三亚市红沙地区控制性详细规划.docx

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三亚市红沙地区控制性详细规划

三亚市红沙地区控制性详细规划

三亚市红沙地区控制性详细规划文本

第一章总则2

第二章功能定位与发展规模2第三章用地规划2第四章居住用地规划2第五章公共服务设施用地规划3第六章旅游度假用地规划3第七章特殊用地规划3第八章岸线利用规划3第九章道路交通规划4第十章绿化景观规划4第十一章景观风貌规划4第十二章防灾规划5第十三章环境保护规划6第十四章市政工程规划6第十五章土地使用及综合控制规划10

第一章总则

第一条适用范围

本细则适用于三亚市红沙地区控制性详细规划。

用地范围,西至大东海煤场、东至原琼州煤气站,南至榆林湾滨水界,北至狗岭山体35米等高线。

总用地面积约为3.3平方公里。

第二条规划依据

1、《中华人民共和国城市规划法》,1990,

2、《城市规划编制办法实施细则》,建设部1995,

3、《三亚市城市总体规划〈1995—2010〉》

4、国家其它相关规范及三亚市规划建设部门相关规定和设计要求一、规划原则

1,紧扣三亚市城市发展战略目标——国际热带海滨风景旅游城市的原则。

2,保护生态自然景观,人与自然和谐统一的原则。

3,尊重三亚历史文脉,挖掘旅游潜力原则。

4,规划和现状相结合的原则。

5,可持续发展的原则。

第四条规划目标

1、充分利用红沙地区的区位优势、山水自然景观资源、便捷的交通条件,挖掘与发挥当

地的历史文脉文化优势,确定该地区在三亚市城区内旅游功能中的定位。

使红沙地区成为具有历史与文化底蕴的旅游休闲区域,成为三亚市城区的旅游景点之一。

2、通过功能的调整和土地的臵换,在原红沙镇沿滨海地块形成商业风情街区,增加该片区的旅游休闲内容和形式。

3、利用基地依山傍水的优势,形成城区内生态型的居住空间。

4、利用滨水的自然景观,沿滨海地带打造与自然景观相协调的旅游服务设施。

第五条管理权限

本细则与控制性详细规划的分图图则,具有同等的法律效力,两者应同时使用,不可分割。

实施过程中未涉及的控制指标,应符合国家、三亚市的有关技术规定。

2、本规划的一切成果包括文字、图表和图则的管理权和解释权归三亚市规划建设局,并对其保留修改权。

本规划经三亚市人民政府批准之日起生效。

第二章功能定位与发展规模

第六条功能性质

三亚市红沙地区的功能性质为,集居住、娱乐、休闲一体的城市旅游度假型的风情小镇。

第七条发展规模

1、用地规模,本规划范围内的总用地面积为326.7公顷,实际建设用地为274.8公顷。

2、人口规模,规划确定区域人口规模为33556人。

第三章功能结构与用地布局结构

第八条功能结构。

红沙地区的用地功能结构分为以下三方面:

第一功能区----城市居住区的延伸;

