接管验收的建议修改版.docx

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接管验收的建议修改版

琨莎中心项目物业

接管验收程序

接管验收（物业交接）工作程序与标准

现将物业接管验收的有关标准、工作内容、工作程序以及需要注意的事项等方面的资料一并整理，形成书面报告。

物业接管验收的工作内容

接管验收是指物业管理公司接管开发商、施工方或个人托管的新建房屋或原有房屋时（此处仅涉及新建房屋），以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管检验。

对新建房屋，接管验收是竣工验收的再验收。

在完成接管验收后，整个物业连同设备就应移交给物业管理公司。

之所以履行这一程序，是因为物业在完成验收后，就进入了使用阶段，而使用管理是由物业管理公司来进行的，加上物业管理公司通常在竣工验收前即参与了后期施工和调试，对各种情况较为清楚，而且早已为投入使用作了各种准备，包括制定管理规章，组织人员进行岗位培训等。

另外，在房屋产权分散的情况下，也只有由物业管理公司代为接管验收，才能保证全体业主的权益不受侵犯。

物业接管验收工作不仅要对设施主体建筑、附属设备、配套设施、道路、场地和绿化的验收，还要重视使用和综合功能的验收，并在接管验收的基础上从物业管理、客户使用的角度对琨莎中心提出优化性建议，对工程施工和二次装修提出专业意见。

一、接管验收和作用

接管验收是物业管理过程中重要的一个环节。

如果物业管理公司在接管验收是马虎从事，放宽标准，最后可能自食其果。

因为一但接管合同生效，物业管理公司就必须承担合同中规定的义务和责任。

而且物业能够长期使用，在日后使用中出现的问题必须由物业管理公司和业主来应付。

因此，物业管理公司应充分利用自己在工程验收中的权力和争取质量补偿的权力。

一方面考虑质量问题对自己日后管理的影响，另一方面还应站在业主的立场上，充分维护业主的权益。

物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、环境卫生、绿化和场地等，尤其还有对综合功能的验收。

接管验收工作应由开发商、施工方和物业管理企业共同组织验收小组进行，接管验收的作用主要体现在：

1、明确交接双方的责、权、利关系。

通过接管验收和接管合同的签订，实现权利和义务的转移，在法律上界定清楚各自的义务和权利。

2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护自身和业主的利益。

通过物业管理公司的前期介入和接管验收，能进一步促使开发或施工企业按标准进行设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。

同时，能够弥补部分业主专业知识的不足，从总体上把握整个物业的质量。

3、为后期管理创造条件。

通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。

另一方面，根据接管中的有关物业的文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理事务中可能出现的问题，计划安排好各管理事项，建立物业管理系统，发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。

二、物业接管验收的程序

对于新建项目，物业管理企业在接管验收前应根据竣工图纸选派专业工程师到现场，按专业系统进行实地检查，掌握接管前的第一手资料，以利于接管验收工作的开展。

具体的工作程序如下：

（一）接管验收准备工作

1、在未验收前，物业公司组织相关人员与开发商、施工方招开协调会议。

2、由施工方及供应商呈交一份竣工验收及交接计划表和组织架构。

3、物业公司制定楼宇接收联检方案，提交开发商审批。

按《图纸资料移交清单》对产权、技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书面形式通知开发商及/或施工方提供。

4、琨莎中心竣工验收后、业主入住前，物业公司要及时组建接管验收小组，对琨莎中心进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足质量要求。

