成都某房地产开发项目可行性研究报告.docx
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成都某房地产开发项目可行性研究报告
XX项目可行性研究报告
第一部分项目概况
一、位置
1、位置
宗地位于XX区XX1、2组，成都动物园和昭觉寺以北，在昭觉寺南路以东约800m，三环以内约1公里处，距天府广场7公里，属于典型的平原地貌。
地块位置关系如图所示：
北三环路
昭觉寺南路
.
二、项目经济技术指标
1、土地面积：
我司在成都XX区XX村土地面积为139.45亩。
规划建设净用地面积约：
92966.55平方米；代征地面积约：
19993.4平方米（非建设用地）其中代征道路面积16394.22平方米；代征绿地：
35599.19平方米（不作为计算绿地率使用）。
2、建筑面积
我司在成都的土地地上可建面积为39.05万平方米，其中：
3、容积率：
≤4.2
4、建筑密度：
≤30%
5、控高：
建筑高度（包括屋面所有设施、设备）不超过航空限高573米（绝对高程）
6、绿地率：
≥25%
三、项目现状
30米道路，基本成型，通往昭觉寺南路
1、地形地貌：
边界规则。
地块四至图
宗地道路系统现状
宗地内现状
2、项目平坦状况：
项目用地图片中弃土已经平整，用地平坦，地块高程与周边道路基本一致，利于小区的进出和小区内的布置。
3、地面状况：
宗地北侧为已经销售完毕的XX城市花园，东、南、西面现状均为空地，地块内有南北向低压电线通过，无水渠、池塘。
4、地下状况：
面积为92966.55㎡（合139.4498亩），内嵌面积为4050㎡（合6.0750亩）的守仁·道魁祖师（昭觉寺第五代方丈）墓，由宗地南侧的昭觉寺管理，时常有慕名者朝拜，无管线、电缆。
5、地块的完整性：
代征地面积约：
19993.4平方米（非建设用地）其中代征道路面积16394.22平方米；代征绿地：
35599.19平方米（不作为计算绿地率使用）。
6、地质情况：
成都地下水丰富。
7、地面的拆迁情况：
地面建筑物除南北向低压电线未拆迁外，其余基本不需拆迁。
第二部分宏观经济
一、GDP
成都市经济快速增长，2006年相比2001年已翻了一番，已达到2750亿元，特别是05、06年，全市GDP的年增长率达到16%以上。
二、常住人口
全市人口流动量变化不大，常住人口呈上升趋势，但较为平稳，2006年末较2001年增加了83.5万人。
三、人均GDP
由于人口总体增幅比较平稳，因此成都市人均GDP与GDP几乎同比增长，2006年的人均GDP较2001年将近翻了一番。
四、固定投资/房地产开发投资
固定投资和房地产投资逐年增长，投资增长拉动经济上升，投资增长幅度远大于GDP增长幅度。
2006年，投资增长幅度下降，但仍然远远高于GDP增长幅度。
2004年前，房地产开发投资的增长低于固定投资的投资，2004年后，房地产开发投资的增长高于固定投资的投资，房地产开发投资在固定投资中的比例逐年降低，直到2004年，该比例逐渐上升且幅度较大。
五、城镇居民人均可支配收入
成都市城镇人民生活较为富裕，人均可支配收入逐年上涨，尤其是进入2006年，全市城镇人均可支配收入的增长幅度保持在12%以上。
六、城乡居民人均储蓄存款
成都市城乡人民的储蓄存款较为丰厚，购买大宗物品的消费能较强。
小结：
城市建设投资拉动经济快速上涨，经济水平高，人口增长速度平稳，但消费能力较强。
第三部分市场分析
一、施工面积/销售面积
全市商品房的施工面积的增长幅度和房地产开发投资额的增长幅度相匹配，2001年-2004年，商品房施工面积增长不稳定摆幅在8%之间，2006年增长幅度快速增加。
