进驻计划.docx
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进驻计划
芳村花地人家进驻实施方案
工程部
一、基本情况及管理要求
花地人家工程设施主要包括：
消防系统、发电机、电梯系统、中央空调、给排水系统、网络系统、治安监控系统、污水处理系统、智能控制、生活供水、停车场收费、弱电系统、土建基础、日常公共设施）。
这些都要求物业管理公司配备专业工程技术人员,提供综合的良好的设备运行服务和设备保障。
进驻后内部工作：
1．制定和实施设施、设备管理的规章制度、工作流程和工作标准,
将制度制作成上墙文件挂在机房内墙显眼位置；
2．编制定工程部技术文件和部门运行管理内部文件。
3．编制运行设备记录表格和机房巡查表格。
4．外判设备保养、装饰装修管理、机电设备、消防设备安装管理；
5．建立24小时值班包括维持设备正常运行和提供上门工程维修服务。
6．对新开项目工程预备材料、急用材料和工程工具申购。
7．建立工程应急性制度方案，对在岗进行工程员工应急措施应知应会培训；
8．员工入职培训，设备认识、开启、关机等重要设备操作培训；
进驻后外部工作：
1、供电系统、供水系统、消防系统、给排水系统、市政公用设施设备等的检查验收。
2、村委验收承建商工作完成后，进行设备的资料移交工作。
3、村委移交过来机房的接收和管理；
4、接受承建商对大楼设备、开关位置和操作使用的认知和使用培训。
5、与村委商讨公共用电、用水、消防和安监系统责任区域划分，
对划分内设备承担管理责任落实。
6、落实与村委大楼能源使用划分，日后分担比例的计算问题。
7、对我司招标装修单位和安装设备工程进度和质量的监管；
8、协助物业部招租、营销部招商和客服部进驻大厦的后勤工作
（二）工程部架构6人
1．工程部主任1人
2、运行和维修领班1人
3．设备维修人员4人
每天工程人员3轮换替班3人
（三）岗位职责
大楼设备管理及维修管理、工作质量监管、施工作业监管、设备维护保养；
……
（四）工程制度方面：
工程档案管理规定
维修档案管理规定
材料收发仓存管理
空调设备维修管理制度
工程值班制度
交接班制度
机房巡视检查制度
日常维护制度
设备缺陷管理制度
配电房管理制度
电气设备维修管理制度
水泵定期保养制度
给排水设备维修管理制度
电梯操作规程
电梯机房管理制度
电梯设备维修管理制度
电梯运行管理规程
电梯操作管理规程
供配电设备维修保养规程
供配电管理规程
供配电设备维修保养规程
机电人员安全操作规程
电气维修规程
运行记录管理制度
安全用电管理制度
临时用电管理规程
弱电系统维修保养规程
（五）工程工作内容方面：
工程部每天工作规定
巡视检查流程图
工程部通风设备巡检规定
程部天面设施设备巡检规定
工程维修单作业
低压室巡查
水表巡查
天面设施广告灯设施巡查
污水设施巡查
公共部分设施维修
电梯机房巡查
水泵房巡查
防火安全检查
设备保养商工作监督流程图
楼层总水掣
用户单元跳闸处理
（六）突发事件处理工作培训：
电梯困人处理程序
水浸处理程序
火灾救火处理程序
全面停电处理程序
电梯故障困人处理流程图
水浸事件处理流程图
突发性停电事件处理流程图
电房倒闸操作制度
卫生间堵塞应急方案
网络系统服务器故障应急方案
天花板漏水应急措施
消防监控系统故障应急处理方式
中央空调设备故障应急处理方式
恶劣天气应急处理措施
管道事故应急处理程序
1.当发生水管（消防水管、排污管、生活水管、供热水管等）爆管时，应立即关闭总阀。
1.1当发生气体管道（氧气管道、负压吸引管道）泄漏时，应立即通知受影响区域的医护人员。
采取临时困扎方式措施堵住泄漏点，若是气体打开该层排烟风机阀门，驱散室内气体，把通风措施做好。
在经得医护人员同意后才能关闭楼层分阀，立即投入抢修。
2.工程人员迅速查明原因，及时组织抢修。
