农产品物流园区建设项目投资商业计划书.docx
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农产品物流园区建设项目投资商业计划书
农产品物流园区建设
项目商业计划书
一、项目名称
农产品物流园区建设项目。
二、项目拟建地址
某某市老城区邙山镇营庄村，310国道与洛吉快速通道交界处西北方，南距离某某火车站3公里，北距连霍高速5公里，东距二广高速7公里，距离某某市瀍河区、西工区、涧西区分别为3-5公里。
项目地块区域优势显著，交通通达性好。
三、项目承办单位
某某某某农产品有限公司。
四、项目负责人
袁某某
五、项目承办单位简介
某某市某某农产品有限公司是一家新组建的主要从事农产品物流仓储、批发流通等实业投资公司，注册资金3000万元人民币。
目前，公司正全力以赴、精心筹备打造某某某某农产品物流园区建设这一投资项目（以下简称该项目），对该项目的策划论证、手续办理、资金筹措、建设实施、生产经营等环节进行了全过程的精心准备和筹划。
秉承发展经济、造福社会的理念，公司正以勇于探索的胆略和气魄，大胆创新的观念和头脑，引进国内外先进的经营实践和管理技术，建立高效的组织机构和规范的运营机制，以崭新的形象在国内物流界木秀于林，必将赢得社会各界及广大用户的青睐。
六、编制依据
1、国务院《关于促进流通业发展的若干意见》；
2、商务部《农村市场体系建设“十一五”规划》；
3、国务院办公厅《关于搞活流通扩大消费的意见》；
4、国务院《物流业调整和振兴规划》；
5、国家六部委《关于加快农产品流通设施建设的若干意见》；
6、《商务部、财政部关于2007年继续实施“双百市场工程”通知》（商财发［2007］145号）；
7、国务院《关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》；
8、《某某省人民政府搞活流通扩大消费的实施意见》；
9、《某某省人民政府关于某某省农产品批发市场建设规划（2006-2010）》
10某某省商务厅、某某省财政厅《关于加强农产品现代流通网络项目建设的通知》
11、《某某省国民经济和社会发展第十二个五年规划发展纲要》；
12、《某某市国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》；
13、《某某市“十二五”商贸流通业发展规划》；
14、市场调查的资料、数据。
七、编制原则
1、遵照国民经济和社会发展第十二个五年计划关于“鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售等商贸服务；积极发展物流配送等现代流通方式和组织形式；按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。
打破垄断，放宽准入领域，建立公开、平等、规范的行业准入制度。
采取积极的财税、土地、价格等政策，支持服务业关键领域、薄弱环节、新兴产业和新型业态的发展；健全服务业标准体系，推进服务业标准化；大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件的要逐步形成服务经济为主的产业结构。
”来做好项目定位、进行项目设计。
2、按照国家经贸委等六部委《关于加快我国现代商贸服务业发展的若干意见》的通知要求，明确项目目标、搞好项目规划。
3、根据某某省和某某市“十二五”计划，融入区域经济、合理安排进度。
4、按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。
5、我国某某省及某某市目前国民经济水平，现代商贸服务产业发展现状及前景为依据，借鉴国内外行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。
6、项目建设以国内外农产品需求为依据，以现有资源为基础，避免盲目投资和重复建设。
7、项目建设积极采用国际国内先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。
8、消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。