2005年前由于房价增幅较为平稳，房地产投资增幅也相对较小，而市场销售面积的上涨幅度除2005、2006年远远低于施工面积的上涨速度外，导致商品房的施工面积/销售面积这个比值增加，相对前2004年以前，房地产市场的供求比例逐年增加，2006年成都房价增幅较大，且市场总供给的增加幅度也较大，总体供需平衡。
二、成交面积/批准销售面积
2006年成都市主城区商品房及商品住宅市场销售状况良好，成交面积1017.2万平方米，
批准预售商品房面积1209.59万平方米，供需平衡。
三、商品住宅价格增幅/人均GDP增幅及商品住宅价格增幅/人均可支配收入增幅
成都市商品住宅成交均价逐年上涨，但在04年一个较大的上涨幅度后，近两年上涨幅度呈递减趋势一是因为市场宏观政策，自2004年起国家就针对房地产市场进行宏观调空；二是因为本市城区在不断扩大，增加了土地供应量；三是因为本市常住人口流动量变化不大；四是因为本市房价已经达到了一个较高水平。
导致房价上涨的速度在减缓。
自2004年以来，商品住宅成交价格上涨的幅度大于人均GDP上涨幅度及城镇人均可支配收入上涨幅度，因此，商品住宅成交价格增幅度仍然有可能减缓。
四、投资性购买、外地人购买比例
成都市主力购房人群为本地市民，住宅自有化率较高，根据成都市房地产信息中心主办的《成都房地产市场报告》显示，2006年成都市5城区商品房个人购买者的地域构成比例为，本地个人45.6%，外地个人40.3%，市郊区个人14。
1%。
本市购房居民以新购房和改善居住条件为主要目的，投资购房比例较低。
从外地人购买比例接近本地居民购买比例来看，外地人非常看好本地房地产市场。
五、商品住宅价格增幅/（人均可支配收入+人均储蓄余额）增幅
2004年城镇居民可支配收入+储蓄存款余额的增长幅度低于市区商品住宅成交均价的增长幅度，说明商品住宅成交价格上涨幅度会趋于平缓。
小结：
房地产市场供需平衡，市区商品住宅成交均价上涨幅度减缓，但由于经济的增长，土地成本的提高，外地投资人对本地市场的看好，有拉动商品住宅成交均价快速上涨的可能性。
第四部分土地市场分析
一、土地成交量
2006年成都土地供应最明显特征就是继续放量，土地供应面积较去年继续增长。
成都市主城五区分别有64宗土地拍卖/转让、32宗土地挂牌出让/转让，其中2宗暂停或推迟拍卖，成交87宗，供应6652.11亩，总成交面积约6570.76亩（438.05万平方米），其中9月份供应土地13宗，面积约3535亩，供应面积居首位，供应数量最多的是12月，供应15宗土地；5月供应面积和数量最少，仅供应3宗土地约64.9亩。
近年来成都的（兼容）住宅用地供应块数越来越多，呈小型化、高容积率化的趋势。
二、土地单价及变化趋势
成都成交均价大幅上涨，但是增幅06年较05年有较大下滑。
三、楼面地价及变化趋势
近年成都市土地的楼面地价与土地单价同比上升，而近年来成都的（兼容）住宅用地供应块数越来越多，呈小型化、高容积率化的趋势，虽然住宅用地价格猛涨，但平均楼面地价涨幅有限，成都的住宅用地并没有想象中的昂贵。
小结：
市区半径在扩大，土地供地的范围在向周边扩展，总的来说，土地单价和楼面地价在逐年上涨。
第五部分项目周边市场分析
一、项目区域在城市规划中的定位
１、项目位置、片区规划和发展
（1）项目位置
宗地位于XX区XX1、2组，成都动物园和昭觉寺以北，在昭觉寺南路以东约800m，三环以内约1公里处，距天府广场7公里。
（2）片区规划和发展
项目所在区域为成都市XX区，地处成都东北。
《成都市总体规划》XX区将划分成东区和东北区两大部分：
东区是主城区内主要的工业区，以机械加工、冶金及化工工业为主；东北区则以发展电子工业及仓储业为主。
同时，将北郊风景旅游区打造为都市后花园，并在长14公里的沙河XX段营造河居新概念。
XX：
“七片一带”新格局。