2.2若是含有病菌和可污染性污水排污管道，先采用1：
500的消毒水对现场喷洒消毒，并穿戴防护用具、衣物才能施工。
3.组织人员对爆管以下楼层的电梯进行防水浸处理或升至爆管以上楼层。
4.组织清洁人员清理积水和现场。
5.事故处理后，填写事故处理报告表，向业主有关部门及公司总部报告。
工程部救火处理程序
一旦医院发生火警时，工程部全体员工应按下列程序执行：
v经理立即赶赴火警现场，与院领导、保安部取得联系，组织本部门人员参加灭火工作。
v配电室当值人员根据火情，切断火警现场电源，留一人值班，其余人员携带灭火器具赶往火警现场。
v电梯当值人员根据火情，停止火警现场电梯运行，疏散乘客和无关人员，配合消防队员灭火工作。
v空调、锅炉当值人员密切注意火警现场情况，必要时，立即关闭相应的设备、设施。
v维修班及其他当值人员应立即放下手中的工作，携带灭火器具迅速赶往火警现场参加灭火工作。
其他非当值人员得知火警消息后，应立即返回工作岗位，参加灭火工作
工程报修流程图
1．工程部服务要求:
A.物业工程服务承诺时效规定；
B.设备设施运行维持24小时正常运作；
C.能源供应保证24小时正常供应；
D.每天设备机房、设施和公共区域巡查一次。
E.24小时维修服务。
运行领班素质要求:
A.具有电工证、高压值班证、电梯证等；
B.有一年以上医院服务运行领班的工作的经验；
C.有二年以上锅炉运行工作的实践经验。
维修领班素质要求:
A.具有电工证证；
B.有2年以上维修的工作的经验；
C.有1年以上强电安全运行、电梯运行工作的实践经验。
工程人员资格条件要求；
①全部要求2年以上高级写字楼工程服务经验，其中领班以上工作经验的不少于5人。
②懂消防、电梯、空调、弱电、强电等设备的专业人员，配备已注册完备的上岗证齐全；
③男性，身高不限，年龄要求在35周岁以下。
遵守国家法律法规、遵守医院制定的各种制度与规定、遵守物业公司的制度与规定。
1．工程维修管理装备
名称
数量
单位
手枪钻
1
台
博世冲击钻
1
个
电焊机
1
台
氩弧焊机
1
台
手提打磨机
1
台
万能表
5
个
台虎钳
1
台
台式钻
1
台
11横人字铝梯
3
架
15横人字铝梯
2
架
7横人字铝梯
5
把
冲击钻嘴6-14
1
套
充电手枪钻
1
个
通渠工具
1
台
组合角尺
1
套
大木工锯
1
个
玻璃刀
1
把
水平尺
1
把
木凿
2
把
云石界机
1
台
瓷砖钳
1
把
白铁剪
1
把
高压验电笔
1
支
兆欧表
1
个
钳型电流表
2
个
套筒扳手
1
套
梅花扳手
1
套
六角匙
1
套
安全用电线架
2
个
钢锯架
2
个
电烙铁
2
把
水管钳
4
把
中号一字批
23
把
大一字批
23
把
小十字批
23
把
大十字批
23
把
测电笔
23
把
虎口胶钳
23
把
斜口钳
23
把
尖嘴钳
23
把
活动扳手
23
把
网线钳
1
把
网线侦测仪
1
个
铁锤
23
个
大扳手
1
个
救生带
2
条
充气压力表及连接管
1
套
空调维修工具
1
套
PPR热熔机
1
把
水管开牙机2寸
1
电动切割机
1
电脑
1
打印机
1
合计
二．设备移交和接收
（1）设备移交和接收
由于大楼尚未全部启用，我公司将按照“逐步接管，确保重点”的总体思路做好设备移交和接收工作。
我公司派人员进驻后，将组建设备接管组。
设备接管组在“甲方有关部门”的领导下，积极参与设备调试和验收工作，对各种设备边调试、边验收、边接管，确保设备的正常运行，保证按时接管。
设备接管组由我公司总部有关人员和管理处工程部组成。
设备接管组组长由工程部主管担任。
A．负责、发电机、低压配电柜及层间配电设备、垂直电梯、照明设施等电气设备的交接。
B．负责各类空气调节器、各类风机等空调设备、防排烟设备等的交接。
C．综合组负责给排水设备、消防设备、弱电综合布线系统等其他设备交接。
