1.3.2.1.3.2安全绳、安全带、安全钩：
1）使用时应先测试安全绳的静电负荷，检查其牢固性，确认无任何断裂现象，方可使用；
2）使用安全钩时应先检查各部件的动作是否灵活，定期用4500牛顿的工作拉力作负重测试，发现问题停止使用；
3）安全带要端正清洁，半圆环、大方扣等活动部件要转动灵活。
当出现破损、灼伤、恶化、磨损及变形时，不能用于高空作业；
4）高空缓降器应定期作拉力测试。
保持绳索光洁，无腐蚀及磨损；
5）平时应刷洗干净、晾干后统一放置在货架上。
1.3.2.1.3.3消防电话、对讲机、巡逻单车：
1）消防电话只能用作火警报警，不能用于私人用途。
电话应经常擦拭，防积尘、防污垢、防线路破损。
办公室电话一般应控制说话时间不超过5分钟；
2）对讲机按《秩序员警用器械管理标准作业规程》相关要点执行；
3）工衣由秩序维护队长统一保管和发放；
4）巡逻单车应防雨淋和日晒，经常擦拭，保持干净光亮。
单车只能在防火检查时专用，不能驶出小区和借给他人使用。
1.3.2.1.3.4登高二节拉梯（6米拉梯）：
1）二节拉梯用于楼层登高、救援、铺设水带；
2）二节拉梯在使用时应检查：
——梯子的螺栓、滑轮、挂钩及各部位连接处是否松动；
——梯登、侧板等竹木部位是否折断或损坏；
——拉绳是否断裂、破损，发现问题及时更换零部件或修理。
3）二节拉梯应置于干燥、通风的地方，防梯身变形、弯曲。
1.3.2.1.3.5室外消防栓：
1）室外消防栓是连接市政供水的管网系统，应每月逐个出水实验；
2）消除阀塞启闭杆端部周围的杂物，将消防专用扳手套于杆头，检查是否合适，转动启闭杆，加注润滑油；
3）用油沙头擦洗出水口螺纹上的锈渍，检查闷盖内胶垫圈是否完好；
4）打开消防栓，检查供水情况，再放净锈水后关闭，并观察有无漏水现象；
5）外表油漆剥落及时修补；
6）消除消防栓附近的障碍物，3米内不准堆放任何物品。
1.3.2.1.3.6灭火器（“1211”灭火器）：
1）灭火器配置在小区秩序员岗亭和楼层三、五、七的消防箱内，高层和超高层楼均配置有手提灭火器，配电房、机房内均配备有推车式灭火器；
2）灭火器应置于通风、干燥、清洁的地点，不受烈日的暴晒，不接触热源或剧烈震动。
悬挂地点环境适宜温度为10C--55C；
3）压力表指针是否早绿色区域（如在红色区要检查原因，发现重量减轻10%，检查后要及时灌装）；
4）铅封是否完好（一经开放，须按规定再充装，并作密封试验，重新铅封）；
5）喷嘴和喷射管是否堵塞，腐蚀损坏，钢性连接式喷筒是否绕其轴线回转，并可任意停留，推车式灭火器的行车结构是否灵活，有无检验标志；
6）喷筒是否畅通（如堵塞要及时疏通）。
1.3.2.1.4器材保管
1.3.2.1.1.1秩序维护队长应做好消防器材的统一保管，在项目经理的领导下建立消防器材台账。
1.3.2.1.1.2保管要求：
1）消防器材必须整齐存放于货架上，铭牌朝外，标识清楚；
2）必须保持干净、整洁、无积尘；
3）存放的器材必须在接警时能及时取用；
4）所有器材一律不准挪作他用和外借，特殊情况需外借时，须经项目经理同意；
5）各类器材应分类堆放，标识清楚，严格按器材说明书的内容放置；
6）存放的环境温度适宜；
7）配置在小区秩序员亭的消防器材由当值秩序员保管，并进行登记移交，秩序维护主管进行监督检查。
1.3.2.1.5维修保养
秩序维护队长、班长和机动消防员每天巡检时，发现破损、漏气、霉烂、腐蚀的消防器材应立即送回仓库进行登记、维修和日常保养。
