东莞学位房大搜索之欧阳生创编.docx
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东莞学位房大搜索之欧阳生创编
提前半年圈定学位房-东莞学位房大摸底
时间：
2021.02.08
创作人：
欧阳生
●每年四月为学位房申请时间，但须提前规划落实，金九银十消费热季，盘源多、选择广，多数优质学位需提前申请，现在起选购房源，以免错失时机
●全莞最优学位房大起底，十大名校、50家学区靓盘全面网罗
●市内学位房名额数量、入读年限、入读资格模糊难辨
■东莞主张
学位房问题多 需提前摸底
新学期伊始，孩童们高兴地背起新书包上学去。
而熙熙攘攘的背后，此前不少父母为了他们的入读好学校，费尽了多少心思，即便付出高额代价买学位房，他们也在所不辞。
东莞目前的学位房价，没有如广深一般的高处不胜寒，但是有的父母买得起学位房，却可能享受不到学位资源。
如因占用名额、年限、户籍等等问题产生的无法就读问题比比皆是。
所以购房人或业主在拥有“学位房”时或许只是概念，在真正优先享有教育资源上也有众多局限，而这时已附带了昂贵的成本支出。
虽然现在并非招生季，但却是楼盘推货旺季，所以家长们得在每年3月份真正的招生季之前就有所调查和了解，以免错过了报考和入读的最佳时间。
这也是本期黄金楼市推出学位房专题的初衷。
学位房是家长对孩子未来的寄托之一，但不是孩子教育的全部，我们更希望“学位房”这个“器”之外，家长对孩子的能够多花一些时间、多一些心灵上的沟通和关爱。
● 陈焓
圈定学位房
古人云“孟母三迁”，为的就是选择良好的环境教育孩子，多次迁居。
虽然此时还未到招生季，但是当下却是购房消费的金九银十热季，因此尤其对有教育需求的家长来说，未雨绸缪、提前部署，从现在起开始关注房源，不失为一种好的置业方式。
学位房关注度提升，开发商“暗送秋波”
送学位承诺不写入合同消费者恐变动风险大
王小亚带着女儿去到莞城的楼盘，被告知楼盘可以配备学位指标。
但她仍然咄咄追问：
“那这个指标是否我明年就可以用？
我必须确定这个事情我才会买房。
”追问下销售员哑口无言，找出了经理，王小亚才知道，买楼确实有学位指标，但是由于指标配备较少，目前购房已经无法即时享用。
不在招生季，但是已有适龄儿童的家长们开始关注学位房的事情。
“我们现在要准备开始找房子，为的是孩子入学升学铺路。
但是现在竟然有楼盘的学位早就已经用完，或者要排位到2013年以后。
所以我们现在找房并不早呢。
”为了让已5岁余的女儿明年能够和其他孩子一样入学，王小亚也决定甚至退而求其次找寻学位房源。
南都记者了解到，目前东莞城区真正配备学位指标的楼盘小区并不多，多数仍以学区划分，有户籍限制。
部分开发商缴纳一定教育配套基金，对应的学位指标也有限，并未能保证每户业主都有学位指标。
但是在销售现场，虽然楼盘营销并不主打“带学位”的概念，但是对于有强烈、针对性学位需求的购房者咨询，他们往往也“暗送秋波”———告知购房者楼盘带有附近学校的学位，但要交楼后才能最终落实。
众多家长也反馈，基本上所有打出“送学位”都不会把送学位的承诺写入合同当中。
瑞峰置业副总经理姚丽军提醒，买房送学位属于政策约定，存在一定的变数，东莞公办学校资源相对紧缺，仅仅冲学位去买房存在一定的风险。
“送学位”的情况有两种：
一种是教育局以一定的条件将相关公办学校学位给楼盘，使购房业主有学位权；一种是有些大盘自己开办或合作开办的私立学校。
“对于赠送公办学校学位，要了解楼盘以及学校所处的区段，以及开发商跟教育局的协议是否完善；有些私立学校如南开、朝天小学也很热门，学位紧缺，要了解学位的供应时段，业主和非业主子女报考的要求，以免错过入学时间。