D．对已调试、验收设备，在“甲方”的领导下，立即进行设备的交接工作。
（2）设备交接程序:
1）接受设备的各种资料、图纸；接受监理公司对设备操作的培训；
2）认真阅读设备的使用说明书，了解设备的基本性能；
3）认真阅读设备的操作程序，熟悉操作过程；
4）认真阅读设备的调试、验收规定；查阅调试、验收记录；
5）配合供应商和安装单位认真检查设备完好率；
6）配合供应商和安装单位认真检查设备的安装情况；
7）认真填写设备交接表，对存在的问题做好记录；
8）督促供应商和安装单位及时进行完善遗留的大问题；及时完善设备安装遗留的小问题；
9）做好设备运行前的各项准备工作。
10）维保合同的确认，维保责任的落实
3．资料的整理和移交
验收工作完成后，进行设备的资料移交工作。
设备的资料包括以下几个方面:
（1）设备的图纸资料；
（2）设备调试记录；
（3）产品的说明书；
（4）系统竣工图纸；
（5）设备的操作程序；
（6）设备的竣工验收资料；
（7）国家法定单位验收合格的批文
管理处收到设备的各项资料的同时，立即进行设备档案整理工作。
在一个月内将设备调试记录、竣工验收资料、产品的说明书归档，造册，随时可查；在一个月内建立大楼主要设备的台帐，随时可查，并将以后大、中修情况及时记录；施工单位提交竣工图纸后，在两个月里进行清理，存档。
分别造册，做好图纸目录，以便查阅。
4．建立设备运行管理制度，建立各类规章制度
根据我公司的管理经验、管理标准，结合医院大楼设备的特点，在交接工作结束后的一个月内建立大楼设备运行管理制度（暂行），建立各类上墙规章制度，同时根据实际运行情况进行修改，逐步完善。
4．工程维修处理程序
（1）设立维修电话
维修电话设在工程部维修班，员工值班，随时进行维修。
（2）维修工作验收及统计规定
办公室内的维修由用户直接报工程部，由用户验收，维修单上有专门的栏目，请验收人员对维修工作的及时率、服务态度、服务技术提出意见，以便维修人员在今后的工作中加以改进。
公共区域由管理公司验收，甲方有关人员抽检。
比较大的公共区域维修，请甲方有关部门共同验收；
维修工作完成后，请各科室医护人员签名，维修工将维修单交维修领班，维修领班确认后交工程部主管，主管签名后存档。
5．设立工程仓库及材料消耗量的确定
设立工程仓库，存储常用维修零件，建立仓库收发管理制度。
仓库由工程部文员管理，每次维修材料消耗量由各科室填单补充回来。
各科室审核好，由甲方确认补充当次的材料消耗量。
6．大楼主要设备外判保养监管
大楼的电梯、空调系统和消防设备这些关键设备，由专业维修保养公司进行保养，管理公司将对各承判商的工作进行监管。
这样的管理方式既可以提高这些关键设备的保养水平，又可以降低管理成本。
我公司拟采用如下管理措施:
管理目标
设备、设施管理的目标为:
五个确保，五个完好，一个正常。
五个确保:
保证供电设备正常运行，确保供电不中断；
保证空调设备正常运行，确保空调正常供给；
保证供热水、供汽设备正常运行，确保供水正常供给；
保证电脑服务器系统正常，确保各科室信息使用正常
保证中心供氧、负压系统正常，确保供应使用；
五个完好:
保证大楼电梯设施完好；
保证大楼消防设施完好；
保证土建基础设施完好；
保证大楼通讯设施完好；
保证大楼排污设施完好；
一个正常:
及时有效地排除大楼内的设备故障，保证设备正常。
七、大楼设备运行、工程维修管理制度
按照工程管理的要求，结合大楼的具体情况，建立设备房的管理制度，建立大楼各项设备值班、巡检制度，建立大楼设备的操作规程，确保设备安全运行。
（一）主要的管理制度有
1．工程部设备房的管理制度
工程部值班管理规定
工程部机房管理规定
工程部机房卫生管理规定
工程部交接班管理规定
工程部机房防火规定
3．日常设备管理制度
电房管理制度
用电设备运行管理规定
冷水机组运行管理规定
电梯、公共照明、广告灯控制时间表
