精品最新初步营销提案.docx

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精品最新初步营销提案

前言

我司在与贵司就[博雅居生态园]项目进行了初步接洽后，对项目概进行了深入的分析、研究，并对项目所在地进行了一系列的调查摸底，对[博雅居生态园]的后期营销推广及项目发展提出了初步思路。

就[博雅居生态园]而言，贵司如专门为此项目组建一个项目营销班子已不大现实，况且房地产营销推广是一项系统性工程，其中包含相当多的分项工程，每一个分项工程都环环相扣，任何一个环节的疏忽都可能导致整个项目的运做失败。

我司可以凭借多年来项目的运做经验为贵司保驾护航，力求以最少的投入产生最大的效益，保证项目成功销售的同时，力图树立起开发商的品牌形象。

预祝[博雅居生态园]项目开发成功！

一、区域的房地产环境分析

北碚区是重庆的近郊区之一，受地理条件和交通的制约，该区域内的经济状况与重庆主城区还有相当的距离。

而房地产的发展状况与经济水平息息相关，表现在该区域的房屋销售价格在整体水平上仍与主城区房屋价格还有较大的差异。

受重庆市房地产价格持续上扬的影响，该区域的房地产价格也有了较大幅度的提升，从前段时间的1200——1400元/平方米到如今的1800——2000元/平方米，而且价格正以前所未有的增长速度逐渐攀升，由于原有房地产价格较低，故整体增长速度还高于重庆主城区的价格增长幅度。

北碚区的房地产市场主要有以下几个特征：

◆房地产价格相对较低。

◆房地产价格持续上涨，且上升幅度略高于主城区的增长幅度。

◆郊区化、大盘化已成为该区域地产市场的一大发展趋势。

◆区域房地产发展前景广阔。

二、未来规划对该区域房地产市场的影响

按照重庆市远景规划，距本项目距离不远的蔡家组团将成为重庆外围十一组团之一，该组团将是发展无污染的轻工业、机械电子工业、旅游产品加工业和大型批发市场，发展规模为10平方公里，发展人口12万人。

该规划对于本项目而言，无疑是一个极大的利好消息。

有政府的大力规划支持、将更多的置业者往项目所属的区域聚集，将会使居住的氛围更加浓厚。

同时本项目得天独厚的景观优势必定会吸引更多消费者的眼球，使本项目的消费群体得到更大层面的挖掘，届时，本案所在区域将成为一个成熟的休闲社区，并将以此社区为中心向四周辐射，从而带动该区域房地产价格的上扬。

三、竞争环境分析

从项目自身的特点及目前项目所在区域的房地产市场统计分析，本案所在区域的房地产市场规模较大的有[中安翡翠湖]和[水天花园]。

其中[中安翡翠湖]属于别墅项目，且其规模较大，分流了相当部分住宅市场的高端客户。

而[水天花园]属于休闲度假居住项目，与本案的定位极为相似，是本案面临的最大的市场竞争对手。

相对于本案而言，[水天花园]更具规模，有更多的卖点，如湖景、温泉以及出自名家之手的景观规划，目前[水天花园]已形成一个成熟的社区。

虽然目前在项目推广上未大做文章，但是在前期推广上已树立起了良好的形象，加上项目的自身品质上已做足了功夫，所以目前仍保持持续旺销的态势，价格也在不断上涨，其一期刚推出时的价格仅为1600——1700元/平方米，至今已基本售磬，二期的销售价格上涨到2100元/平方米，三期推出的的精装修房销售价格已达到2700——2800元/平方米，到目前只余少数单位尚未销售，年底即将推出的[水天花园·鹭岛]是一个湖畔休闲型社区，预计销售价格将突破3000元/平方米的价格大关。

水天花园技术指标：

◆总占地面积：

550亩

[鹭岛]技术指标：

◆占地面积：

133283平方米◆绿地面积：

82768平方米

◆总建筑面积：

119185.9平方米◆容积率：

0.89

◆绿地率：

62.1%

四、项目分析

（一）优势分析（S因素）

1、交通优势

紧邻212国道，距北碚城区约8分钟车程，距重庆主城区约30分钟车程，交通便捷。

2、景观优势

本案所处位置三面环山，林木葱郁，是不可多得的天然“氧吧”，区域内有两个小湖泊，山泉终年不断注入湖内，保证湖水为“活水”。

加上两个湖泊之间有一定的落差，可以采用“叠水”的处理手法使水景更显灵性。

（二）劣势分析（W因素）

1、目前本案所在地人气不旺，居住氛围不浓。

由于本案所在区域为新开发的农田，不具备成熟社区的居住氛围，这是本案推广的最大抗性。

2、景观方面的不足。

就目前的景观处理上看来，前期的景观处理还显得较为粗糙，在小区内部的景观布局、小品设计、水景处理等方面还需要加大力度，使小区内部景观成为本案的一大核心卖点。

（三）机会分析（O因素）

1、宏观房地产市场运行良好。

从国内市场和重庆房地产市场看来，整个房地产行业呈现供需两旺的局面，这对本案的后期推广无疑是一大良机。

2、郊居化生活模式已越演越烈。

在厉以宁教授提出的“第二套房”的理论引导下，以“5+2”生活模式和“1+1”生活模式已成为郊居生活的典范。

（四）威胁分析（T因素）

1、如前所言，本案目前的人气冷清，居住氛围不浓，加上现阶段这一目标市场还处于隐性状态，加大了推广难度。

如何实现一期的成功销售将依赖于系统性的营销推广。

2、竞争威胁。

与本案相邻的[水天花园]是本案的直接竞争威胁，而且就整体水平而言，[水天花园]较本案更具竞争优势，如何营造差异化策略以形成本案的核心卖点将是本案营销推广的一大主题任务。