”姚丽军说。
学位未能促进楼盘价格走高开发商心有不甘
“现在很多新莞人才开始关注孩童的学位问题。
其实大家对于地段和优质的教育资源的认知度还不够，或者是暂时没有那种强烈的需求。
”光大集团的策划经理林尤泽表示，尤其在目前教育资源较佳的莞城，目前的楼价还在区域价值之下。
在很多发展商看来，莞城的教育环境和教育资源是全市范围内最优质的，很多人选择在这里置业也是为了能给孩子提供一个良好的学习环境。
如花城广场，买房或可得莞城中心小学、步步高小学学位，地王广场2期翰林，消费者购房便可入读莞城中心小学。
田禾塞纳河畔的二手房中，只要一手业主未使用过学位，二手业主子女可入读建设小学等省级名校。
这正是其他区域无法与莞城比拟的卖点。
但是，当南城、万江价格卖到7字头、甚至8字头的时候，莞城的房价依旧只是平稳增长，同样也没有拉开距离。
而同样，拥有东莞稀缺山湖资源的松山湖片区，如锦绣山河、万科松山湖悦，在东莞中学松山湖学校的强力教育配套下，外界对其的认知并没有因为教育背景而改变，其区域的卖点仍以产业园区、山湖资源为主打，走高的房价对应的并非教育的需求。
林尤泽坚持认为，首屈一指的教育资源会是学区、片区房价高涨的重要推力。
“你可以拿广州、深圳拥有优质教育资源的区域来做比较。
以前广州的东山区，现在的越秀区，以教育强区作为依托，有多少家庭削尖了脑袋也想住在那里啊。
”林尤泽认为，再过五年，东莞的教育资源也会面临饱和甚至是超饱和的状态，“只能说，现在的新莞人对拥有教育资源的楼盘价值还未充分认知，而随着资源的日益稀缺，以后只会水涨船高，那么楼价肯定要回归的”。
买房口诀
疑问1：
楼盘学位指标何时用完？
目前大多数打着“买房送公办学位指标”的楼盘中，很多楼盘学位的名额是有限的，当楼盘销售到一定程度时，这些学位指标有可能会用完，那么后期入学的业主子女就有可能无法获得公办学位指标。
口诀：
红头文件要看清
业主在购房前一定要先看清楚楼盘有没有公示政府有关部门的批复文件，开发商缴纳了教育配套基金后，会有官方复批文件，如果没有文件提供，仍承诺有学位，则视为违规，可向有关部门检举。
业主在购房前要了解清楚，开发商所缴纳的教育配套基金，对应有多少学位指标，业主在购房之前可以到辖区教办了解学位情况再做决定，比如需要注意重点小学划片区，并且要查询连续几年招生的情况。
对于那些子女三五年后才上学的市民，最好选择教育配套较齐全的楼盘，时间太久存在太多不确定性。
疑问2：
楼盘学位“时期”有多长？
开发商出钱与意向学校买下几年的学位，在这几年间不受额度限制，只要业主小孩适龄的都可以入学，时限一过承诺就无法兑现了。
口诀：
年限可能三五载
业主在购房前一定要了解清楚，所购学位房提供的学位有无年限要求，并根据子女实际入学情况选择房子。
据了解，东莞中学松山湖学校就规定了学位只在3年内有效，而且不接受插班，除非购房者的子女在三年内刚好适龄就读小学一年级或者初一，不然就算买了房子也不能读。
如莞城中心小学，楼盘对应的学位指标、年限都有所不同，如花城广场有100个该校学位，但学位同时也分摊为5年消化，也就是每年仅有20个学位入读。
疑问3：
有户籍限制咋办？
有些商品房打着“学位房”的销售策略，但业主子女就读时却要求业主子女有本地户籍，一些开发商在销售时隐瞒户籍限制，只是突出公办小学的学位，从而出现由于户籍在外地，而小孩无法入读公校的情况。
口诀：
自办学校可入读
