工程质量保修书.docx
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工程质量保修书
工程质量保修书
甲方：
（以下简称甲方）（开发商）
乙方：
（以下简称乙方）（施工单位）
根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》和《工程施工合同》的有关规定，工程竣工交付验收后，在合同规定的保修期内的房屋保修，甲方全权委托后期选聘的物业公司进行相关工程保修事宜的协调和管理，乙方必须无条件接受该物业公司的管理。
现甲、乙双方就相关工程保修事宜，达成如下协议，以资共同遵守执行。
保修范围及期限
保修范围：
乙方在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担本工程质量保修责任。
质量保修范围
质量保修范围包括：
详见合同协议书承包范围。
下列情况不属于乙方保修范围：
因使用不当或第三方原因造成；
不可抗力造成。
保修期限：
1.2.1.基础设施工程、地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理使用年限；
1.2.2.地下室防水工程保修期为5年；
1.2.3.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间、阳台、露台和外墙面（包含窗框与外墙交界处防渗漏）的防渗漏为5年；
1.2.4.外墙保温工程为5年；
1.2.5.墙面、顶棚抹灰层工程为2年；
1.2.6.装修工程为2年；
1.2.7.电气管线，给排水管道，设备安装工程为2年；
1.2.8.供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；
1.2.9.室外给排水设施、道路等配套工程为2年；
1.2.10.其他项目保修期如下：
1.2.11.除1.2.1至1.2.10所列工程外，质量保修范围内的其他工程的保修期均为2年。
以上保修期限，均根据乙方与甲方签订的合同约定保修期起始日期计算。
在保修期限起算日之前，乙方对上述全部工程仍承担保修责任。
保修期内发生质量问题，维修后的时间点距离保修期满小于1年时，维修处的保修期调整为从修复之日起1年。
维修人员安排及要求
合同项目取得竣工备案前1个月，乙方必须以书面授权委托（模板详见附件1）形式指定一名现场维修负责人及充足的维修小组成员。
维修负责人全面负责保修期间内所发生的各项维修事务的对接及实施工作。
包括但不限于：
现场维修人员管理、钥匙领用、函件签收、维修任务单领取和维修实施、配合甲方处理重大投诉、费用承担确认、保修期到期回访等工作。
乙方的现场所有维修人员及管理人员，由甲方统一管理、统一安排各项维修事务，不得兼任其他工程项目职务，未经甲方同意不得擅自离开工作岗位。
否则甲方有权直接委托第三方专业施工单位完成乙方责任内的保修工作，由此产生的所有费用和损失乙方应无条件认可并全部承担。
维修负责人或其联系方式一旦发生变更，乙方应提前一个工作日书面通知甲方。
如未及时通知，造成甲方无法及时联系到乙方现场维修负责人的，乙方同意由甲方全权负责相关维修事宜的确定。
保修期间，乙方接到甲方通知后不予答复的、在约定时间内不能赶到现场维修的、或乙方的维修质量及服务不能满足甲方或业主要求的，甲方有权直接委托第三方专业施工单位维修，维修费用及相关赔偿从乙方保修金中扣除，不足部分由乙方全部承担，乙方予以无条件接受。
一般维修：
包括但不限于质量缺陷（如业主户内墙面局部裂缝、墙地面局部轻微渗漏、全装修局部部品部件非使用功能障碍的、公共区域局部墙面材料修复等）发生后，对业主户内造成的经济损失或观感质量缺陷在较长时间内暂时可以固定，无明显扩大损失趋势的维修；或公共区域经济损失、观感质量缺陷、局部使用功能缺陷的在较长时间内暂时可以固定，无明显扩大损失趋势的维修等。
甲方以电话、电子邮件、传真、挂号邮寄或当面递交签收等方式通知乙方保修，乙方须在甲方通知后24小时或甲方指定时间内到场落实维修方案、维修进度、工期，并以书面形式交给甲方同时组织维修人员。
在集中返修期内，乙方须驻场维修，驻场主管人员应视为已获得乙方的授权（有决策权），驻场时间为1年（视整改的完成情况适当增减），并在退场后做季度回访；在集中返修期外，乙方可退场，但保修期内乙方仍需履行维修责任，并做季度回访。
