房屋专项维修资金使用的基本要求.docx

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房屋专项维修资金使用的基本要求

引言

《成都市房屋专项维修资金使用服务指南》是按照维修资金有关法规、规章、规范性文件制定的业务操作规则，主要内容包括术语、专项维修资金使用的基本要求、维修资金使用类型（维修资金正常使用、维修资金紧急使用、维修资金应急使用、维修资金备用金使用）、相关示范文本和表格。

申请人（具体范围详见第二章）正式开展使用申报前应当详细掌握“服务指南”的有关内容，并登陆（

）进入成都市“成都市数字房产政务服务平台”，下载《成都市住屋专项维修资金系统操作手册》，注册用户并登录系统后，根据“系统操作手册”和系统所示步骤办理维修资金使用备案申报。

（注：

申请人必须严格按照“系统操作手册”和系统所提示的步骤办理维修资金使用备案申报，准确填报有关信息，完成上一步的操作并经系统审核无误后方可进行下一步的操作）。

第一章术语

一、房屋专项维修资金：

指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造资金,以下简称“维修资金”。

二、共用部位：

是指一幢房屋内部，由整幢房屋的业主、使用人共用的房屋主体承重结构、外墙面、门厅、楼梯间和其他在使用上、功能上为整幢建筑服务的部位等。

三、共用设施设备：

是指建筑区划或者单幢房屋内，由业主、使用人共用的上下水管道、电梯、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。

四、维修资金单列账：

指以建筑区划为单位设置的账户，专项存储开发建设单位缴存的维修资金。

单列账上的房屋专项维修资金属建筑区划内全体业主所有。

五、维修资金分户账：

指以房屋户门号为单位设置的账户，专项存储房屋购买人缴存的维修资金。

分户账上的房屋专项维修资金属业主个人所有。

六、维修资金紧急使用预案：

是指建筑区划内房屋共用部位、共用设施设备发生危及自然人生命财产安全或出现功能障碍给业主、使用人正常生产生活秩序造成严重影响时，需要立即采取措施维修而制定的维修资金紧急使用方案，以下简称“紧急使用预案”。

七、维修资金应急使用：

指未建立《紧急使用预案》或《理管规约》中未对应急维修事项进行约定的建筑区划，发生危及房屋使用及人身财产安全的紧急情况时，根据相关规定利用维修资金对工程项目进行紧急维修、更新、改造。

八、房屋专项维修资金备用金：

是指设立了业主大会的建筑区划，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，通过从物业共用部位、共用设施设备公共收益中按比例提取、业主自行筹集等方式筹集一定资金，用于房屋共用部位、共用设施设备小规模维修除险的应急使用。

九、集合表决：

业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用。

　　十、默认表决：

业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票。

　　十一、异议表决：

在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

第二章维修资金使用的基本要求

一、维修资金使用的原则

（一）维修资金只能用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造，任何单位和个人均不得挪作他用。

（二）属于应当由物业服务费用列支的日常维修养护，不得使用专项维修资金。

供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位，应当依法承担建筑区划内相关管线和设施设备维修、养护的责任，不得使用维修资金。

物业共用部位、共用设施设备属于人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

（三）维修资金使用应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意通过。

（四）维修资金的使用分摊遵循“谁受益谁承担”的原则。

涉及全体业主拥有的房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造的项目内容，应从“单列账”上列支所需的维修资金，资金不足由全体业主按建筑面积的比例从“分户账”上分摊剩余金额。

维修、更新、改造的项目内容仅涉及部分业主，所需维修资金应从业主“分户账”上按建筑面积的比例分摊，个别业主若分户余额不足或无余额，应自行交纳或补足所需分摊资金。

（五）公示公告要求。

公示公告应在建筑区划内主要进出口、公示信息栏、相关业主的单元门口等显著位置进行张贴。

公示公告资料应明确告知对象及事项、公示公告日期及期限、联系人及联系方式并加盖公章。

公示公告资料应实地拍照、存档。

公示公告资料宜采用海报形式。

二、维修资金使用申请人

（一）业主委员会、公有售房单位；

（二）受业主、业主委员会、公有售房单位委托的物业服务企业；

（三）受业主、业主委员会、公有售房单位委托的街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会。

三、维修资金使用类别

维修资金使用分为维修资金正常使用、维修资金紧急使用、维修资金应急使用和维修资金备用金使用。

四、维修资金使用业主意见表决

根据《住房城乡建设部办公厅、财政部办公厅关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》（建办房[2015]52号）规定，为解决业主“双三分之二”表决难题，提高业主使用维修资金的决策效率，各建筑区划经业主大会表决，可在管理规约和业主大会议事规则中约定委托表决、集合表决、默认表决和异议表决等维修资金使用表决方式。

