广州市城中村改造规划指引.docx

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广州市城中村改造规划指引

广州市“城中村”改造规划指引（试行）

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2010-11-215:

28:

00

广州市“城中村”改造规划指引（试行）

一、规划目标

改善人居环境，建设宜居城市，贯彻中调战略，打造首善之区。

二、规划原则

（一）以上层次城市规划为指导，协调相关专项规划，符合该地区整体协调发展建设，并兼顾城中村发展的现实情况和客观需要。

（二）改造整体上应符合城市规划，配合城市规划与市政基础设施、公共服务配套设置项目建设开展改造工作。

（三）综合考虑社会、经济、环境的协调和可持续发展需要，协调环境优化、交通改善、设施完善、规模合理、经济平衡等要素后统筹确定综合改造方案。

（四）参照城市居住小区的标准改造城中村现有居住环境，引导其逐步改造为配套完善、环境优美、生活舒适的居住生活区。

（五）注重城中村村历史文化特色及自然生态特色的保护，营造宜人和富有地方特色的居住环境。

（六）结合市委市政府关于城中村工作的一系列政策，以及国土房管部门核准的改造涉及的应依法补偿或安置的建设标准、建设规模，确定各类建设用地规模和建设规模。

核定安置（复建）的村民住宅规模。

三、工作流程

区政府组织拟改造城中村建设现状摸查并确认

区政府组织城中村改造方案（含经济平衡测算）和修建性详细规划总平面方案的编制，市建委、市规划局、市土地开发中心联合初审

申请核发建设工程规划许可证

城中村改造方案报市领导小组审定

核发建设用地规划许可证。

如涉及控规调整，在核发建设用地规划许可证时同步完善相关控规调整程序

符合市规划局确认的修建性详细规划总平面方案要求的城中村改造方案，经村民同意并由村委会出具证明文件

四、规划主要内容及要求

（一）现状调查和分类统计

主要调查内容分为三个部分：

第一部分，对村现状建成区范围内的人口、用地分布、建设环境等现状进行深入调查，摸清常住人口及构成、市政公用设施配套、公共绿地分布等，并分析存在的问题；第二部分，对现状建成区范围内的建筑产权情况、建设规模、合法建筑面积、建设质量等现状进行详细调查，并经区政府确认；第三部分，对上层次规划和相关专项和专题规划进行详细核查，其中包括国土部门的土地利用规划。

在现状调查的基础上对相关信息进行整合，进行分类统计，按照用地产权明晰、建设程序合法、符合规划的合法建设；用地产权明晰、建设程序合法、但与规划矛盾；缺乏合法的建设程序且与规划矛盾的违章建设等不同情况进行分类统计，并经区政府确认。