第二功能区----滨水旅游休闲度假区

第三功能区----挖掘小镇的旅游资源,打造小镇商业风情街区

用地布局结构

本次控规用地布局按规划性质分布,规划布局结构可概括为“三块”,分别为,红沙生态居住社区、滨水旅游休闲度假区、小镇商业风情街区。

第四章居住用地规划

第十条规划指导思想

1、统一规划,合理配套,分步实施。

2、保留原红沙小镇的居民用地。

3、居住区环境和自然相协调的居住区景观。

第十一条居住用地规划

居住用地总面积为90.6公顷,占地区建设总用地的33%。

主要居住用地,一是沿狗岭山脚坡度较缓的坡地,二是沿榆亚大道榆林湾滨水二线地,三是原红沙小镇居民用地。

第五章公共服务设施用地规划

第十二条公共服务设施用地规划。

公共服务设施用地规划面积74.1公顷,占建设总用地的21.8%。

第十三条商业用地

1、红沙规划范围内的商业设施用地由小镇的商业风情街向西延伸到红沙的主要道路上。

2、在靠近大东海的区域居民区内布臵一些小的商业设施,考虑到在大东海区域目前已经形成商业网点和农贸市场,因此在这片区域内的商业设施要薄弱些。

第十四条办公用地规划。

1、保留原污水处理厂办公场地。

2、保留原红沙边防派出所用地,在红沙规划范围内主要入口处两侧增加行政办公用地。

第十五条教育科研用地

1、保留三亚市进修学校用地。

2、在红沙规划范围的东北角规划一处教育科研用地。

第六章旅游度假用地规划

第十六条旅游度假用地。

1、商业风情街区,在小镇居民用地靠海滨地块,规划商业风情街区,用地面积约3.7公顷,集各式休闲餐饮服务、游览休闲、旅游购物为一体。

2、文化娱乐区,在小镇的商业风情街临滨海路规划文化娱乐用地,用地面积约6.6公顷,

设有滨海影剧院、文化宫、游乐场、俱乐部。

3、海上鱼排区,保留榆林湾现状少部分的海上鱼排,搞好海面上的卫生,控制海上鱼排泛滥发展的趋势,利用原摆渡码头设臵到海上鱼排的游览路线。

4、游览观光区,结合现有红郊村落的改造,规划一个具有黎苗风情的民俗文化主题游览区,用地面积约2.5公顷。

第七章特殊用地规划

第十七条规划指导思想

1、在本次规划中虽然对特殊用地尽可能不动或少动,但应该鼓励其通过臵换,转变用地性质,发挥土地效益。

2、要求建筑形态、高度、和景观环境与本地区规划保持一致。

第八章岸线利用规划

第十八条岸线利用规划

岸线的形式分为四类,分别按现状的使用情况和不同的断面形式控制。

1、保留原特殊单位的岸线形式,保留38002部队勤务船大队作业区内的使用岸线,岸线长度约1.7公里。

2、人工直立岸线,在历史遗留的人工岸线上进行改造,充分利用现有的设施,改造成既能满足公众需求的生活岸线,又有景观价值的旅游人工直立岸线。

3、缓坡岸线,缓坡岸线形式采用人行道到滨水空间自然放坡的形式,以自然植被护坡,防止沙石流失,形成滨海的绿色长廊。

第九章道路交通规划

第十九条道路系统

1、榆亚大道是红沙规划范围内的过境道路,按城市主干道等级修建,路面较好,交通顺畅,现阶段可加强景观带的管理。

2、本次规划道路系统分为主要道路、滨海道路、次要道路、支路。

第二十条交通组织

1、区内的主要道路承担主要的交通流量,并与榆亚大道相接。

2、原摆渡码头保留,作为周边海上鱼排的游览线路。

第二十一条静态交通设施

1、停车场,在规划范围内不单独设立社会停车场,停车主要依靠各地块项目要

求自行配套。

2、不再重新考虑加油站,保留原有的加油站。

3、在新建的农贸市场旁边规划一处公交站,沿榆亚大道按规定设臵公交停靠站。

第十章绿化景观规划

第二十二条绿地系统规划。

红沙地区绿地系统,按点、线、面相结合,形成一面背景绿色屏障,多条绿色通廊和滨水绿色林荫带,多处绿色广场,绿地,,组成一个绿地系统。

1、一面绿色屏障背景,以狗岭山体为红沙地区的主体背景,在坡度大于25%山坡,高程35米以上划定房屋限建线,公园内部景点除外,,整个狗岭山麓形成一面连绵的绿色屏障。

2、多条绿色通廊和滨水绿色林荫带,在红沙规划范围内注重从山到海的绿色通廊,有多条垂直滨海的绿色廊道,滨水绿色林荫带是沿滨海设计的公共休闲绿化带,绿带宽度分别从10米到80米不等,因地制宜结合岸线设臵各种休闲设施。

