万科西溪蝶园前期物业服务招标文件.docx
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万科西溪蝶园前期物业服务招标文件
西溪蝶园一期（暂定）
住宅小区前期物业管理
招标编号：
招
标
文
件
杭州万科置业有限公司
二OO七年九月
“西溪蝶园一期（暂定）”概况及招标情况说明
第一章总则
“西溪蝶园一期（暂定）”为多层、小高层公寓项目，由杭州万科置业有限公司开发，座落于杭州市西湖区蒋村，北接浙江大学紫金港校区，南临西溪国家湿地公园。
本项目一期建设用地50626平方米，建筑总面积144836平方米，包括地上面积116119平方米、地下面积28717平方米。
项目一期主体为9幢多层、小高层住宅。
预计项目一期总户数为700户。
项目交付时间为2009年4月。
本公司根据《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及《杭州市物业管理招标工作实施办法》的文件要求，决定采用公开招标方式选聘前期物业管理公司。
一、“西溪蝶园一期（暂定）”规划建设基本情况
（一）一期总占地面积：
50626m2。
（二）一期总建筑面积：
144836m2。
一期地上建筑总面积116119m2。
其中住宅建筑面积113906m2，社区服务和商业建筑面积2213m2。
一期地下建筑总面积28717m2。
其中车库及其它26498m2（包括人防建筑面积12259m2），自行车库面积2218m2。
（四）一期车位情况：
车位数629个。
其中地上车位63个，地下车位566个。
（五）一期公共设施及公用设备：
1、绿地率：
30.2%
2、容积率：
2.30
3、建筑密度：
25.0%
4、总配体量：
住宅总户数700户
5、建筑层数：
1-2幢4~8层，3-9幢10~12层；
6、主要设施及设备情况：
（1）生活给水系统
水源：
取自城市自来水，供水压力≥0.20MPa，从北侧蒋村一号路及西侧蒋村西路的城市给水管道上各接1根200mm的引入管，供本小区生活及消防用水，室外消防给水、室外生活给水管道分开设置，室外设三座水表井（消防两座，生活一座）。
最高日用水量：
Qd=642.7m3/d；平均小时用水量：
Qh=29.6m3/h；最大小时用水量：
Qm=63.8m3/h；
（2）生活排水系统
生活污水排水量与生活给水量相同。
本工程室外采用生活污水与雨水分流制排水的管道系统，室内采用粪便污水与洗浴废水分流排水管道系统，住宅厨房排水单独设置排水立管。
为保证较好的室内环境，卫生间污水管道系统设有专用通气立管。
污水经污水处理站处理后达标排至市政污水管道。
车库内排水排入集水井后用潜水排污泵提升后排至室外污水管道。
（3）雨水系统
本工程北侧道路蒋村一号路有城市雨水管道，基地南侧有天然河道朝天莫港，允许本工程雨水排入。
屋面雨水采用外落式重力流雨水排水系统。
屋面雨水由87型雨水斗收集经雨水立管排至室外散水，再经13#雨水口收集后排至室外雨水管道。
住宅分体空调凝结水及阳台雨水经立管收集后排至室外散水。
（4）管材
生活给水管：
管径DN<80mm者，采用内外壁涂塑钢管，丝扣连接；管径DN≥80mm者，采用管内壁涂塑球墨给水铸铁管，橡胶圈接口。
并设支墩。
管道、管件及阀门的工作压力为1.0MPa。
生活污废水及雨水管：
室内给水管采用采用钢塑复合管，螺纹接口。
排水管采用PVC-U管、承插粘接。
（5）供配电系统
电源等级：
本工程高层住宅楼的电梯、应急照明，汽车库中的消防泵、喷淋泵、排烟风机、应急照明以及小区通讯机房，消防控制室等用电为二级负荷；其余设备用电为三级负荷。
拟设10kV开关站一座，10kV电业变电站（内附2×800KVA变压器）4座。
小区内各住宅楼及物业等用电均由所管辖的电业站以380V/220V三相四线电缆直接埋地供至各楼的单元配电间。
（6）照明系统
照明标准：
办公室300Lx；电梯厅、设备机房100LX；地下停车库75LX。
住宅公共走道照明采用节能效果显著的高光效环管日光灯；办公室等均采用高光效节能嵌入式荧光灯。
走廊、电梯前室、楼梯间采用节能灯。
（7）防雷接地系统
按照建筑物防雷规范，本工程中1～9号住宅按三类防雷建筑考虑。
防直击雷措施：
屋面接闪器采用避雷带与屋面钢栏杆相结合方式，避雷带采用25×4的热镀锌扁钢沿女儿墙四周敷设，避雷带与屋面钢栏杆在屋面构成不大于20×20m（或16×24m）的均匀网格。
