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营销策略类毕业论文范文

诚信申明

本人申明：

我所呈交的本科毕业设计（论文）是本人在导师指导下对四年专业知识而进行的研究工作及全面的总结.尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢中所罗列的内容以外，论文中创新处不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得北京化工大学北方学院或其它教育机构的学位或证书而已经使用过的材料。

与我一同完成毕业设计（论文）的同学对本课题所做的任何贡献均已在文中做了明确的说明并表示了谢意。

若有不实之处，本人承担一切相关责任。

本人签名：

年月日

华夏房地产开发有限公司在廊坊地区的营销策略研究

王磊

市场营销专业营销1001班学号*********

指导教师李玮讲师

摘要

近年来，房地产市场已进入了竞争激烈的时代,国家对房地产行业的宏观调控力度不断加大,但是,房地产企业的数量仍然呈现出不断增长的趋势，房地产市场也火爆依旧。

市场营销被视为房地产企业经营和运作的生命线，房地产营销策划也不断推陈出新,明智的房地产开发商不得不重视营销问题，研究市场规律，把营销管理上升到企业发展的战略高度，以满足消费者需求为目的制定营销策略。

通过运用4Ps理论和SWOT理论模型对华夏房地产公司在河北廊坊市的营销状况进行研究，找出其发展过程中存在的问题,并针对性的提出一些营销对策,希望对华夏房地产开发有限公司的发展提供帮助，同时也为其他房产企业提供一些借鉴意义。

关键词:

华夏房地产廊坊市场营销问题营销策略

TheresearchofmarketingstrategyofHuaxiarealestateco.，LTDinlangfang

Abstract

In recent years， the national macro—control of real estate industry is strength increasing. But the number of the real estate enterprises still presents a rising trend, the real estate market is still hot。

Marketingisseenasthelifebloodoftherealestateenterprisemanagementandoperation,realestatemarketingplanningalsoconstantlybringforththenewthroughtheold,wiserealestatedevelopershavetopayattentiontomarketingproblems，studythelawsofthemarket,themarketingmanagementtothestrategicheightofenterprisedevelopment，tomeetconsumerdemandforthepurposeofmakingmarketingstrategy.

Byusingthemodelof4PstheoryandSWOTtheorytotheresearchofChineseRealEstateCompanyinHebeiLangfangcitymarketingsituation,findouttheexistingproblemsinitsdevelopmentprocess,andputsforwardsomemarketingstrategies，hopetoprovidehelptothedevelopmentofChineseRealEstateDevelopmentCompanyLimited,butalsoforotherrealestateenterprisestoprovidesomereferencesignificance。

KeyWords:

HuaxiaReal EstateCompanyLangfangMarketmarketingproblemsmarketingstrategy

前言

中国今朝正处于经济腾飞阶段，经济的快速增长势必动员也需要房地产业的超前发展。

由于房地产在全部国民经济体系中属于基础性、先导性产业，其适度成长可以支持和带动全部国民经济的增长。

我党也在中共十六大上提出全面建设小康社会的奋斗目标。

将来20年，中国人均GDP要达到3000美元,比此刻翻两番；此后20年，人均住房面积不可能像前20年那样再达到翻两番的高速增加，但也足以给房地产市场供给了极大的发展空间。

房地产企业要想不断地发展壮大就必须将营销置于谋划的焦点地位，房地产产物具备研发周期长、价值量大、买卖法式庞大,涉触及浩繁的参与者和利益相干者，营销干系主体浩繁的特点.所以，房地产企业的焦点本领表现在对资本的整合能力面。

怎样合理利用企业内外部资源,为市场提供高质量的产物和满意的服务,在达到企业利润目标的同时，进一步提高客户的满意度,就成为房地产企业关注的核心问题.对影响房地产开发运作有重大利益制约的众多关系主体的调和与优化，是房地产开发企业市场营销的核心环节,因此，怎样营销在房地产营销中占有至关重要的地位。

华夏房地产开发有限公司于1998年创立,在廊坊发展已有16年之久，华夏幸福基业房地产开发有限公司,拥有良好的口碑大众的认可，2012年公司实现销售额211亿元，在年度中国房企排行版中,挺进销售金额前20名，销售面积排名第12名，与万科、绿地、保利等房企进入一线行列，且12年荣登了中国房地产开发企业品牌价值20强、品牌价值成长性10强。

在其发展壮大的过程中,拥有完善、科学的市场营销策略是必不可少的，本文通过利用市场营销学理论对华夏房地产开发有限公司的状况进行分析，找出其存在的不足之处,并提出一系列的营销对策，帮助公司提高市场竞争力。

