34第八章第2节房地产贷款新版.docx

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34第八章第2节房地产贷款新版

第二节房地产贷款

一、房地产贷款概述

（一）房地产贷款的概念（掌握）

贷款是指贷款人对借款人提供的并按约定利率和期限还本付息的货币资金。

关于房地产贷款的概念，可以从两个角度来表述。

一是指贷款的用途是房地产的贷款，例如将贷款用于房地产开发或房屋改造、修缮，用于购买或租用房地产。

二是指房地产抵押贷款，即以房地产为担保发放的贷款，该贷款可能用于房地产，也可能用于其他方面，例如某公司以房地产作抵押向银行申请贷款，用于公司经营。

典型的房地产贷款是两者兼而有之的贷款，即这种贷款既用于房地产，又以房地产作担保。

例如，用于房地产开发的贷款通常对应的是土地使用权抵押和在建工程抵押，用于购买商品房的贷款通常对应的是预购商品房贷款抵押。

（二）房地产贷款的种类（掌握）

1、按贷款对象及用途，房地产贷款可分为土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款；

2、按贷款保证方式，房地产贷款可分为信用贷款和担保贷款，

3、按贷款利率是否变化，房地产贷款可分为固定利率贷款和浮动利率贷款；

4、按贷款期限长短，房地产贷款可分为短期贷款、中期贷款和长期贷款，

1．土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款和商业用房贷款

土地储备贷款是指贷款人向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。

土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。

房地产开发贷款是指贷款人向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。

个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

商业用房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。

一般分为个人商业用房贷款和法人商业用房贷款。

2．信用贷款和担保贷款

信用贷款是指向借款人发放的无需提供担保的贷款。

担保贷款又可分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。

1、保证贷款是指由第三人提供保证发放的贷款。

保证是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。

保证又分为一般保证和连带责任保证。

2、抵押贷款主要是房地产抵押贷款。

房地产抵押贷款是指以房地产作为抵押物发放的贷款。

房地产抵押是指债务人或者第三人以其合法的房地产以不转移占有的方式向债权人提供债务履行担保的行为。

债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产折价或者以拍卖、变卖抵押的房地产的价款优先受偿。

在房地产抵押贷款中，借款人为债务人，贷款人为债权人；债权人同时也是抵押权人，但债务人不一定是抵押人。

抵押人是指将其依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织；

抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

在房地产抵押贷款中，抵押权人一般为银行。

房地产抵押，可分为房屋所有权抵押、土地使用权抵押、预购商品房贷款抵押、在建工程抵押。

其中，预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

在预购商品房贷款抵押中，典型的是预购商品住宅贷款抵押，又称住房抵押贷款。

在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投人资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

中国实行房地产抵押登记制度：

房地产抵押应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

质押贷款是指以债务人或者第三人的动产或汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单、依法可以转让的股份、股票等权利作质押发放的贷款。