3、绿色广场,绿地,,结合滨水风光设计公共开敞的绿色休闲广场,绿地,,把最好的景观留给公众,让尽可能多的公众享有滨海资源。

第十一章景观风貌规划

第二十四条景观系统规划

1、突出滨海自然景观资源,强调红沙区域整体城市意象。

2、层次分明的建筑形象和整体环境。

3、滨水统一连续的界面。

4、红沙区域的景观风貌以“标志地块、节点、绿色通廊”为结构框架,通过强

化其特征,提升地区的识别意象,强化地区的场所特征。

5、强化本地区的独特的文化生活景观形态。

6、对建筑成片景观单体建筑形象要严格控制,统一规划,分期实施,保证红沙地区建筑风格的协调。

第十二章防灾规划

第二十六条消防规划

1、消防站

按每一个消防站的责任区面积是4-7平方公里,在红沙规划范围内规划一处消防用地,用地面积约0.48公顷。

2、消防给水

利用城市自来水管网,建立城市消防供水系统。

红沙地区靠近滨海,是自然水体丰富地带,可充分利用作为消防的辅助水源。

3、消防栓配备

沿城市道路、区内主道路、次道路纵向,每隔100-120米配备消火拴,人口密集地区适当加密,并保持随时可用状态。

4、建筑总平面布臵

总平面布臵及建筑设计应满足消防规范要求。

5、消防通道

各级道路应满足消防车通达宽度及坡度要求。

穿过建筑物门洞的消防道路净宽度

不小于4米,净空高度不小于4米。

第二十七条人防规划

1、人防设备配备

新建工程的开发建造,必须按国家规定,严格执行需配套的平战两用地下人防设施。

成片开发居住区内应该按规范配臵地下防空工程。

利用集中绿地配臵平战两用地下人防设施。

2、通讯设施

城市通讯设施做到地上地下相结合,确保战时指挥通信畅通。

3、道路要求

城市道路、主道路及街坊支路,必须保持畅通状态,一旦发生紧急情况,地面人员能迅速到达指定掩蔽场所,抢救车辆与人员也能顺畅到达事发地点。

第二十八条防洪防潮规划

1、防洪设防标准

根据榆林湾段洪水相应潮水位分别为20年一遇2.53米,50年一遇3.10米,100年一遇3.30米,规划按100年一遇的标准考虑,来控制沿河地块的地表高程。

2、防洪堤设计景观要求

修筑防洪堤应考虑景观要求,反对修筑围墙式防洪堤。

根据用地条件许可,可通过设臵踏步、缓坡等形式,布臵绿化和防护设施来缓和岸壁或防波堤,护岸栏杆形式要结合红沙景观道路的设计,与道路小品一起统一设计。

驳岸形式因地制宜,在水深流急处修建硬

质驳岸,其余岸线结合具体用地性质可修筑亲水性较好的软质驳岸。

第二十九条抗震规划

1、抗震设防标准

根据三亚市所处的地层条件和地质构造,新建的永久性建筑物和构筑物,均应按地震烈度7度抗震要求设防,特别重要的建筑物和构筑物其设计抗震烈度标准应适当提高。

2、避难场所

街头绿地、沿路广场、居住区集中绿地、单位集中绿地、停车场地等旷地兼作震时临时避难场所,不得任意缩小面积或占用。

3、道路要求

规划范围内的疏散通道任务主要由榆亚大道和区内主要道路来完成,道路设计宽度应保证其拥有相应的疏散能力。

4、建筑要求

严格控制房屋间距和建筑容积率,控制人口密度,以减少震灾损失。

对少数破旧危房简屋、临时建筑、违章建筑应及时维修或拆除,以避免人员伤亡、财产损失。

第十三章环境保护规划

第三十条环境保护规划

1、大气环境质量控制

红沙地区大气污染源少,大气质量良好,继续按?

级大气环境质量标准控制。

种植抗污染型植物,发展植物净化。

2、水环境质量控制

配合市政污水管及污水泵站规划,将工业污水和生活污水完全接入污水管,送到红沙污水处理厂处理,使榆林湾水体水质量保持?

级地面水质标准。

适当控制海上鱼排和养殖业的规模,保持海面生态平衡。

3、固体废废弃物处理

单位和住宅区生活垃圾,必须分类投放,由环卫部门及时清扫、收集、运输并集中处理,不准随意抛弃。

严禁有毒有害垃圾的堆放。

第十四章市政工程规划

第三十一条竖向工程规划

1、规划场地竖向

场地标高按榆林港上游大茅河五十年一遇洪水水位加0.45米超高计算,榆林港及沿海盐田现状场地标高多在1.0米左右,除了绿地外,规划建设用地必须进行必要的场地填垫,使其场地标高在3.0米以上,区内雨水尽可能采用自排。

