土地估价师考试试题《估价实务基础》练习.docx
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土地估价师考试试题《估价实务基础》练习
2021年土地估价师考试试题《估价实务基础》练习（3）
1、宗地地价评估时，明确价值类型应在（A）。
A.签订委托估价合同前
B.签订委托估价合同后
C.收集估价所需资料之后
D.实地查看估价对象之后
2、宗地地价评估的实际程序，是从（A）开始到最后写出估价报告书，然后将报告书交给委托者并将有关资料整理归档的全过程。
A.接受委托者的估价委托
B.拟定估价作业方案
C.收集估价所需资料
D.实地查看估价对象
3、在一个估价项目中，首先要明确估价基本事项，其中（A）是龙头。
A.估价目的
B.估价对象
C.估价期日
D.价值类型
4、土地估价业务受理前哪种行为时错误的（D）。
A.拒绝受自己的专业知识和经验所限而难以评估出客观合理的价值的委托。
B.当客户要求基于估价师认为不现实的一项特殊假设进行估价，则应拒绝该估价委托。
C.如果估价师认为即使在受限制的基础上也不可能提供估价，则应拒绝该估价委托。
D.对于以前由估价师或公司进行了估价的物业，可以未进行重新勘查进行重新评估。
5、某企业拟以其拥有的土地使用权抵押贷款，土地使用证载用途为工业，企业得知其使用土地范围已被政府规划为城镇住宅用地，要求评估机构按住宅用地进行评估，评估机构的那种决定是正确的（C）。
A.按住宅用地进行评估
B.让企业出具政府规划为城镇住宅用地的证明文件，按住宅用地进行评估
C.协商之后按工业用地进行评估
D.直接拒绝评估
6、某国有工业企业未经批准将使用的厂房改造为商务宾馆，土地使用证载用途为工业、使用权类型为国有划拨，下列分析不正确的是（B）。
A.企业土地抵押时按评估工业用途评估
B.土地抵押时企业出具政府规划为商服用地的证明文件，按商服用地进行评估
C.企业改制时按评估工业用途评估
D.企业改制（出售）时，企业出具政府规划为商服用地的证明文件，按商服用地进行评估
7、某企业一年前以转让方式取得土地使用权，当时委托评估机构进行了土地评估，现拟以该地进行土地抵押贷款，企业拟使用原来的报告办理抵押手续，评估机构要求重新评估的主要理由正确的是（C）。
A.评估报告已经超过有效期
B.估价对象已经变化
C.估价目的不同
D.报告假设条件发生变化
8、地价定义指地价对应的权利状况、土地利用条件（用途、开发程度、现状利用和规划利用条件及容积率等）、土地使用年期、估价基准日等。
关于设定地价定义，下列理解正确的是（B）。
A.土地估价对应权利内涵依据土地使用证设定
B.现状利用还是规划利用，根据估价目的设定
C.估价期日依据委托方要求设定
D.使用年期依据剩余使用年限设定
9、下列收集估价所需资料中属于宗地自身资料的是（A）。
A.土地权属状态及实体状态（利用状况和个别因素）的资料。
B.是对待估宗地土地价格有影响的资料。
C.指与待估宗地同类用途的土地市场交易资料
D.当地政府公布的基准地价等相关文件
10、影响居住用地需求的因素是（D）。
A.所在区域人口
B.所在区域GDP
C.所在区域居住用地面积
D.所在区域居住用地价格
11、宗地价格方法选择中不正确的是（A）。
A.依据估价资料
B.依据估价目的和估价原则
C.依据估价对象
D.依据估价方法的适宜性
12、宗地估价方法的选择原则不正确的是（D）。
A.有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要估价方法。
B.收益性房地产中的地价评估应选用收益还原法作为其中一种估价方法。
C.具有投资开发或再开发潜力的土地估价，应选用剩余法作为估价方法之一。
D.在掌握基准地价评估结果的情况下，必须使用基准地价系数修正法评估相应商业、居住、工业用地的价格。
13、宗地估价结果确定原则不正确的是（D）。
A.估价价资料可靠性
B.估价方法适宜性
C.估价参数指标的准确性
D.估价结果的科学性
14、工业用地出让价格评估依据的重要资料是（C）。
A.出让时的土地出让金
B.同类土地征地拆迁成本
C.同类土地市场交易价格
D.政府公布的最低限价
15、土地估价报告的作用不正确的是（D）。
A.描述估价对象
B.记述估价过程
C.反映估价成果
D.收取估价费用
16、土地估价报告审核的内容不正确的是（D）。
A.估价人员资格
B.估价所依据资料的质量
C.估价假定前提和限制条件是否合法