利用结构柱内主筋（≥Φ16主筋两根）作防雷引下线，利用建筑物基础底板内主筋作接地极。
防侧击雷措施：
将45米及以上部分外墙上的栏杆及金属门窗等较大的金属物体与防雷装置连接，在每层利用结构梁中2根水平主钢筋（≥Φ16）与引下线焊接成均压带，所有引下线、接地干线、建筑物内的金属结构和竖向金属管道等应与均压带连接。
防雷电感应措施：
建筑物内的设备、管道、构架等主要金属构件均需与防雷接地装置可靠连接。
防雷电波侵入措施：
进出建筑物的金属管道及预埋钢管，电缆金属外皮等均与防雷接地装置可靠连接。
电气设备接地、防雷接地、弱电系统接地共用一套接地装置，接地电阻≤1欧姆。
电气接地故障保护采用TN-C-S系统，在电源进户处作重复接地，凡电气设备与电气装置均通过专用接地干线可靠接地。
在地下室设总等电位端子箱进行总等电位连接。
在卫生间设局部等电位端子箱进行局部等电位连接。
在安保室、通讯机房等处设专用弱电接地端子。
（8）消防电气
火灾自动报警系统：
在地下车库一、二内设火灾自动报警系统；采用集中报警、二总线制系统。
消防控制室设于8号楼一层，集中监控小区火灾报警情况。
车库内设置感温（烟）感探测器、手动报警按钮、消防广播扬声器。
各主要设备机房设消防电话。
灭火联动控制系统：
火灾发生确认后，由消防控制室发出指令起动消防泵、喷淋泵、排烟风机、送风机，降下防火卷帘，同时切断非消防电源。
住宅消火栓按钮报警信号引至消防控制室，并可直接启动消防泵。
（9）弱电系统
电话通信：
住宅电话按2门/户考虑，小区系统容量按1500门考虑；
小区数据网可与INTERNET网等信息网联网。
通过电信总机房内的网络管理设备，小区物业管理机构可为用户提供社会、经济等多媒体信息。
每套住宅内设1~2个信息点。
小区共计需安装约1400个信息点。
有线电视系统：
普通住宅内每套配设2－3只电视用户终端，小区共计电视终端约2100只。
保安监控系统：
可视对讲系统、家庭安全防范报警系统、电视监视系统、背景音乐广播系统、周界红外报警系统、电子巡更系统
（10）电梯：
16台。
二、“西溪蝶园一期（暂定）”的物业配套设施设备保修期限
物业保修期限：
根据国务院第279号令《建设工程质量管理条例》的规定执行。
1、电梯：
24个月
2、主体主建：
600个月
3、主体水电：
24个月
4、供水系统：
24个月
5、监控系统：
24个月
6、消防系统：
24个月
7、绿化：
24个月
8、配套市政：
24个月
保修期时间计算：
自设备安装完毕经甲方工程部、监理单位、施工单位根据国家相关规定，对所安装设备进行外观、调试、运行等方面的检测，在取得甲方工程部、监理单位、施工单位和物业管理企业三方认同签章之日起即为保修期的起始日期。
三、物业管理内容
（一）房屋和公共配套设施的管理和维修养护；
（二）公共场所的监控系统及消防设备的管理和维修养护；
（三）服务设施、文化娱乐、体育活动场所等公用设备设施的管理和维护保养；
（四）清洁卫生；
（五）公共绿化的维护和管理；
（六）各种车辆（包括机动和非机动）的管理；
（七）协助公安部门进行治安防范工作，对物业管理区域内违反有关治安、环保物业装修和使用法律、法规规定的行为，应当制止并及时报告；
（八）对装修活动进行监督的管理；
（九）商业网点的管理；
（十）社区文化活动；
（十一）档案资料管理；
（十二）法律政策及合同规定的其它事项。
四、物业管理资金来源和物业管理用房
（一）物业管理维修基金将按足额上缴杭州市房管局物业维修资金管理中心；
（二）物业管理用房及物业经营用房：
招标单位与中标企业签订前期物业管理服务合同，并待楼盘验收合格后1个月内，建设单位按照物业建设工程许可证载明的地上总建筑面积7‰的比例配置物管用房（其中3‰的物业管理办公和活动用房及4‰的物业商业用房）移交给中标单位。
（三）小高层、高层物业管理费暂定每平方米元/月，商铺元/月，车位使用管理费元/个·月，上述收费标准可上下浮动20％。
地面停车费用按照《杭州市住宅小区机动车停放服务收费管理办法》收取。
小区业主大会成立后，现定的暂定收费标准转为基准收费标准，并由业主大会与物业公司对收费标准进行重新协商制定。
已竣工交付但尚未出售物业，由开发建设单位按照物业管理费100％的标准交纳。
物业买受人未入住使用的空置物业由物业管理公司管理，业主按照物业管理费70%的标准交纳。
电梯、增压水泵、小区水系等高能耗设备运行所需能耗费用按实用摊。
（四）其它有偿服务项目：