根据《成都市总体规划》，目前XX区整体结构将形成“七片一带”的新格局，即成都物流基地功能区、“大学科技园”科技研发基地、理工大学教育功能区、龙潭都市工业区、北郊风景旅游功能区、旧城区、保和文化居住功能区、沙河城市发展带，其中沙河城市发展带和教育功能区、保和居住区是近几年的发展热点。
北郊：
变成都市后花园
在北郊打造都市后花园，即利用现有熊猫基地、北郊磨盘山风景资源等有利条件，扩展用地与金牛区共同打造北郊旅游风景区。
城东将成为成都市房地产继城南、城西之后的又一个黄金地段。
旧城区内，将根据成都市中心区的发展目标，结合东郊工业企业的搬迁改造，增加和改造公共配套及市政基础设施，将旧城区改造成为以居住为主的城区。
沙河：
营造河居新概念
沙河XX段长约14公里，规划将沙河景观结构分为“两带两片八景点”。
沙河沿线城市空间是城市东郊重要的线型开敞空间，在建设中实行整体协调、分段控制，结合相关规划将其建设成为成都市东郊以生态居住为主，景观环境优美的带状空间。
根据以上显示，成都将力争把该区域打造成为崭新的城北新区、对外开放的“城市名片”。
近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等：
Ø目前在建的宗地北侧30米道路已基本通车，所有工程将于今年年底完成；
Ø宗地西、南、北侧的规划道路将于今年年底建成；
Ø宗地东侧南北向的低压电线杆将于近日拆迁完毕；
Ø宗地西侧1000m处的地铁一号线站台将于2010年全线通车；
Ø宗地东北侧12平方公里的北郊风景带将于数年内全部建成。
2、片区产业结构、自然资源及人文环境
（1）产业结构
该片区将根据成都市中心区的发展目标，结合东郊工业企业的搬迁改造，增加和改造公共配套及市政基础设施，将旧城区改造成为以居住为主的城区。
（2）自然环境
治安情况：
项目所处区域属传统意义上的“北乱”区域，但整个区域内的拆迁已基本完成，北部新城正在形成，目前较少发生不良治安情况。
空气、噪声状况：
地块位于成都市东北方向，虽有多条快速干道通过，但距离项目均较远，但附近的凤凰山机场有一定的航空噪音影响，尤其是在晚间；项目位于新绿水碾公园、3000亩北湖公园、12平方公里北郊风景区、熊猫基地和昭觉寺文化风景区的包围之中，空气非常清新，适宜居住。
污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）：
无。
危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）：
无。
周边景观：
位于新绿水碾公园、3000亩北湖公园、12平方公里北郊风景区、熊猫基地和昭觉寺文化风景区的包围之中，但项目周边主要为空地，景观较差。
（3）人文环境
宗地位于昭觉寺以北，昭觉寺是当地有名的寺庙，项目用地内嵌守仁·道魁祖师（昭觉寺第五、六代方丈）墓，为风水宝地，由宗地南侧的昭觉寺管理，时常有慕名者朝拜。
3、本地气象条件
成都属亚热带季风气候，热量充足，雨量丰富，四季分明，气候潮湿，多云雾、少日照，是一个春早、夏热、秋凉、冬暖的城市。
成都年平均温度16oC，夏季最高温一般不超过35oC，但却闷热；冬季平均气温约为5oC，极少有冰雪，但由于阴天多，空气潮，却显得很阴冷。
成都市常年雨量充沛，年降水量1000毫米左右，但分配不均，主要降水量都集中在（4月～10月，降水量占全年雨量的85%～95%），其中6月～8月的降雨量可达全年雨量的60左右。
冬春两季干旱少雨，成都气候的一个显著特点是多云雾，日照时间短。
地块内未发现滑坡、危岩崩塌、泥石流、地面塌陷等不良地质现象，未出现变形和坍塌，现状稳定。
成都地下水丰富。
成都月平均降水量（毫米）、蒸发量（毫米）、日照（小时）、雾日
项目
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
全年
月降水量
5.9
10.9
21.4
50.7