9、其它规定及客户要求。
八、编制范围
该项目可行性研究报告研究范围包括：
必要性分析、市场分析、选址分析、建设方案、技术方案及组织结构、投资估算及财务分析等方面的内容。
根据上述内容论证该项目建设与实施的必要性、技术可行性及经济合理性。
九、项目概况
1、功能定位
项目依托便利的对外交通条件以及巨大的产能支撑，具有打造中原地区农产品产地市场的条件。
项目以建设社会主义新农村为己任，以推进农业产业结构调整，推进农业产业化经营，完善农业服务为目标。
以某某优质特色农产品，在某某市邙山镇，打造中原地区最大的，多功能、现代化农产品物流园区。
2、建设目标
以构筑农产品安全标准化、信息服务网络化、一站式联运供应链为主要特色，对接1000个农产品生产基地，推广1000个农产品品牌，吸引培养1000个农产品经销大户，形成60亿农产品交易额，并可提供3万个就业岗位。
建成以蔬菜、果品为主产品，集水产、肉食、副食品、粮油等农产品的仓储、配送、批发、储运、信息、检测、综合服务一体化的多功能农产品物流交易中心。
3、建设内容
某某某某农产品物流园区项目规划总占地面积1500亩，其中物流园区用地600亩，观光农业用地900亩，总建筑面积30万㎡。
项目建成后将辐射济源、三门峡、山西晋城等周边地区，成为某某市乃至豫、陕、晋等地区功能最健全、配套设施最完善的农产品物流园区，并努力将其打造成中西部地区农产品物流第一品牌。
4、技术经济指标
综合技术经济指标
序号
指标名称
计算单位
设计指标
1
总投资
亿元
6
1.1
建设投资
亿元
5.5
1.2
流动资金
亿元
0.5
2
占地面积
亩
1500
3
建筑面积
万平方米
30
4
进驻农产品商户
家
1000
5
项目运营经济效益
5.1
运营收入
亿元
1.6
5.2
成本费用
亿元
0.32
5.3
利润总额
亿元
1.19
5.4
上缴税金
亿元
0.39
5.4.1
营业税及附件
亿元
0.09
5.4.2
所得税
亿元
0.30
5.5
净利润
亿元
0.89
6
园区经济效益
6.1
销售交易额
亿元
60
6.2
成本费用
亿元
48
6.3
利润总额
亿元
10.32
6.4
上缴税金
亿元
3.93
6.4.1
销售税及附件
亿元
1.68
6.4.2
所得税
亿元
2.58
6.5
净利润
亿元
7.74
7
项目投资利润率
％
14.8
8
项目投资利税率
％
19.8
9
项目投资回收期
年
8.7
十、研究结论
1、国家对农批市场在政策扶持上的倾向程度在逐渐加大，农批市场作为农产品流通的中间环节，连接着生产和消费，不仅关系到社会稳定和食品安全，同时由于为农业、农村和农民服务，其发展成功与否直接影响到“三农”问题的解决。
因此，政府不仅在政策导向上给予优惠，在资金上同样会给予大力扶持。
从近期商务部对“双百工程”（重点改造一百家大型农批市场，着力培养100家农产品流通企业）的大力宣扬和实施即可看出国家对做大农产品流通领域的信心和决心。
在可预见的很长一段时间内，农批市场的流通功能将日益突出。
2、某某某某农产品物流园区的建设符合国家和省市有关促进现代商贸物流业发展的政策，符合产业发展方向和要求。
3、项目的建设将推动省市委、省市政府倡导的发展大商贸，建设大市场，搞活大流通，努力把某某市打造成为东进西出、辐射南北的区域性农产品商贸物流业中心要求。
4、项目的建设对整合某某及周边省市的农产品资源，带动当地农产品商贸服务业经济发展，带动和提升相关产业及当地农产品企业的发展与竞争力，推动当地农业化进程，及扩大地方社会就业等均具有现实意义。
5、项目的建设将成为推动某某市及某某省农产品交易市场的有力补充，促进区域产业结构调整，为整顿目前该区域零散的农产品交易和仓储，提升该区域农产品交易环境提供了良好整合平台，成为某某市及某某省发展专业市场和商贸服务产业的形成互惠、互动、协同发展一支重要经济力量。
6、该项目抓住当前某某市及某某省农产品商贸服务业正处于快速发展期、农产品交易和仓储量大幅增加的机遇，全面学习、引进全国各地同行业的先进经验，实现专业化、规模化经营管理，逐步发展成为集农产品展示、交易、仓储、配送、批发、储运为一体，适应某某市乃至省内外经济发展的大型农产品物流园区，具有很好的市场前景和发展潜力。
