小金县旧城改建供销社片区国有土地上.docx

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小金县旧城改建供销社片区国有土地上

小金县旧城改建（供销社片区）国有土地上

房屋征收

补

偿

方

案

小金县旧城改建（供销社片区）国有土地上

房屋征收工作领导小组办公室

第一章  总则…………………………………………………1

第二章  征收范围……………………………………………2

第三章  评估…………………………………………………2

第四章  补偿…………………………………………………3

第一节  被征收人…………………………………………3

第二节  补偿范围…………………………………………5

第三节  产权调换…………………………………………5

第四节  货币补偿…………………………………………7

第五节  装饰装修价值补偿………………………………8

第六节  临时过渡安置费…………………………………8

第七节  停产停业损失补偿………………………………9

第八节  搬迁费……………………………………………9

第五章  奖励………………………………………………10

第六章  责任与义务………………………………………11

第七章  征收补偿协议生效………………………………13

第八章  争议处理…………………………………………13

第九章  附则………………………………………………14

为规范小金县旧城改建（供销社片区）国有土地上房屋征收补偿行为，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，推动全县旧城改建工作顺利进行，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》国务院令第590号、《国有土地上房屋征收评估办法》、《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》（四川省第十二届人民代表大会常务委员会公告第26号）等法律法规，结合小金县实际，制定本方案。

第一章  总则

第一条 在小金县城市规划范围内（供销社片区）实施旧城改建，需要征收国有土地上单位、个人房屋，对被征收房屋所有权人给予补偿，适用本方案。

第二条 房屋征收与补偿遵循决策科学民主，程序正当合法，补偿公平公开原则。

第三条 房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

第四条 旧城改建国有土地上房屋征收工作，按照先补偿、后搬迁的原则进行。

第五条 小金县人民政府为征收人，是旧城改建房屋征收补偿主体。

小金县旧城改建（供销社片区）国有土地上房屋征收工作办公室（简称“县旧改办”），组织实施房屋征收与补偿的具体工作。

第六条 按照自愿原则，被征收人可以选择房屋产权调换（期房还建），也可以选择货币补偿。

第七条 未经登记的土地、房屋或建（构）筑物，经“县旧改办”组织所在乡镇人民政府、自然资源、住建等部门依法调查、认定、处理后，被认定为合法建筑或未超过批准期限的临时建筑的，予以补偿。

被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

第八条 房屋征收范围确定并公布后，被征收人不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋及其附属物和改变土地、房屋用途等不当增加补偿费用行为。

违反规定实施的部分，不予补偿。

第二章  征收范围

第九条 本方案征收范围为旧城改建规划区域内（供销社片区）的土地、房屋及建（构）筑物。

具体改建地块、征收期限等，以小金县人民政府发布的征收决定为准。

第十条县“旧改办”负责对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布，公示期不少于七日。

第三章  评估

第十一条 被征收房屋的价值，按照《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，委托具备相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