在房地产贷款中，房地产抵押贷款是最主要的贷款形式。

3．固定利率贷款和浮动利率贷款

1、固定利率贷款是事先确定贷款利率，贷款利率在整个贷款期限内都固定不变的贷款。

采用固定利率贷款时，在整个贷款期限内，贷款利率不受未来市场利率变化的影响，偿还贷款的方式和期限通常也是固定不变的。

浮动利率贷款虽然可以避免利率风险，但借款人却无法知道未来的具体利息支出情况。

由于在整个贷款期限内利率不是完全固定不变的，因此严格来说该种贷款也是浮动利率贷款的一种。

4．短期贷款、中期贷款和长期贷款

短期贷款是指贷款期限在一年以内（含一年）的贷款。

中期贷款是指贷款期限在一年以上、五年以下（含五年）的贷款。

长期贷款是指贷款期限在五年以上（不含五年）的贷款。

有时把中期贷款和长期贷款合称为中长期贷款。

（三）房地产贷款中的主要参与者（了解）

在房地产贷款中，除了贷款人、借款人，还有其他参与者，如担保机构、保险机构、中介服务机构和政府有关部门等。

1、担保机构和保险机构包括各类担保公司、保险公司，它们通过提供房地产贷款担保和保险，为贷款人防范贷款风险提供保障，促进房地产贷款业务的发展。

2、中介服务机构是指为房地产贷款当事人提供专业服务的机构，包括贷款日常维护服务机构、房地产估价机构、房地产经纪机构和律师事务所等。

房地产经纪机构可代为办理房地产贷款、房地产抵押登记等手续。

律师事务所主要为抵押贷款提供法律服务，如起草借款合同或协议、受托与借款人签订借款合同或协议、处理违约贷款的法律事务等。

（四）房地产贷款的主要风险及其防范（了解）

房地产贷款风险是指房地产贷款有不能按时、足额（包括本金和利息）收回的可能性。

从大的方面看，主要分类包括：

1、从贷款风险的性质来看，可以分为静态贷款风险和动态贷款风险。

静态贷款风险是指因自然灾害和意外事故而形成贷款损失的可能性。

这种贷款风险具有不可抗力的因素，因而无法回避。

动态贷款风险是指因政策调整、市场需求变化、借款人经营不善以及贷款人决策失误等形成的风险。

2、从贷款风险的影响范围来看，可以分为系统性风险和非系统性风险。

3、从贷款风险的来源来看，可以分为银行内部风险（也称为直接风险）和银行外部风险（也称为间接风险）。

4、从风险的可控程度来看，可分为可控风险和不可控风险。

5、从贷款风险的程度来看，可以分为高风险贷款、中等风险贷款和低风险贷款三个档次。

通常，房地产开发贷款被视为高风险贷款，个人住房贷款被视为低风险贷款。

6、从风险的分析层次来看，可以分为宏观风险和微观风险。

宏观风险主要与国家宏观经济状况、法律制度变化等相关；微观风险主要与借款人信用状况、银行信贷决策等相联系。

7、从贷款风险的生成原因来看；可以分为信用风险、市场风险和操作风险三大类。

把贷款风险中普遍存在、影响较大的几种主要风险表现形式介绍如下：

1．信用风险。

也称为违约风险，是指由于借款人不按时偿还贷款本息而形成的一种风险，是银行面临的最直接和最基本的风险，既包括借款人直接违约形成的风险，也包括借款人虽然没有违约，但违约的可能性增加所引起的风险。