如遇重大质量事故，需乙方再次返场并驻场维修。
驻场维修的完结率达到95%才能退场。
应急维修：
包括但不限于质量缺陷（如渗水、漏水，给排水、供电设施、线路，燃气等紧急故障（如上水管爆裂，层漏，门窗渗漏，屋面漏水，漏、断电等））一旦发生后，对业主户内造成的经济损失在较短时间内可能会较快扩大的、直接影响使用功能，从而对业主正常生活造成一定障碍的；公共区域经济损失较大（金额大于5000元）且存在有进一步扩大趋势的、造成使用功能缺陷直接影响业主生活的。
乙方须在甲方通知后3小时内赶赴现场，可当场维修的在6小时内完成维修，不能当场完成维修的由甲、乙双方视实际情况协商确定全面完成维修的时间并填写应急维修确认单。
应急抢修：
包括但不限于质量缺陷（如上水管爆裂，屋面漏水，漏、断电等）一旦发生后，对业主户内或公共区域造成的经济损失在较短时间内可能会迅速扩大的、直接关联业主生活正常化或财产安全性的相关维修等。
乙方有驻场人员的，接到甲方通知后第一时间赶赴现场抢险止损，可当场维修的在6小时内完成维修，不能当场完成维修的由甲、乙双方视实际情况协商确定全面完成维修的时间并填写应急维修确认单；乙方无驻场人员的，甲方有权请第三方专业施工单位第一时间进行抢险止损，费用由乙方无条件认可全部并承担，同时乙方须在甲方通知后3小时内赶赴现场，可当场维修的在6小时内完成维修，不能当场完成维修的由甲、乙双方视实际情况协商确定全面完成维修的时间并填写应急维修确认单。
未判定责任的维修项目：
一时不能判定责任归属的维修项目，乙方应服从甲方的安排，先行组织维修，不得推诿。
否则，甲方有权直接委托第三方专业施工单位维修，相关费用和损失由乙方无条件承担，从保修金中扣除。
该维修项目经甲方、乙方、第三方维修单位最终确认为非乙方原因造成的，费用由责任方承担，物业和地产客服部应积极协调。
乙方负责维修的质量：
每个维修项目完成后必须经业主、甲方验收签字；所维修项目应保证在一年内在相同部位不再出现类似问题，否则，即使保修期满，也应继续维修，相应的保修款待维修完成一年后支付。
相同部位在业主一次报修期间连续维修两次仍未通过验收的，甲方有权聘请第三方专业施工单位进行维修，由此引起的一切费用和责任由乙方无条件认可并承担。
维修总时长超过合理工期的：
维修总时长超过合理工期的（合理工期参考附件2《报事处理时长参考表》），甲方有权聘请第三方专业施工单位进行维修，由此引起的一切费用和责任由乙方无条件认可并承担。
业主对乙方维修不满意，并产生投诉的：
业主对乙方维修不满意（含成品保护、服务综合质量等）并产生投诉或二次损坏、物品损失等连带赔偿的，甲方有权聘请第三方专业施工单位进行维修，由此引起的一切费用和责任由乙方无条件认可并承担。
相同部位一年内再次发生报修的：
甲方有权聘请第三方专业施工单位进行维修，由此引起的一切费用和责任由乙方无条件认可并承担。
维修工作完成后，乙方负责将施工现场清理干净，如乙方清洁工作达不到业主、甲方的要求，则由甲方安排保洁工作，由此产生的费用由乙方承担。
如维修过程中给业主造成损失，则乙方承担相应责任。
乙方维修人员应按甲方制定的维修程序进行维修，服从甲方的管理，服从业主的监督，统一着装、文明施工、文明用语，不得与业主发生任何争执，否则每人每次支付违约金500元。
保修处理约定条款
一旦维修条件具备且责任确属乙方的，乙方应立即维修。
如果乙方拒绝维修或维修不当，甲方有权直接聘请第三方专业单位进行维修，由此引起的一切费用和责任由乙方无条件认可并承担，且乙方需向甲方支付维修费用的15%作为违约金，从保修金中扣除。
如乙方维修后的项目在保修期内发生返修，由乙方承担责任；乙方拒绝维修后1年保修期和保修内容的，甲方有权另行聘请第三方专业施工单位进行维修，由此引起的一切费用和责任由乙方无条件认可并承担，从保修金中扣除。
未出售房屋在保修期截止前，由甲方会同乙方人员对其进行全面检查。
如存在施工质量问题，且确属乙方责任的，其保修内容、保修期按本协议第1条、第2条执行。
若因乙方工程质量原因或维修不及时导致业主提出索赔要求，乙方授权甲方全权代表乙方与业主进行谈判，甲方对谈判结果拥有决定权，谈判结果经甲方代表和业主签字后即生效，乙方无条件认可并承担相应责任；若乙方拒绝承担，甲方有权从保修金中扣除，乙方应无条件接受。