第1章课题研究背景与价值

第1.1节选题的意义与价值

1。

1.1理论意义与价值

随着房地产市场已经由卖方转变为买方市场，房地产商们正处于残酷剧烈的竞争之中，房地产营销日趋成为众多想获得更多市场份额的房地产企业的新宠.经过几年的探索，开发商、营销商已开始用理性的眼光看待营销的价值，文章通过利用SWOT模型理论和4Ps营销理论对华夏房地产开发有限公司的现状进行研究，找出其存在的缺陷，进而运用一些比较新颖的销售策略进行营销，帮助公司在房地产开发实践中最大限度地发挥自身项目营销策划的作用。

1.1.2实践意义与价值

每一个行业都有其本身的特色，每一个行业所面临的市场都有其特有的运行的规律和内涵逻辑。

分析房地产公司的营销策略不光要依据理论，还要结合实际的销售状况和数据。

以华夏房地产开发有限公司在廊坊的营销状况为对象,根据自己亲身的实践和在网络中收集到的数据，对其进行了深入的分析和研究,找出了现阶段公司的营销策略方面存在的问题，并提出了针对性的改进措施。

以期能为我国房地产营销成长尽绵薄之力。

第1。

2节研究综述

1。

2。

1国内研究

国宁（2003）在《房地产营销与策划》中说到做好房地产项目的各种相关调查，这并不是一项战术,但是,它是形成一切正确的、行之有效的战术的前提条件。

“没有调查就没有发言权"。

做房地产业的营销策划，如果不精于市场调研，并花大力气,以专业的、严谨的态度去认真地做好它，那么,用这样的营销策划去指导销售推广无异于“盲人骑瞎马,夜半临深池”。

曾宪斌（2006）指出，以顾客的满意度为房地产企业发展导向的现象不是近年来企业才关注的,早在多年前，很多企业管理人员就通过多年实践认识到顾客满意度的重要性,正是因为顾客的满意度的高度影响着房地产企业的发展,很多企业都设有专门的工作室研究顾客满意理论与实践,制定顾客满意策略，提升本企业的产品与服务质量，更好的为企业的发展服务。

胡宏伟（2006）在《房地产市场营销策略》中指出房地产市场营销是一项系统工程，触及面广、难度大，应根据社会环境、浅色条理、浅色需求、影响浅色行为的因素以及房地产企业自身情况，转变传统销售理念,按照市场经济规律制定营销策略。

尹健（2007）在《营销心理学》中指出在我国，房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。

房地产市场营销的产生和发展是生产发展和商品经济发达的必然产物,市场营销是房地产经营过程中不可缺少的重要组成部分.为了博得市场竞争,必须进行营销策略的创新，因而，房地产营销的起点应是以人为本和诚信经营，这是需求导向型经济的客观要求。

赵杨（2008）在《基于4R理论的大连房地产营销策略研究》中说到自20世纪80年代以来，房地产业的产业规模和产业内涵发生了巨大的变化，已成为支持我国国民经济发展的支柱产业，房地产营销也越来越成为房地产企业市场活动的重要组成部分.成熟的市场营销活动要以必然的理论为根本，结合行业特点进行创新性的应用。

从最初以满足市场需求为方针的4P理论，到寻求客户满意为方针的4C理论，和此刻最为风行的以建立顾客忠诚为方针的4R理论,都是房地产企业在各个不同成长阶段开展营销活动的根本.一项系统工程，触及面广、难度大,应根据社会环境、浅色条理、浅色需求、影响浅色行为的因素和房地产企业自身情况,转变传统销售观念,按照市场经济规律制定营销策略.

郭羽（2008）在《营销宣传策划》中提出随着中国经济的快速发展和人民收入的不断增加,国房地产行业也进入高速发展时期,房地产行业日趋成为中国经济的支柱产业，同时房地产行业也逐渐变得规范化、成熟化,伴随他而来的就是房地产行业的残酷竞争，使得房地产行业不得不把房地产的营销策略研究上升到企业发展的战略高度，也就要求房地产市场从传统的以生产为导向，转为以客户和社会为导向的；从传统简单的销售、促销转变到有完善系统的全程营销.