根据借款人的偿还能力、还款意愿等方面的因素，可以把引起信用风险的违约行为分为下列几类：

（1）由于借款人偿债能力不足而形成的违约，这种违约有时也称为被迫违约。

（2）由于借款人从自身利益出发，出于经济理性而不按照合同约定还款而形成的违约，这种违约有时也称为理性违约。

（3）由于借款人恶意及欺诈而形成的违约。

此外，借款人获得贷款后，不按照合同约定用途使用贷款，而是故意挪作他用，也属于恶意违约。

（4）其他原因而形成的违约。

如因房地产项目出现工程烂尾、质量问题、产权纠纷等原因，预购商品房贷款的借款人停止还款的违约。

2．担保的有效性风险。

主要指当借款人不能归还贷款时，房地产贷款所采用的担保方式能否有效弥补银行损失。

例如：

1、保证人是否履行承担还款的连带责任。

2、抵押物是否足值、有效。

1、抵押物风险：

一是抵押物价值评估风险，如果房地产估价人员由于理论水平、实践经验、职业道德、疏忽或过失方面的原因，在设定抵押时将房地产价值评估过高，会给抵押权人带来风险。

2、二是抵押物贬值风险，如果因经济周期、房地产市场波动或者抵押房屋本身原因导致抵押物大幅贬值，抵押权人便无法通过处置抵押物受偿全部贷款余额。

3、三是抵押物处置风险，是指由于抵押房地产存在产权瑕疵导致抵押权人无法正常行使抵押权，或因处置成本过高导致抵押权人无法通过处置抵押物受偿贷款余额而形成的风险。

4、四是抵押物毁损风险，在抵押贷款期间，抵押房地产因地震、火灾等不可抗力因素或其他因素导致严重受损或灭失，抵押权人将无法通过处置抵押物受偿贷款余额。

3．利率风险和通货膨胀风险。

利率风险是指由于经济波动或政府经济政策的改变等因素导致市场利率变动而引起银行存、贷款利率在期限、数量、方式上不相匹配而给银行贷款损失的可能性。

通货膨胀风险是指发生通货膨胀时由于货币购买力下降而使银行遭受损失的风险。

当通货膨胀率达到贷款利率时，银行实际所获得的利息收人为零：

如超过贷款利率，则银行连本金也未收回。

4．操作风险。

由于银行内部程序、人员、系统或者外部事件而导致损失的风险。

包括以下几个方面：

（1）有关人员能力不足，决策失误。

（2）有关人员产生道德风险，如信贷人员以贷谋私。

（3）内部控制及公司治理机制失效或业务流程有缺陷，导致贷款管理不严、不实。

（4）信息系统管理能力不强或重大失效。

5．流动性风险。

是指银行持有的房地产贷款不易变现而无力满足客户的提款要求或正当的贷款申请而造成损失的风险。

6．法律风险。

主要来自于法律法规的变化等给银行带来的风险。

由于我国现有立法、司法、执法等相关配套措施的缺位，法律风险正严重影响着银行维护自身的正当权益。

3．房地产贷款风险的防范

为有效防范房地产贷款风险，从贷款人的角度来说，需要：

①谨慎选择房地产贷款项目，对房地产开发商的资质、信用等级及房地产开发项目的合法合规性和项目现金流进行严格审查和评价；②严格考察借款人资信状况，对其购房及贷款用途的真实性进行认真审核；③落实担保，要求借款人提供第三人保证（如住房置业担保公司担保）、质押或抵押；④选择合格的估价机构和人员客观合理地评估抵押价值，并确定合理的抵押率；⑤要求借款人购买保险（包括借款人人身保险、抵押物财产保险、借款人履约保证保险）或贷款人自己购买信用保险；⑥加强研究，准确把握宏观经济及房地产市场走势，建立完善的利率风险管理体系。