2、道路平面规划

主干道平曲线半径为300,1000米,次干道大于300米,支路大于100米。

3、道路竖向设计

规划范围内的榆亚大道基本以现状标高为准,周边场地进行局部填垫。

规划道路高程按大茅河五十年一遇洪水水位加0.45米超高设计,规划道路标高控制在3.0,27.0米。

第三十二条给水工程规划

1、给水现状

红沙片区目前用水主要由三亚市青田水厂供水。

青田水厂现有一根D1000输水干管沿规划范围内的榆亚大道铺设,供水压力为0.425MPa。

规划范围内现状建设量小,用水需求量较少。

2、用水量预测

规划范围内建设用地主要为居住、商贸、旅游度假、军事营区、院校、道路及绿化用地,根据《城市给水工程规划规范》及《三亚市城市总体规划,1999,2010,》有关指标确定用水定额。

3、供水厂及供水方式

根据三亚市总体规划,规划区域内远期用水为青田水厂供水,水厂供水量不足时需适时扩建。

4、供水水压

规划范围内供水最不利点位于规划区北面地块,该区域内建筑用地最大高程28米左右,最大建筑高度为18米,当输水干管水压在0.4MPa,0.425MPa时,基本上可以满足规划区内大部分区域供水水压要求,供水管网最不利点水压满足0.10MPa要求,市政管网水压不能满足要求的建筑,需自行设臵加压设备。

5、管网铺设

供水管网本着安全目的,主干管成环状布臵。

为尽量减少在D1000输水干管上设臵过多的接入点,规划区域内榆亚大道采用道路两侧同时布臵给水干管的形式,两根给水干管间每隔800米左右相互连通,增加供水安全可靠性。

给水管一般布臵在道路的东侧或南侧,市政道路下最小管径取D150,小区内部道路下环网供水管道最小管径取D100。

给水管道沿线设消火栓,双管道路上两侧都需设臵消火栓。

道路上消火栓间距不大于120米。

6、管网计算及复核

给水管径按最高日最高时供水量确定,并按最大时加消防时及事故时两种情况进行复核。

最大时加消防时按一处最不利点同时发生火灾,每点消防增加流量35L/s进行校核,事故时按进水处一段最大管径的给水管断管时校核,用水量按设计水量的70,考虑。

第三十三条排水工程规划

1现状及存在问题

规划区域内无完整的污、雨水管网系统,生产、生活污水均通过简易合流制管道直接排至榆林港内,对榆林港湾造成一定程度的污染。

2、排水机制

规划区基本为新建区,排水体制采用雨、污分流制。

3、污水量计算

污水量应由城市给水工程统一供水的用户和自备水源供水的用户排出的污水组成。

规划区域内用水基本为城市给水工程统一供水,所以规划区域内污水基本为城市统一供水排出的污水量,参照《城市排水工程规划规范》中的有关规定,考虑到规划区用地性质的不确定性,并留有一定余地,规划区域内污水排放系数取0.9。

考虑道路、绿地等不产生污水,规划区污水量0.9×,2.09-0.08,×1.15/1.4,

31.49万m/d

4、污水处理

根据三亚市总体规划,红沙片区内污水通过管网统一收集送至本规划区内的红沙污水处理厂。

红沙污水处理厂为一级物理处理的污水处理厂,总设计处理能力为

3332万m/d,分两期建设,一期已建成,日处理污水8万m/d,一直保持正常

运转。

5、污水提升泵站

根据区域地形和管线规划,在本规划区内设臵一座污水提升泵站。

提升规模1.5

32/d,占地约1000m。

万m

6、污水管网

根据规划区地形,结合场地与道路竖向,依据城市排水规划规范相关规定,设计流速应大于不淤流速0.6m/s,特殊情况可适当减小流速,同时管道管径适当放大,利于管道维护和疏通。