第十二条 改建地块由被征收人推选代表5-9人组成改建协调小组。

在征收公告发布之日起15日内，由改建协调小组组织被征收人按照少数服从多数的原则协商选定房地产价格评估机构。

协商不成的，由“县旧改办”组织改建协调小组采取摇号或抽签方式随机确定。

以随机方式确定房地产价格评估机构的，应当由公证机构现场公证。

第十三条 房地产价格评估机构选定或确定后，由“县旧改办”作为委托人，与其签订房屋征收评估委托合同。

第十四条 房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向“县旧改办”提供分户评估结果。

“县旧改办”应将分户评估结果在征收范围内公示，公示期不少于7日。

第十五条 被征收人对房地产价格评估机构出具的评估结果有异议的，可以向其申请复核。

对复核结果有异议的，可以向房屋价格评估专家委员会申请鉴定。

第十六条 无权属证明经认定应予补偿但面积不明确或者存在争议的房屋，一律以具备相应资质的房地产测绘机构出具的测绘报告确定房屋面积。

第四章  补偿

第一节  被征收人

第十七条 被征收房屋的所有权人是征收补偿权利人，为被征收人。

第十八条 被征收人认定

（一）被《房屋所有权证》《国有土地使用证》或《不动产权证书》登记为所有权人或权利人（共有权人）的，为被征收人。

（二）被生效法律文书确定为权利人的，为被征收人。

（三）符合国家相关规定应给予补偿的其他被征收人。

第十九条 被征收房屋，以《房屋所有权证》《国有土地使用证》或《不动产权证书》登记的权利人为计户单位。

一户房屋有共有人的，计入一户。

第二十条 房屋征收范围确定并公布后，有下列情形之一的，不增加补偿：

（一）房屋转让、分割、赠与；

（二）新增、变更工商登记；

（三）迁入户口或分户；

（四）其他为增加补偿费用实施的不当行为。

房屋征收范围确定并公布后，“县旧改办”书面通知相关职能部门立即暂停办理上述事项，暂停期限一年。

第二十一条 征收已经登记的房屋，应当以房屋权属证书或者登记簿记载的性质、用途和建筑面积作为征收补偿的依据。

被征收人提供的权属证书记载事项与房屋登记簿不一致的，以房屋登记簿为准，但有证据证明房屋登记簿记载确有错误的除外。

第二十二条 被征收房屋权属存在争议的，由当事人自主协商解决，“县旧改办”与当事人协商确定的权利人签订征收补偿协议。

协商不成的，可依法通过诉讼方式解决。

为避免权属争议对旧城改建房屋征收进程造成严重影响，在当事人和解或人民法院生效法律文书出具前，“县旧改办”组织当事人到场，对房屋现状、面积、用途、室内装饰装修、设施设备等通过测量、照相、摄影等方式进行证据保全，依法测算征收补偿费用并进行专户存储或提存后，房屋交征收部门拆除。

征收补偿费用最终支付给和解或生效法律文书确定的权利人；权利人如选择产权调换的，按照本方案有关规定执行。

被征收人拒绝按照上述方式处理的，征收人有权依据本方案第六十二条的规定，按照被征收房屋所有权不明确作出补偿决定。

第二十三条 房屋用途登记为住宅，在房屋征收决定发布前，被征收人已经依法取得城乡规划和土地行政主管部门改变房屋用途批准文件的，按照改变后的房屋用途给予补偿。

第二十四条 房屋用途登记为住宅但实际用于商业经营的，其房屋价值按照权属证书载明的用途予以补偿。

被征收人在房屋征收决定发布前已经取得工商、税务、卫生等部门批准登记文书的，对其经营损失予以适当补助。

被征收人提供相关证明材料后，“县旧改办”参照停产停业损失补偿标准核算18个月，给予一次性补助。

被征收人积极配合房屋征收工作的，在同等条件下，享有按照市场价格购买改建地块经营性用房的优先权。

被征收人在征收决定发布前未取得工商、税务、卫生等部门批准登记文书的，不予补助。

第二节  补偿范围

第二十五条 征收补偿范围包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成通信、水电气、空调移机、装饰装修及相关设施设备损失的补偿；

（三）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（四）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

第三节  产权调换

第二十六条 被征收人选择房屋产权调换的，由“县旧改办”提供改建或就近地段的房屋进行还建。

第二十七条 产权调换限于房屋产权证记载面积部分（以下涉及建筑面积均遵照本规定），其他附属物实行货币补偿。

第二十八条 产权调换，在还建房屋建筑面积较被征收房屋建筑面积不减少的前提下，按照以下原则实施：

（一）被征收房屋用途为住宅的，“县旧改办”按照1:

1.2的比例向被征收人还房。

（二）被征收房屋用途为住宅，“县旧改办”按照1:

1.2的比例向被征收人还房后，建筑面积仍不足60㎡的，“县旧改办”无偿补足至60㎡。

（三）被征收房屋用途为住宅，按照第

（一）

（二）项规定还房后，被征收人享有还建房屋不超过20㎡的建安成本价购买权，超过20㎡的部分按照市场价购买。

被征收人实际选择的还建房屋面积少于其应当享受的还建房屋面积的差额部分，按照市场价进行货币补偿。

（四）被征收房屋为经营性用房的，“县旧改办”在改建地块、按照原用途以被征收房屋建筑面积与还建房屋建筑面积1:

1的比例进行还房。

被征收人另享有对还建房屋按照被征收房屋原建筑面积25%的建安成本价购买权，超过的部分，按照市场价购买。

（五）按照本条第

（一）

（二）（三）（四）项还房后，不再结算被征收房屋与还建房屋位置、楼层、结构、折旧等价值的差价。

（六）还建房屋的建安成本单价，按财政部门委托的评估机构审核的价格为准。

被征收人享有的还建房屋建安成本价购买权，可以放弃，但不可转让或赠与。

第二十九条 还建房屋的水、电、气、有线电视、网络通讯等无偿安装入户，还建房屋交付后，开户和使用费用由被征收人承担，“县旧改办”不再对前述设施设备进行补偿。

第三十条 征收国家机关、国有企事业单位房屋，原则上实行货币补偿。

有条件进行产权调换的，按照1:

1的比例还建房屋。

第三十一条 租住直管公房或自管公房的住户，由产权人或管理人予以安置。

第三十二条 被征收房屋设定抵押权的，由被征收人自行解除抵押。

“县旧改办”应当书面告知抵押权人房屋拟被征收的事实。

第三十三条 被征收房屋已出租的，“县旧改办”与被征收人签订征收补偿协议，被征收人负责与承租人解除房屋租赁关系。

第三十四条 被征收人选择产权调换的房屋，按照先签约、先搬迁、先选房的原则进行；同日签约、同日搬迁的以抽签或摇号方式随机确定选房顺序。

第三十五条 还建房屋的产权手续，在交房后依法办理至被征收人名下。

第四节  货币补偿

第三十六条 被征收房屋的价值，由具备相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

房屋的基准补偿价，不得低于征收决定公告日被征收房屋类似地块房地产的市场价。

第三十七条 无权属证明但经认定后应予补偿的建（构）筑物，其价值由房地产价格评估机构评估确定，在确定补偿总额时扣除应当缴纳的相关税费。

第三十八条 住宅房屋货币补偿计算方式

补偿总额=补偿单价×建筑面积+装饰装修价值补偿+附属物补偿+临时过渡安置费+搬迁费+奖励-应缴相关税费

第三十九条 经营性用房货币补偿计算方式

补偿总额=补偿单价×建筑面积+装饰装修价值补偿+附属物补偿+停产停业损失补偿+搬迁费+奖励-应缴相关税费

第四十条 对应予补偿的房屋附属物，参照《阿坝州地上建构筑物及其他附属设施补偿标准表》进行相应补偿。

被认定为违法建筑的，不予补偿，但在征收期限内自行拆除并搬离的，可以按照100元/㎡（简易结构）、150元/㎡（石木、砖木结构）、200元/㎡（砖混、框架结构）的标准确定后予以补助。