1、停车收费，物业经营用房出租等；
2、受物业产权人、使用人委托而提供的代办性服务、特约性服务，需要收费的，由物业管理公司按有关规定并与委托人协商确定。
五、管理投标企业资质条件
具有行政主管部门颁发的物业管理三级及三级以上资质的专业物业管理公司。
六、奖惩措施
（一）“西溪蝶园一期（暂定）”的物业管理服务标准按《杭州市物业管理行业规范服务达标考核标准》及前期物业管理服务合同（招标单位与中标单位签订）执行，中标单位投标书中有关指标和内容超出上述标准或另有规定的，以投标书为准；
（二）在未成立业主委员会前，中标单位未按《杭州市物业管理行业规范服务达标考核标准》及前期物业管理服务合同执行，或由于物业管理公司管理不善造成严重后果的（如：
失窃、偷窃等行为，具体情况视公安机关或其它政府职能部门最终裁定），招标单位有权对中标单位终止委托合同，由中标单位承担违约和赔偿责任；
（三）托管期内，若“西溪蝶园一期（暂定）”被评为浙江省物业管理优秀住宅小区，由开发商一次性给予中标单位人民币贰万元的奖励。
七、有关说明
（一）中标单位应根据国家、省、市的有关法律、法规和规章及与开发建设单位（杭州万科置业有限公司）签订的前期物业管理服务合同对“西溪蝶园一期（暂定）”实行统一管理、综合服务、自主经营、自负盈亏；
（二）制作标书时，统一按2008年月日为物业管理公司进驻时间；
（三）招标单位经过综合验收合格后，按规定移交给中标单位管理，前期物业管理服务合同至业主大会成立，并与新选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止。
业主大会将依照《物业管理条例》选举产生。
业主大会成立后视中标单位工作服务业绩状况决定续聘或改聘；
（四）除由开发建设单位投资配套的设施外，在投标书中提出的需要增设的其余设施，被视为投标物业公司承担费用，如中标，须在承诺期限内予以实施；
（五）违反招标文件规定及在投标过程中违法违纪，或以其他方式采取不正当竞争手段的，一经查实，由杭州市物业管理招标领导小组按规定给予处罚，取消本次投标资格，已经中标的终止前期物业管理服务合同，一切后果由责任者自负。
第二章投标须知
一、投标依据
（一）国家及省市有关“物业管理”的政策法规；
（二）杭州市物业管理优秀示范小区评选标准；
（三）政府有关部门批准的“西溪蝶园一期（暂定）”小区规划方案。
二、投标要求
投标单位应认真审阅招标中所有的内容、合同条件、规定格式、规划建设基本情况和图纸，以及投标依据，认真研究，实实在在做好投标书。
三、招标文件解释及答疑
（一）为便于投标单位获取认为有必要的信息和提出问题并得到解决，投标单位将被邀请参加现场答疑会，并对小区现场和周围环境进行勘察，以获取编制投标文件和签署合同所需的资料。
现场答疑会及勘察现场的时间另定。
（二）投标单位在收到招标文件后，若有意见需要澄清，应于收到招标文件后五天内以书面形式向招标单位提出，招标单位通过投标答疑会予以解答，会议结束后，由招标单位整理会议纪要和解答内容，作为招标文件补充报市物业管理招标办核准同意后，以书面形式发送到所有获得招标文件的单位。
（三）不论招标单位向投标单位发送任何资料文件，还是向投标单位提出的问题给予回复，均以书面形式为准，任何口头答复或承诺一律无效。
第三章投标文件的编制
一、投标文件的语言
投标文件及投标单位之间与投标有关的来往通知、函件和文件均应使用简体中文；用文字表示的数额与数字表示的金额不一致的，以文字表示的金额为准。
二、投标文件的组成
（一）投标函；
（二）法定代表人授权委托书；
（三）综合说明书（企业概况、管理经验、成果和企业发展方向等）；
（四）接管“西溪蝶园一期（暂定）”的主要物业管理人员名单、简介及职称、职务、专业资格资质证书复印件；
（五）管理方案及内容：
1、符合国家及省、市有关“物业管理”政策法规的小区管理整体设想及策划；
2、采取的管理方式、工作计划和物资装备；
3、根据“西溪蝶园一期（暂定）”实际情况，组织有效的管理机构，制定行之有效的管理规章制度以及管理人员的配备、培训、管理；
4、根据“西溪蝶园一期（暂定）”实际情况，制定物业管理的具体措施，主要包括：
房屋管理、共用设备设施管理、绿化管理、环境卫生管理、治安管理、入住管理、业户服务、档案管理等）；
5、制定争创“杭州市物业管理优秀小区”规划和具体实施方案，制定完成承诺指标采取的措施。
各项指标包括：
房屋及配套设施完好率、治安、消防事故发生率、保洁率、绿化完好率、住户投诉率及物业管理公司满意率等等；