88.6
111.3
235.5
234.1
118.0
46.4
18.4
5.8
947.0
月一日最大降水量
8.5
9.8
18.4
70.2
107.5
98.9
195.2
170.9
93.9
42.5
24.1
8.2
195.2
月最大积雪深度
0.4
0.4
0.5
0.5
月日照时数
72.5
64.3
96.9
113.6
127.2
131.4
163.2
177.1
87.9
66.4
63.1
64.7
1228.3
月蒸发量
36.3
42.8
78.7
105.8
127.8
129.8
141.4
132.1
92.1
57.7
43.7
32.4
1020.5
月雾日数
10.0
6.7
3.2
2.5
1.9
2.3
3.6
3.8
3.3
5.8
7.2
12.0
62.1
4、项目片区的交通状况及配套设施
项目周边3000米内主要配套
（1）、交通状况
Ø宗地距昭觉寺南路数百米，由北侧和东侧的30m道路与之相连；另外，成绵高速、大件路、蜀龙大道（在建）、北新干线（在建）等快速通道交织成了密集的道路网络，交通通达性极佳；
Ø公交系统情况：
附近数百米内有1路、9路、32路、45路、49路、60路、69路、83路、302路等近10条公交线路通达市区；
Ø私家车出入非常方便；
Ø规划中的地铁1号线距项目仅1000m，将于2010年通车。
（见成都市轨道交通线网）
（2）、教育：
双水碾小学、青龙场小学、四十中等学校构筑完备教育体系。
根据片区规划，项目周边还将设置二所小学、二所中学、三所幼儿园；
成都市轨道交通图
（3）、医疗配套方面：
成都军区总医院、内燃机厂职工医院、成铁分局东站医院、成都交通医院、416医院等；
（4）、商业配套方面：
基本无现状配套商业，距离规划中的北部新城商业中心约1.5公里；
（5）、邮局：
无；
（6）、银行：
无；
（7）、其它：
沙河水岸，新绿水碾公园、3000亩北湖公园、12平方公里的北郊风景区、动物园、熊猫基地、昭觉寺等文化风景区构筑起项目周边不可多得的居住优势。
项目周边3000米外但可辐射范围主要社区配套
（1）、位于成都北二环两侧的生活配套区和以梁家巷为中心的商业中心；
（2）、距成都的CBD约6公里，具有极佳的通达性。
5、大市政配套
（1）、道路现状及规划发展
Ø用地东侧为规划中30m宽市政道路。
Ø用地南侧为规划中16m宽市政道路。
Ø用地西侧为规划中20m宽市政道路。
Ø用地北侧为已经过到通车条件的30m宽市政道路。
（2）、市政配套条件
项目用市政配套（通讯、供水、排水、排污、供气、供电）主要通过项目北侧的道路地下管网接入。
6、片区房地产市场状况及市场特点
（1）物业类型及分布特征
因为该片区属于成都市三环以内的主城区，物业类型以多层和高层项目为主。
（2）开发规模
该片区内现主要楼盘有蓝光·富丽花城、XX城市花园，开发规模分别为40万㎡、15万㎡。
（3）户型结构
两房两厅两卫90平米以下，50％
三室两厅一卫110平米左右，20％
三室两厅两卫125平米左右，20％
四室两厅两卫144平米内，10％
（4）平均容积率
片区内项目的平均容积率为4.2。
（5）价格水平
富丽花城2期平均价格约为4300元/㎡
（6）销售速度及消化率
富丽花城1、2期开盘当日即售磬。
成都城北区域2006年成交商品房84万平方米。
（7）购买人群
成都市主力购房人群为本地市民，住宅自有化率较高，根据成都市房地产信息中心主办的《成都房地产市场报告》显示，2006年成都市5城区商品房个人购买者的地域构成比例为，本地个人45.6%，外地个人40.3%，市郊区个人14。
1%。
本市购房居民以新购房和改善居住条件为主要目的，投资购房比例较低。
从外地人购买比例接近本地居民购买比例来看，外地人非常看好本地房地产市场。