D.评估结果是否符合当地基准地价水平
17、下列（C）一般低于市场价格。
A.买卖价格
B.租赁价格
C.课税价格
D.出让底价
18、在进行城镇分等时，选取了3个因素，通过特尔菲法，已确定出的重要程度为V1
A.V1的权重为0.21
B.V3的权重为0
C.V1的权重为0.50
D.V3的权重为0.17
19、在采用位序标准化方法进行分等因子分值计算时，若分等单元共70个，其中某单元的区域农业人口人均耕地指标为3，该指标按从小到大的排序处于该省城镇中第15位则该单元该指标计算得到的因子分值为（D）。
A.30
B.22.9
C.21.4
D.80
20、关于我国现行城镇土地分等工作，以下说法正确的是（C）。
A.现行城镇土地等别必须每3年调整1次
B.该项工作尚处于局部试点阶段，我国尚未开展过全国城镇土地等别划分工作
C.现行全国各县级单元城镇土地等别不是土地价格等别
D.城镇要进行土地定级工作，必须先建立起城镇土地等别序列
21、甲市开展基准地价评估工作，按照规划，在现状的市郊处，将建立大型商贸中心，并已动工，预计第二年建成并营业，评估商业基准地价时应当如何处理（C）。
A.基准地价是现状价格，故对规划建设不予考虑
B.对商贸中心建成后，该区域的地价进行预估，并将其作为基准地价
C.在按现状评估的基础上，考虑近期规划建设的影响，进行适当修正
D.等到第二年商贸中心建成后再进行基准地价评估
22、路线价的深度修正系数表体现了（C）。
A.土地质量与其和道路的距离关系有密切联系
B.土地集约利用程度与道路有密切关系
C.土地的使用价值同其道路的关系有密切关系
D.土地市场的供需状况同其与道路的关系有密切关系
23、城市地价动态监测中，下列哪种价格是用于指标测算的基础价格（A）。
A.监测点评估价格
B.监测点交易价格
C.级别基准地价
D.一定时间段、一定区域内全部交易宗地平均价
24、农用地基准地价更新成果，经验收合格后，报（B）批准实施。
A.省（自治区、直辖市）国土资源管理部门
B.当地市、县人民政府
C.省（自治区、直辖市）人民政府
D.当地市、县国土资源管理部门
25、在城镇土地定级中，市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值为30、9、3，但同时又受另一个区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值为10、4，则该评价单元的商服繁华作用分值为（B）。
A.41
B.44
C.49
D.56
26、城镇土地分等定级的目的是为全面掌握城镇土地（A）状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地利用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策等提供依据。
A.质量及利用
B.数量及质量
C.质量及价值
D.开发及利用
27、某城镇有两个长途汽车站A和B，功能分分别为100和70，其影响半径分别为5000m和1000m。
有一定级单元距A4000m，距B1000m，则在住宅用地定级中，采用线性衰减公式计算出的该单元长途汽车站的作用分值为（A）。
A.20.0
B.46.7
C.66.7
D.80.0
2021年土地估价师考试试题《估价实务基础》练习
（2）
多项选择题
1.以下对土地的分析中正确的是（）。
A.土地有比较完整的市场
B.土地价格高低不由生产成本决定
C.土地价格形成时间长且相对比较困难
D.资本有机构成的提高导致地价呈上升势态
2.定级单元界线一般采用（）。
A.行政界线
B.城镇中的铁路
C.交通道路（工业定级中）
D.土地权属界线或权属单位内部的土地类型界线
3.根据《城镇土地分等定级规程》，初步划分土地分等的方法有（）。
A.剖面图法
B.总分频率图法
C.数轴法
D.AHP法
4.确定客观收益一般要考虑（）等条件。
A.从客观上看，土地的总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益
B.收益必须是持续且有规律产生的收益
C.收益是安全可靠的收益
D.收益是在现状下实际取得的收益
5.只有交易案例资料满足（）条件时，才适用市场比较法。
A.数量足够
B.与待估土地有替代性
C.可靠性
D.合法性
答案：
1、BCD2、ABD3、BC4、ABC5、ABCD
6.以下表述错误的有（）。