被征收人拒不配合的，由小金县人民政府申请人民法院依法予以强制拆除，不予任何补助。

第五节  装饰装修价值补偿

第四十一条 被征收房屋室内装饰装修价值的补偿，由“县旧改办”与被征收人在不超过100元/㎡的范围内协商确定。

协商不成的，由被征收人提供相关凭据，委托房地产价格评估机构评估确定。

第六节  临时过渡安置费

第四十二条 被征收人选择产权调换的，按照20元/㎡/月支付临时过渡安置费，由被征收人自行解决过渡房屋。

房屋证载面积不足60㎡的，按照60㎡计算。

征收补偿协议生效后，“县旧改办”首次支付12个月的临时过渡安置费。

后续的临时过渡安置费，每季度支付一次。

被征收人选择货币补偿的，按照上述标准一次性支付3个月的临时安置过渡费。

第四十三条 过渡期限自被征收人实际搬离并交房时起，至“县旧改办”通知被征收人接收还建房屋之日顺延3个月止。

第四十四条 还建房屋为多层的，过渡期限不超过被征收人签订征收补偿协议并交房之日起二十四个月；还建房屋为高层的，过渡期限不超过三十六个月。

第四十五条 如过渡期限超过约定，逾期不足六个月的，本逾期时间段内临时过渡安置费按照规定标准的1.5倍发放；逾期半年以上不足一年的，本逾期时间段内按照2倍发放；逾期一年以上的，本逾期时间段内按照3倍发放。

第七节  停产停业损失补偿

第四十六条 因征收非住宅房屋造成被征收人合法生产经营活动停产停业的，根据房屋被征收前一年的纳税情况或被征收人提供的其他证明材料并结合停产停业期限等因素，由征收双方当事人协商确定。

协商不成的，委托评估机构通过评估确定。

第四十七条 选择产权调换的，停产停业损失补偿的支付期间，从签订征收补偿协议且搬离并向“县旧改办”交付房屋之日起至还建房屋交付的次月止；在此期间内，每季度支付一次补偿费用。

选择货币补偿的，不再支付停产停业损失补偿。

第八节  搬迁费

第四十八条 搬迁费按照10元/㎡支付。

房屋证载面积不足60㎡的，按照60㎡计算。

计算方式为：

补偿金额=房屋建筑面积×10元/㎡×搬迁次数

第四十九条 被征收人选择产权调换的，支付两次搬迁费；被征收人选择货币补偿的，支付一次搬迁费。

第五十条 “县旧改办”根据被征收房屋设施设备的实有情况，参照物价部门确定的标准支付迁装费。

相关部门免收安装费的，不补偿迁装费。

第五章  奖 励

第五十一条 签约奖励

（一）从征收公告规定的协议签约起始日起，第1至15日内签订征收补偿协议的，征收人给予被征收人100元/㎡奖励；

（二）从征收公告规定的协议签约起始日起，第16至25日内签订征收补偿协议的，征收人给予被征收人50元/㎡奖励；

（三）从征收公告规定的协议签约起始日起，第26至30日内签订征收补偿协议的，征收人给予被征收人10元/㎡奖励；

（四）自征收公告规定的协议签约起始日起，第30日以后签订征收补偿协议的，不予奖励。

第五十二条 搬迁奖励

（一）根据协议约定期限，第1至5日内搬迁完毕并向“县旧改办”交付房屋的，征收人给予被征收人100元/㎡奖励。

（二）根据协议约定期限，第6至10日内搬迁完毕并向“县旧改办”交付房屋的，征收人给予被征收人50元/㎡奖励。

（三）根据协议约定期限，第11至15日内搬迁完毕并向“县旧改办”交付房屋的，征收人给予被征收人10元/㎡奖励。

（四）根据协议约定期限，第16日以后搬迁房屋的，不予奖励。

第五十三条 应当获得签约奖励或（和）搬迁奖励的，在被征收人搬迁完毕并将房屋交付“县旧改办”后，由征收部门工作人员现场核实发放签约奖励或（和）搬迁奖励。

第五十四条 被征收房屋为住宅，被征收人选择货币补偿的，在征收公告规定的期限内签订征收补偿协议并在协议约定时间内完成搬离并交付房屋的，除根据本章第五十一条、第五十二条给予相应奖励外，再按照被征收房屋市场评估总值的20%给予货币奖励。

第五十五条 被征收房屋为非住宅，被征收人选择货币补偿的，在公告规定的期限内签订征收补偿协议并在协议约定时间内完成搬离并交付房屋的，再按照被征收房屋市场评估总值的10%给予货币奖励。