特别强调的是，上述四种表决方式必须事先经业主表决并在小区《管理规约》和《业主大会议事规则》加以明确，方可按照上述四种表决方式优化表决议事程序。

也就是说，按照这四种表决议事方式的，必须事先经业主在《管理规约》或《业主大会议事规则》中明确授权。

第三章维修资金正常使用

一、流程图

使用金额5万元（含）以上的维修项目联系审价事宜

二、流程

（一）出现维修情形

当建筑区划内房屋共用部位、共用设施设备保修期满后出现自然损坏需维修、更新、改造时，维修资金使用申请人（以下简称“申请人”）应向所在地区（市）县房产管理部门查询建筑区划维修资金缴存情况，咨询维修资金使用备案办理的法规政策。

温馨提示：

中国建设银行股份有限公司四川省分行对涉及使用维修资金额度5万元及以上工程提供免费造价咨询服务。

维修资金使用申请人通过所在地区（市）县房产管理部门联系审价事宜。

（二）拟订使用方案并公示

申请人应参照《成都市房屋专项维修资金使用方案（示范文本）》（以下简称“使用方案”）拟订《使用方案》，并在建筑区划内对《使用方案》、《工程预算书》、《维修资金使用工程造价预算咨询建议书》（使用金额5万元（含）以上）进行公示，公示期应和业主意见征集期一致。

（三）征集业主意见并公示

申请人应组织维修项目涉及的业主对《使用方案》进行表决，在约定的表决期内应经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

表决结束后，申请人在建筑区划内对《成都市房屋专项维修资金使用业主表决意见表》和《成都市房屋专项维修资金使用业主表决结果公示》进行公示，公示期不少于5日。

（四）签订工程合同

《成都市房屋专项维修资金使用业主表决意见表》和《成都市房屋专项维修资金使用业主表决结果公示》公示期满无异议，申请人应根据《使用方案》约定与维修机构签订工程服务合同。

温馨提示：

使用金额5万元（含）以上的维修项目应根据审价机构出具的《维修资金使用工程造价预算咨询建议书》签订工程服务合同。

（五）维修资金使用备案

申请人向所在地区（市）县房产管理部门提交维修资金使用备案资料。

维修资金使用首次拨付比例应不高于预算金额的50%。

（六）组织施工

申请人应及时组织施工，施工期间应张贴施工公告。

（七）竣工验收并公示

工程竣工后，申请人应依据《使用方案》组织验收。

使用金额5万元（含）以上的维修项目，应经审价机构进行工程造价审核，并出具《维修资金使用工程结算审查报告书》。

申请人应在建筑区划内公示《成都市房屋专项维修资金工程验收意见表》，公示期不少于5日。

维修项目竣工验收后，申请人应在3个月内办结资金使用备案。

（八）维修资金使用结算

公示期满无异议，申请人向所在地区（市）县房产管理部门提交房屋专项维修资金使用结算资料。

三、要件

（一）使用备案

1.《成都市房屋专项维修资金使用方案》（见附件1）；

2.《成都市房屋专项维修资金使用业主表决意见表》（见附件2）；

3.《成都市房屋专项维修资金使用备案表》（见附件5）；

4.《工程预算书》或《维修资金使用工程造价预算咨询建议书》（预算金额5万元（含）以上）；

5.维修工程施工单位的资质证明材料；

6.经办人身份证明材料（复印件需加盖申请单位鲜章）；

7.费用结算票据；

8.其他证明材料。

（二）使用结算

1.《成都市房屋专项维修资金使用工程验收意见表》（见附件6）；

2.《成都市房屋专项维修资金使用结算报告表》（见附件7）；

3.《工程结算书》或《维修资金使用工程结算审查报告书》（预算金额5万元（含）以上）；

4.费用结算票据；

5.经办人身份证明材料（复印件需加盖申请单位鲜章）；

6.其他证明材料。

第四章维修资金紧急使用

一、维修资金紧急使用预案建立

（一）流程图

制定紧急使用预案

区（市）县房产管理部门2个工作日内签署备案办理意见提交的紧急使用预案进行存档登记，出具告知单。

（二）流程

1、制定紧急使用预案

申请人应参照《成都市房屋专项维修资金紧急使用预案》（示范文本）制定《紧急使用预案》并公示，公示期应和业主意见征集期一致。

2、征集业主意见并公示

申请人应组织业主对《紧急使用预案》进行表决，经建筑区划内专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