具体现状统计表如下：

项目

规模

总人口

村民常住人口

居民常住人口

外来人口

总住宅量

合法村民住宅

合法居民住宅

无证住宅

总物业量

合法集体配套设施

无证集体配套设施

合法集体商业物业

无证集体商业物业

合法集体出租公寓

无证集体出租公寓

（二）制定城中村改造经济平衡方案。

经济平衡方案包括以下内容：

１．确定改造模式。

第一种改造模式是社区自筹资金改造，改造后部分物业出租。

本模式适合于没有可供拍卖用地用于筹集资金的城中村。

第二种改造模式是拍卖地块筹集改造资金。

本模式按照“总改造成本≤拍卖地块所得总收入”（其中拍卖地块所得总收入=拍卖地块的总建筑面积×拍卖楼面价）进行城中村改造经济可行性分析。

如因改造地块实际情况或因城市规划要求无法在改造地块实现经济平衡，可考虑在符合城市规划的条件下作区域平衡。

具体的改造策略按“一村一策”的原则根据各村实际情况制定方案，报市城中村改造领导小组确定后施行。

２．分析改造成本。

成本构成包括：

（1）旧村拆迁费用（包括拍卖地块的拆迁费用）；

（2）社区安置住宅及配套建设成本（社区拆迁安置建筑面积按照合法

部分“拆一建一”的原则确定）；

（3）社区原集体物业复建成本；

（4）不可预见费。

改造成本计算

序号

项目

单价

（万元）

数量

总额

（万元）

备注

1

旧村拆迁费用（包括拍卖地块的拆迁费用）

1.1

前期费用

1.1.1

可行性研究报告

根据《国家计委、建设部计价格〔2002〕10号文》，按项目总投资的2.5‰计算。

1.1.2

规划设计费用

按复建计算容积率面积57.89万，容积率5.0计算需复建用地面积

1.1.3

现状测量

1.1.3.1

土地

根据《国测字〔2002〕3号文》，按每公顷用地0.5万元计算

1.1.3.2

房屋

根据《国测字〔2002〕3号文》，按每1万平方米房屋1.5万元计算

1.2

旧村拆迁费用

1.2.1

搬家费

1.2.2

临迁费

1.2.3

商铺违约费

参考房地产租赁市场惯例，按商业面积×0.5×三个月租金计算

1.2.4

商铺装修补偿金

参考广州市道路扩建办2007年实际操作数据，按商业面积×800元/平方米计算

1.2.5

建筑拆除费

参考广州市道路扩建办2007年实际操作数据，按每平方米建筑面积60元计算

1.3

未到期临建材料费补偿

2

社区拆迁安置住宅及配套建设成本

2.1

建设费用

2.1.1

土石方工程及场地平整费

参考市场土方价格每立方30元

2.1.2

建筑设计费

根据《国家计委，建设部计价格〔2002〕10号文》，按建筑面积每平方米25-35元计算

2.1.3

水电、煤气增容费

2.1.4

道路、管线费

2.1.5

地上住宅土建综合造价

根据广州市概算定额值

地下土建综合造价

2.2

配套设施综合造价

2.3

房产证明测绘费用

根据国测财字〔2002〕3号文，按每平方米房屋1.5元计算

3

原社区集体物业建设成本

3.1

场地平整费

3.2

建筑设计费

根据《国家计委、建设部计价格〔2002〕10号文》，按建筑面积每平方米25-35元计算

3.3

地上集体物业土建综合造价

根据广州市概算商业建筑定额值，包括土建、水电、消防、电梯等造价

地下土建综合造价

3.4

房产证明测绘费用

3.5

公房建设成本

4

其他费用

4.1

有保护价值建筑物维护费

4.2

建设监理费

4.3

工程招投标费用

小计

4.4

不可预见费

参考广州市2006年概算定额值，按项目总投资的5%计算

总计

3．基于经济平衡确定改造区域容积率（针对拍卖地块筹集改造资金的模式）

改造成本=拍卖地块的总建筑面积×拍卖楼面地价

拍卖地块的总建筑面积=总改造成本／拍卖楼面地价

改造后容积率=（拍卖地块的总建筑面积+转制居民拆迁安置和集体物业的总建筑面积）／改造范围内的建设用地面积

拍卖地块的占地面积=拍卖地块的总建筑面积／改造后的容积率

拆迁安置和社区集体物业的占地面积=改造范围内建设用地面积-拍卖地块的占地面积

每平方米土地的拍卖价格=改造后的容积率×楼面地价

如拍卖楼面价格未达到市政府批准方案的标准，则城中村改造工作暂缓或按程序调整改造方案。

拍卖地块的功能要求根据规划区域发展功能来确定。

（三）结合考虑城市景观和改造的经济可行性，对改造范围编制改造规划方案，规划方案成果深度参照修建性详细规划，同时应明确以下内容：

1．对环境整治和规划建设作出具体的分期建设安排和规划设计。

2．各项建设应符合城市规划标准与准则以及相关技术规定的要求。

3．住宅下部不设商业且商业配套功能原则上应与住宅功能有一定隔离，避免对居住环境的干扰，以形成良好的社区环境。

住宅首层应尽量架空。

4．拍卖用地和村民安置房用地应明确具体位置、范围和规模。

5．用于总平面布局的住宅建筑平面需附户型设计图，住宅建筑平面应参照市场通用户型设计，宜采用一梯六户及以下的户型。

拍卖开发地块住宅建设应符合2006年5月建设部等九部委联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的政策要求，即“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上”。

