紫杨佳园项目报告.docx
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紫杨佳园项目报告
关于南京紫气通华置业有限公司申请8亿元
融资的调查报告
融资主体：
南京紫气通华置业有限公司；
融资金额：
人民币8亿元；
融资用途：
主要用于“紫杨佳园”保障房项目二期建设；
担保方式：
南京金基通产置业有限公司、光华房地产开发公司、南京公路发展（集团）有限公司提供连带责任保证担保；
融资期限：
三年
申请人基本情况：
（一）、项目公司基本情况：
项目公司
南京紫气通华置业有限公司
住所
南京市白下区军农路3号光华创意产业园
法定代表人
杨民
企业类型
有限公司（自然人控股）
注册资本
人民币2000万元整
实收资本
人民币2000万元整
经营范围
许可经营范围：
房地产开发；商品房屋建设、销售。
一般经营项目：
自有房屋租赁及相关配套服务。
经营期限
2011年01月12日至2031年01月11日
房地产开发资质
暂无
申请人是由南京金基通产置业有限公司，光华房地产开发公司为建设“紫杨佳园”保障房项目（原名：
杨庄6号地块）而共同出资设立的项目公司，其中南京金基通产置业有限公司占股65%，南京光华房地产开发公司占股35%。
（三）、项目公司股权结构图及股东背景介绍：
股权结构图
南京光华房地产开发公司是经南京市工商局批准于1992年注册登记，注册资金1.27亿元，开发资质为暂定三级。
总资产18亿元，净资产11.3亿元，现有各类中高级人才36名。
具有多年经济适用房开发建设经验，累计建设经济适用房约120万平方米。
光华公司的投资人是白下区国有资产经营公司，最终实际控制人是南京市白下区人民政府。
南京金基通产置业有限公司是经南京市工商局批准于2006年10月注册登记，注册资本1.2亿元。
具有国家二级房地产开发资质。
公司现有总资产19亿元，净资产4.8亿元。
目前公司有员工36人，其中硕士1名，本科26名，拥有高级职称3人，中级职称10人，初级职称有6人。
目前正在开发的项目有：
、河西所街G45商业项目，已经开发完成的项目有金基汇锦国际花园一期，金基汇锦国际花园二期。
申请人财务情况：
申请人成立时间较短，仅有2年财务报表。
申请人财务分析：
科目及指标
2011年
2012年
变化率
备注
总资产
353,510,912.50
940,840,986.24
166.14%
净资产
3,965,415.58
15,167,749.50
282.50%
货币资金
2,243,069.92
23,904,543.99
965.71%
应收帐款
0.00
0.00
#DIV/0!
预付账款
585,274.93
379,182,229.84
64687.03%
预付工程款
其他应收款
428,000.00
430,000.00
0.47%
存货
349,558,886.61
536,281,512.29
53.42%
项目开发投入
流动资产
352,815,231.46
939,798,286.12
166.37%
长期投资
0.00
0.00
#DIV/0!
固定资产
695,681.04
1,042,700.12
49.88%
无形资产
0.00
0.00
#DIV/0!
总负债
349,545,496.92
925,673,236.74
164.82%
短期借款
0.00
0.00
#DIV/0!
应付票据
0.00
0.00
#DIV/0!
长期借款
291,400,000.00
759,400,000.00
160.60%
一期信托融资款2013年8月12日到期
应付债券
0.00
0.00
#DIV/0!
刚性负债合计
291,400,000.00
759,400,000.00
160.60%
应付帐款
0.00
0.00
#DIV/0!
预收帐款
0.00
0.00
#DIV/0!
其他应付款
58,143,819.99
166,271,269.98
185.97%
股东借款
流动负债
58,145,496.92
166,273,236.74
185.96%
主营业务收入
0.00
0.00
#DIV/0!
营业成本
0.00
0.00
#DIV/0!
营业利润
0.00
0.00
#DIV/0!
投资收益
0.00
0.00
#DIV/0!
利润总额
0.00
0.00
#DIV/0!
资产负债率
0.99
0.98
-0.50%
流动比
6.07
5.65
-6.85%
考虑信托到期因素，调整后流动比1.01
速动比
0.06
2.43
4233.36%
同上，调整后速动比0.43
应收帐款周转率
#DIV/0!
#DIV/0!
#DIV/0!
存货周转率
0.00
0.00
#DIV/0!
主营业务利润率
#DIV/0!
#DIV/0!
#DIV/0!
总资产收益率
0.00
0.00
#DIV/0!
净资产收益率
0.00
0.00
#DIV/0!
