写字楼物业管理方案.docx

写字楼物业管理方案.docx

《写字楼物业管理方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《写字楼物业管理方案.docx（11页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

写字楼物业管理方案

写字楼物业管理方案

　大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段（物业预售至交付前三个月）与前期物业管理实施阶段（物业交付前三个月至业主委员会成立）组成。

在实际操作中,应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。

　　第一阶段：

早期物业管理介入阶段

从业主、开发商及物业管理专业角度,对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议,使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求,尽可能地减少疏漏,避免遗憾,保证质量,节约成本。

　一、管理内容:

　1、从政策法规的角度,提供相应物业管理意见及依据;

　　２、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸,提出相关改善及改良的建议;

　3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；

　　４、提供有关公建配套设备设施的改良意见;

　　５、提供大厦公共部位环境设计的相关意见；

　6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见；

7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见;

　８、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见,减少因施工对材质造成的损伤；

９、提供标识系统设计、配置的相关管理意见;

　　10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通;

　11、参与开发商物业竣工验收。

　　二、管理措施：

　１、熟悉、掌握物业管理法规政策,做到有法可依，有章可循;

２、学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量；

3、制定早期介入计划,积极稳妥地开展工作;

　4、参与有关工程联席会议,协调各方面关系;

　第二阶段：

前期物业管理阶段

　前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。

一、接管验收管理方案

　为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益,为日后物业管理工作的展开奠定基础,上海朗泰物业管理有限公司在接管前进行严格的验收工作。

按照物业接管验收标准作业程序

（一）、管理内容:

　1、了解物业建设的基本情况，与开发商及时沟通,确定接管验收时间;

　2、编制《物业接管验收计划》,确定物业验收的标准、方法和日程安排；

　３、与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准,对物业进行现场初步验收,并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。

　４、与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验,直至符合规定的要求和标准;

　５、与开发、施工单位联合进行物业交接：

（1）核对、接收各类房屋和钥匙;

（2）核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；

（3）核对、接收各类设施设备；

　　（4）核对、接收各类标识。

（二）管理措施:

　　１、组建接管验收小组，负责接管验收工作;

2、开展接管验收培训,提高对接管验收重要性的认识；

　3、掌握物业验收的标准和程序;

　　4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。

　二、业主入伙管理方案

在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务,对于塑造管理处的形象,给业主留下良好的第一印象,上海朗泰物业管理有限公司非常重视业主入伙工作的管理。

（一）管理内容：

1、准备业主领房所需资料;

2、布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务;

　3、按领房流程办理领房手续:

　　（１）凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料;

（2）陪同业主验房,办理领房手续;

　（3）收回业主按规定填写的各类表格,收取业主应缴纳的费用;

　（４）对验房交接中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写《业主验收交接表》,并与业主约定时间，及时解决。

（二）管理措施：

　　1、制定《业主领房程序》，准备各有关所需资料;

　　2、按照业主领房程序,安排工作流程；

　3、策划业主入伙现场布置方案;

　　４、热情接待，百问不厌,虚心听取业主意见；

　5、按规定办理业主入伙手续。

　三、治安管理方案

在大厦物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全,这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，

　　特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

（一）管理内容:

　１、常规防范：

采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序,防止和制止任何危及或影响物业、业主（租户）安全的行为。

（1）门岗的任务:

　　•　礼仪服务;

•维护出入口的交通秩序;

　•　对外来车辆和人员进行验证、登记和换证；

　•制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦;

　•夜间对外来人员进行询问和登记；

　•严禁携带危险物品进入大厦；

　•遇到外来人员将大件物品带出大厦,即与物主核实，并作登记；

　•为业主提供便利性服务。

（2）巡逻岗的任务:

•　按规定路线巡视检查，不留死角；

　　•巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作;

　•　对大厦内的嫌疑人员进行检查防范;

•对大厦及楼宇安全、防火检查；

　•装修户的安全检查;

　•防范和协助公安部门处理各类治安案件;

　•防范和制止各类违反大厦管理制度行为。

２、技术防范:

应用安全报警监控系统、电子巡更系统,对大厦内的治安情况实施２4小时监控，以确保安全。

　（１）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安,进行现场处理。

　（２）值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录,留档备查。

（二）、管理措施:

　1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度,严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心；

　2、强化保安人员的内务管理,开展系统化军事素质培训,提高保安人员的思想素质和业务技能;制定《紧急事故处理办法》,定期组织演习;

　　3、加强保安人员的行为规范教育,服装统一,佩证上岗,语言文明,举止得当;

　4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量;

　　5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好；

　　6、保证监控、值勤记录详细完备,建立安全管理档案。

四、消防管理方案

　消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求,结合实际,切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。

（一）管理内容:

1、做好消防监控中心的管理;

　2、做好消防设施、器材的管理；

3、保持消防通道的畅通;

