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中国重庆市房地产行业分析报告

 

2017年重庆市房地产行业分析报告

 

2017年7月出版

 

1、重庆房价会暴涨吗?

5

1.1、短期房价上行压力主要源于补涨预期5

1.2、长期来看并不具备炒房基础9

2、如何测算住房库存?

12

2.1、住房库存存在多种度量口径12

2.2、各口径下的住房库存测算——以重庆为例13

3、全国层面住房库存剖析17

3.1、狭义口径下,全国已开工未售库存约16个月17

3.2、考虑未开工部分,全国另有38个月的土地库存待消化19

3.3、分城市来看20

3.4、分区域看21

4、库存只是表象,土地供给才是根本22

4.1、当前土地供给结构存在区域间错配22

4.2、一二线城市居住用地占建设用地比重偏低23

4.3、应着力盘活农村集体建设用地24

 

图表1:

重庆商品住宅成交量及均价同比增幅5

图表2:

过去十年全国主要城市的商品住宅销售均价增速与GDP增速7

图表3:

全国主要城市当前房价收入比横向比较7

图表4:

重庆市保障房供地面积及占全部居住用地供应面积比重8

图表5:

重庆市历年常住人口、城镇人口及城镇化率9

图表6:

重庆市历年常住人口与城镇人口同比增速10

图表7:

重庆市国有建设居住用地供应量11

图表8:

省会、直辖市和计划单列市的住房需供比11

图表9:

住房库存的多种度量口径12

图表10:

2012-2016年重庆市主城区新建商品住宅可售(未售)面积13

图表11:

2012-2016年重庆市主城区新建商品住宅库存去化月数14

图表12:

2011-2015年重庆市主城区和周边城镇住宅建设用地成交面积16

图表13:

2011-2015年重庆市主城区和周边城镇的人均住宅建设用地成交楼面面积、人均住宅销售面积17

图表14:

2009-2016年全国层面已开工库存规模18

图表15:

2009-2016年全国层面已开工库存去化月数18

图表16:

2012-2015年全国层面土地库存规模19

图表17:

2012-2015年全国层面土地库存去化月数20

图表18:

全国住房库存规模分解20

图表19:

2009-2016年全国层面已开工库存规模及去化月数21

图表20:

2012-2015年全国层面土地库存规模及去化月数21

图表21:

分区域库存去化月数21

图表22:

分城市群库存去化月数22

图表23:

各线城市未来五年平均住房需供比22

图表24:

全国地级及以上地区未来五年住房供需匹配度分布热感图23

图表25:

国内外主要城市居住用地占建设用地的比例24

图表26:

中国城市建设用地结构分解24

图表27:

中国的城乡土地二元结构25

图表28:

“地票”交易模式示意图26

图表29:

重庆市“地票”成交金额、面积及占土地供应面积比例26

表格1:

重庆现行的房产税政策8

表格2:

2010-2016年重庆全市已开工未售楼盘面积(已开工库存)计算方法15

表格3:

2009-2015年重庆全市已出让未开工的住宅用地楼面面积(土地库存)计算方法15

表格4:

各国土地制度比较25

 

1、重庆房价会暴涨吗?

2016年12月30日,履职重庆15年之久的黄奇帆市长辞任,进而引发了市场对重庆房价未来走势的多种猜想。

重庆房价即将暴涨的传闻一时甚嚣尘上,不少投资者将购房目光投向重庆,甚至有新闻曝出个别炒房者打“飞的”赴渝买房

1。

尽管重庆市国土房管局迅速出台调控政策遏制房价上涨,但重庆这块所谓的“价值洼地”已引起了各方的持续关注。

而事实上,当我们仔细观察重庆房地产市场走势,会发现房价上涨实际从11月底已经开始,至黄市长离任时,新建商品住宅成交均价同比增幅已跃升至10%左右,达到一年来的最高点。

而成交量的增长出现得更早,其同比增幅从10月下旬已开始持续走高。

我们认为,重庆的这轮房价异动,绝非单纯源于一位市长的离任。

 

图表1:

重庆商品住宅成交量及均价同比增幅

 