经营活动现金净流量
-276,595,039.08
-387,630,699.60
40.14%
经营活动现金流入量
328,121,601.04
128,429,246.29
-60.86%
投资活动现金净流量
-786,491.00
-604,314.00
-23.16%
投资活动现金流入量
0.00
0.00
#DIV/0!
筹资活动现金净流量
297,624,600.00
409,896,487.67
37.72%
筹资活动现金流入量
297,400,000.00
482,000,000.00
62.07%
现金净流量
2,243,069.92
21,661,474.07
865.71%
总体而言，公司项目正处于建设期，财务指标符合房地产行业特点。
此外，公司目前使用的是信托资金（项目收益权转让方式），出资方未对项目资本金比例提出要求。
“紫杨佳园”项目情况介绍：
项目背景及运作模式介绍：
2010年11月7日南京市白下区人民政府和南京市交通控股集团有限责任公司为切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，签定合作开发白下区杨庄6号地块经济适用住房项目《战略合作协议》。
根据该协议精神，杨庄六号经济适用住房项目由南京交通集团旗下全资子公司“南京交通产业有限责任公司”的子公司“南京金基通产置业有限公司”和南京市白下区人民政府下属全国有企业“南京光华房地产开发公司”共同组建的南京紫气通华置业有限公司（即项目公司）负责独立运作并承担权责。
据此，金基通产和光华开发签订了《项目合作协议书》及《合资协议书》以进一步明确双方的权利义务。
协议书约定项目公司负责项目后继资金筹措、规划方案设计、工程建设及商业等可直接对公众销售的物业销售、项目后期各项遗留问题的处理等工作。
“光华开发”负责项目四证等各项行政手续的办理，落实各项政策优惠，确保项目运作的合法性，并负责保障性住房的销售。
项目公司设立专项账户用于核算与项目有关全部资金收支，包括但不限于各类融资款项、政府补助、销售收入、税费返还等收入及建设成本、运营成本等支出。
项目全部收益归项目公司所有，并由股东方按股权比例分配。
该项目将聘请相关审计机构进行全程跟踪审计，进行独立核算，严格按照法律法规对工程进行招投标、工程预决算，严格内部管理与核算。
由于该项目用地为划拨用地，因此，项目四证所有人只能是原始取得人“光华开发”，不能变更至项目公司名下。
该项目运作由白下区政府及国有资产管理部门进行监督和指导，项目达到可售状态后，保障房部分由“光华开发”会同白下区房保办按《南京市经济适用住房管理实施细则》及《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》的规定进行统一分配、安置、销售，销售回款将直接进入项目公司的专项账户。
1、项目区位：
杨庄六号地块经适房项目（案名：
紫杨佳园）位于南京市光华路以南，石杨路以北，万达紫金明珠小区以西，规划道路以东，南接绕城公路；项目总占地面积41.66万㎡，可供7000多户家庭居住，项目自身配建幼儿园、中小学、社区服务中心、商业设施等。
附近有17,25,81,90,314等多条公交线路，距火车南站约2公里，交通便利
区位图：
2、项目土地及四证取得情况：
该项目土地性质为行政划拨用地，土地拆迁款316639135.53元已全部支付。
除中小学用地外，其他3幅地块均为净地，均已取得土地证。
在项目中小学建设用地上有一军用雷达站，项目公司、白下区政府部门和军队正在协商搬迁事宜，预计今年下半年即可解决，搬迁费用预计2000万元，由项目公司承担。
该军用雷达站搬迁与否不影响项目住宅部分的建设和销售。
3、项目总体规划：
该项目规划设计方案已确定，市规划局已原则上同意，但由于区域内大部分建筑在空军南京大校场机场飞机起飞端净空区内，受区域内建筑限高30米的影响，项目规划方案需空军同意后方可发放工程规划许可证。
依据机场净空要求的基本原则：
机场净空条件应两端两侧符合规定要求；如地形条件不许可，而又必须在该地建设机场时，至少主着陆一端和一侧的净空条件应符合规定要求，另一端可降低要求的规定。
市政府及白下区政府正与空军进行多轮磋商，希望援引上述规定，降低起飞端的净空高度要求，预计项目1、2号地块规划设计方案年内可取得空军批准。
另，中央军委已批复同意大校场机场的搬迁方案，新机场已于2012年8月在六合区开工建设，预计2014年8月投入试运营，2015年初正式交付使用。
机场搬迁后原地块及周边10平方公里区域将被打造成为集创新街区、体育文化、商业金融、教育、行政管理、医疗保健等各种设施为一体的“智慧新城”。
因项目体量较大，拟分四期开发建设，具体指标如下：
技术指标
项目总体
一期（2地块）
二期（1地块）
三期（3地块和幼儿园用地）
四期（中小学用地,暂无规划）
总占地面积
416553.70
——
——
——
——
建筑用地面积
227147.66
102661.00
107770.00
16716.00
土地证未取得
总建筑面积
706550.05
300381.50
319081.90
87085.14
0.00
地上建筑面积
601981.51
261348.00
273936.00
66696.00
0.00
其中：
住宅
542752.00
245533.00
255837.00
41382.00
商业
29743.00
13701.00
16042.00
0.00
幼儿园
3000.00
0.00
0.00
3000.00
其他配套
26485.00
2114.00
2057.00
22314.00
可售面积
551074.00
249063.00
261456.00
40554.00
0.00
其中：