7、该项目优势凸显：
交易规模大，商品品种多；市场辐射广，依托中原庞大的消费力，商贸连接长三角和国内多数省份；国际对接力度强，引入众多国外客商和货源；农产品权威检测，安全源头控制、全程追溯，食品放心、新鲜、丰富；市场服务全面、管理规范、物流便捷。
品质生活，由此出发；滚滚财源，源源汇集。
综上所述，某某某某农产品物流园区建设项目各方面的条件都已具备，项目实施后具有较好的经济和社会效益，诚请某某省、某某市和各职能部门大力支持，使该项目早日建设，发挥效益。
第二章项目背景与必要性
一、项目背景
1、国家“十二五”规划纲要
国家“十二五”规划纲要中提出大力发展现代物流业：
推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。
培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。
建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。
加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。
2、国务院物流业调整和振兴规划
国务院物流业调整和振兴规划认为物流业是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务产业，是国民经济的重要组成部分，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大，在促进产业结构调整、转变经济发展方式和增强国民经济竞争力等方面发挥着重要作用。
实施物流业的调整和振兴、实现传统物流业向现代物流业的转变，不仅是物流业自身结构调整和产业升级的需要，也是整个国民经济发展的必然要求，提出九大物流区域、十大物流通道、全国性物流节点城市与区域性物流节点城市建设。
九大物流区域分布为：
以北京、天津为中心的华北物流区域，以沈阳、大连为中心的东北物流区域，以青岛为中心的山东半岛物流区域，以上海、南京、宁波为中心的长江三角洲物流区域，以厦门为中心的东南沿海物流区域，以广州、深圳为中心的珠江三角洲物流区域，以武汉、郑州为中心的中部物流区域，以西安、兰州、乌鲁木齐为中心的西北物流区域，以重庆、成都、南宁为中心的西南物流区域。
十大物流通道为：
东北地区与关内地区物流通道，东部地区南北物流通道，中部地区南北物流通道，东部沿海与西北地区物流通道，东部沿海与西南地区物流通道，西北与西南地区物流通道，西南地区出海物流通道，长江与运河物流通道，煤炭物流通道，进出口物流通道。
全国性物流节点城市包括：
北京、天津、沈阳、大连、青岛、济南、上海、南京、宁波、杭州、厦门、广州、深圳、郑州、武汉、重庆、成都、南宁、西安、兰州、乌鲁木齐共21个城市。
区域性物流节点城市包括：
哈尔滨、长春、包头、呼和浩特、石家庄、唐山、太原、合肥、福州、南昌、长沙、昆明、贵阳、海口、西宁、银川、拉萨共17个城市。
3、某某省十二五发展规划
支持农产品精深加工，提高农产品加工能力，延长农业产业链条，挖掘农产品增值潜力。
大力发展农村二、三产业，继续扶持农业产业化龙头企业，支持其建立原料基地，开发新产品，拓展国内外市场。
推广龙头带基地、公司连农户、产加销一条龙等多种模式，建立健全企业与农户利益共享、风险共担的经营机制，使农民更多地分享农产品加工、流通环节的收益。
发展各种新型专业合作经济组织，提高农民进入市场的组织化程度。
支持黄淮地区的商丘、信阳、周口、驻马店市充分发挥自身优势，大力发展农畜产品精深加工，培育龙头企业，建成全国重要的粮食和畜产品加工基地；加快工业化、城镇化步伐，重点发展医药、煤化工、能源、轻纺、食品等产业，壮大工业规模和经济实力，实现跨越式发展；支持文化旅游资源开发和红色旅游景区景点建设，积极发展物流运输等服务业；加强劳务培训，促进农业劳动力转移。
4、《某某市“十二五”商贸流通业发展规划》
要
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