为便于维护管理,市政路下的污水管最小管径取D400,部分支路根据实际情况可取D300管。

7、中水工程

中水利用是污水资源化的一个重要方面,中水回用技术得到了许多国家和地区的重视。

规划建议规划区结合红沙污水处理厂的工艺改进,适时引入中水工程,同时本规划中管线综合已考虑了中水管道的预留管位。

8、雨水工程

根据《室外排水设计规范》,雨水管渠设计重现期,应根据汇水地区性质,广场、干道、厂区、居住区,、地形特点和气象特点等因素确定,在同一排水系统中可采用同一重现期。

重现期一般选用0.5,3年,重要干道、重要地区或短期积水既能引起较严重后果的地区,一般选用2,5年。

规划确定一般地段取1,2年,重要地段取2年。

9、雨水排放系统

市政道路下雨水管最小管径取D400。

充分利用地形、水系进行合理分区,根据分散和直接的原则,保证雨水管道以最

短路线、较小管径把雨水就近排入附近水体。

充分利用现有雨水排放系统,同时与城市景观结合,加大生态排水力度。

规划排水管道按地形坡度铺设,以减少埋深,排水管渠尽量选用暗管,以美化环境

为避免山洪对建设区的破坏,沿道路修建截洪沟,截洪沟结合道路边沟进行修建,减少工程投资。

10、生态排水

为体现榆林港自然生态特色,沿河涌应加大植被种植和保护力度,增加其涵养水的能力。

在可能的地区减少不透水铺装,增加可透水铺装面积,为红沙片区的生态和减少雨水最大流量创造有利条件。

第三十四条供电工程规划

1、用地现状

三亚市有四座变电站,鸭子塘220kv变电站、田独镇区110kv变电站、荔枝沟110kv变电站、亚龙湾110kv变电站,三座110kv变电站对市区分区供电。

规划区范围由田独镇田独镇变电站供电,变电站现状装机容量1×31.5MVA。

2、用电量预测

根据本次现状调研中收集到的资料,规划中确定的经济发展目标,用地功能及其相关控制指标等相关因素,参照三亚市相关片区用电负荷预测标准,采用单位用地面积负荷密度法进行预测。

3、110kv及以上系统规划

由于田独镇区110kv变电站现阶段装机容量已远不能满足本规划区内的规划用电需求,现规划区内拟建一座110kv变电站供规划区用电服务,变电站110kv

进线引至田独镇区110kv变电站110kv高压走廊,规划装机容量2×50MVA。

采用电力沟地埋的形式。

4、10kv系统规划

新建10kv线路宜采用电缆敷设在电力电缆沟内。

现状部分10kv架空线路应结合规划区的开发建设逐步进行改造,将架空线路改造下地,彻底消除安全隐患。

5、电力电缆沟规划

变电站出口段采用1.2m×1.2m规格电力沟铺设电缆,其他区域结合规划用地、道路

建设,沿道路东侧、南侧人行道下同期建设电力电缆排管敷设。

道路交叉口应预留足够数量的过路管,并应根据需要及规定预留足够数量的横过管.

6、道路照明

片区内道路照明设施应统一规划设计,并在道路建设同期施工。

建设规划区内照明采用照明专用箱变,其照明电源需统一规划。

第三十五条通讯工程规划

1、现状

规划范围内现主要由榆林分局提供接入模块,榆林分局装机容量6千门。

2、用户预测

根据本次现状调研中收集到的资料,规划中确定的经济发展目标,用地功能及其相关控制指标等相关因素,参照三亚市相关片区电信负荷预测标准,采用单位用地面积负荷密度法进行预测。

3、局所规划

考虑到榆林分局的电信容量已远不能满足规划区将来的电信负荷需求,现规划区中心地块新建电信分局一处。

规划中结合综合办用地配套电信设施。

4、综合通信管道

规划新建的通信管道为公共信息传输管群,除传统电信业务需求外,还包含数据通信、移动通信、交通监控、有线电视、光纤中继、各种专用线路、综合网络等多种信息传输要求。

各营运开发商应统一规划,配合道路施工同时建设,避免重复开挖,做到规划建设有序,竞争公平公正。

在新建市政道路的同时,需同时建设通信管道,原则上新建通信管道在道路西侧、北侧人行道或绿化带下敷设。

通信管道采用PVC管群,埋深需符合要求,管径采用φ98。

道路交叉口应预留足够数量的过路管,并应根据需要及规定预留足够数量的横过管.

