旧城改造贷款管理办法建行.docx

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旧城改造贷款管理办法建行

旧城改造贷款管理办法

第一章总则

第二章贷款条件

第三章贷款金额、期限、还款方式及科目核算

第四章贷款的担保及保险

第五章贷后管理

第六章附则

第一章总则

第一条旧城改造释义

本办法所称旧城改造是指实施主体根据城市规划和政府制定的相关配套政策，对城市中原有房宅、工矿、商贸、城中村等进行土地综合整治、安置房项目建设及相关配套设施建设。

第二条旧城改造贷款释义

本办法所称旧城改造贷款是指我行向政府授权（批准）承担旧城改造项目职能的企业法人（以下简称“借款人”）发放的，用于旧城土地综合整治、安置房项目建设及相关配套设施建设的贷款，不得用于缴纳土地出让金和支持商业性项目开发建设。

第三条合规要求

各分行开办“旧城改造贷款”业务，应报请当地监管部门同意。

第二章贷款条件

第四条地区条件

建设银行支持旧城改造贷款地区应符合以下条件：

（一）符合国家政策导向，地方政府旧城改造配套政策优势突出；

（二）试点区域土地市场规范，房地产市场发展平稳，金融环境良好；

（三）分行管理水平较高。

第五条借款人条件

借款人申请旧城改造贷款，除符合《中国建设银行信贷业务手册》的有关要求外，还应具备以下条件：

1．借款人为依法注册成立的企业法人，具有健全的组织架构，股权关系清晰，财务制度规范，已按规定办理年检合格手续；

2．借款人具有旧城改造主体资格，符合政府有关部门关于承担“旧城改造”主体资格的要求，能够出具政府有关部门赋予其旧城改造职能的文件；

3.在建设银行信用评级AA级（含）以上的客户，或信用等级在A级（含）以上的总行级重点客户、总行级战略性客户及其成员企业和AAA级客户全资子公司；

4.行政主管部门对该借款人核定的经营期限或存续期限长于贷款期限；

5.如贷款用于安置房建设项目，借款人应具有建设行政主管部门核准颁发的房地产开发企业资质证书（安置房采用委托代建方式的除外）；

6.借款人经营管理和财务状况良好，具有较强的盈利能力和偿债能力，在我行开立基本结算账户或一般结算账户；

7.借款人信用状况良好，无不良记录；如为新设项目法人，其控股股东应有良好的信用状况，无不良记录；

8.借款人及其控股集团总公司须承诺在规定期限内无法完成拆迁时，无条件归还我行贷款；

9.借款人不属于政府融资平台客户；

10.建设银行认为必须满足的其他条件。

第六条项目条件

（一）基本条件

旧城改造项目是指实施主体根据城市规划和政府制定的相关政策，对城市原有房宅、工矿、商贸、城中村等进行土地综合整治、安置房项目建设和相关配套设施建设，以财政返还的专项资金（借款人改造土地成本费用）及借款人的其他合法收入作为我行的还款来源。

（二）旧城改造贷款的项目条件：

1．遵守国家法律法规，符合国家的土地、环保、产业等相关政策；

2．符合国家、省、市关于旧城改造等政策制度规定；

3．按规定履行了关于旧城改造项目的合法管理程序并取得相应的批准（核准、备案）文件；

4．符合土地利用总体规划、城乡规划、土地利用年度计划等，已纳入当地政府年度改造实施计划；能够出具政府有权部门关于土地规划的文件或证明材料；涉及土地性质变更的能够出具有关政府部门关于用地性质变更的文件或证明材料；

5．安置补偿方案合法合规，能够出具合法有效的房屋拆迁许可文件；

6．项目资本金比例不低于项目总投资的30%，借款人为我行总行级重点客户、总行级战略性客户、AAA级客户或其全资子公司，资本金比例可放宽至20％；资本金应同比例提前到位，且能够提供已投入项目资本金的相关证明材料；

7．具有明确、合法、可靠、充足的还款来源，在贷款期内所产生的现金流及相应收入能够保证按时归还我行贷款本息。

若借款人能取得后续商业性项目开发建设资格的，应以其他合法收入归还旧城改造贷款，不得以后续我行可否提供房地产开发贷款支持作为办理旧城改造贷款的主要依据；若借款人未能取得后续商业性项目开发建设资格，应及时以土地招拍挂后财政返还的专项资金（借款人改造土地成本费用）或其他合法收入归还我行贷款。

8．不得介入多个项目打捆、改造建设内容不清晰、存在拆迁纠纷的旧城改造项目；

9．建设银行认为必须满足的其他条件。

第三章贷款金额、期限、还款方式及科目核算

第七条贷款金额

贷款金额应综合考虑“旧城改造”项目土地拆迁费、平整费、补偿费、安置房建设以及具备安置特性的集体物业以及公共服务设施等所需费用据实、合理确定，一般最高不得超过费用总额的70%；借款人为我行总行级重点客户、总行级战略性客户、AAA级客户或其全资子公司，可放宽至80％。