⑦做好贷后管理，跟踪项目资金使用情况和加强对项目销售收入的跟踪管理，确保项目资金封闭运作。

二、个人住房贷款的种类（掌握）

（一）个人住房贷款的种类

个人住房贷款除了可以按照前述的贷款保证方式、贷款利率是否变化、贷款期限长短、贷款风险承受对象来分类，还有下列分类：

1．按照贷款资金来源，个人住房贷款分为商业性贷款、住房公积金贷款和组合贷款，商业性贷款是贷款人以营利为目的的贷款。

住房公积金贷款是用住房公积金发放的贷款，带有互助性质，贷款利率比商业性贷款低。

组合贷款是借款人所需资金先申请住房公积金贷款，不足部分申请商业性贷款，即贷款总金额由住房公积金贷款和商业性贷款两部分组成。

2．按照贷款偿还方式，个人住房贷款分为到期一次还本付息的贷款和分期还款的贷款。

分期还款的贷款是要求分期偿还利息和本金的贷款。

通常，贷款期限在1年以内（含1年）的，采取到期一次还本付息方式；贷款期限在1年以上的，采取分期还款方式。

3．按照住房交易形态，个人住房贷款分为首次住房贷款和再交易住房贷款。

首次住房贷款是指银行向在住房一级市场购买由房地产开发商或售房单位直接出售的住房的自然人发放的贷款，俗称“一手房”贷款。

再交易住房贷款是指银行向在住房二级市场购买再次交易住房的自然人发放的贷款，俗称“二手房”贷款。

4．按照贷款用途，个人住房贷款分为个人购房贷款、个人自建住房贷款、个人大修住房贷款等。

个人购房贷款按购房类型，又可分为个人购买经济适用住房贷款、个人购买商品住房贷款等。

5．按照借款人类型，个人住房贷款分为本地人士贷款、外地人士贷款、港澳台和外籍人士贷款。

三、个人住房贷款中的主要术语

1．首付款：

也称头款，是指购买住房时的首次付款金额。

2．首付款比例：

是指首付款占所购住房总价的百分比。

一般有最低首付款比例的规定。

如果最低首付款比例为20％，则一套总价为25万元的住房，购房人的首付款最少应为5万元。

3．贷款金额，简称贷款额，是指借款人向贷款人借款的数额。

4.贷款价值比：

也称为贷款与价值比率，是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率。

如贷款金额最高不得超过抵押房地产价值的70％。

5．贷款利率：

是指借款合同中所规定的贷款利率。

有固定利率和浮动利率。

6．贷款期限：

是指借款人应还清全部贷款本息的期限。

贷款期限由贷款人和借款人根据实际情况商定，但一般有最长贷款期限的规定，如个人住房贷款期限最长为30年。

在个人住房贷款中，贷款人可能根据住房的使用年限（寿命）、借款人的年龄等，对贷款期限作出限制。

例如，住房的寿命越短，贷款期限会越短；借款人的年龄越大，贷款期限会越短。

7．分期还款额：

是指在分期偿还的贷款中借款人每期应偿还贷款的数额。

在个人住房贷款中，通常采用按月分期还款方式，因此分期还款额具体为月还款额，即借款人每月应偿还贷款的数额。

为了适应借款人多方面的需要，目前市场上也出现了每两周为一期的还款方式，被称为“双周供”。

8．偿还比率：

也称收入还贷比，是指借款人分期还款额占其同期收入的比率。

在个人住房贷款中，偿还比率通常为借款人的月还款额占借款人家庭月收入的比率。

在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，并规定一个最高比率，如将这一比率控制在30％以内，即给予借款人的最高贷款金额不使其月还款额超过其家庭月收入的30％。

中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％）。

11．贷款额度：

也称贷款限额。

贷款人一般会用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定，例如：

①贷款金额不得超过某一最高金额，②贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额；③贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额。

12．贷款余额：

是指分期偿还的贷款在经过一段时间偿还之后尚未偿还的贷款本金数额。

13．提前还款，是借款人在约定的全部贷款到期日前将全部或部分贷款余额归还给贷款人的行为。

14．展期和缩期：

展期是指借款人与贷款人协商在原来约定的贷款期限基础上适当延长贷款期限，但延长后的总贷款期限不得超过贷款人规定的最长贷款期限，展期后借款人每月还款额会相应减少。

缩期是指在原来约定的贷款期限基础上减短贷款期限。

缩期一般有如下两种情况；一是借款人提前归还部分贷款余额，在保持每月还款额不变时就会导致剩余贷款期限缩短；

二是借款人未提前还款，而是单纯申请缩短贷款期限，此种情况会导致借款人剩余期限内每月还款额增加。

四、个人住房贷款的程序

个人住房贷款的程序一般如下：

1．借款申请。

借款人向贷款人提出借款申请，并提供贷款人要求提供的相关资料。

申请个人住房贷款的条件主要有：

1．具有完全民事行为能力的自然人。

2．在当地有有效居留身份。

3．有稳定职业和经济收入，信用良好，具有按时、足额偿还贷款本息的意愿和能力。

4．具有真实合法有效的购买（建造、大修）住房的合同或协议。

5．以不低于所购买（建造，大修）住房全部价款的一定比率作为所购买（建造、大修）住房的首期付款。

6．有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人。

7．贷款人规定的其他条件；例如，贷款人在当地的纳税证明、家庭人口组成说明等。

申请个人住房贷款一般需向贷款人提供下列资料：

1．个人住房借款申请。

2．身份证件（指居民身份证、居民户口簿和其他有效居留证件）。

3．有关借款人家庭稳定的经济收入的证明。

4．符合规定的购买（建造、大修）住房合同、协议或其他批准文件。

5．借款人用于购买（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明。

6．抵押物或质物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押证明，有房地产价格评估资质的机构出具的抵押物价值评估报告，保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明。