风机、生活水泵、户外路灯等其他设备运行时间表
锅炉运行管理规定
4．设备操作规程
工程部电梯操作规程
工程部配电运行安全操作规程
工程部停电维修保养管理规程
工程部弱电系统维修保养规程
工程部保安监视系统运行管理规定
工程部给、排水设备操作规程
工程部风机维修保养规程
工程部消防送风阀、排烟阀维修保养规程
工程部空调保养规程
工程部清洗生活水池操作规程
工程部停电保养操作规程
工程部消防卷帘维修操作规程
工程部服务器启动与恢复通信规程
5．
6．工程维修处理程序
（1）设立维修电话
维修电话日班设在工程部维修班，员工值班，随时进行维修。
（2）维修工作验收及统计规定
大楼的维维护和安装由客服主任直接报工程部，由其验收，督办单上有专门的栏目，请验收人对工作的及时率、服务态度提出意见，以便维修人员在今后的工作中加以改进。
（3）客户室内维修，在维修工作完成后，维修工将维修单确认后交工程部主管，主管签名后存档。
每两周统计维修单数量，未完成的由主管跟进。
7．设立工程仓库及材料消耗量的确定
设立工程仓库，存储常用维修零件、工具、易燃危险物品、代存维修用品等，建立仓库管理制度。
仓库材料由文客服行政文员管理，工程部将每月维修材料消耗量、材料剩余库存量汇总存档。
8．大楼主要设备外判保养监管
大楼的电梯、冷水机组和消防设备这些关键设备，由专业维修保养公司进行保养，工程部将对各承判商的工作进行监管。
这样的管理方式既可以提高这些关键设备的保养水平，又可以降低管理成本。
我公司拟采用如下管理措施:
（1）做好设备日常的维修养护工作，提高自我养护能力，尽量减少外判费用发生。
（2）为加强对承判商工作的监督管理，对其具体工作我公司将制定详细的检查考核细则和达标标准。
若承判商工作出现不达标情况，我公司将要求其尽快整改并根据情况相应地对其做出处罚。
（3）指定工程技术人员，对承判商提供设备保养服务进行质量监管，并及时向市质检局有关部门呈报质量监管报告。
（4）年终，工程部及时给市财政局有关部门呈报一份关于承判商提供设备保养服务的全面评估报告。
9．年终报告
每年年底向公司提交一份设备管理报告，内容包括:
（1）各类管理设备基本情况
（2）各类设备大、中修情况
（3）全年用电量、用水量
（4）本年度设备技术改造情况
（5）本年度主要材料使用情况
（6）下一年度设备技术改造计划
（7）外判设备承判商保养服务的评估
（8）下一年人员安排和工作计划
十、管理目标
高质、高效、节约、合理
十一、大楼设备运行、工程维修管理制度
按照工程管理的要求，结合大楼的具体情况，建立设备房的管理制度，建立大楼各项设备值班、巡检制度，建立大楼设备的操作规程，确保设备安全运行。
（一）主要的管理制度有
1．工程部设备房的管理制度
工程部高、低压房值班管理规定
工程部空调主机房值班管理规定
工程部给、排水泵房值班管理规定
工程部弱电机房值班管理规定
工程部洗衣管理规定
工程部机房卫生管理规定
工程部交接班管理规定
工程部机房防火规定
2．工程部巡检规定
工程部电梯机房巡检规定
工程部空调机房巡检规定
工程部消防泵房巡检规定
工程部生活泵房巡检规定
工程部通风设备巡检规定
工程部消防设备巡检规定
工程部污水房巡检规定
工程部锅炉房设施巡检规定
工程部弱电机房巡检规定
工程部洗衣房巡检规定
3．日常运行管理制度
高、低压设备运行管理规定
冷水机组运行管理规定
电梯、公共照明控制时间表
空调设备运行时间表
风机、生活水泵、射灯等其他设备运行时间表
4．设备操作规程
工程部电梯操作规程
工程部变配电运行安全操作规程
工程部电房倒闸操作规定
工程部临时用电管理规程
工程部弱电系统维修保养规程
工程部保安监视系统运行管理规定
工程部给、排水设备操作规程
工程部冷水机组操作规程
工程部消防风机维修保养规程
工程部消防送风阀、排烟阀维修保养规程
工程部风机盘管清洗保养规程