因乙方质量问题乙方维修一次后，同一部位再次出现类似问题，乙方除按协议约定再次进行维修外，乙方还需按每次每项维修费用的25%向甲方支付违约金。
一个月度内发生4次以上（含第4次）维修不及时的现象时，每次乙方需向甲方支付2000元违约金。
因房屋质量问题或乙方保修不及时等乙方原因导致甲方的楼盘在电视、网络等媒体上被曝光，发生一次，乙方应向甲方支付的违约金。
维修项目的质量验收，以国家相关的《规范》、《规程》、《标准》和原设计要求为准。
维修项目完成后，必须经甲方、业主共同签字确认。
对保修责任归属有争议的，以甲方认定为准。
若乙方对此有疑义，则乙方可自行委托双方认可的权威机构鉴定，鉴定费用最终由责任方承担。
当发生下列情况时，甲方有权取消乙方的保修资格，强制乙方退场，质保期内所发生的问题将全权委托第三方进行维修，所产生的维修费用由乙方无条件认可并承担，并从保修金中扣除。
3.10.1.连续两个月维修及时完结率低于90%；
3.10.2.连续两个月维修投诉率高于10%；
3.10.3.重复维修率高于5%。
甲方根据本协议书约定委托第三方专业施工单位维修的费用，乙方同意按照甲方与第三方签订的合同执行，由甲方直接从保修金中扣除（包括违约金、业主赔偿款等），不足部分由乙方支付。
乙方同意因乙方责任导致的一切费用（包括维修费用、违约金、业主赔偿等）由甲方直接从保修金扣除，当保修金不足以支付时，甲方有权向乙方进行追偿。
维修标准要求见附件3《房屋维修成品保护方案》、附件4《维修施工安全注意事项》、附件5《房屋维修人员服务行为规范》。
现场维修人员必须做到为业主服务4条基本要求（简称1234）
1双鞋套：
进门穿一双鞋套；
2句问候：
进门“您好，我是旭辉维修人员×××”，出门“您还有什么问题，请与我们联系”；
3块布：
一块垫工具，一块擦拭维修操作面，一块擦手；
4不：
不抽业主的烟、不吃业主的东西、不用业主的厕所、维修后不留垃圾。
安全文明管理
合同项目取得竣工备案前1个月，乙方应向甲方提交总体《工程维修预案》和《维修人员构架》。
乙方成品保护用品及维修人员服装在项目交付前一个月运抵项目转存甲方，待项目交付后，由乙方至甲方处领取使用。
乙方接到甲方维修通知后，确定维修方案的同时，乙方应向甲方提交《维修施工安全措施》，经甲方审核同意后方可实施维修。
施工过程中，一旦甲方发现乙方未按《维修施工安全措施》执行，存在重大安全隐患的情况，甲方有权责令停工整改，乙方必须无条件服从。
乙方接到安全整改通知后24小时内未采取整改措施，甲方有权对乙方罚款200--1000元/次。
乙方必须无条件服从。
否则，由此引起的一切费用和后果由乙方承担。
乙方必须做好维修施工人员安全教育，严格执行当地政府管理部门颁发的“劳动安全法规”，因乙方安全施工措施不力而导致乙方人员、甲方人员及第三方受到伤害，由乙方承担全部责任。
乙方在为业主进行维修作业时，如涉及影响业主装潢、家具以至人身安全等，乙方需事先和甲方及业主商定，否则，造成业主损失等一切责任及费用由乙方承担。
乙方在施工中应遵守政府部门、物业公司有关卫生、噪音、交通、绿化、安全、文明等规定，如有违反，由此引起的一切费用和后果由乙方承担。
保修金返还方式
甲方全权委托经选聘确定的物业公司负责工程保修金的支付工作。
保修金的返还时间和返还金额按乙方与甲方签订的合同约定执行。
保修期内报修的质量问题整改率达到100%，乙方方可申请返还保修金。
本协议未尽事宜，以国家《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》和《工程施工合同》为准或协商解决。
本协议正本一式陆份，甲乙双方各执叁份。
附件：
附件a：
授权委托书
附件b：
报事处理时长参考表
附件c：
房屋维修成品保护方案
附件d：
维修施工安全注意事项
附件e：
房屋维修人员服务行为规范
附件f：
备品备件使用须知
甲方：
乙方：
经办人：
经办人：
负责人：
负责人：
签定日期：
签定日期：
附件a：
授权委托书
：
兹授权委托（身份证号：
），为项目工程维修保养负责人。
在合同约定保修期内，被授权人全权代表我司实施维保工作，其主要权限包括：
落实维修保养过程中的维修资金；
组织维修保养工作中的维修人员；
调配维修保养工作中的维修材料；
1、
2、