5、物业公司成立接管小组

（1）在接到接管验收指令后，公司各相关部门要立即按要求抽调业务骨干组成物业接管小组。

（2）接管验收小组由公司以下部门人员组成：

行政人事部：

负责接管物业的产权

客服部：

负责业主相关信息资料的移交

工　程　部：

负责房屋本体、公共设施和机电设备、设备资料的验收移交工作。

保　安　部：

负责项目外围车场、消防中控、消防设施及设备器材、保安监控系统、中控设备、停车管理及设备的调试、培训等相关治疗的验收移交工作

6、接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作：

（1）与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等。

（2）派出先头技术人员前住工地现场摸底，制定好接管验收计划；

（3）提前参与开发商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心里有数。

（4）准备好接管验收记录表格：

《房屋本体接管验收表》、《公共配套设施接管验收表》、《机电设备接管验收表》、《接管验收问题整改表》。

（二）接收相关资料

在办理物业接管验收手续时，开发商须向我司移交下列资料：

1、规划、产权资料：

（1）建设工程规划许可证

（2）建设用地规划许可证

（3）商品房销售许可证

（4）国有土地使用权证

（5）建设工程施工许可证

（6）用地红线图

2、六图二书：

（1）规划总平面图

（2）道路规划图

（3）竖向规划图

（4）市政设施管网综合规划图

（5）绿地规划图

（6）1：

1000现状图

（7）详细规划说明书

（8）环境预评价书

3、技术资料：

（1）竣工图及资料（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线布置竣工图）

（2）工程合同及开、竣工报告、建设工程竣工验收证书（办理北京市质监总站质检备案）

（3）建设消防验收合格证

（4）公共配套设施综合验收合格书

（5）供水合同、供电方案、供电协议书、供气协议书、供暖协议书

（6）光纤合格证、通信设施合格证、电梯准用证

（7）沉降观测记录、隐蔽工程验收记录

（8）工程预决算报告书

（9）其他可能会影响将来管理的原始记录

（10）钢材、水泥等主要材料的质量保证书；新材料、构配件的鉴定合格证书；砂浆、混凝土试块试压报告、供水、供暖、燃气等管线的试压报告

4、设计资料：

（1）地质勘察报告

（2）图纸会审记录

（3）设计变更通知单、洽商

5、机电设备资料：

（1）机电设备出厂合格证

（2）机电设备使用说明书（要求中文）

（3）机电设备安装、调试报告

（4）设备保修卡、保修协议（合同）复印件

6、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

7、物业质量保修文件和物业使用说明书；

8、物业管理所必须的其它资料。

（三）接管工作程序

1、开发商（施工单位）书面提请接管单位验收；

2、物业（接管单位）按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核，对具备条件的应在15日内签发验收通知并约定验收时间；

3、物业公司同开发商、建施工单位对物业的质量与使用功能进行检查；

４、对验收中发现的问题，按质量问题处理办法办理；

５、经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。

三、物业接管验收的条件

在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。

接管验收应具备以下条件：

1、建设工程全部施工完毕，并已经取得《竣工验收备案表》；

2、供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施达到正式使用条件；

3、房屋幢、户编号业经有关部门确认。

四、物业接管验收的标准

（一）接管验收标准和验收方法

1、验收标准为建设部《房屋接管验收标准》等相关验收规范及业主的合理要求

2、验收方法为观感验收法和使用验收法

（二）楼宇本体硬件设施的具体验收标准

1、主体结构：

（1）地基基础的沉降不得超过GBJ7（建筑地基基础设计规范）的允许变形值；

（2）不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏；

（3）钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过GBJ10的规定值（GBJ10--钢筋混凝土结构设计规范）；

（4）木结构应结点牢固，支撑系统可靠，无蚁害，其构件的选材必须符合GBJ206〈木结构工程施工及验收规范〉中2.1.1条的有关规定；

（5）砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝；

（6）凡应抗震设防的房屋，必须符合GBJ11（建筑抗震设计规范）。

2、外墙：

不得渗水。

3、内墙面：

（1）抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。

无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。

（2）块料（如瓷砖）面层：

粘贴牢固，无空鼓、缺棱掉角；面层无裂纹、损伤，色泽一致；对缝沙浆饱满，线条顺直。

4、屋面：

（1）各类屋面必须符合GBJ207《屋面工程施工及验收规范》中4.0.6条的规定，排水畅通，无积水，不渗漏；

（2）平屋面应有隔热保温措施，三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔；

（3）阳台和三层以上的房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密、不渗漏。

5、楼地面：

（1）面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。

整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正、接缝均匀顺直、无空鼓、缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差；

（2）卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；

（3）楼地面应平整牢固，接缝密合。

6、门窗：

（1）门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形

（2）门锁、窗销连接牢固，开启灵活

（3）玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤

（4）油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整

（5）不锈钢房门表面光亮，无刮花、变形

（6）高档装饰门装饰完整

7、楼梯、扶手：

（1）钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑。

（2）砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。

8、装修：

（1）钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度，门锁应安装牢固；

（2）木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢；

（3）门窗玻璃应安装平整、牢固；

（4）抹灰应表面平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷；

（5）块料面层应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角；

（6）油漆，刷浆应色泽一致。

表面不应有脱皮、漏刷等现象。

（7）大堂的精装修由相关单位按有关标准共同组织验收。

9、公共配套设施接管验收标准

（1）天台：

天沟、落水口畅通完好；隔热层、防水层完好；

（2）散水坡无下陷、断裂、去墙体分离，坡度适宜、平整；

（3）屋面避雷设施连接牢固、完好；

（4）路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常；灯柱安装牢固，油漆完好；

（5）绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草；绿化水观布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。