五、项目定位

（一）项目市场定位

健康、和谐、运动的生态园林社区

（二）项目开发档次及形象定位

高品质、中偏高档次的别墅,联排屋,花园洋房相结合建筑新式的生态“山水文园”。

（三）项目目标客户定位

沙区及重庆的各大重点名校、医院及高科技产业技术基地的教师、医生、企业及行政单位的骨干。

（四）目标客户群体特征

从事这些行业的群体年龄一般在35----65岁，他们不仅拥有较高的文化教育水平，而且收入颇丰，喜闻乐见、品位较高、善于接受新事物、新的生活方式。

六、项目营销建议

（一）案名建议

在案名上建议突出地杰人灵、山幽水美的自然景观，同时结合文化气息打造真正天人和一的生态家园。

因此建议案名为：

“山水文园”

（二）概念诠释

自然山水+休闲文化，用健康、和谐、运动来营造天人合一的生态园林社区。

（三）差异化营销亮点的营造

1、文化

◆建筑文化

通过与目标客户群体生活方式相匹配的清新、明快、富有时代感的居住建筑艺术，唤起人们内心的自然归属感。

◆人文文化

通过社区文化的营造，创造一个有沟通、有交流、有运动的和谐的生态家园。

让这里的业主能近距离接触，通过业主的互相参与，使其成为一个居住气氛融洽的人与人、人与自然和谐共处的健康休闲社区。

2、山水

◆生态：

立体绿化+青山碧水，打造社区生态小气候

◆园林：

有自然艺术+人文艺术的园林风情

如：

私家生态园（业主自行种植园）、

3、社区

要有完善的生活配套设施与业主沟通交流的场所的营造，突出生机勃勃、具有情感凝聚力的活力社区。

◆在配套上：

建议引入大型社区超市（后期）、肉菜市场、社区服务中心、医疗保健中心等与居民生活相配套的社区配套。

◆在文化上：

建议成立山水文园图书馆、山水文园阅览中心、山边电影院等文化休闲设施。

◆在情感凝聚上：

建议成立太极广场、林下健身场、百岁健康步道、交际舞场、花鸟休闲小广场、宠物乐园、脚踏水车等建筑设施。

（四）健康营销策略

针对物业的定位及目标客户分析，抓住目标客户的共性：

中老年人群，对身体健康极为关注，对医疗保健设施相当重视，但本项目又不可能设立大规模的疗养场所，因此与大型医疗机构联合设立“绿色健康医疗通道”不失为一大良策。

（五）品牌营销策略

在房地产市场日益成熟的今天，消费者不但关注住宅本身的品质，如楼层、朝向、景观，建筑自身的质量，以及建筑所蕴涵的建筑文化更看重开发商的实力，即品牌。

我们在完成项目顺利销售的同时应加强开发商品牌的建立，并利用开发商的品牌形象促使后期物业的销售。

争取通过本项目的操作在重庆的房地产界树立起较高的知名度和美誉度，为下一个项目的开发奠定好的基础。

七、项目推广建议

（一）一期推广策略

针对本案的工程进度及市场因素等各方面的综合因素考虑，本案一期的推广在价格策略上适宜采用低价位的策略迅速积聚人气，通过低价格吸引市场眼球，在营销方式上宜近距离直销的营销策略，使产品与消费者近距离接触，在保证项目的顺利销售的同时，尽量减少推广成本，同时利用一期单元的成功销售树立起品牌效应，对后期项目的推广奠定基础。

（二）一期营销对景观的要求

由于，目前本项目在景观的营造上尚不完善，因此在一期正式对外销售时一定要将景观的品质感营造出来。

如项目外围绿色的屏障、健康步道、垂钓台与水榭等，使业主体会到山水文园的内涵所在。

（三）推广执行

1、采取“项目展示会”、“产品展示会”和“项目巡展会”等形式，针对目标客户群较为集中的高校、机关及企事业单位有的放矢。

2、以直邮的广告形式加深客户对项目的了解程度和影响力，在树立本案高品质形象的同时促使尽快成交。

3、在推广过程中间歇穿插相关的公关活动，如组织准客户和意向性客户参加冷餐会、产品鉴赏会及钓鱼比赛、棋牌比赛等。

通过有组织的引导，让准业主

及意向性客户能切实体验到他们以后拥有的是一种什么样的生活。

这种真实的生活比死板的广告更具有说服力和诱惑力。

（四）二期发展策略

在一期销售顺利完成的同时树立起了项目的高品质形象，同时加强项目自身品质的打造，尤其是小区内部的景观和绿化，在水景上更应该做足文章，营造出核心卖点，再结合一期销售的积极影响，配合适量的新闻炒做，一方面引导这种新的居住模式，进一步挖掘潜在消费群体，另一方面可以通过广告宣传树立本案的高品质形象及核心卖点的诉求，扩大本案的影响力，提升知名度。

在价格策略上，基于项目前期成功销售奠定了相当的品牌形象，加上后期工程上的配合，景观、绿化和各类建筑小品已基本到位，物业的高品质形象已浮出水面，各类前期描述的美好景象都一一呈现，触手可及。

此阶段的价格策略宜采取高价策略，以高价格彰显其高品质，高品质支撑高价格，在树立高品质形象的同时保证利润最大化。

结语

以上是我司对贵公司开发的项目[博雅居生态园]所提出的初步营销思路，希望能对本项目的开发及开发商的决策起到参考作用！

待双方合作意向确定后我司将会提交详细的营销执行报告。

顺颂

商祺！

重庆XXX物业顾问有限公司

二OO三年八月十一日