7、商业市场调研
（1）商业的物业形态
项目周边规划两个农贸市场，面积近9千平米，竞争楼盘富丽花城项目内规划配套景观商业步行街。
（2）招商情况
基本无现状配套商业，距离规划中的北部新城商业中心约1.5公里，因此目前该片区基本上不存在招商情况。
8、项目SWOT分析
优势分析
●相对平均房价而言，项目土地成本不太高为我们迎来相对宽裕的操作空间。
●根据城市规划的北部新城会为该区域带来可预期升值空间。
●地块已完成拆迁，地势较平坦，边界规则，便于建筑布局。
●税收优惠比较大。
劣势分析
●区域整体外部环境目前不好，在普通市民心目中属脏乱差地段，关注度不高。
●项目内嵌守仁·道魁祖师（昭觉寺第五、六代方丈）墓。
●项目周边配套设施不完善。
●根据发展需要，本项目如需在今年开盘，
各项工作都显得异常紧张。
尤其本项目是我司在异地、在成都开发的首个项目，内部管理、外部资源整合、关系协调方面都面临巨大挑战。
机会点分析
●区域内无竞争楼盘少，正处于开发热点前期。
●重视环境景观，以此提升产品质素和档次。
●重视营销，通过包装和高水准的服务提升项目的品牌和档次。
潜在威胁分析
●蓝光富丽花城的威胁
●其它区域内高品质楼盘会
分流市场关注度和客户。
9、目标客户群消费调研
（1）本项目目标客户群
项目辐射半径约3～5公里范围内，其中以区域内城北批发市场商户为主、同时考虑在城北区域内上班的各类企事业单位消费者、周边区域原居住人口和其他区域居民以及外地消费人群。
初步预计整体客群来源如：
●周边市场商户20％
●向四周辐射5公里范围内企事业单位上班的消费者35％
●周边区域的原居住人口10％
●来自其它区域或外地的消费者35％。
第六部分项目价值判断
一、项目定位原则和定位思路
1、差异性
项目定位应该具有一定的差异性，这种差异性主要针对市场（区域市场或整体市场）目前的整体供应特征，寻找一种与众不同的产品特点，以区别于区域市场或整体市场的其他形象，以免陷入同质化竞争的恶性泥潭。
2、适应性
项目的定位应该结合地块的特点、区域市场的特征等其他要素，提出最适合本项目的定位，而并非刻意的寻求创新，只有结合项目的实际情况提出的定位，才是最合适的。
3、独特性
独特性可以表现在具体的产品，亦可表现在独特的楼盘形象概念，她是一种具有鲜明特色的形象识别，是一种区分与市场同类产品的有效手段。
二、产品定位
1、产品形态定位
由于地块容积率指标为4.2，加上地块本身自然资源特点，社区定位为中档的高层公寓社区。
产品形态以高层建筑为主，做好园林景观。
2、高层建筑
户型面积以2房90m2为主，附带少量三房和四房户型。
3、形象定位
打造该片区最具有竞争力的住宅社区，通过建筑立面风格和园林打造凸现本案的独特性和与其他楼盘的差异性。
4、目标客户定位
整个社区客户定位为面向都市中产阶级。
以成熟稳定的中青年人为主，一般出生于60年代末80年代初，年龄在25～40岁之间为主。
家庭结构一般只有一个小孩，部分家庭有一到两个老人。
户主拥有一份较为稳定或是收入较高职业，事业处于上升期，一般为首次置业或是第二次置业。
第七部分工程进度
一、项目分期
项目采取分期建设、滚动发展的模式进行建设开发，在筹集到一定的启动资金后进行前期工程开发，前期工程开发所获利润和回收的建设投资滚动投入后续分期工程的建设开发。
项目分四期实施开发，建设总工期三年半。
项目第一期工程该期工程建筑面积约125207平方米，计划工期从2007年8月至2009年4月。
项目第二期工程该期工程建建筑面积约130042平方米，计划工期从2008年2月开始做基础，至2009年10月完成。
项目第三期工程该期工程建筑面积约133909平方米，计划工期从2008年8月开工到2010年4月完工。
项目第四期工程该期工程建筑面积约94752平方米。