6．改造方案应以改造范围为指标计算基准，核算改造前后的建设规模、容积率、建设密度、绿地率、道路面积密度，编制《改造前后各项指标对比表》，以使得改造前后的各项指标具有可比性，也利于对环境改善程度进行整体把握。

改造前后各项指标对比表如下：

改造前

改造后

差别（改造后—改造前）

备注

总用地面积

建设规模

毛容积率

建设密度

绿地面积

绿地率

绿化覆盖率

道路面积

道路面积密度

7．改造方案应详细调查核实街道、居委级的现状设施项目、位置及规模，在落实控制性详细规划确定的独立用地市政及公共服务设施的基础上，根据居住区公共服务设施的配置标准，按照查漏补缺的原则，统筹完善改造区域的配套设施。

8．落实并完善村建设用地范围内的公共绿地、水域等开敞空间的位置及范围，提出控制要求。

尽量增加改造区域公共绿地面积，人均指标应达到2平方米／人。

对成片改造区域要求按步行服务半径临主要道路设置开放的供群众休憩的邻里公园，各集中绿地应有面向城市道路或公共空间的开放面。

9．规划应落实三线下地，雨污分流，拆除重建区不设化粪池等管线和市政设施设置要求。

10.规划应处理好改造地块交通与区域交通的衔接关系，落实市政管廊等控制用地。

11．应对文物古迹、古树名木及有文化艺术价值的建筑物进行专项研究，划出历史文化保护区和历史风貌保护范围，制定相应的保护原则措施。

对原村落传统生活中已形成的有传统特征的空间和场所，应予以复建。

12.细化各地块的控制性详细规划指标，以净用地为基础核算各地块的经济技术指标，并在必要的区段增加城市设计的管理控制指标和要求。

13．规划成果申报审批的主体为村集体经济组织，规划成果上报审批前必须征求村民的意见，规划成果报送区政府确认后报市规划局审查。

其中区政府及村的书面意见作为规划成果的附件附于规划文本后。

规划成果审批前，市规划主管部门组织批前公示，批前公示可采用以下三种方式进行：

网上公示、展览公示和现场公示。

其中现场公示为必选方式。

五、规划成果要求

（一）技术文件由图纸和说明书构成。

说明书是对村建设用地控制性详细规划的适用范围、依据、规划范围的发展目标、功能定位、土地利用性质、开发强度、公共配套设施、道路交通、市政设施、城市设计等内容的条文说明。

现状统计资料、经济测算和平衡详细方案、公众参与意见及落实情况应作为说明书的附件。

图纸主要包括：

1．总平面规划与绿地系统规划图；

2．道路交通系统规划与竖向规划图；

3．重要景观节点规划图；

4．改造地域三维效果图。

（二）管理文件是辅助城市规划行政主管部门开展规划管理的文件。

管理文件由管理单元图则（如有调整则必须有）和分地块图则构成。

管理单元图则应说明对规划管理单元的主导属性、总用地面积、各类用地构成、总建筑面积、配套设施、开敞空间、文物保护、人口规模的规定。

分地块图则应以一图一文的形式说明对各地块的主导用地性质和兼容用地性质、容积率、配套设施、建筑密度、绿地率、建筑限高、人口密度以及城市设计要求等的规定。

（三）计算机文件要求。

1．全部成果均应制作成计算机文件，文本文件采用Microsoftword7.0的doc格式文件，图形文件采用AutoCADR14的dwg格式文件，提交以上计算机文件光盘2套，并附上计算机文件名和文件名所对应规划图纸内容说明，建议文件名按图纸中文名称制定。

2．提交修详通电子文件。

3．提交按数字详规编制标准制作的现状和规划三维模型。

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