（6）道路：

①路面平整，无水泥块，无起砂、断裂；

②路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤；

③块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角；

④交通标识线、路牌清楚完好。

（7）室外消防栓：

①消防箱标识清楚，玻璃完好；

②消防设施配件齐全；

③消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。

（8）楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。

（9）垃圾中转站密封完好，外表装饰完整，油漆完好，使用方便。

（10）安全员岗亭安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。

（11）安全员道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。

（12）停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施良好，排水设施良好。

（13）自行车库照明充足，标识清楚，安全防护设施良好。

（14）明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。

（15）沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。

（16）护坡、挡土墙泄水通畅，砌筑牢固。

（17）台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。

（18）水池、水箱卫生清洁，无渗漏。

（19）雕塑、小品牢固，完好，安全。

（20）水牌、广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。

10、机电设备的接管验收（移交清单由开发商提供）

（1）电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范；群控开关容量相符，对讲、监控工作正常；有电梯运行准运证；机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮，通风、空调运行正常。

（2）变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风良好，设备表面油漆完好、无损伤，防鼠措施完善。

（3）中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。

（4）热风幕：

电加热、风机联锁正常。

（5）发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，反应敏捷，标识清楚，表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音、防护设置完好，通风良好，配电柜自动合闸、补风联锁、充电装置、电加热装置工作正常且安全可靠，油箱、管路无渗漏。

（6）消防监控设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风良好。

（7）给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。

（8）安全监控设备：

同消防监控设备。

（9）弱电系统：

设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风良好。

11、强电：

（1）电气线路应安装平整、牢固、顺直，过墙应有导管。

导线连接必须紧密，铅导线连接不得采用绞接或绑接。

采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。

每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MOhm/KV；

（2）电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常；

（3）灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常；

（4）应按套安装电表或预留表位，并有电气接地装置；

（5）照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置准确；

（6）各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地阻值必须符合GBJ232《电气装置安装工程施工及验收规范》的要求；

（7）电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声相震动声不得超过GBJ232的规定值。

制动器、限速器及其他安全役备应动作灵敏可靠。

安装的隐蔽工程，试运转记录、性能检测记录及完整和图纸资料均应符合要求；

（8）可电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强同微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置共用天线；

（9）除上述要求外，同时应符合地区性“低压电器装置规程"的有关要求。

12、弱电：

（1）电信系统线路安装整齐，电话无杂音，接线盒、分线盒安装牢固，电缆敷设应符合国家标准；

（2）光纤已开通，收视良好；

（3）有限电视线路敷设整齐，放大器安装稳固，进户线穿墙部分应穿管敷设，电视信号图像清晰、声音清楚；

（4）闭路监控系统应图像清晰、稳定，无变形失真。

13、水、卫、消防：

（1）管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。

水应试验及保温、防腐措施必须符合GBJ242《采暖与卫生工程施工及验收规范》的要求。

应按套安装水表或预留表位；

（2）高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修；

（3）卫生间、厨房内的排污管应分设，出户管长不宜超过8m，并不应使用陶瓷管、塑料管。

地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅；

（4）卫生器具质量良好，接口不得渗漏，无堵塞，排水通畅。

安装应平正、牢固，部件齐全、制动灵活；

（5）水泵安装应平稳，运行时无较大震动；

（6）给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹，流水通畅，有足够压力；

（7）地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损；

（8）消防设施必须符合GBJ16《建筑设计防火规范》、GBJ45《高层民用建筑设计防火规范》的要求，并且有消防部门检验合格签证。

14、采暖：

（1）采暖工程的验收时间，必须在采暖期以前两个月进行；

（2）锅炉、箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。

安装完毕后，必须有专业部门的检验合格签证；

（3）炉排必须进行12小时以上试运转，炉排之间、炉排与炉膛之间不得互相磨擦，且无杂音，不跑偏、不受卡，运转应自如；

（4）各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活；

（5）炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气；

（6）管道的管径、坡度及检查井必须符合GBJ242（采暖与卫生工程施工及验收规范）的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固；