6、注重社区文化建设，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，提出社区文化活动计划及制度建设；
7、以“西溪蝶园一期（暂定）”为依托，列便民服务项目，进行经费收支，制定增收节支措施，注重经济效益的社会效益，体现以业养业的发展后劲；
8、发挥高科技在管理中的作用，智能化系统的日常运行及维护方案。
三、投标报价
1、投标文件中，全部投标内容的报价，必须用人民币报价。
2、投标报价应包含下列内容：
A.报价为综合报价，包含履行合同所有相关服务的费用
B.报价均包含所有的税费和利润
3、不能在投标价格之外还有其他费用出现。
四、投标文件的份数和书写
（一）投标文件应用不能擦去的墨水打印或书写，须统一使用A4纸，并装订成册，各投标单位应提供6份完整的投标文件。
（二）投标文件由投标单位法定代表人或其委托代理人用不能擦去的墨水亲自署名并加盖法人单位公章和法定代表人或其委托代理人的印章。
（三）全套投标文件应无涂改和行间插字，除非这些删改是根据招标单位的批示进行的，或者是招标单位造成必须修改的错误。
修改处由投标文件签字人签字证明加盖印章；在招标文件要求提交投标文件的截止时间送达的补充或者修改的内容无效。
（四）投标文件叙述应简洁明了。
第四章投标文件的密封和递交
一、投标文件的密封
（一）投标单位应将投标文件装订成册，正本和全部副本分别装入文件袋，文件袋的接缝处用薄纸张粘封，并在封条与文件袋的接缝处加盖法定代表人印章及法人单位公章。
（二）投标文件封面应写明招标单位及投标单位名称、地址和邮编，加盖法人单位公章及法定代表人印章。
（三）投标文件没有按规定密封的，将拒绝接受并原封退回投标单位。
二、投标截止期
投标单位应于2007年月日分前将投标文件密封送达市建设工程交易中心（杭州市东新路155号和平家私城四楼）。
三、投标文件处理
中标单位的投标文件将成为前期物业管理服务合同的有效组成部分。
未中标单位的投标文件予以退回，但不予支付标书制作所需的相关费用。
第五章评标、决标
一、评标组织
由招标单位代表在评委库中随机抽取有关专家和开发建设单位代表组成评标小组，负责评标。
二、评标原则
本着公平竞争，优胜劣汰的原则，由评委对投标单位的标书、企业综合情况和答辩情况进行论证，并实行计分制，获得最高分的物业管理公司作为中标单位。
三、评标程序
（一）于2007年月日分在杭州市物业监管处监督下进行开标，在保证不泄露的情况下，评标小组对各投标单位的标书进行审核论证。
根据标书分高低确定入围企业参加答辩；
（二）招标单位于2007年月日分举行答辩会，每个投标单位限3人参加，投标单位法定代表人或其委托代理人及拟任管理处主任必须参加。
法定代表人或其委托代理人因故不能参加的，应经市物业管理招标办认可并书面委托代理人参加。
投标单位及招标单位未能准时参加或未参加答辩会的，将视做放弃此次招投标资格。
（三）答辩会在杭州市物业监管处监督下，由市物业管理招标办主持。
以抽签方式确定答辩顺序，评标小组对参加投标单位就标书及“西溪蝶园一期（暂定）”的管理事项进行提问。
（四）根据标书（40%），企业综合考评（30%），答辩情况（30%）综合评分进行综合评分。
总分得分最高者中标。
四、评标内容的保密
（一）在宣布中标以前，有关招标的资料不得向投标单位或与过程无关的其他人泄密。
（二）在投标文件的审查、澄清、评价和比较以及授予合同的过程中，投标单位和评标小组其他成员施加影响的任何行为，都将导致取消投标资格。
第六章合同签订
一、招标单位根据杭州市招标办核准的通知书通知中标单位，中标单位应在接到中标通知书三十天内与招标单位签订前期物业管理服务合同；招标单位和中标单位不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
若中标单位借故拖延或拒签合同，招标单位报经市物业管理招标办同意后有权取消其中标资格，并重新组织招标，另选中标单位。
招标单位未经市物业招标办许可无故拖延给中标人造成损失的，招标人应给予赔偿，并由市物业管理招标办有关规定予以查处。
二、中标通知书将成为前期物业管理服务合同的组成部分。
三、前期物业管理服务合同以《前期物业服务合同》文本为准。
投标文件中的指标要求及中标单位的标书和答辩过程中承诺将成为合同内容。
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