对于无户籍的业主，为了方便以后孩子读书，可以考虑选择开发商自身有办学的楼盘，这些学校一般优先让开发商自己开发楼盘的业主子女入学，即使子女无法入读公办学校，依然可以入读社区民办学校。
疑问4：
业主优先权能否保证？
对于那些引入品牌学校提供学位指标的楼盘，随着引进的民办学校市场口碑与教育运营的逐渐成熟，部分民办学校开始面向全市招生，由于学位供不应求，目前甚至不能完全满足业主子女的学位需求。
东莞市东城朝天实验小学校长办公室张主任表示，“所有生源都必须经过面试、成绩考核才能入学，业主子女有优先就读权，非业主子女也可以参加考试，但入学成绩如果不达标，就不能进来。
”
口诀：
提前报名有保障
业主子女入学前关注该校近几年招生简章，并咨询招生部门开始接受报名登记时间，部分学校还有面试时间，一般面向全市招生的民办学校虽然会有业主优先就读权，但报名人数过多，学生人数招满时，也有业主子女抢不到学位的现象。
因此总结一句话：
越早报名越容易抢到学位。
链接
不买房子，也能读公校
虽然买房读书是目前不少“新莞”父母解决子女读书的一大方法，但是如果你不想为了孩子读书，花费所有积蓄，或者没有置业计划，以下的方法，让你不用买房也可以通过积分入读公校。
申请资格
适龄的新莞人子女，其父或母在东莞有《广东省居住证》、合法固定住所、合法固定职业和稳定收入来源，且其父或母一方在东莞市依法缴纳社会保险费，符合国家计划生育政策。
另外，入读学校的子女，小学阶段品行综合评定中被评为不合格或在小学阶段有严重违规违纪行为，是无法申请入读公办学校初一年级的。
申请流程
符合申请资格的新莞人子女在规定的时间内一次性向父或母服务地所在镇街的宣教办递交申请材料；宣教办审核资格后，接收申请材料，现场填写受理回执给申请人。
宣教办将申请材料交相关部门审核打分。
各相关部门反馈审核结果后，宣教办统计积分，根据提供的学位数，按申请人的积分，从高分到低分录取，并统筹安排到辖区内的公办学校起始年级就读。
材料准备
今年新莞人子女就读公校的申报程序相对简化，只要申请人提交《申请表》、《积分表》、《新莞人员工在莞就业年限审查明细表》、《新莞人子女申请入读公办学校计划生育证明》等相关资料，而合法出租屋居住、在经商（个体户）、纳税和志愿者服务等证明，都由镇科教办工作人员统一为新莞人办理。
莞城老牌名校一手房需与时间赛跑二手房可淘投资客房源
圈定学位房
莞城中心小学
威水史
创建于1906年，是东莞最具知名度的小学。
学校前身为东莞县立高等小学堂，经历了清代、民国、新中国三个时期。
其建筑大师中国工程院士何镜堂就是众多学子之一，1994年被评为首批“广东省一级学校”。
该校不接受插班生，必须从一年级读起。
不限户籍业主人人有份
地王广场翰林（一手）
地址：
莞城区地王广场旁（东湖沃尔玛对面）
交通情况：
临近东纵大道、罗沙路和东城中路，旁边有“东湖花园”站点，有6、16、23、28、37、39、45等多路公交经过
教育配套：
小学除莞城中心小学外，还有私立的莞城中英文学校
户型：
136平方米的三房、169平方米的四房
价格：
7800元/平方米
现场直击：
翰林是东莞成熟商圈内难得的新盘，旁边是地王广场，对面是沃尔玛广场，旁边有彩怡百货，斜对面为人民公园，占据了最优越的老城配套。
但在售房源户型偏大，最小面积都要136平方米。
如果为了享用到中心小学学位的话，成本有点高，至少要100万元。
注意事项：
地王广场翰林在众多楼盘中拥有最优势的学位条件，每家都享有一个中心小学的学位，并且不限年限、不限户籍。
一旦签订购房合同后，在每年8、9月份就可以直接拿着购房合同去学校报名。