7．贷款人要求提供的其他文件或资料。

2．受理申请。

贷款人收到借款申请及相关资料后，审查是否符合贷款条件，在一定时间内向借款人正式答复。

3.签订合同。

贷款人审查同意贷款后，借款人与贷款人签订借款合同，并根据担保方式的不同，借款人与贷款人签订抵押合同或质押合同，或第三方保证人、抵押人、质押人与贷款人签订保证合同、抵押合同或质押合同。

如果采取抵押担保，还应依法办理抵押登记。

其中，借款合同是主合同，保证合同、抵押合同和质押合同属于从合同。

4．发放贷款。

贷款人按借款合同约定按时发放贷款。

5．归还贷款。

借款人按借款合同约定按时偿还贷款本息。

此外，贷款人如发现借款人在贷款期间有违法、违约行为，可停止支付借款人尚末使用的贷款，并按合同约定，要求借款人提前归还贷款，并支付利息及损失赔偿金等。

6．合同变更。

借款合同如需变更，借款人或贷款人如将借款合同项下的权利、义务转让给他人，须经借贷双方协商同意，并签订变更协议。

7．结清贷款。

借款人将贷款本息全部归还后，贷款人清退抵押物权利凭证或质物。

1、采取抵押担保的，借款人凭贷款人出具的还款凭证，取回房地产权属抵押登记证明文件及保险单正本等，并持贷款人出具的贷款结清证明到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

2、采取质押担保的，借款人凭贷款人出具的还款凭证，取回质押的权利凭证等资料；并向贷款人开具收据或办理签收手续。

五、个人住房贷款中的有关计算（掌握）

1．到期后一次性还本付息还款方式的还款额计算

这种还款方式按复利计算的还款额计算公式为：

（2）贷款利率变动的等额本息还款方式的还款额计算

现实中的利率并不是一成不变的。

如果利率发生了变化，贷款人和借款人都会在不同的情况下要求调整贷款利率。

贷款利率变动的等额本息还款方式的基本计算程序是，①按照借款合同约定的初始利率和贷款期限，用贷款利率不变的等额本息还款公式计算月还款额；②到第一个利率调整周期，根据约定的利率指标确定新的贷款利率、贷款余额、剩余贷款期限，再用贷款利率不变的等额本息还款公式计算新的月还款额；③以后各个利率调整周期均按上述方法计算月还款额。

[例8—3]某家庭购房抵押贷款10万元，贷款期限30年，贷款年利率6％，借贷双方约定每年年初按当年1年期国库券利率加上3％的附加利率调整贷款利率。

设在贷款期限第2、3、4、5年的1年期国库券利率分别为3％、4％、6％和6％，试计算该家庭前5年的月还款额和贷款余额。

[解]已知：

贷款金额P=100000元，第1、2、3、4、5年的贷款月利率分别为6％／12、6％／12、7％／12、9％／12和9％／12，按月计算的贷款期限n＝30X12＝360月。

将上述计算结果汇总，见表8-1

贷款利率变动下的还款情况表8-1

年份

贷款年利率

月还款额

贷款余额

月还款额增加颇

月还款额增加率

1

6％

599．55元

98771．90元

2

6％

599．55元

97468．15元

0元

0％

3

7％

667.40元

96304．98元

62．85元

10．48％

4

9％

792．71元

95424．06元

130．31元

19．67％

5

9％

79Z．71元

94460．61元

0元

0％

经过利率调整虽然可以将利率风险转嫁给借款人，但如果借款人的月还款额增加幅度过大，超过其实际支付能力，就有可能出现违约，贷款人将面临较大风险。

5．等额本金还款方式的还款额计算

这种还款方式的每期还款额是递减的，适合于预期收入可能逐渐减少的借款人。

具体如按月偿还，其每月应归还的本金等于贷款金额（本金）除以按月计算的贷款期限，而月还款额为：