表决结束后，申请人应在建筑区划内对《成都市房屋专项维修资金使用业主表决意见表》和《成都市房屋专项维修资金使用业主表决结果公示》进行公示，公示期不少于5日。

3、紧急使用预案备案

公示期满无异议，申请人报所在地街道办事处、乡（镇）人民政府，并向所在地

区（市）县房产管理部门提交《紧急使用预案》备案资料。

（三）要件

1、《成都市房屋专项维修资金紧急使用预案》（见附件7）；

2、《成都市房屋专项维修资金紧急使用预案建立业主表决意见表》（见附件8）；

3、《成都市房屋专项维修资金紧急使用预案建立备案表》（见附件9）；

4、《成都市房屋专项维修资金业主表决结果公示》（见附件3）；

5、经办人身份证明材料（复印件需加盖申请单位鲜章）；

6、其他证明材料。

二、维修资金紧急使用

区（市）县房产管理部门在2个工作日内签署备案办理意见并在24小时内拨付资金。

（业主委员会开户并划转资金的，应由业主委员会拨付资金）

公示内容：

1、《成都市房屋专项维修资金工程验收意见表》；

2、《维修资金使用工程结算审查报告书》。

维修资金使用结算

竣工验收并公示

组织施工

区（市）县房产管理部门在2个工作日内签署备案办理意见并在24小时内拨付资金。

（业主委员会开户并划转资金的，应由业主委员会拨付资金）

维修资金使用备案

申报

签订工程合同

拟订使用方案

并公示

出现紧急维修情形

（一）流程图

公示内容：

1、《成都市房屋专项维修资金使用方案》；

2、《维修资金使用工程造价预算咨询建议书》。

（二）流程

1、出现紧急维修情形

当建筑区划内房屋共用部位、共用设施设备保修期满后出现“预案”中约定的紧急情形时，申请人应及时向消防、安防、公安、房屋安全鉴定等部门和所在地街道办事处、乡（镇）人民政府报告，反映紧急情况并同时向所在地区（市）县房产管理部门查询建筑区划维修资金缴存情况，咨询维修资金紧急使用备案办理的法规政策。

2、拟订使用方案并公示

经所在地街道办事处或乡（镇）人民政府同意后，申请人应参照《成都市房屋专项维修资金使用方案（示范文本）》拟定使用方案，联系审价单位，并在建筑区划内对《使用方案》、《维修资金使用工程造价预算咨询建议书》进行公示，公示期不少于5日。