A.实质租金常由纯租金及租赁不动产所需的各项费用构成
B.支付租金包括制定契约时所收取的具有预租金性质的保证金
C.实质租金=支付租金+保证金X月（年）利率
D.支付租金=实质租金十保证金X月（年）利率
7.以下适用剩余法进行评估的有（）。
A.待拆迁改造的再开发房地产的估价
B.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价
C.现有新旧房地产中地价的单独评估
D.学校、公园以及公益设施的评估
8.根据《城镇土地分等定级规程》，下列城镇土地分等因素中属于必选因素的有（）。
A.区域经济发展水平
B.城镇土地投人产出水平
C.城镇集聚规模
D.区域综合服务能力
9.剩余法中计算开发商的合理利润可以采用（）来计算。
A.不动产总价的一定比例
B.预付总资本的一定比例
C.建筑费用的一定比例
D.建筑费和专业费的一定比例
10.成本逼近法不适用于（）。
A.新开发土地估价
B.建成区域或已开发的土地估价
C.工业用地估价
D.商业及住宅用地的估价
答案：
6、BD7、ABC8、ACD9、AB10、BD
单项选择题
11、求取土地收益及确定（）是收益还原法的关键。
A.经营费用
B.土地租金
C.投资利率
D.土地还原率
标准答案：
D
解析：
用收益还原法求取土地价格的关键是求取求取土地收益和合理确定土地还原率。
12、应用收益还原法评估不动产价格时，要求利用与待估宗地所在区域相同或相似不动产的客观收益来推算待估宗地的预期收益，这主要是依据土地估价中的（）。
A.给与需求原则
B.报酬递增与递减原则
C.替代原则
D.协调原则
标准答案：
C
解析：
这是替代原则在收益还原法中求取客观收益的用法。
13、确定还原率可采用安全利率加上（）调整值的方法。
A.通货膨胀
B.利息
C.贷款利息率
D.风险
标准答案：
D
解析：
安全利率加上风险值调整确定还原率，还原率=安全利率+风险调整值。
14、从理论上讲，收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的（）获利率。
A.资本
B.土地
C.项目
D.房屋
标准答案：
A
解析：
从纯理论上讲，还原率等于获取纯收益具有同等风险和资本的获利率，也是采取安全利率加上风险值调整确定还原率的原因。
15、收益还原法求得土地价格通常称为（）。
A.收益价格
B.比准价格
C.积算价格
D.地租价格
标准答案：
A
解析：
收益价格是收益还原法求得的土地价格。
16、（）理论和生产要素分配理论事收益还原法的理论依据。
A.地租
B.区位
C.级差地租
D.剩余价值
标准答案：
A
解析：
收益还原法的理论依据是地租理论和生产要素分配理论。
17、土地收益可以分为有形收益和无形收益，有形收益是可以用（）表现的收益。
A.货币形式
B.实物形式
C.地价形式
D.地租形式
标准答案：
A
解析：
有形收益是可以用货币形式表现。
18、下面对土地估价描述不正确的是（）。
A.土地估价依据的理论和方法，与机器、设备、建筑物等估价所依据的理论与方法并不完全一致
B.同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的经济因素对地价产生深刻的影响
C.同样一块土地，其价格的高低与土地权利状况密切相关，不同的权利可能导致价格相差很大
D.土地估价必须充分占有土地市场资料，把握土地市场的过去、现在和未来
标准答案：
C
解析：
同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津，这是土地估价必须考虑的政府土地政策对地价产生深刻的影响
19、土地价格水平由同一供需圈内具有（）的替代性土地的价格所决定。
A.相同区域
B.相同性质
C.相同级别
D.相同用途
标准答案：
B
解析：
土地估价中的替代原则可概括如下：
土地价格水平由具有相同性质的替代性土地的价格所决定。
20、土地估价涉及的供需原则并不以（）为基础。
（2002年真题）
A.替代原则
B.预期收益原则
C.变动原则
D.竞争原则
标准答案：
A
解析：
供需原则是以预期收益原则及变动原则和竞争原则为基础的。
2021年土地估价师考试试题《估价实务基础》练习
（1）
单项选择题
1.既属于一般因素、区域因素，又属于个别因素的是（）。
A.环境因素
B.宗地基础设施条件
C.城市规划限制
D.土地使用年限
2.计算主次干道影响距离一般采用公式（）。