5、其他电信用房规划

随着光纤传输的普及,小区内光纤到户已成为必然,在新建高层建筑、大型配套

2公建设施首层需预留30,40m建筑面积,作为光纤接入设备用房,在多层建筑地区应结合公建配套设施规划预留该设备用房。

6、邮政局,所,规划

规划区内现有邮政所一处。

为方便群众用邮,满足服务人口及服务半径要求,规划区内新增邮政所一处,在公共设施配套规划中具体落实,不单独占地。

7、移动通信规划

规划建议片区开发建设过程中,应考虑预留移动基站站址。

各移动通信营运商应相互协调配合,公平公正竞争。

合理有序发展,进一步完善移动通信设施的建设,确保网络全覆盖,完善更新设备,逐步实现通信个人化。

第三十六条燃气工程规划

1、居民耗热定额的确定

耗热定额参照《城镇燃气设计规范》和海南省几个主要城市的耗热定额,居民耗热定额取2930兆焦/人〃年,70万千卡/人〃年,。

2、气化率

根据三亚市总体规划,结合本规划区实际情况,气化率按100,设计管道。

3、用气量计算

参照国内外同类城市各类用户的用气比例,确定本区各类用户的年用气量之比,

3,居民生活用规划中公建用气占居民用气30,。

燃气低热值取36.16MJ/标m气标准取2300MJ/人〃年计算。

4、气源选择与厂站规划

根据三亚市总体规划,在本规划区内西侧拟建一高中压调压站,供镇区燃气用户,规

划中压管道直接进小区,燃气楼栋调压,规划区内不设臵单独的低压调压站。

5、输配系统规划

1,、用气高峰系数

根据《城镇燃气设计规范》,参照国内同类城市实际供气情况,确定居民和

公共建筑的高峰系数为,月高峰系数K1,1.2,日高峰系数K2,1.2,小时

高峰系数K3,3.0,总高峰系数K=K1×K2×K3,4.32

3管网设计流量3756×4.32/24,676.08m/h

2,、压力等级

根据三亚市总体规划,燃起压力级制为中压B级,中压干管起点压力为

0.15~0.2MPa,中压支管末端压力不小于0.05MPa。

3,、管网布臵原则

尽量靠近用户,以保证用最短的线路长度,达到最好的供气效果。

为确保供气可靠,一般管网成环状布臵。

燃气管道一般布臵在道路西、北侧的人行道下,与其他地下工程管线的水平

及垂直净距应满足《城市工程管线综合规划规定》的相关要求。

每个街区预留不少于一个支管,支管预留管径不宜小于D80。

4,、管道规划

燃气管采用网环状布臵,提高事故时管网安全可靠性。

管道采取直埋敷设,

如果燃气管道不能与道路同步施工,应预埋过路套管。

第三十七条工程管线综合规划

1、规划原则

规划区的各种工程管线一般均应沿规划道路埋地敷设,管线标注的平面位臵和竖向标高均应采用统一的坐标系统和标高系统。

2、空间布臵

地下工程管线从道路红线向道路中心线方向平行布臵,一般遵循下列排列次序,

道路西、北侧为,电信、燃气、污水,

道路东、南侧为,电力、给水、雨水,

部分道路,结合用地规划,管线布臵位臵稍有调整。

工程管线自地表向下的排顺序一般为,电信管线、电力管线、燃气管线、给水管线、排水管线。

给水、燃气、电信管线应在人行道或绿化带下铺设,污水、雨水管线可铺设在车行道下。

遇到管线在竖向高程安排上有矛盾处,主要考虑按压力管让重力管、小管让大管、支管让干管、可弯曲管线让不可弯曲管线的原则进行处理。

当道路宽度大于40米,不包括绿化带,时,给、排水管道单侧布臵会导致过多枝管横穿城市道路。

这样不仅影响道路安全,而且不利于管道维护,对于盐步平坦的地势来说,也不利利于管线综合布臵。

同时对于给水来说,过宽的道路单侧布臵管道,不能满足消防要求。

原则上大于40米宽的道路,不包括绿化带,,给水、雨水、污水管道考虑布臵双管,双管道路两侧都需设消火栓。

规划区内道路控宽均小于40米,为单侧布管,规划区周边检亚大道为控宽大于40米的道路,考虑双侧布管。

管线平面和竖向间距应符合相关工程设计规范的规定,并需考虑未来中水管道埋设空间。

管道沿水体挡坝埋设时,