温馨提示：

中国建设银行股份有限公司四川省分行对使用维修资金提供免费造价咨询服务。

维修资金使用申请人可通过所在地区（市）县房产管理部门联系审价事宜。

3、签订工程合同

申请人应根据使用方案约定与维修机构签订工程服务合同。

4、维修资金使用紧急使用备案

申请人向所在地区（市）县房产管理部门提交房屋专项维修资金紧急使用备案资料。

房屋专项维修资金紧急使用首次拨付应为所需资金总额的50%。

特别提示：

维修资金紧急使用申请主体原则上为业主委员会；未设立业主委员会或业主委员会怠于履职的，为紧急使用预案约定的执行主体。

5、组织施工

申请人应及时组织施工，施工期间应张贴施工公告。

6、竣工验收并公示

工程竣工后，申请人应依据《使用方案》组织验收，并选择有资质的造价咨询机构进行工程造价审核。

申请人应在建筑区划内，对《成都市房屋专项维修资金工程验收意见表》、《维修资金使用工程结算审查报告书》进行公示，公示期不少于5日。

温馨提示：

维修资金紧急使用项目竣工后，可由中国建设银行股份有限公司四川省分行（以下称：

审价单位）提供免费的审价服务。

7、维修资金紧急使用结算

公示期满无异议，申请人需向所在地区（市）县房产管理部门提交房屋专项维修资金紧急使用结算资料。

（三）要件

1、紧急使用备案

1）《成都市房屋专项维修资金使用方案》（见附件1）；

2）《成都市房屋专项维修资金使用备案表（紧急使用）》（见附件12）；

3）《维修资金使用工程造价预算咨询建议书》；

4）维修施工单位的资质证明材料；

5）经办人身份证明材料（复印件需加盖申请单位鲜章）；

6）费用结算票据；

7）其他证明材料。

2、紧急使用结算

1）《成都市房屋专项维修资金使用工程验收意见表》（见附件6）；

2）《成都市房屋专项维修资金使用结算报告表》（见附件7）；

3）《维修资金使用工程结算审查报告书》；

4）费用结算票据；

5）其他证明材料。

第五章维修资金应急使用

一、流程图

竣工验收并审价

二、流程

（一）公告紧急情形

尚未建立《紧急使用预案》或《管理规约》中未对应急维修事项进行约定的建筑区划，物业共用部位、共用设施设备保修期满后出现下列紧急情形时：

1）屋面防水损坏造成渗漏的；

2）电梯故障危及人身安全的；

3）住宅水泵损坏导致供水中断的；

4）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的；

5）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

6）消防系统出现功能障碍，应当对消防设施设备维修、改造的；

7）其它需应急使用维修资金的。

业主委员会应及时在建筑区划内的显著位置，就维修资金用于应急维修情况进行公告。

尚未成立业主大会的，由物业服务企业代行公告。

无物业服务企业提供服务的，由街道办事处、乡（镇）人民政府进行公告。

（二）报告

业主委员会、物业服务企业向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府报告。

涉及电梯、消防设施、房屋安全的，应同时书面报告质量监督、公安消防部门。

（三）确认

街道办事处、乡（镇）人民政府收到相关报告后，应实地查勘现场，符合规定情形的，立即予以确认。

涉及电梯、消防设施的，依法负责监督的质量技术监督部门或公安消防部门收到相关报告后，应及时到实地查勘确认。

（四）选择施工单位

申请人应按照公开、公平、公正的方式择优选择有资质的施工维修单位。

按规定符合比选、公开招标等要求的，应通过比选、公开招标等方式确定施工维修单位。

（五）拟定使用方案并公示

经街道办事处或乡（镇）人民政府确认后，申请人应参照《成都市房屋专项维修资金使用方案（示范文本）》拟定《使用方案》，并在建筑区划内对《使用方案》、《工程预算书》进行公示，公示期不少于5日。

（六）维修资金使用应急使用备案

申请人向所在地区（市）县房产管理部门提交维修资金应急使用备案资料。

房屋专项维修资金应急使用，首次拨付资金不得超过工程预算金额的60%。

（七）组织施工

申请人应及时组织施工，施工期间应张贴施工公告。

（八）竣工验收并审价

应急维修工程竣工后，申请人应依据《使用方案》组织验收，并选择有资质的造价咨询机构进行工程造价审核。

温馨提示：

维修资金紧急使用项目竣工后，可由中国建设银行股份有限公司四川省分行提供免费的审价服务。

（九）公告

申请人在应急维修工程竣工后15日内在维修现场公告维修相关情况，并留存公告影像资料：

（1）《成都市房屋专项维修资金工程验收意见表》；

（2）《维修资金使用工程结算审查报告书》；

（3）维修费用业主分摊明细。

（十）维修资金应急使用结算

公示期满无异议，申请人需向所在地区（市）县房产管理部门提交维修资金应急使用结算资料。

三、要件

（一）应急使用备案

1、《成都市房屋专项维修资金使用方案》（见附件1）；

2、《成都市房屋专项维修资金使用备案表（应急使用）》（见附件13）；

3、《工程预算书》；

4、质量监督、公安消防部门出具的应急情况认定证明材料；

5、施工维修单位的资质证明材料；

6、应急维修合同；

7、经办人身份证明材料（复印件需加盖申请单位鲜章）；

8、费用结算票据；

9、其他证明材料。

（二）应急使用结算

1、《成都市房屋专项维修资金使用工程验收意见表》；

2、《成都市房屋专项维修资金使用结算报告表》；

3《维修资金使用工程结算审查报告书》；

4费用结算票据；

5其他证明材料。

第六章维修资金备用金使用

一、维修资金备用金建立

已成立业主大会的建筑区划，由业主委员会向所在地区（市）县房产管理部门申请维修资金备用金备案。

（一）流程图

区（市）县房产管理部门对已建立维修资金备用金的建筑区划进行备案。

（二）流程

1、拟定备用金方案

申请人制定维修资金备用金方案，明确备用金来源、适用范围、额度等内容，并对方案进行公示，公示期应和业主意见征集期一致。

2、征集业主意见并公示

申请人应组织全体业主对“维修资金备用金”进行表决，经建筑区划内专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