刘婕（2008）在《顾客价值导向的房地产营销战略定位研究》中说到随着近几年中国房地产业的快速成长，其已经成为关系到国计民生的重要产业.在中国房地产业迅速成长的过程中，房地产企业之间的竞争也日益白热化。

此刻，房地产企业的成功不但取决于企业此刻占据和利用资源的几成，更在于企业认识、创造和有效整合、使用资源的能力。

作为危险躲避型的房地产开发投资者，应将市场根基状态、国家宏观政策、消费者选择和项目自身的特色等方面进行综合的斟酌，方能“投其所好,适得其所”，这就要求开发商对自己的开发项目进行营销战略定位。

胡其辉（2009）在《市场营销策划》中提出房地产市场营销的发生是生产力发展和商品经济发达的必然结果，市场营销是房地产经营进程中不可或缺的组成部分.强有力的房地产市场营销活动不但可以增进的经济繁荣，另外还有利于将打算中的房地产开发建设计划变成事实,使每一宗房地产成功出售或出租。

从事房地产营销必须掌握必要的营销策略，分辨外界情况的发展变化,经由系统分析实时改变营销策略。

本文从房地产营销策略的演进入手，分析我国房地产营销的近况，探寻房地产营销的新模式。

李玉革（2012）在《基于“4C"理论的房地产营销策略研究》中指出我国的房地产营销已经从传统的建设标准规划阶段转变为全程营销阶段。

进行房地产营销能够实现品牌的晋升,增添开发商的投资效益,同时改善居民的生活环境，满足顾客的需求.因此，在房地产行业中,营销策略越来越重要。

当前,我国房地产行业的竞争愈来愈激烈,只有站在客户的角度，拟定适当的营销对策才能占领市场.

1。

2.2国外研究

MartinChristopher（1998）在《RelationshipMarketing》中介绍了房地产经纪人应该掌握的一些基本销售策略，详细地阐述了房地产营销的各个方面，提供了很多房地产行业资料和信息的来源渠道。

George（2000）在《Marketingactivitiesandperformance》中提出将销售管理活动和产品管理活动作为中介变量,利用结构方程模型的方法分析了互联网预算、互联网工具的应用与销售绩效和销售效率之间的关系，通过对美国和加拿大企业的调查，证实了网络的使用确实对企业营销活动和营销绩效有正面影响.

PhilipKotler（2001.1）在《PrinciplesOfMarketing》中说到房地产产业利润较高,但它也是一个高风险的行业，主要因为它的投资价值大、周期长、实物形态是不动产、市场竞争不充分、滚动开发等特点。

因此，在日趋激烈的市场化经济中，房地产业只是依托技术与产品已不能很好的立足于市场，差异化营销、服务营销、公司战略等管理理论的应用将成为房地产企业不断发展的基石.

Turner（2002）在《Theimportanceofthemarket》中认为，对市场的关注对创新起着首要作用，并且需要通过教育和帮助加强用户参与服务创新过程。

PhilipKotler（2003）在《MarketingManagement》中提出以顾客为中心，按照市场需求开发建设房地产产品,通过交换实现产品的价值,也是促进企业发展的动力。

第1。

3节课题的研究意义与目的

1。

3。

1研究意义

之前的学者大多是在市场营销理论的基础上，从国家、地区或行业的角度对我国房地产行业现状、面临的问题及对策进行分析研究，文章主要是结合华夏房地产开发有限公司的近期销售状况，运用SWOT模型来对公司现阶段的营销环境进行研究,总结出其优劣势和面对的机遇及挑战，结合各方面因素，找出制约公司发展的问题，再通过4Ps分析法，从产品策略、价格策略、渠道策略、促销策略等方面将公司的营销策略进行全面的完善，从而提高公司的核心竞争力，增加公司的收入额.

1.3。

2研究目的

在这个竞争激烈的房地产行业，必须拥有一份科学完善、实际性较强的营销策略,才能保证公司在这个行业处于长久的不败之地。

通过对华夏幸福基业房地产开发有限公司近期的营销情况进行分析，总结出其的优略势及面临的机遇和挑战,提出一些改进建议,让其营销策略更加完善、科学,稳定公司向前发展的步伐,让其品牌得到更多消费者的认可和信赖，促进公司不断发展壮大。

第1。

4节研究范围与内容

1。

4。

1研究范围

研究范围以中国的房地产行情为主，房地产行业可以说是中国经济的重要支柱产业，竞争异常激烈，具备科学完善的营销策略是企业发展的道路上必不可少的。

将华夏房地产开发有限公司作为钻研工具,对其在廊坊市的营销近况进行深入的分析,完善其营销系统。

1.4。

2研究内容

利用SWOT模型理论对华夏房地产开发有限公司的优劣势、面对的机遇和威胁等方面进行分析，深入了解其在廊坊地区的营销状况，找出其发展过程中存在的问题。

而后从公司的产品策略、价格策略、渠道策略和促销策略等方面对公司的营销体系进行完善.