工程部空气处理机盘管保养规程
工程部清洗生活水池操作规程
工程部变压器停电保养操作规程
工程部消防卷帘维修操作规程
……
（二）部分规章制度和操作规程（暂定）
A．工程部机房管理规定
工程部辖下的设备机房有二大类型。
一类是生产机房如变配电房、电梯机房、冷水机房、锅炉房、水泵房等；另一类是监控机房，如监控管理中心和消防控制中心、紧急广播控制室、弱电机房、污水房、氧气站、治安监控中心等。
前者是生产重地，后者是机要重地。
两大类的机房在管理上均有其共性。
本规定适用上述机房。
．机房门口的醒目位置悬挂志牌，并张贴“机房重地，禁止进入”或“工作重地，请勿内进”的告示牌。
2．凡易燃易爆的设备场站，高电压、高温、高压等设备场所，在外围的入口或通道等显眼的位置，挂贴规范的警示牌。
3．各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的设备标识。
4．各系统根据有利工作和安全的原则在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态的告示牌。
5．机房钥匙是专用钥匙，未经该系统的主管批准并登记在册，任何员工不得持有或随意配制机房的钥匙。
一经发现，作违反管理规定论处；造成损失的追究经济赔偿等责任。
6．各级员工，一律不得以任何藉口在机房接待探亲访友。
7．未经部门领导批准，外来人员包括参观学习和施工等，禁止进入机房；经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从机房工作人员安排指导。
8．凡政府职能部门如消防局、供电局、电讯局突然到场检查或抽查相应的机房如消防中心、变配电房、电讯机房，当值人员在查验证件核实身份后，应热情接待，主动配合，做好记录，并应立即通知系统主管或部门领导。
9．严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、睡觉、喧哗、使用电脑游戏、听歌等，不得有影响工作，分散注意力的行为，搞好环境和设备卫生，保持机房的安静、严肃、整洁。
10．易燃易爆的设备机房和仓库，严禁携带火种入内，严禁在机房内吸烟。
未经书面批准并落实安全保护措施，不得在机房内进行动火类如烧焊等的作业。
11．机房的内线和外线电话，均为值班专用电话和应急电话。
任何时候，均须保持通讯线路畅通，严禁打私人电话或占用电话。
12．各机房工作人员必须按要求如实填写以下各种表格，主要设备的参数记录必须齐全，工作记录应清晰明了，不得马虎应付。
强电:
《10KV变配电运行交接班记录》、《维修班交接班记录》、《10KV变配电运行日志》、《高压、低压倒闸操作票》。
弱电:
《消防报警回路日常巡检记录表》、《消防烟感、喷淋检查表》《应急灯季度检查表》。
空调、机修:
《空调主机运行日志》、《新风机房每日巡检表》、《制冷机组值班记录）》、《冷却塔每日巡检表》《排污管道系统季度检查表》。
13．严禁在电脑终端上使用配套之外的任何软件，无书面指令不得更改工作程序或改动任何的数据。
B．工程部机房卫生管理规定
为了做好机房内外和设备的清洁工作，保证员工身心健康和设备的安全运行，保持环境和设备的最佳观感，特制定本卫生制度。
各班次员工均须严格执行，并做好相应的记录备查。
1．机房内不得抽烟，随地吐痰，乱丢杂物。
2．各班员工必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物粉尘。
3．机房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘。
4．机房值班员工必须按时清洁机房通风系统滤尘网。
5．机房内之电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。