秩序维护队长根据每月消防器材检查保养情况，对消防器材进行报废、充气和更换。
一般维修由秩序维护队长负责指导维修。
需外委维修（或公安消防部门有特殊规定）的送公安消防部门或安装厂家进行维修。
秩序维护队长监督填写各类维修保养记录，每次巡检、维修、保养均应有完整的记录，认真填写《消防器材保管记录表》和《消防器材配置统计表》，并将各类表格归档保管，保存期3年。
1.3.2.5记录
《消防应急器材检查登记表》
《消防器材配置统计表》
《消防器材保管记录表》
《消防器材借用登记表》
1.3.3各种耗材的管理规定
物业服务中心前期物业服务的办公设备及耗材的购买由开发商提供的开办费中支取，使用过程中应遵照本规定。
在需要重新购买时，应由物业公司统一采购，为加强物业服务中心办公设备及耗材管理，降低办公成本，提高工作效率，减少环境污染，特制定以下管理规定：
1.3.3.1办公设备及耗材的购置
1）办公设备（指：
复印机、打印机、传真机、空调、电脑、对讲机等各种电子设备）的购置经物业服务公司总经理批准后，一律由行政人事部集中负责采购。
2）办公用品（指：
电池、中性笔芯、各种笔记本，会议记录本、钢笔墨水等）统一由行政人事部购置，各部门不得自行购买。
3）行政人事部在采购不可回收利用的办公耗材（如：
各种打印机耗材色带、墨盒、硒鼓、电池等）时，要尽量购置环保标准较高的产品。
4）墨盒尽可能购置注入式灌装墨盒及代用墨水，提高墨盒的利用率，节省打印成本，降低空墨盒的废弃率。
5）办公用品及耗材入库存放要在通风、干燥的地方，防止泄露、雨淋和暴晒。
并帖上相应的标签。
6）采购电脑显示器时，在资金允许的情况下，尽量购置环保液晶显示器，以降低显示设备对操作人员的直接伤害。
1.3.3.2办公用品及耗材的使用
1）在使用复印机、打印机、传真机的耗材（指：
色带、墨盒、硒鼓），各电子设备的电池等不可回收利用的物品时，采取以旧换新的方式，行政人事部负责做好登记工作。
2）物业服务中心打印、复印办公用纸按照核定的指标统一到行政人事部领取。
特殊原因超出核定指标的物业服务中心另行报告，经总经理审批后追加费用。
3）电脑、局域网络、打印机、空调的故障维修由行政人事部统一负责上门维修。
4）空调设备在使用时，夏季设定温度不应低于２６度，冬季设定温度不应高于２０度，同时不得敞开门窗，并做到人走机停，最大限度减少电能消耗。
1.3.3.3办公耗材及废弃物的管理和回收
1）物业服务中心的各种硒鼓、墨盒、色带、电池、等不可回收利用的危险废弃物统一由行政人事部负责回收，并设置专用储存地，帖上明显标签。
2）废旧电脑、打印机、复印机、空调、电话机电路板等各种固体废弃物由行政人事部集中存放。
3）物业服务中心的废报纸、信件、杂志及各种办公用纸由行政人事部集中处理。
4）对各种办公设备的泡末、塑料、纸箱等包装物由行政人事部集中处理，不得丢弃。
5）行政人事部应定期检查废弃物的存放状态，防止发生泄露、飞扬而污染环境。
6）物业服务中心对各种危险废弃物如：
色带、墨盒、硒鼓、电池、等应妥善保管，每季度向行政人事部报办公耗材的使用情况。
1.3.4清洁工具的领用和使用规定
1.3.1.1清洁工具的领用
1）需用设备必须填写领用登记表；
2）领用设备时，领用人需自行检查设备的完好程度，因检查不周，造成病机出库而影响工作的，由领用人自行负责；
3）使用设备
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