3、
附：
代理人性别：
年龄：
职务：
办公室电话：
手机：
电子邮箱：
联系地址：
授权单位（签章）：
法定代表人（签章）：
联系电话：
传真：
日期：
附件b：
报事处理时长参考表
问题类别
问题类别说明
整改参考工期
（天）
1.结构
结构开裂、板厚度不均、板梁露筋、结构桩/柱夹渣
10
2.空鼓裂纹
墙、地面、顶棚抹灰层空鼓裂纹
10
3.墙、地面、顶棚观感
除结构、空鼓裂纹外问题，主要指饰面层问题，如：
墙纸脱落、地板不平/起沙、吊顶脱落、涂料起层、涂料颜色不一致
10
4.建筑防水/渗漏
门窗/卫生间/地下室/露台/阳台/挡墙/屋面渗漏水、管道穿楼板套管处渗水、管道井渗水等
15
5.净空偏差
进深、开间、大小头等尺寸误差
10
6.净空极差
进深、开间、大小头等尺寸误差
10
7.净高偏差
各点位净高误差
10
8.净高极差
各房间净高误差
5
9.墙面垂直度平整度
墙面、梁、柱等垂直平整度（含阴阳角顺直度）
5
10.地面平整度
室内地面、阳露台地面，上人屋面；
10
11.保温
不平整、露玻璃丝网
5
12.外墙文化石/石材
含外墙砖问题，如：
脱落、污染、色差、阴阳角不顺直、勾缝大小不一致或勾缝剂有色差等
10
13.外墙涂料
不平整、接茬、色差
10
14.入户门
从公共区域进入小业主户内的门，如：
开启不顺畅、型材划痕、油漆脱落、有色差、缺零配件、钥匙开启顺畅
2
15.车库门
关闭不到位、遇阻不反弹、红外线保护不起作用、车库门遥控无法使用、遥控距离太近、门板变形、运行异响、运行中途停机、只下不上或只上不下等。
2
16.铝、塑门窗及配件
含单元门，如：
型材/玻璃划伤、闭门器问题、门缝大小头及缺零配件
5
17.户内木套装门
油漆起层、碰角不平整或对不齐、门缝不齐、门套合页异响、安装合页螺丝处开裂、门套密封套脱落、门和门套有色差、门锁关闭后门有间隙晃动等
5
18.防火门
玻璃破损、门无法自动关闭或关闭不严漏缝、门有碰伤或凹陷、门关闭后缝隙不一致、密封条脱落、闭门器关闭噪音太大、门把手松动等
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19.家俱、橱柜及配件
含铰链\合页\把手
15
20.栏杆
含室内外所有栏杆，如：
锈蚀、油漆脱落、油漆色差较大、有毛刺、焊接不牢等
15
21.管道、水表及阀门
安装不正、断裂、脱漆、支架移位、管径、管道锈蚀
10
22.管道渗漏
接头漏水、管道破裂等
5
23.管道堵塞
排水不畅、管道积水、阳台地漏安装、污排防臭地漏等
5
24.水泵
含水泵控制设备
5
25.洁具、厨卫五金
马桶、面盆、沐浴房、龙头、三角阀、冲洗阀、软管、皂液器、飘香机、衣杆、毛巾架、纸巾盒等
5
26.生化池、化粪池、水箱、水池
5
27.户内电气
小业主户内的电器如：
开关、插座、线路等
5
28.户外电气
公共区域如：
供配电设备、景观照明线路、水体控制线路等
10
29.灯具及光源
含公区和户内
10
30.电梯、扶梯
5
31.消防报警
烟感、楼层显示器、模块、消防线路
5
32.安防报警、监控
周界、户内报警、燃气探测器、门机、人行道闸
5
33.车管系统
刷卡器、挡车杆、图像等
5
34.电视信号
无闭路信号、无闭路线等
5
35.通讯
宽带、电话
5
36.背景音乐
5
37.综合布线
电缆井积水、弱电线路未焊接或接头未进行防水处理、电缆井内的电缆线未捆扎在电缆井壁上进行固定等
5
38.暖通空调
风机盘管、空调主机、分体空调、室内控制板、大型中央空调采暖锅炉等
5
39.地采暖
含地暖壁挂炉、管道、分集水器、控制器、散热片等
10
40.燃气管道、燃具、阀门、气表
含生活燃气炉
5
41.热水器
含热水器、热水炉
5
42.水体
含水体铺装、水体漏水
30
43.软景
植物、花木架、木平台
10
44.硬景
景墙、挡墙、道路及铺装
10
45.康体娱乐设施
游泳池、网球羽毛球场、健身器材、休闲桌凳
10
46.导示、信报箱
安装位置、质量等
10
47.室外管网
指室外给、排水
10
48.清洁类
建渣清理、开放日清洁
2
49.沟通类
景观设计类、户型设计类、邻里关系、装修资讯类
15
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