第八条贷款期限

贷款期限应根据项目拆迁改造期限、拆迁难度等因素综合考虑，原则上不得超过二年。

对于涉及安置房建设项目的，一般不得超过3年，最长不超过5年。

第九条还款方式

贷款应采用按月或按季还息，项目建成后，每年至少两次偿还本金，利随本清。

第十条核算科目

贷款按照期限不同，分别计入“134940短期旧城改造贷款”、“134945中长期旧城改造贷款”核算码。

第四章贷款的担保及保险

第十一条还款要求

严格落实还款来源，确保项目现金流和其他合法收入全额覆盖贷款本息。

土地出让资金回收时间应与贷款期限匹配，政府相关部门及借款人须向我行书面承诺。

第十二条贷款担保

“旧城改造贷款”应采取合法有效的担保措施，优先采取抵质押担保方式，对抵质押担保不足的，可采取保证方式，原则上不得采用信用方式。

未经我行同意，不得转让本项目或在本项目上设定任何其他担保事项。

（一）采取抵质押担保方式的，优先选择土地使用权及在建工程作为抵押，不得接受空置三年（含）以上的商品房及闲置两年（含）以上的土地作为抵押物，抵质押率符合我行押品管理的相关规定。

（二）采取保证担保方式的，保证人在我行信用评级应在A级（含）以上或我行认可的专业担保公司，保证限额需符合我行相关政策要求。

借款人须向我行书面承诺：

旧城改造贷款项目取得土地使用权证后，应及时将项目地块的土地使用权办理抵押登记抵押给我行，如有在建工程的，应一并抵押；贷款存续期间，不对该项目资产向任何第三方设定抵押和质押；不得以该项目向第三方融资；未经我行同意不得对外新增担保；借款人的股权转让或变更须事先得到我行书面同意。

第十三条贷款保险

借款人在贷款期间应根据有关法律以及贷款人要求办理抵（质）押物的财产保险（包括但不限于工程一切险、第三方责任险等）。

经办机构应要求借款人在所投保的保单中明确我行为优先受偿人（第一受益人）。

借款人在贷款期间不得中断或撤销相关保险。

第十四条贷款发放

经办机构同意发放贷款，可依照有关法规和我行担保规定，签署书面贷款合同、担保合同等法律文件，办妥担保手续，落实贷款发放条件，放款前应提供地方财政出具的按期拨付旧城改造成本费用的承诺函（或相关文件材料）或借款人、银行及有关政府部门签订的合作协议，还应提供与90%（含）以上拆迁户签订的拆迁补偿安置协议（相关证明材料），且已签订拆迁补偿安置协议的建筑面积达到总拆迁面积的90%以上。

同时要求借款人在同等条件下，优先选择在我行发行理财产品、企业发卡、办理网上银行及个人按揭贷款等业务；我行支持的旧城改造项目所属区域，招商引资工业企业和外商投资企业等优先推荐给我行。

借款人继续承担的商业性项目开发所需的贷款业务，在同等条件下应由我行优先办理，未经通知我行并征询我行意见，借款人不得在其他银行办理。

旧城改造贷款发放与支付应按《中国建设银行固定资产贷款管理暂行办法》（建总发〔2009〕209号）的规定执行，并在合同中予以明确。

借款人出现以下情况，经办行应与借款人协商补充发放和支付条件，或根据合同约定停止贷款发放和支付：

（一）信用状况下降至A级以下；

（二）所提供的有关文件被证实无效；

（三）违反合同约定，以化整为零等方式规避银监会“三办法一指引”等相关规定支付贷款资金；

（四）项目进度落后于贷款资金使用进度，或项目拆迁遇到重大纠纷；

（五）项目总投资出现较大资金缺口，或资金使用计划出现不利于还款的重大调整；

（六）拒绝或阻碍经办行按照合同进行检查、监督；

（七）未能履行和遵守贷款合同规定的义务及所做出的承诺；

（八）建设银行认为影响贷款资金安全的其他情况。

第五章贷后管理

第十五条封闭管理

旧城改造贷款应执行封闭管理，经办行在贷款发放前，应与借款人签订《旧城改造贷款项目封闭管理合作协议》，作为旧城改造贷款主合同的补充；并建立资金监管专户，将项目资本金、其他自筹资金及银行借款等相关资金归集到专户管理。

未经我行同意，借款人不得在其他银行开立任何涉及本项目资金的存款账户。

经办行要强化贷款用途管理和风险要点的控制，逐笔对贷款资金进行支用审核，密切关注资金流向，确保专款专用，用款进度与项目实际进度匹配。

第十六条贷后管理

旧城改造贷款发放后，应按照我行信贷业务管理要求进行贷后管理，应重点关注项目进展、资金使用、还款来源资金到位等情况：

第十七条押品管理

各经营机构应加强对抵质押权的变更、押品权证保管、押品监控、押品价值重新评估、押品的返回与处置管理。

对于发现押品出现风险隐患的，按照我行押品管理规定执行，及时进行风险预警管理。