表决结束后，申请人应在建筑区划内对《成都市维修资金备用金建立业主表决意见表》和《成都市维修资金备用金业主表决结果公示》进行公示，公示期不少于5日。

3、维修资金用金备案

公示期满无异议，已开立业主委员会维修资金账户，并且拟将备用金缴存至该账户统一管理的建筑区划，申请人向所在地区（市）县房产管理部门提出备案申请。

（三）要件

1、《维修资金备用金方案》（见附件14）；

2、《成都市维修资金备用金建立业主表决意见表》（见附件15）；

3、《成都市维修资金备用金建立业主表决结果公示》（见附件16）；

4、《成都市维修资金备用金建立备案表》（见附件17）；

5、经办人身份证明材料（复印件需加盖鲜章）。

二、维修资金备用金使用

（一）流程图

业主委员会应参照《成都市房屋专项维修资金使用方案（示范文本）》制定维修资金备用金使用方案。

1、《成都市房屋专项维修资金使用方案》；

2、《成都市维修资金备用金使用备案表》；

3、《成都市房屋专项维修资金使用工程验收意见表》；

4、经办人身份证明材料（复印件需加盖单位的鲜章）；

5、《工程决算书》。

（二）流程

1、拟定使用方案

出现备用金方案约定的情形时，由业主委员会拟定备用金使用方案。

2、公示使用方案和预算明细

业主委员会在建筑区划内主要通道、公示栏公示备用金使用方案和维修项目预算造价明细，公示期不低于7日。

3、实施维修

公示期满后，业主委员会与选定的施工单位签订合同并组织维修。

4、竣工验收

维修工程竣工后，业主委员会依照《使用方案》约定对工程进行验收，验收结果在建筑区划内进行公告，公告期不低于7日。

5、维修费用支付

维修费用由业主委员会负责支付。

已开立业主委员会维修资金账户，并且备用金缴存至该账户统一管理的建筑区划，应向所在地房产管理部门备案。

三、要件

1、《成都市房屋专项维修资金使用方案》（见附件1）；

2、《成都市房屋专项维修资金工程验收意见表》（见附件6）；

3、《成都市维修资金备用金使用备案表》（见附件18）；

4、经办人身份证明材料（复印件需加盖单位的鲜章）；

5、《工程结算书》；

6、费用结算票据；

7、其他证明材料。

第七章附件

附件1

成都市房屋专项维修资金使用方案（示范文本）

为保障房屋共用部位、共用设施设备的正常使用，及时消除安全隐患，切实维护业主的合法权益，结合建筑区划的实际需要，拟订如下维修资金使用方案，提请业主表决。

一、工程名称

建筑区划名称：

维修、更新、改造工程项目（以下简称“工程项目”）

二、工程项目涉及的业主分摊范围

1、涉及的业主分摊范围：

2、涉及的业主总户数：

三、工程项目相关单位的名称和选择方式

（一）施工单位名称：

选取方式：

（1）公开招标；

（2）询价或竞争性谈判：

（3）简易比选；

（4）单一来源采购。

（二）第三方维修服务机构名称：

1、服务类型：

（1）工程造价；

（2）工程财务核算审计；

（3）工程监理；

（4）公证服务。

2、选取方式：

（1）成都市房屋“维修服务机构信息”；

（2）其它。

四、工程项目预算

（一）工程项目预算总金额元，根据具体情况分列如下：

1、

2、

（二）用于维修工程咨询、监理、审计、公证等所发生的相关费用采取以下方式列支：

1、计入当期维修工程成本

2、由施工单位承担

3、其他

五、列支范围业主分摊金额

（1）工程项目内容一：

，预算金额元。

分摊业主范围：

，资金分摊：

元/平方米；

（2）工程项目内容二：

，预算金额元。

分摊业主范围：

，资金分摊：

元/平方米。

六、工程项目变动的约定

施工中如发生工程项目内容因增加需要更改合同价款，超出预算总金额%（不超过10%）以上或变更工程项目内容，应经工程项目涉及范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意。

七、分户余额不足的处理

维修资金分户账户余额不足以支付本次维修项目应分摊的使用金额时，由维修资金使用申请人组织相关业主自行筹集。

八、施工期限

预计开工时间为年月日；预计竣工时间为年月日；

预计施工期日。

九、施工安全责任

施工期间的安全责任单位：

十、工程验收主体和方式

工程竣工后，由合同双方（单位）、

业主代表、相关单位共同参与验收，验收意见在建筑区划内公示，公示期为日。

十一、维修资金收款账户

（一）维修资金收款单位名称：

收款单位账户信息如下：

账户名：

开户行：

账号：

（二）其它收款单位名称：

收款单位账户信息如下：

账户名：

开户行：

账号：

十二、使用方案的生效和相关事项的约定

本次拟订的使用方案，应在建筑区划内公示，并经列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

预计工程竣工日期截至，应在三个月内办结资金使用备案结算手续。

逾期不办理，预算拨付款额将直接转为工程项目结算总金额，不另行拨付其它款项。

因客观原因导致预计竣工日期截至后施工仍未完成的，施工单位应向资金使用申请人提供相关证明材料，经使用申请人认可并公告相关业主后，结算期限可延长三个月。