　4、加强装修期间的消防安全管理；

　　5、严禁违章燃放烟花爆竹;

6、严禁携带、储藏易燃易爆物品；

7、防止电器短路等引发火灾因素。

（二）管理措施：

　　1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制,做到责任落实，器材落实,检查落实;

　　2、制订消防事故处理预案,防患于未然；

　　3、建立义务消防队,每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；

4、定期进行消防检查,预防为主，防消结合，发现隐患,及时消除；

　5、做好消防器材、设备的检查保养,使之始终处于完好状态;

　6、制止任何违反消防安全的行为；

7、积极开展防火安全宣传教育,定期向业主传授消防知识；

8、发生火灾,及时组织补救并迅速向有关部门报警。

　五、绿化保洁管理方案:

　绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境,也是测定环境质量的一个重要指标。

（一）管理内容:

　　1、绿化养护:

绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

（1）根据气候,给花木适量浇水;

（2）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；

（3）制定预防措施,防治病虫害；

　　（4）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正,整修或补种合适的苗木、花草;

　　（５）对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护;

　（６）定期对建筑小品进行修饰;

　（7）做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。

2、清洁卫生：

通过日常保洁工作,使大厦公共环境和公共部位整洁,公共设施洁净、无异味、无破损。

　（１）根据材质选择最佳保养方法,定期上光打蜡,保持材质表面光亮整洁;

（２）公共卫生间设专人巡回清洁,保持整洁无异味；

（３）楼层公共烟缸每天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积；

　（4）大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮,无明显印渍;

　（５）大厦各公共区域保持清洁,无随意堆放杂物和占用公共场所现象,随时清除各类污渍、积水；

（6）每天定时（正常上班时间前）收集垃圾一次，确保垃圾袋装化,并扎紧袋口,以免渗漏，每周对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾房消毒二次；

　　（7）定期进行外墙清洗;

　（8）各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次；

　　（9）定期对下水道等排污管道清理一次;

　（10）告示牌、指示牌等每天保洁一次;

　（11）电梯轿厢每天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁;

（1２）春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次（冬季每月一次）；

　　（13）对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。

（二）管理措施：

1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划,按操作规程规范操作;

　　2、加强业务培训,增强专业技能,聘请专业人员指导养护;

　３、落实“三查”（绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查）,加强日常监督检查，按月考核,确保绿化服务满意率95％、保洁服务满意率９5%;

　4、强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。

　六、房屋及公共设施设备管理方案：

　房屋管理,尤其是共用设施设备的管理,直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全,直接关系到业主及使用人的安全，是大厦管理的重中之重。

（一）管理内容:

　1、房屋公共部位管理：

根据现状,大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。

（1）业主已领房：

•　房屋交付时,及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定,并建立业主档案；

　•加强装修管理,对违章装修行为及时予以制止,情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理;

•　装修期间,应及时进行房屋公共部位的保护,确保房屋的安全、美观。

（2）空关房（含业主托管房）:

　•　管理处应每月通风打扫一次;

　　•对房屋和设施定期检查（包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题或尽快处理，或及时通知业主。

　（３）公共用房

　•做好公共用房（商务中心、公共设施用房等）的维护、保养,发现破损，及时维修,确保房屋的安全、美观。

　　２、设备设施维护:

（1）公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修；

（2）公共卫生设施每周检查一次；

　（3）水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次；

　（４）电梯机房，每周保养一次（半年保养和一年保养按规定进行）；

　　（５）中央空调机组设定专人管理,定期巡查，确保出风口正常；

（6）温感、烟感、喷淋等定期抽查,确保正常有效；

（7）智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合,制实时运行档案；

　　（5）对业主（租户）自用水电设施报修,应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

（二）管理措施:

　１、加强装修户管理,督促业主做好装修前期申报工作,并经常进行现场检查，发现问题及时制止；

2、对所有的管理人员进行全面培训,清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训,确保谙熟该系统的操作及维护;

　　3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案,以便最快的速度查得设备的各项参数,确保系统的最佳运行状态；

　４、对所有的设备几配件建立详细档案,确保最快速度取得所需配件,并能跟踪产品的更新换代;

　５、建立维修人员值班制度,确保维修及时率与合格率达9８％以上,且有回访制度和记录;

　6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达９8%以上。

　　七、娱乐设施管理方案（视大厦具体配套设施而定）

确保健身娱乐设施的安全使用,为业主提供一个丰富多彩的娱乐休闲环境。

（一）管理内容

　１、每周对健身娱乐设施进行不少于一次的安全检查：

（1）活动设施有无破损，有无因破损产生的尖角、裂缝等外露的锋利部分,秋千的吊绳、吊环、螺丝的牢固程度等；

（2）健身器械是否有松支,地面是否过滑,防护垫是否起到应有作用;