6．领班负责制订本机房清洁卫生时间表，并对机房的卫生负责。
7．各系统工程师必须定期抽查各机房卫生清洁情况，发现严重之卫生问题，应马上组织解决。
8．工程部每月组织一次的巡检中，应对各系统所辖区域进行卫生检查评比。
C．工程部交接班管理规定
1．接班人员必须按时到达岗位，做好接班准备工作，必须知道:
上一班设备运行情况。
正在检修的设备情况。
仪表指示是否正确。
设备故障处理经过和结果。
2．交接班双方会齐共同巡检设备一次，核实运行设备的状况与交班记录是否相符，有否外观异常等。
凡有下列一种情况不得交接班，必要时须立即通知值班主管到场处理。
2.1设备记录与实际运行状况不符时。
2.2交接班人数不齐或不在场时。
2.3当值人员精神状态不良，包括疲倦、醉酒、伤病等时。
2.4设备有故障在抢修中，而又必须交接双方共同处理时。
2.5设备运行有异常而又找不出原因或运行情况不明时。
3．上述情况如值班主管不能处理或处理有困难的情况时，应及时上报各系统工及总工。
4．相关文件:
《工程部强电维修/运行班工作日志》、《工程部弱电班工作日志》、《空调维修班工作日志》、《空调运行班工作日志》、《工程部机管系统设备运行记录》、《工程部装修班工作日志》。
D．工程部机房防火规定
1．不得在机房内吸烟。
2．维修工作中需使用易燃物品要事先排除火源，工作中要防止易燃物外泄。
机房内不得存放燃物品，如机油和有机化学溶剂及油漆等。
3．需要动火作业时，由系统工程师申请填写《机房动火作业申请表》，工程部主管签名同意后方能施工。
施工前动火现场应清除易燃物品，施工后认真检查，确无火种时方能离开，表格记录工程部文员存档。
4．部门、班组管理人员在工作岗位当值期间，在消防管理上应注意检查各机房内的灭火自救措施，并教导员工正常掌握各种灭火器械性能及处理各种消防信号的正确方法。
5．当值人员应负责、记录责任管辖区域内消防报警器和消防设备的情况，及时报告、处理火警信号。
6．各机房内的楼梯间、走道、出入口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。
7．各机房内的各类火灾探测器、喷淋头、防火门、防火帘、防排烟设备、灭火筒、防烟面罩、疏散标志和指示灯等设施，必须保持完整好用，保安部应每月检查、保养，确保使用时不出故障，并附相应记录上报总经理。
8．如发生电气火灾时，当值人员施救时应坚持“先断电，后灭火”原则。
9．火灾时设备操作应按各工种的安全操作规程操作，并做好预防措施培训。
1.全体员工必须加强防火意识，执行保安部制定的防火制度，并熟知工程部救火程序。
2.全体员工必须熟悉各岗位配置的消防器材性能、特点及使用方法（由保安部安排培训）。
3.认真做好日常巡视工作，防止所辖设备因接触不良、短路等引起的电路失火。
4.妥善保管易燃物品，在使用易燃物品时要特别小心，事先做好防火工作。
5.动火作业时，要尽可能地清除工作场地的易燃物品，作业后要认真检查，确无火种时方可离开。
6.不准随意挪动消防设施作它用，发现消防设施损坏要及时报告。
发现火警要及时报告有关部门，尽力和消防队员一道扑灭火灾，当局部出现火灾时，按工程部救火程序进行救火。
10．遇火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。
灭火后，要详细记录在《工程值班主管交接班及工作记录》（SM09.01.58.01），将火灾成因，灭火情况书面上报上级部门。
11．如油路发生火灾，应立即关油闸及用沙袋截油路，防止扩散，并用CO2及其他干式灭火器械扑救。
E．工程部电梯机房巡检规定
1．要求每天巡检电梯机房一次，保证电梯正常安全运行。
2．查机房灯光是否齐全良好
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