“每年5月份开发商都会先提交一份业主名单给到学校，到时候给孩子报名自己直接去就可以了。
”现场的销售员解释到。
可见该楼盘在享用中心小学的学位上还是很威武的。
翰林还有可园中学和玉兰中学的学位，但必须把户口迁至楼盘所在地，并要电脑派位。
读莞小要“抢”时间
西城楼大街（二手）
地址：
莞城区西正路与凤来路交会处（文化广场旁）
交通情况：
紧邻莞太路和运河东路等莞城主干道，上下班时间容易塞车，停车位紧张
教育配套：
除被纳入莞城中心小学学区外，也是莞城实验小学学区。
户型：
33-42平方米的公寓产品，88、90平方米的两房、三房，二手房源在售单位主要是毛坯房
价格：
放盘价8000元/平方米-8500元/平方米
现场直击：
西城楼大街在中心小学的西南侧，周边商业配套非常齐全。
有沃尔玛、百佳等大型综合商场，也有西正路老商业街，旁边的文化广场是莞城人休闲的聚集地，生活较便利。
注意事项：
西城楼大街的莞城中心小学学位，并非保证每户业主一定能使用。
在每年5月份的时候，莞城区招生办就会发布公告，按照报名顺序来安排学位的具体分配。
如果报名太晚，可能就分不到中心小学的学位，这样就有可能被分至莞城实验小学。
商住混搭学位排到2013年
华和大厦/君悦2046 （一二手兼有）
地址：
莞城区东城中路与莞龙路交会处（温南路口）
交通情况：
周边有理工分校和教师二村两个公交站点，途经公交车有7、14、18、22路等
教育配套：
东城六小、莞城一中、东莞中学
户型：
50平方米的公寓
价格：
7000平方米
现场直击：
改名为华和大厦的君悦2046，从最初的公寓型楼盘摇身一变成写字楼。
该楼盘所处的温南路口，未来有轻轨站点，目前周边的生活商业配套有待完善，但因离东城中心商圈只有10分钟左右的公交车程，生活也算便利。
在销售过程中，因为该楼盘数次更改功能，最后成为住宅公寓与办公楼混合的建筑。
目前不少单位已入住，既有住家也有办公室，环境有些复杂。
买一套50平方米的公寓，只需35万左右，而该楼盘公寓租金，家电齐全的话可以租到1400元/平方米。
注意事项：
急着给孩子找学位的家长注意了，该楼盘从2008年就开始销售，不少为了学位的家长早就“先下手为强”了，因为每年只有为数不多的中心小学学位放出来给业主，所以现在该盘的学位已经排到2013年了。
之前中心小学的学位都已排满，如果小朋友要等到2013年或之后才上小学的话，可以考虑。
100个名额读莞小入读排至2015年
花城广场（一手）
地址：
莞城区东门路
交通情况：
有市中医院公交站点，有9，11，24，36，X 6，X 19路车经过。
教育配套：
步步高小学
户型：
80-140平方米的两房、三房、四房
价格：
均价8500元/平方米
现场直击：
楼下有家乐福，旁边有一条鲜花街，虽然是老城区，花城广场还是惬意的。
旁边就是中医院、老商业街，周边500米，几乎可以满足各种生活需求。
不过该楼盘只有空中花园，社区环境稍微弱一些。
注意事项：
花城广场只有100个名额，可以享受到莞城中心小学的学位，之前购房的业主都已把名额排到了2015年。
也就是说如果你的宝宝在2008年9月-2009年9月之间出生的话，才符合条件在2015年去读莞城中心小学。
楼盘销售人员介绍，业主的小孩要在2015年入读的话，只有等到需要学位的业主多了，开发商再想办法，不过如果冲着学位去的话，在签订认购书的时候一定要把学位情况落实清楚。
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莞城建设小学
威水史