（7）设备、管道不应有跑、冒、滴、漏等现象；

（8）锅炉辅机应运转正常，无杂音。

消烟除尘、消烟减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求；

（9）经过48小时连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能和采暖室温必须符合设计要求。

15、中央空调系统

（1）中央空调主机可以正常运行，负荷可以在可调节的范围内调节运行；

（2）冷却泵、冷冻泵、冷却塔能够正常运行，控制柜内电器线路必须符合规范；

（3）冷冻管系、冷却管系和阀门保温完好，无漏水现象；防腐应符合要求，膨胀水箱能正常补水，管路最高点和最远点压力在0.15兆帕（满负荷情况下）；

（4）制冷或制热情况能满足设计要求；

（5）柜式风机、盘管内机、新风机、吊顶风机能正常使用。

噪音应在有效范围内，风管出风均匀，风机进风口、出风口无封闭现象。

16、给排水系统的验收

（1）自来水公司进水表阀应当启闭灵活，蓄水池做到洁净卫生并取得水质化验合格证，同时应采取封闭措施，以便于日后检修、清洗。

进水管必须有安全保障措施，水泵电机安装稳固，运行时应无振动。

压力表等显示正常，自动控制系统运行正常，无缺水、溢水故障，管路安装牢固，无跑冒滴漏现象。

（2）压力供水设备安装、使用应该符合国家标准及地区标准，压力应在正常控制范围内，安全保护完善，进行压力测试时应在预定时间范围内运行。

（3）排水管道不应采用陶瓷管、塑料管，应无跑冒滴漏现象，防腐措施应符合国家标准，管道接中、检查口不得漏水，检查口应便于维修，管道排水应流畅，集水井、沙井、化粪池应畅通，潜水泵应无堵塞，自动控制正常。

17、市政设施的验收：

（1）室外排水系统的标高、检查井设置、管道坡度、管径必须符合GBJ14《室外排水设计规范》的相关要求。

管道应顺顶直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈；

（2）在化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm。

立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯；

（3）明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象；

（4）房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。

路面不应有积水、空鼓和断裂现象；

（5）烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物；

（6）单位工程必须做到工完料尽场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。

室外地面平整，室内外高差符合设计要求；

（7）群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，达到应有的质量和使用功能要求；

（8）管道燃气系统应按照国家标准及地区规范安装，管道安装良好，无漏气现象，燃气表安装的高度应符合国家及行业有关的验收标准和要求等。

18、接管验收遗留问题的处理

（1）遗留问题的登记确认：

①对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交开发商相关人员签字确认。

②对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请开发商相关人员签字确认

（2）对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补齐，必要时公司领导应当协助进行。

（3）对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题由开发商在两周内解决；重大问题应要求开发商在一个月内解决。

必要时物业公司领导应当协助进行。

（4）对于长期解决不了、势必会影响物业管理的问题，物业公司应当以备忘录的形式将问题登记后交给开发商进行备录。

19、《接管验收遗留问题登记表》和备忘录交物业公司工程部归档长期保存。

五、验收的组织

1、由物业接管验收小组同开发商具体办理物业的接管工作。

2、接管验收小组负责接管验收的工作质量，并依据本程序进行物业的接管验收工作。

六、接管验收的重点工作

1、按《设备移交清单》对楼宇各类设备按规格进行对照检查；

2、发现设备设施与移交清单不符或有缺漏的，管理处应以书面形式通知开发商、承包商或供应商予以解决。

（1）对各单元的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查结果记录在《接管检查记录表》中，对发现的问题应书面通知开发商、承包商或供应商予以解决。

（2）将所有有关的接管资料归档。

（3）保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题，应协调开发商、承包商或供应商限期解决。

整体上的把握则是从更高更全面的层次上把握验收的整体情况。

综合考虑物业的各种情况，如土地使用情况、市政公用设施、公共配套设施等综合性项目等标示该物业的档次和发展潜力的重要因素，在物业整体善能够满足使用功能、达到设计规范的前提下，对于局部具体的质量问题应在不影响物业投入使用进度的情况下，应允许有充分的改进时间。

琨莎中心物业前期筹备小组