A.d=2s/1
B.d=s/2
C.d=s/1
D.d=2s1
3.土地估价时，可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用（）估算土地价格。
A.收益还原法
B.市场比较法
C.剩余法
D.成本逼近法
4.预期收益原则可以在（）估价方法中得以应用。
A.成本法和剩余法
B.剩余法
C.模型估价法
D.剩余法和收益还原法
5.在土地分等中，与土地质量呈负相关关系的因子有（）。
A.区域人口密度
B.区域农业人口人均耕地
C.城镇商业活动强度
D.城镇非农产业产出效果
答案：
BBDCB
6.决定城市土地利用价值的重要因素是（）。
A.经济发展状况
B.交通状况及通达度
C.人口密度
D.区位
7.城镇土地分等的对象是（）
A.城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地
B.土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地
C.城市市区、建制镇镇区土地
D.城镇建成区和近郊区范围的土地
8.对权重确定的方法中的因素成对比较法描述不正确的是（）。
A.将因素两两之间都进行比较
B.某一因素权重有可能是零
C.为使结果更准确，可结合特尔斐测定法
D.可在因素集合中设置一虚拟目标
9.在城镇土地定级中，某市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为15、10、20，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为12、21，则对应上述两个商服中心，该评价单元的商服繁华度作用分值为（）。
A.33
B.45
C.48
D.78
10.已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80，已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为130和20.则采用极值标准化进行标准化后得到的指标值为（）。
A.45.5
B.53.3
C.54.5
D.61.5
答案：
DCBCA
11.利用收益还原法求算地价时，下列中（）不是总收益产生的形式。
A.土地租金
B.房屋租金
C.房地出租的租金
D.企业经营收益
12.一般而言，以下还原利率的是（）。
A.承租土地使用权还原利率
B.土地还原利率
C.建筑物还原利率
D.综合还原利率
13.房地出租中，（）的费用计算与建筑物重置价无关。
A.管理费
D.维修费
C.保险费
D.房屋折旧费
14.承租土地使用权只能按合同租金的（）及租期估价。
A.现值
B.差值
C.终值
D.金额
15.某商住楼，出租房屋的年收益以10%递增，其1992年，租金收益为500万元，1993年由于修路，使该处客流下降，年收益为450万元，在进行土地估价时，该商住楼1993年的总收益为（）万元（假设其收益为客观收益）。
A.450
B.475
C.500
D.550
答案：
BCABD
16.运用市场比较法评估宗地地价，在选择比较交易案例时，该案例发生的区域与待估宗地所处区域（）。
A.只要在同一个城市即可
B.需在同一供需圈内
C.要相邻
D.需在同一级行政区内
17.比较案例成交地价每平方米400元，对应使用权年期为40年，而待估宗地出让年期为30年，该市土地还原率为8%，则修正后待估宗地地价为（）元/㎡。
A.300
B.377.6
C.420.3
D.423.7
18.当地价指数的基期不固定时，若要利用其进行期日修正，应先将其指数调整到（）后，再进行修正。
A.环比指数
B.综合指数
C.定基指数
D.条件指数
19.若情况修正系数协议为0.50，招标为0.73，拍卖为0.9，1996年、1997年、1998年的地价指数分别为1.12、1.15、1.20，某交易案例为1997年协议方式的交易，成交价800元/㎡，如要评估待估土地1998年的拍卖价格，则修正后的交易案例价格为（）元/㎡。
A.1029.18
B.1380.00
C.1440.00
D.1502.61
20.在剩余法的基本公式中“地价=开发后的不动产售价一开发成本一利润一利息一税金”中，利息是指（）。
A.不动产售价的利息
B.开发成本的利息
C.贷款利息
D.场地取得费及开发费的利息
答案：
BBCDB
升级会员 