住宅
531897.00
240622.00
250720.00
40554.00
商业
19178.00
8441.00
10736.00
0.00
地下建筑面积
104569.00
39033.50
45145.90
20389.14
容积率
1.40
——
——
——
——
户数
7094
2899
3579
616
建筑类型
26栋14层、9栋21层及商业、社区、幼儿园、中小学配套
16栋14层住宅
6栋14层、9栋21层住宅
4栋14层住宅、2栋社区综合楼
规划总图：
4、项目施工进度现状及计划安排：
“紫杨佳园”项目于2011年6月开工建设，目前该项目累计开工24栋（一期的全部及二期的部分）、计43万平方米，其中2栋封顶、10栋施工至三层、12栋桩基完成。
至2013年，前期已按规划要点完成，项目设计通过总平审定，按法律法规进行了三个地块、共3个标段的建设工程招投标，办理并取得了相应的桩基规划和施工许可证。
（目前，项目中1、2、3、4、5、6、32、33栋位于机场净空区边缘，空军已默许可施工至主体封顶14层；其他楼栋空军默许施工至8层，塔吊高度不超过30米。
）
项目分期投资概算：
分期投资概算：
一期（2地块）
二期（1地块）
三期（3地块、幼儿园）
合计
一
开发成本
150398.99
122901.01
15848.01
289148.00
1
土地获得价款
22020.67
9505.68
137.65
31664.00
2
开发前期准备费
8661.74
6171.71
670.41
15503.86
3
主体建筑安装工程费
66475.24
75420.36
12101.40
153997.00
4
基础设施费
13314.69
13977.27
2168.04
29460.00
5
公共配套设施费
32791.48
11979.95
14.57
44786.00
6
建安预备费
5843.62
5288.51
747.86
11880.00
二
管理费用
806.16
666.97
86.87
1560.00
三
销售费用
181.14
190.33
29.53
401.00
四
财务费用
17073.78
13671.69
1726.53
32472.00
项目总投资
168460.06
137430.00
17690.93
323581.00
随着南京市主城“四区并二”，随着亚青会、青奥会在南京召开，南京为提升城市整体形象，加大了城中村危旧房改造力度，对危旧房改造提供一系列支持政策，也加大了对保障性住房的需求，其中白下区有60个项目，亚青会前要完成四方巷、红旗无线电厂、汉西门大街和三十四标四个项目动迁任务；秦淮区有14个项目，亚青会前完成越城天地、大明路医疗中心、清水塘西侧绿地、路子铺四个项目动迁任务。
2014年6月底青奥会前要完成全部项目的改造任务。
以上动迁任务的增加，形成对保障房刚性需求。
项目担保情况：
（一）、抵押担保：
本次授信以项目土地及在建工程抵押（幼儿园及中小学用地除外），由于项目用地为划拨用地，转让受到严格限制，只能按实际取得成本估价，故不设抵押率，设定抵押的目的主要是对项目资金封闭管理的需要。
抵押物目前已抵押给其它信托，预计2013年8月12日信托到期后即可解押，届时可抵押。
抵押物明细如下：
土地证号
使用权
用途
取得日期
面积
地块编号
取得成本
宁白国用【2012】第00102号
划拨
经适房用地
2012.1.9
95191.00㎡
2号地块
宁白国用【2012】第00104号
划拨
经适房用地
2012.1.9
25011.50㎡
3号地块
宁白国用【2012】第00105号
划拨
经适房用地
2012.1.9
98777.00㎡
1号地块
合计：
218979.50㎡
（二）、保证担保：
1、“南京光华房地产开发公司”提供连带责任保证担保
南京光华房地产开发公司持有项目公司35%股份，是经南京市工商局批准于1992年注册登记，注册资金1.27亿元，开发资质为暂定三级。
总资产4.6亿元，现有各类中高级人才36名。
具有多年经济适用房开发建设经验，累计建设经济适用房约120万平方米。
光华公司的投资人是白下区国有资产经营公司，最终实际控制人是南京市白下区人民政府。
近三年财务分析如下：
科目及指标
2010年
2011年
2012年
变化率
总资产
2,126,345,432.15
1,900,978,877.72
1,800,237,478.69
-5.30%
净资产
1,061,710,511.70
1,151,891,546.49
1,135,045,587.90
-1.46%
货币资金
147,137,823.52
33,370,861.33
131,692,054.50
294.63%
应收帐款
503,459,655.97
44,194,128.64
213,808,750.65
383.79%
预付账款
48,766,843.48
91,627,550.78
88,201,879.97
-3.74%
其他应收款
63,163,639.50
76,016,633.05
57,041,452.83
-24.96%
存货
1,190,265,264.94
1,081,183,625.94
1,127,206,272.98
4.26%
流动资产
1,952,793,227.41
1,723,392,799.74
1,617,950,410.93
-6.12%
长期投资
170,964,100.00
175,264,100.00
180,214,100.00
2.82%
固定资产
2,588,104.74
2,321,977.98
2,072,967.76
-10.72%
无形资产
0.00
0.00
0.00
#DIV/0!