成立于1998年9月，当时是莞城中心小学分校，2000年5月更名为莞城建设小学，于2006年1月评为省一级学校。
2007年10月搬迁至莞城区运河东三路，现学校占地面积2.4万平方米，可供学生活动的面积为2万平方米。
学位不限时二手名额较充裕
田禾塞纳河畔（二手）
地址：
莞城区运河二路（西城楼旁）
交通情况：
在运河二路旁，因为是单行道，车行出入稍有不便。
户型：
二手房源户型多为95平方米的大两房、125平方米的三房
价格：
6000-6500元/平方米
现场直击：
田禾塞纳河畔进门是一个开放式的广场，扶梯而上才是楼盘的园林。
但广场周边的一楼商铺入住率较低，小区入住率在六成左右。
但因为临近西城楼商业圈，生活便利度较佳。
注意事项：
在一手房销售的时候，田禾塞纳河畔每户都有一个建设小学的学位，不受时间和户籍限制。
二手房业主在购房时要问清，一手业主是否有用过学位。
但该楼盘从2007年底才开始销售，二手房非常新，学位相对充裕。
深圳投资客多学位大多未用
运河东1号
地址：
莞城区运河东三路
交通情况：
有11路、24路、25路、29路公汽经过
户型：
目前二手房源多为34平方米的公寓、68平方米的两房、150平方米的四房
价格：
6500-7000元/平方米
现场直击：
虽然与田禾塞纳河畔都在运河路边，但运河东1号楼下的商业氛围要成熟很多，不但有社区小超市，连酒吧文化也开始热起来。
内部园林和休闲活动设施都比较完善。
注意事项：
运河东1号后期销售的时候，曾有针对深圳客进行宣传。
不少单身公寓和小户型产品都是深圳客购买的，到现在为止都有几栋小户型亮灯率非常低。
如果是为了获得学位，可以去搜搜该楼盘的小户型单位，带精装修，且售价不高。
如果是从深圳客手中获得的话，学位更有保障。
图：
城区新锐名校限制少指标多二手房查清名额是否被用
圈定学位房
阳光中心小学
威水史
为莞城中心小学分校，2000年12月被评为东莞市一级学校，2002年学校规划到南城区，2003年被市教育局定位“东莞市南城区中心小学”，2004年11月被评为广东省一级学校。
学位可能被用购买前先询问
菊香苑（二手）
地址：
南城区石竹路旁（行政广场对面）
交通情况：
紧邻莞太大道、四环路等交通干线，出行便利。
有41、C 2、K 4等公交线路经过
教育配套：
东莞市南城职业中学
户型：
82平方米的两房、105平方米的三房、130平方米的四房等户型
价格：
放盘单价在5500 -6000元/平方米左右
现场直击：
因为楼龄较老，菊香苑内部缺乏规划，人车混在一起，小区有些嘈杂。
前段时间该小区连同稻花村，停运了数十部电梯，许久得不到解决。
注意事项：
菊香苑卖楼时，每户业主均送一个阳光中心小学的学位，不过由于该楼盘不少业主都是原来的回迁户，学位被用的可能性很大，带学位的房子不多，但也可以通过迁户口的方式来享受到学位。
不限户籍时间但只能用一次
精英名都（二手）
地址：
南城区科技大道旁（南城车站旁）
交通情况：
靠近广深高速出入口、东莞大道
户型：
68平方米的两房、46平方米的一房一厅以及93平方米的三房
价格：
放盘价格在6500 -7000元/平方米
现场直击：
精英名都与阳光中心小学有六站路左右，所处位置稍微偏远。
社区内部的园林绿化很成熟，楼下商铺也都有营业，但周边缺少大的购物点，但旁边的城中村中有综合市场。
注意事项：
精英名都只要一手业主没有使用学位的话，那么二手业主就可以享用，不限户籍和时间。
镇区的家长可以迁户口过来，不管一手业主有没有用学位，都可以享用学位。
读中心小学必须入户