　（3）台球、乒乓球、棋牌室地面是否过滑,台子是否松动，附属的电器是否绝缘良好,球拍、球板及球杆是事有外露的锋利部分等；

（4）网球场、篮球场的场地是否有不安全因素,球网、球架等有无破损和松动，是否牢固；

　　２、对存在不安全因素的娱乐设施及时做好停用标识,组织检修;对无法修复的,按手续申请报废;

（二）管理措施

1、小区设安全检查负责人,对健身娱乐设施正常使用行使一票否决权；

　　２、安全检查人员须如实填写健身娱乐设施安全检查表,并妥善保管,每月上报管理处主任。

　八、水系使用管理方案（此项内容视具体配套情况增减）

　通过有序的管理，确保大厦水系运行正常,有效节省管理成本。

（一）管理内容

1、定期巡查泵房设施,确保设施设备运行正常；

2、定期清洁蓄水池,保持水质洁净；

3、专人管理蓄水池，定时开放。

（二）管理措施

　1、测算水系运行成本,结合小区实际，制定使用规定;

　　2、建立设施设备档案，做好巡检记录；

　　3、按规定操作，发现异常,及时报修。

　九、财务管理方案:

　　通过财务管理,在改善财务状况的条件下,不断扩大财务成果,提高企业经济效益。

（一）管理内容:

　1、加强现金收支管理;

２、搞好财务核算;

3、及时统计物业维修更新费用使用情况,每半年公布一次（每年公布一次）

４、做好年度预算和决算工作；

　5、认真审核报销票据,严格控制费用报销;

　　6、及时掌握财务收支状况，做好财务分析,为领导决策提供依据。

（二）管理措施:

　1、根据财务法规政策，制定财务管理制度；

2、财务人员持证上岗，规范操作；

　3、抓好财务人员业务培训,不断提高业务素质;

　　4、加强成本控制;

　　5、加强财务监督和财务检查。

　十、质量管理方案：

　　导入iｓo9000质量体系标准,实施全面质量管理,有助于实现“以人为本”的管理理念，有助

　　于实现决策、计划与控制、协调的结合，实现既定的质量目标。

（一）管理内容:

　　1、参照isｏ９00０质量体系标准要求,制定大厦质量工作计划；

　　2、实施所制订的工作计划和措施;

３、对照计划,检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题；

　4、根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。

（二）管理措施:

　1、抓好管理人员的质量学习,开展质量管理培训教育工作，不断提高质量意识;

　　2、制订质量责任制,保证质量管理工作落到实处;

　3、接受公司对大厦管理工作的现场指导;

　4、配合公司开展质量体系审核,发现问题及时纠正，对系统性的问题制定整改方案。

十一、档案资料管理方案：

　　加强档案资料管理,有助于保存大厦的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。

（一）管理内容:

１、工程档案：

从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等；

　2、业主档案：

所有业主购、租房合同（复印件），业主基本情况登记表、装修申请表和住户健康状况登记表等；

　3、财务档案:

逐年形成的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等；

４、文件档案:

有关物业管理法规政策、公司文件等;

　5、管理资料:

绿化资料、日常巡查（清洁、维修、保安）记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。

（二）管理措施:

　１、　制定档案制度,并严格执行；

　　2、　专人管理（由负责内勤的管理员担任）,专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重业主隐私，保守秘密；

　　3、科学管理,确保档案资料完整、齐全,确保档案完好率达100％;

　４、　逐步实现智能化管理，计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。

十二、人力资源管理方案

　一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训,对于保持员工的高质量，提高物业管理的水平,具有十分重要的意义。

（一）管理内容:

　1、按照合理的人才结构，配置各类人才；

　2、任人唯贤，量材录用;

　3、开展业务培训，全面提高业务素质；

4、进行业绩考核,优胜劣汰。

（二）管理措施：

　1、制定岗位责任制，做到责、权、利分明;

　２、建立约束与激励相结合的运行机制,充分调动工作积极性;

　　3、加强思想作风建设，树立全心全意为业主服务的观念和企业的品牌意识；

　4、岗前培训与在岗培训相结合,走出去培训与请进来培训相结合；

　　5、全面考核，做到公开、公平、公正。

　智能化系统的管理和维护

（一）建立一支设备运行及维护人才队伍

　将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍,熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位（如系统设置、安装单位）对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。

（二）管理人员的业务素质培训

　对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置，保证隐蔽工程中的线路不受损。

（三）建立设备技术档案

　　对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等,以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。

　　（四）建立设备运行档案

　　建立对消防监控系统的实时运行档案,使操作人员对系统的正常运行了如指掌,并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。

　（五）建立供货商档案

　　对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供货商、制造商保持联系,确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。

　　（六）　日常巡视与定期保养

　　日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。

对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行。