第1.5节研究视角与方法

1。

5.1研究视角

首先站在宏观的角度,对中国的房地产行情进行简单的分析；其次站在企业的角度分析现阶段华夏房地产公司的营销策略，在实践中找出问题，结合所拥有的营销理论和数据不断对其改进，使其更加科学和具体,从而改善企业的营销状况.

1.5。

2研究方法

（1）文献法和实际调查相结合的方法

通过对大量国内外文献分析整理，其中有至少20篇的国内文献和至少5篇的外文文献，综合学者研究的结果,与企业中实际调查的情况相结合进行分析。

（2）访谈法

通过访员和受访人面对面地交谈来了解受访人的心理和行为的心理学基本研究方法。

针对此次论文,为求得充分的一手资料，之初,对华夏幸福基业房地产开发公司的相关人员进行深度采访。

访谈主要对华夏地产的廊坊大区经理、市场部和策划部的负责人进行，收益颇丰。

（3）比较分析法

通过与同行业中其他公司的营销现状进行对比，从而总结出公司的优略势,并针对存在的问题提出有效的建议。

（4）理论研究与实证研究相结合

通过运用SWOT分析模型、4Ps理论做为研究理论基础。

运用SWOT模型对公司的竞争环境进行分析，运用4Ps模型分析公司在产品、价格、渠道、促销等方面存在的问题，并提出相应的应对策略来促进公司的发展.

第2章房地产行业的发展概况

第2。

1节我国房地产行业的发展概况

我国房地产行业真正意义上的起步始于1998年住房分配货币化政策的提出，近几年来，我国经济和城市化水平都有了显著的提高,愈来愈多的人口向城市搬移，此现象拉动了城市购房需求量的大幅增长,房地产行业也因此进入一个腾飞的新阶段，并日渐成为我国的支柱行业之一,对国民经济的成长产生着强大的影响。

但与此同时,国内的房地产行业也出现了一些不正常现象,值得引发我们的注重。

2。

1。

1房地产的整体规模逐渐增大

第一，便是我国房地产行业的投资规模逐渐增大，占社会固定资产投资的比例也逐年增涨.第二是开发规模快速增长。

国内房地产施工面积每年以25%的速率递增，其他各项指标每年的增幅也都超过了10%，最高的达到了30％。

就最新数据，2011年全国房地产开发投资完成额持续稳定增长。

2011年下半年房地产开发投资逐渐趋于稳定,截至2011年9月，本年累计房地产开发投资完成额达44224.84亿元，同比增长32％，较上年同期新增投资达10713.59亿元，较上年同期增幅回落4。

4个百分点。

而2012年以来房地产投资一直保持稳定快速增长.

2。

1.2东部地区发展较快，中西部地区发展较慢

房地产行业区域发展很不平衡，主要表现在不同地区的增长速度和发展规模上，东部地区的经济发达，居民较高的生活收入使房地产行业处于活跃阶段.西部地区的居民的日均收入较少，因此房地产行业的发展并不完善，但这一地区地广人稀，可居住的面积反而更大。

而中部地区人均居住面积是最低的，主要因为其兼具经济不发达和人口稠密两大弊端。

从各地区房地产开发投资完成情况看:

2011年1-9月东部地区房地产开发投资完成额实现同比增长29.2%，达25475。

91亿元，占全国房地产开发投资完成额57.61%,较上年同期比重下降1。

21个百分点。

1—9月中部地区房地产开发投资完成额为9417。

45亿元,比上年同期增长33.1％，占全国房地产开发投资额21.29%,较上年同期比重上升0。

18个百分点；1-9月西部地区房地产开发投资完成额为9331。

47亿元，比上年同期增长38。

8％，占全国房地产开发投资额21。

1%，较上年同期比重上升1。

04个百分点。

表2。

1各地区投资情况统计表

地区

东部地区

中部地区

西部地区

投资完成额

25475.91亿元

9417.45亿元

9331.47亿元

百分比

57。

61%

21。

29%

21。

10%

图2。

1各地区投资情况统计图

作为历来吸引投资热点地区，东部吸纳房地产投资比重明显较高，而中西部地区相差不多大，2011年以来带动部分二线城市房地产市场资本规模迅速膨胀，全国地产开发投资热潮由经济较发达东部地区向中西部二线城市推进。