尚书银座
地址：
南城区鸿福路旁
交通情况：
挨着鸿福路、靠近东莞大道，有15路、31路等公交车经过
户型：
4 8平方米的公寓、70平方米的两房、100平方米的三房
价格：
二手放盘价在8000-10000元/平方米不等
现场直击：
从尚书银座步行到阳光中心小学只需5分钟左右，且不经过交通主干道。
作为酒店式管理的公寓，尚书银座档次是该片区内最高的。
注意事项：
尚书银座没有附送学位，只能用迁户口来实现享用阳光中心小学的学位。
朝天实验小学
威水史
东莞市唯一的省一级民办小学，这就是朝天实验小学。
东莞东城朝天实验小学是中信华南（集团）东莞有限公司与广州越秀区教育局、广州市朝天路小学于2002年合作创办的一所新型的全日制国有民办小学。
学区校源丰富读朝天易过南开
中信凯旋国际
地址：
南城中央生活区东莞大道200号（东莞大道与隆溪路交会处森林湖对面）
交通情况：
东莞大道一侧
教育配套：
南开实验学校、朝天实验小学
户型：
二房、三房和四房，面积120-160平方米
价格：
均价7500元/平方米
现场直击：
凯旋国际的交通和生活配套逐渐成熟，除了小区门外新开的便利店，SPA R超市也已进驻该小区街铺。
注意事项：
朝天实验小学和南开实验学校的教育资源并非中信业主独享。
前者对小学生源招生门槛较低，大多数业主子女都能成功入读，但是后者对生源要求较高，若在同一分数线上，教育资源才会对中信业主倾斜。
一二手业主享有同等入读优惠
阳光澳园（二手）
地址：
东城区四环路阳光假日东侧
交通情况：
位于东泰社区，临四环路、泰和商业街
教育配套：
爱弥尔幼儿园、朝天实验小学
户型：
二房、三房，主力面积75-150平方米
价格：
均价7800-8500元/平方米
现场直击：
该项目为片区内楼龄较短的小区，相比之下更为干净漂亮，虽然同在东泰片区，但更偏居一隅，小区很安静。
注意事项：
目前朝天小学对一二手业主子女同等招生，只有有中信地产购房合同或房产证等相关证明皆可。
入读每学期交多千把块
景湖春天（二手）
地址：
东城火炼树春天路和泰和商业街交界
交通情况：
靠近鸿福路、东莞大道、四环路等
户型：
主力户型为三房和四房，面积108-140平方米
价格：
带装修均价6700-7500元/平方米
现场直击：
在火炼树、东泰片区之间的景湖春天周边已经相当成熟，几乎不到一公里半径内餐饮食肆、大型超市、商场皆有。
从该项目也可以直接步行至朝天实验小学。
注意事项：
由于景湖春天属于光大地产旗下楼盘，非中信业主的入读也会比业主每学期多交1000多元的学费。
学位数量和招生情况每年有差异性，建议尽早咨询和准备相应材料。
南城区阳光第六小学
威水史
阳光第六小学是2005年新建的一所全日制新校。
作为西平众多楼盘的教育配套学校之一，不少业主反映阳光六小硬件还不错，周边环境也较好，但是师资力量和办学质量还有待提高。
位于六小学区内学位有待落实
中熙弥珍道（一手）
地址：
南城西平社区东骏路16号
教育配套：
南城阳光六小
户型：
75平方米-145平方米的两房到四房单位
价格：
预计在8500-10000元/平方米
注意事项：
按照学区划分，属于南城阳光六小的范畴内，不过由于项目未正式开盘，开发商称还未正式落定该事宜。
户户皆有指标学位充足
东骏豪苑（二手）
地址：
南城西平东骏路，南城体育公园对面
教育配套：
东骏幼儿园、南城阳光六小
户型：
85-130平方米两房、三房
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