第五十六条 被征收人为国家机关、国有企事业单位的，不享受奖励。

第六章  责任与义务

第五十七条 被征收人责任与义务

（一）在签订征收补偿协议时，被征收人应亲自办理。

确实无法亲自办理的，可委托他人代为办理。

代理人需持公证机构的证明文件、身份证、《授权委托书》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》或《不动产权证书》原件前往“县旧改办”办理。

（二）征收补偿协议签订后，被征收人须将《房屋所有权证》、《国有土地使用证》或《不动产权证书》等相关权属证明原件交“县旧改办”。

征收补偿协议生效后，由“县旧改办”统一办理注销手续，费用由“县旧改办”承担。

权属证明丢失的需登报声明作废，公告费用由被征收人承担。

（三）被征收人应在征收补偿协议约定的期限内完成搬迁并将房屋交付“县旧改办”。

（四）被征收人腾空房屋后，须保持原房结构完整，不得损坏和拆除门窗、水电管线及各类用表，切实防止安全事故的发生。

（五）被征收人应在完成水、电、气报停手续和结算工作后将房屋钥匙交付“县旧改办”。

移交后的房屋由“县旧改办”安排实施拆除，残值归征收人所有。

（六）被征收人持征收补偿协议和“县旧改办”签发的《旧城改建房屋征收搬迁交房验收合格单》，方可领取相关安置补偿金和奖励。

（七）为确保旧城改建工作顺利推进，被征收人应积极配合。

在征收过程中，对打击、阻挠、无理取闹，干扰征收人员正常工作的，“县旧改办”将根据法律法规的规定，移交相关部门依法处理。

第五十八条 征收人责任与义务

（一）按照征收补偿协议的约定，向被征收人履行支付征收补偿相关费用的义务。

（二）按照征收补偿协议的约定，按时向选择产权调换的被征收人交付还建房屋。

（三）还建房屋应符合国家相关质量安全验收标准。

第七章  征收补偿协议生效

第五十九条 被征收人应与“县旧改办”订立《旧城改建房屋征收补偿安置协议》，确定双方权利义务。

第六十条 《旧城改建房屋征收补偿安置协议》的签订率达到改建地块区域内总户数的95%（含本数）时，协议生效。

被征收人按照“县旧改办”公告的生效时间及协议约定的搬迁时间进行搬迁。

第八章  争议处理

笫六十一条 “县旧改办”不履行生效征收补偿协议的，被征收人可以依法提起诉讼。

笫六十二条 改建项目区域内占总户数95%的被征收人签订的《旧城改建（供销社片区）房屋征收补偿安置协议》生效后，余下被征收人在征收补偿方案确定的签约期间内仍未达成征收补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，或者被征收人在签订征收补偿协议后拒不履行的，由“县旧改办”报请小金县人民政府按照《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

笫六十三条 具备下列情形之一的，小金县人民政府可依法向人民法院申请强制执行：

（一）被征收人对小金县人民政府依照本方案第六十一条作出的补偿决定不服，提起行政复议或行政诉讼后，对复议或诉讼结果拒不执行的。

（二）被征收人逾期不执行小金县人民政府依照本方案第六十一条作出的补偿决定，且在法定期限内既不申请复议，又不提起诉讼的。

（三）补偿决定争议期间，不停止征收工作。

第九章  附 则

笫六十四条 旧城改建区域内涉及农村集体土地及农房征收的，按照《四川省人民政府关于同意阿坝州征地青苗和地上附着物补偿标准的批复》（川府函[2012]124号）执行。

第六十五条 本方案未尽事宜，按照国家法律法规的相关规定执行。

第六十六条 本方案由小金县房屋征收管理办公室（“县旧改办”）负责解释。

笫六十七条 本方案自小金县人民政府正式发布之日起施行。