1.1、短期房价上行压力主要源于补涨预期

重庆房价多年来相对GDP增长缓慢,房价收入比较低。

一方面,以直辖市的

 

经济体量,过去十年间重庆的GDP年均增速达16%,高于北上广深,在35个大中

城市中名列前茅。

而另一方面,重庆年均房价增速只有9%,若与GDP增速作比后横向比较,其房价相对增速在大中城市中仅居中下游。

此外,重庆当前的房价收入比约为6.1,在35个大中城市中仅高于贵阳、沈阳、长沙和呼和浩特。

在一、二线城市房地产市场整体火爆的态势下,重庆相对较低的房价水平和增速,使其成为市场眼中的“价值洼地”,也催生了投资者对其未来补涨的预期。

 

图表2:

过去十年全国主要城市的商品住宅销售均价增速与GDP增速

 

图表3:

全国主要城市当前房价收入比横向比较

 

市长离任实为短期催化剂。

黄奇帆市长在任期间,对房地产市场采取“低端

有保障,中端有市场,高端有约束”的区别化调控思路,抑制房价过快上涨。

分档征收的房产税政策主要针对高端住宅市场和外地投机客,而年均约20%的保障房供地占比则有力地保障了低收入人群的住房需求。

黄市长离任后,政策的不确定性使得市场对房价的补涨预期提升,进一步激发了部分投资客的炒房热情,从而在短期推升了房价。

 

表格1:

重庆现行的房产税政策

 

图表4:

重庆市保障房供地面积及占全部居住用地供应面积比重

 

 

1.2、长期来看并不具备炒房基础

尽管短期可能存在波动上调,但我们认为重庆房地产市场长期仍将维持平稳

增长,房价很难出现持续性疯涨,原因主要在于人口结构和土地供给。

从人口流向来看,城镇人口流入主要来自乡村,缺乏外来人口迁入。

尽管重庆的城镇化率逐年提升,城镇人口持续增长,但其总人口基本维持不变,表明重庆的城镇人口增量主要来自直辖市内部农村人口的城镇化,而无明显的市外人口流入,这与北京、上海、深圳对外来人口的强吸引力明显不同。

考虑到当前重庆城镇化率已达60%以上,预计未来重庆市场的住房需求很难出现显著提升。

 

图表5:

重庆市历年常住人口、城镇人口及城镇化率

 

 

图表6:

重庆市历年常住人口与城镇人口同比增速

 

从土地供给来看,居住用地供应充足,住房供需均衡。

过去几年重庆的国有建设居住用地的平均供应规模在3,000万平方米以上,2013年高达4,837万平方米,充足的土地供应规模能够有力地支撑重庆每年超过4,000万平方米的住宅销售面积。

根据我们的测算2,重庆市未来五年的住房需供比为1.12,在主要城

 

市中位列中游水平,远低于深圳、上海、北京、合肥等城市。

 

图表7:

重庆市国有建设居住用地供应量

 

图表8:

省会、直辖市和计划单列市的住房需供比

 

2、如何测算住房库存?

 

除人口流向和供需结构外,影响楼市更为直接的指标是住房库存。

而由于库存本身存在多种度量口径,市场当前对住房库存的判断众说纷纭。

因此,我们首先对住房库存的概念作系统性梳理,然后以重庆为例阐释各口径下的住房库存测算方法。

 

2.1、住房库存存在多种度量口径

当前市场上对住房库存的判断主要涉及以下几个口径:

►最狭义口径下的住房库存,是指已经取得《商品房预售许可证》,可以面

向市场销售,但仍未售出的商品住宅面积;

►除已取得预售证的未售楼盘外,还有一部分项目已开工但尚未申请到预售证,此类项目未来也将投入市场销售。

上述两类库存加总,共同构成开工未售的楼盘面积,我们称之为“已开工库存”;

►除已开工的楼盘外,开发商和社会机构手中持有大量未投入开发的土地储备,我们称此类库存为“土地库存”;

►“已开工库存”和“土地库存”合并,共同构成广义口径下的总住房库存。

 

图表9:

住房库存的多种度量口径

 

 

2.2、各口径下的住房库存测算——以重庆为例

从最狭义的口径来看,重庆当前住房库存已降至低位。

这一口径下的库存可

直接监测得到,无需估算。

根据我们的监测,截至2016年底这一口径下重庆市

主城区3的新建商品住宅库存量为1,298万平方米,相较2015年二季度末1,760万平方米的高位下降了26%;对应库存去化月数也已降至7.3个月,接近历史低点。

而此口径下的库存去化月数合理区间一般在12-18个月,重庆较低的去化月数是支撑其此轮房价上行的一大重要原因。

 

图表10:

2012-2016年重庆市主城区新建商品住宅可售(未售)面积

 

 

图表11:

2012-2016年重庆市主城区新建商品住宅库存去化月数

 

考虑未获预售证的已开工楼盘面积,重庆全市住房库存约3,100万平方米。

为估算此类库存,我们从2010年至今的累计住宅新开工面积中,扣除此期间累计住宅销售面积,再将在2010年以前开工但销售于2010年至今的部分4加回,

 

即得到截至期末的已开工未售面积。

基于此方法估算,2016年底重庆全市的已

开工未售住房面积(已开工库存)达3,122万平方米,对应去化月数7.3个月。

 

表格2:

2010-2016年重庆全市已开工未售楼盘面积(已开工库存)计算方法

 

将未开工土地库存纳入考量,重庆另有2年左右土地库存量。

此类库存估算方法为:

用历史实际出让的累计国有住宅建设用地面积,乘以此期间出让住宅用地的平均容积率,并减去累计新开工的住宅面积,最后乘以可售系数得到可用于销售的住房库存面积。

基于此方法估算,重庆2015年底土地库存达1.03亿平方米,对应库存去化月数约28个月。

预计2016年底此数字会有所减小,但仍将在

2年左右,而此类库存的合理区间一般在2-3年。

考虑到已开工库存的去化月数同样低于合理区间,我们认为重庆当前住房库存并不算高。

 

表格3:

2009-2015年重庆全市已出让未开工的住宅用地楼面面积(土地库存)计算方法

 

注:

重庆的土地库存计算周期为2009-2015年,2009年以前积累的住房库存受数据所

限未纳入计算,因此实际库存量可能高于我们的计算结果;上述各项指标均为全市口径。

 

从供地分布来看,主城区人均供地规模显著低于周边城镇。

重庆主城区的住宅建设用地成交量每年占全市成交量的三成至四成,人均成交住宅用地楼面面积约为3平方米/人,略高于其每年人均住宅销售面积;而周边城镇的人均成交住宅用地楼面面积则高达5平方米/人左右,远远超出其对应的人均住宅销售规模。

基于此,我们认为重庆市场的供需失配风险未来将很可能集中于周边城镇(而非主城区)。

 

图表12:

2011-2015年重庆市主城区和周边城镇住宅建设用地成交面积

 

 

图表13:

2011-2015年重庆市主城区和周边城镇的人均住宅建设用地成交楼面面积、人均住宅销售面积

3、全国层面住房库存剖析

 

基于以上方法,我们进一步估算全国层面各口径下的住房库存规模,并探究住房库存在各线城市与各地理区域间的具体分布。

 

3.1、狭义口径下,全国已开工未售库存约16个月

根据我们的估算,全国当前已开工库存规模为18.2亿平方米,自2014年达

20.4亿高位以来持续下降,对应去化月数也已从2014年的23.3个月降至15.9

个月,基本回到2010-2011年的水平,且低于我们认为的合理区间(18-24个月)。

 

图表14:

2009-2016年全国层面已开工库存规模

 

图表15:

2009-2016年全国层面已开工库存去化月数

 

 

3.2、考虑未开工部分,全国另有38个月的土地库存待消化

截至2015年底5,全国土地库存规模35.6亿平方米,虽仍处于上升态势但增速明显趋缓。

相较于已开工库存,土地库存的去化月数变动相对平稳,

2012-2015年维持在35-40个月,高于24-36个月的合理区间。

 

图表16:

2012-2015年全国层面土地库存规模

 

图表17:

2012-2015年全国层面土地库存去化月数

 

3.3、分城市来看

在全国已开工库存和土地库存中,一、二线城市分别占4.2亿和5.6亿平方米(占比23%和16%),对应去化月数10个月和16个月,均处于近几年的低点。

而三、四线城市的已开工库存去化月数约20个月,是一、二线城市的两倍;土地库存高达51个月,超出一、二线城市去化月数三倍以上。

 

图表18:

全国住房库存规模分解

注:

已开工库存计算截至2016年底,土地库存计算截至2015年底。

 

图表19:

2009-2016年全国层面已开工库存规模及去化月数

 

图表20:

2012-2015年全国层面土地库存规模及去化月数

 

3.4、分区域看

从地域分布来看,各区域间的住房库存去化状况差异显著:

1)按地区划分,

东北地区已开工库存和土地库存去化月数超过30个月,均为全国最高;华南地

区的两类库存去化月数则为全国最低,仅为东北地区的1/8和1/10左右。

2)按城市群划分,环渤海城市群的两类库存去化月数最高,而珠三角城市群库存去化月数则远低于其他城市群。

 

图表21:

分区域库存去化月数

 

图表22:

分城市群库存去化月数

 

4、库存只是表象,土地供给才是根本

4.1、当前土地供给结构存在区域间错配

中国当前居住用地供给由于缺少区域间统筹,新增土地往往大量供应于需求

不足的三、四线城市,而需求旺盛的北京、上海、深圳等城市却在持续控制土地供给,从而使得土地供需结构明显失衡。

根据我们的估算,未来五年一线城市的平均“住房需供比”6超过2:

1,而三、四线城市则仅在1:

2左右。

因此,优化土地供给结构、将土地真正供向需要供应的地方,对我国住房市场的健康发展至关重要。

 

图表23:

各线城市未来五年平均住房需供比

 

图表24:

全国地级及以上地区未来五年住房供需匹配度分布热感图

 

4.2、一二线城市居住用地占建设用地比重偏低

中国当前约5万平方公里的城市建设用地中,居住用地占比平均为32%,但北京、深圳、天津等一、二线城市占比大多低于这一水平。

而反观纽约、伦敦等国际大都市,居住用地占比均超过40%,首尔甚至达到60%以上。

中国的居住用地供应,尤其是一、二线城市,仍有较大的释放空间。

 

图表25:

国内外主要城市居住用地占建设用地的比例

 

图表26:

中国城市建设用地结构分解

 

4.3、应着力盘活农村集体建设用地

在中国当前的土地制度下,只有国有土地的使用权才能入市交易,而城市郊

区及农村土地主要属于农民集体所有,农村集体建设用地必须通过政府征用为国有土地后才能进入市场,这在极大程度上降低了农村土地的利用效率。

在国际上,无论是美、英等西方国家,还是日本、新加坡、越南等亚洲国家,城市与农村的土地产权均已无明显差异,农地可以顺畅地参与市场流转。

而我国尽管已在安徽、重庆、广东等地开展土地改革试点,但农村集体建设用地的入市流转制度仍在探索阶段,前路依然漫长。

 

图表27:

中国的城乡土地二元结构

 

表格4:

各国土地制度比较

 

“地票”交易制度优化土地使用效率。

在盘活农地的地方性制度探索中,重庆的“地票”交易制度7尤其值得关注。

“地票”是指把农村闲置、废弃的建设用地复垦为耕地,经由土地管理部门严格验收后腾出的建设用地指标。

该制度从

2008年起开始实施,有效地盘活了农村闲置用地,增加了城镇建设用地的有效供给,缓解了地价上涨的压力,进而促进了重庆住房市场长期健康发展。

截至2015

 

年底,重庆累计交易地票17.3万亩,涉及金额345.7亿元。

2009~2015年间,

重庆年均地票成交面积占土地供应面积的比例达到12%。

 

图表28:

“地票”交易模式示意图

 

图表29:

重庆市“地票”成交金额、面积及占土地供应面积比例

 

-END-

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