预计工期从2009年2月到2010年10月全部完工，本项目开发完毕。
二、确定工程各时间接点
1、一期工程
技术指标：
该区域地上建筑面积约101129平方米，全部为高层公寓。
⑴、高层建筑安装工程：
包括平基、基础、地下车库、主体、屋顶（包括屋面防水）、外立面装饰等。
⑵、区域内道路：
主要包括区域内车行通道和人行步道。
⑶、区域内及其相关方面的环境工程：
包括售房部、异地样板房、示范园林、小区入口等。
建设工期：
自2007年8月开始至2009年4月结束。
形象进度：
完成全部建设内容，高层通过竣工验收。
2、二期工程
技术指标：
该区域地上建筑面积约105034平方米，全部为高层公寓。
⑴、高层建筑安装工程：
包括平基、基础、地下车库、主体、屋顶（包括屋面防水）、外立面装饰等。
⑵、区域内道路：
主要包括区域内车行通道和人行步道。
⑶、区域内及其相关方面的环境工程：
包括水体、园林绿化、小区入口场等。
建设工期：
自2008年2月开始至2009年10月结束。
形象进度：
完成全部建设内容，高层通过竣工验收。
3、三期工程
技术指标：
该区域地上建筑面积约108157平方米，全部为全部为高层公寓。
⑴、建筑安装工程：
包括平基、基础、主体、屋顶（包括屋面防水）、外立面装饰等。
⑵、区域内道路：
主要包括区域内车行通道和人行步道。
⑶、区域内及其相关方面的环境工程：
区域内各幢房屋之间园林景观造型及绿化等。
建设工期：
自2008年8月开始至2010年4月结束。
现场形象进度：
区域内全部建安工程和园林绿化工程完工并形成建筑物之间道路，高层通过验收。
4、四期工程
技术指标：
该区域地上建筑面积约76530平方米，全部高层公寓。
⑴、建筑安装工程：
包括平基、基础、主体、屋顶（包括屋面防水）、外立面装饰等。
⑵、区域内道路：
主要包括区域内车行通道和人行步道。
⑶、区域内及其相关方面的环境工程：
区域内各幢房屋之间园林景观造型及绿化等。
建设工期：
自2009年2月开始至2010年10月结束。
现场形象进度：
区域内全部建安工程和园林绿化工程完工并形成建筑物之间及周边道路及小区剩余配套，通过全部验收，项目竣工。
第八部分销售进度
1、开盘时间确定（不含车库）
分期
预售面积（平方米）
预售时间
销售周期
一期第一次开盘
50000
2007-12-15
3月
一期第二次开盘
51129
2008-3-22
3月
二期第一次开盘
30000
2008-6-28
3月
二期第二次开盘
50000
2008-9-28
3月
二期第三次开盘
25034
2008-12-20
6月
三期第一次开盘
30000
2008-12-20
6月
三期第二次开盘
60000
2009-6-27
3.5月
三期第三次开盘
18157
2009-10-17
2月
四期第一次开盘
20000
2009-10-17
2月
四期第二次开盘
56530
2009-12-19
3月
2、每年销售量（单位：
平方米）、（不含车库92967平方米）
年度
2007
2008
2009
销售量
50000
186163
154687
3、销售回款（单位：
万元）
假定：
当月销售收入于当月收回40%款项，次月收回80%的款项，剩余20%的的款项于第3个月收回。
年度
2007
2008
2009
2010
回款额
9770
93680
90218
27352
第九部分项目经济分析
一、项目总成本费用
1、投资估算范围
本投资估算范围包括项目从筹建至竣工验收、所有商品房销售完毕时所发生的全部费用。
费用内容分为项目开发的土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、销售费用、开
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