总负债
1,064,634,920.45
749,087,331.23
665,191,890.79
-11.20%
短期借款
100,000,000.00
0.00
0.00
#DIV/0!
应付票据
0.00
0.00
0.00
#DIV/0!
长期借款
0.00
228,000,000.00
464,000,000.00
103.51%
应付债券
0.00
0.00
0.00
#DIV/0!
刚性负债合计
100,000,000.00
228,000,000.00
464,000,000.00
103.51%
应付帐款
325,213,831.39
234,278,197.81
97,428,021.76
-58.41%
预收帐款
304,571,187.51
32,617,668.20
0.00
-100.00%
其他应付款
236,774,681.54
91,652,378.93
103,763,869.03
13.21%
流动负债
1,064,634,920.45
521,087,331.23
201,191,890.79
-61.39%
主营业务收入
526,849,059.80
636,828,810.10
291,418,390.10
-54.24%
营业成本
393,412,385.39
477,613,426.82
281,977,349.34
-40.96%
营业利润
97,733,786.39
119,954,333.68
679,255.57
-99.43%
投资收益
0.00
0.00
0.00
#DIV/0!
利润总额
108,262,059.18
120,152,514.50
7,011,325.33
-94.16%
资产负债率
0.50
0.39
0.37
-6.23%
流动比
1.83
3.31
8.04
143.15%
速动比
0.72
1.23
2.44
97.91%
应收帐款周转率
1.42
2.33
2.26
-2.86%
存货周转率
0.37
0.42
0.26
-39.28%
主营业务利润率
0.19
0.19
0.00
-98.76%
总资产收益率
0.05
0.06
0.00
-93.84%
净资产收益率
0.10
0.10
0.01
-94.08%
经营活动现金净流量
-129,023,666.30
-46,447,947.76
-74,417,618.70
60.22%
经营活动现金流入量
496,952,269.46
350,629,874.59
498,297,589.99
42.11%
投资活动现金净流量
-39,185.00
-180,218,740.00
-4,950,000.00
-97.25%
投资活动现金流入量
0.00
12,000,000.00
0.00
-100.00%
筹资活动现金净流量
228,856,913.31
112,899,725.57
177,688,811.87
57.39%
筹资活动现金流入量
168,000,000.00
260,000,000.00
3,000,000,000.00
1053.85%
现金净流量
99,794,062.01
-113,766,962.19
98,321,193.17
-186.42%
2、“南京金基通产置业有限公司”提供连带责任保证担保
南京金基通产置业有限公司占65%股份，（以下简称金基通产）具有国家三级房地产开发资质，独立法人资格，注册资本1.2亿元。
2010年末资产总额17.2亿元，净资产2.06亿元。
目前公司有员工36人，其中硕士1名，本科26名，拥有高级职称3人，中级职称10人，初级职称有6人。
公司现有总资产17亿元，净资产2.1亿元。
公司于2006年成立，目前正在开发的项目有：
金基汇锦国际花园二期、河西所街G45商业项目，已经开发完成的项目有金基汇锦国际花园一期，该项目具有极强的市场竞争力，获得了较高的美誉度，取得了很好的经济效益，是拥有城市稀缺资源价值的地产精品项目。
近三年财务分析如下：
科目及指标
2010年
2011年
2012年
变化率
总资产
1,726,955,641.63
1,998,913,851.49
2,276,564,234.86
13.89%
净资产
206,578,763.11
484,679,214.90
451,156,353.15
-6.92%
货币资金
16,842,690.40
57,695,361.42
229,265,302.60
297.37%
应收帐款
0.00
0.00
0.00
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预付账款
254,934,685.36
316,363,404.59
372,930,748.54
17.88%
其他应收款
17,591,536.78
73,133,595.19
353
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