2.1.3商品房销售面积保持持续增长态势

2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长1。

8%，其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长12.4％，商业营业用房销售面积下降1。

4％。

商品房销售额64456亿元，增长10%，其中，住宅销售额增长10.9％，办公楼销售额增长12。

2%，商业营业用房销售额增长4.8％.2013年1-3月，全国商品房销售面积2。

1亿平方米,比去年同期增长37.1％。

3月销售面积1.04万平，较1-2月环比减少0。

4%，同比增加26.62%。

行业一季度盈利能力保持恢复趋势。

1—3月商品房累计销售额达到13992亿元，较去年同期增长61.3％，3月销售额6631亿元，环比1-2月单月数据削减9.93％,同比增加46。

45％。

图2。

2我国商品房销售面积及销售额曲线图

数据表明，近两年我们房地产市场保持高涨,商品房销售面积不断增加，销售额也大幅度增长。

第2.2节廊坊市房地产行业的发展概况

（1）房地产市场热度不减,销售面积和套数大幅度增加

回首2013年的廊坊房地产市场，全年热度不减,紧邻北京的区位优势，让廊坊这座小城成为很多生活在大北京的人群的置业亮点。

2013年整体热度持续,三四月份和年末表现异常明显,推盘量在四季度达到顶峰。

广大的北京购房者纷纷瞄向了这块价值洼地，不论是首次置业的刚需族还是改善族，很多在今年都找到了合适自己的楼盘。

据中国指数研究院数据统计,2013年1-11月廊坊市区商品住宅房源共成交17280套,较去年同期增加3133套，增幅为22。

15%;成交面积为173。

41万平方米，较去年同期增加33.73万平方米，增幅24。

15％。

12月市区住宅房源延续10月和11月的暖冬形势，全年成交近两万套。

表2。

2廊坊市区住宅销售情况对比表

从以上数据来看，2013年市区住宅面积和套数都有大幅度的增长，可见廊坊地区房地产行情依旧火爆。

（2）成交热带动房价升，三季度涨幅最高

2013年1-12月廊坊市场均价上涨态势非常明显，从1月份的均价6699元/㎡一直上涨到12月份的均价7277元/㎡,除了2月份因新盘低价入市造成微跌0。

40％,其他月份均有不同程度涨幅。

具体到每个月份来看，最高月份为12月份，均价7277元/㎡，最低月份为2月份，均价为6669元/㎡。

整体来看,虽然廊坊市区上半年市场均价涨幅并不明显，但是到了下半年均价涨幅大幅上扬。

图2。

32013年廊坊市区市场均价走势图

图2.42013年廊坊市区全年涨跌比例

2013年1-12月份，廊坊市场均价走势主要表现为先微跌后大涨，从全年走势来看,廊坊市场均价涨价的趋势非常明显，年终较年初上涨8.62%,超60％楼盘涨价。

从季度上看，三季度环比涨幅最高，

（3）全年无淡季,三、四月份和年底交易量达到最高峰

2013年开局市场表现积极,1月成交1416套，延续了2012年底的涨势,2月受春节影响,成交量有明显的下降；3月受政策影响，二手房新政出台，使部分有购买二手房意向的购房者开始转向新房，很大程度上刺激了新房的成交；延续市场热度，在4月份，成交量达到全年最高峰；5月、6月国五条刺激作用逐渐失效，成交放缓，”红五月"并未如期出现；7月出货速度加快成交增长，8月、9月淡季不淡，楼市成交量保持相对稳定；进入四季度，年底开发商推盘量增大，优惠也较为给力，10月走出上扬趋势,11月维持高位成交,暖冬迹象明显。

岁末大量楼盘开盘加推、扎堆入市，再度掀起一波抢购潮，成交数据再度上升，让2013年住宅市场完美收官。

图2。

5廊坊市区住宅成交套数和面积变化趋势图

纵观2013年楼市,整体热度持续，在三四月的小阳春和年末的暖冬表现尤其明显，推盘量在四季度达到顶峰，成交也维持在高位水平，让整个一年的廊坊楼市呈现翘尾现象。

（4）60—90平米两居室成交居首，刚需势头强劲

在2013年1-11月廊坊市区成交的商品住宅房源17280套，其中6497套房源成交面积在60-90平米,占比达37.6％；成交房源中两居室房源为7680套,占比达44。

4％；可见刚需占据绝对主导,势头强劲.

图2。

62013年廊坊市区住宅成交面积占比图

从上图清晰的可以看出，购买60—90㎡的客户远远多于购买其他面积的客户，可见大多数客户都为刚需客户,其占有绝对的主导地位.

第3章华夏房地产公司的发展现状研究理论基础

第3.1节4Ps市场营销理论

按照菲利普·科特勒的说法，营销是一种买卖双方互利的交换，即所谓“赢—赢游戏（Win一WinGame）”。

这就是说卖方按买方的需求供给产品或服务