物业服务合同协议书.docx
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物业服务合同协议书
文稿归稿存档编号：
[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-MG129]
物业服务合同协议书
前
期
物
业
服
务
合
同
甲方：
法定代表人：
住所地：
邮编：
乙方：
法定代表人：
住所地：
邮编：
资质等级二级证书批准号
根据《物业管理条例》和相关法律政策的规定，以及本物业管理区域《业主临时公约》的约定，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。
第一章物业管理区域概况
第一条第业管理区域基本情况
物业名称：
物业类型：
住宅、商业楼
坐落位置：
占地面积：
平米
总建筑面积：
平方米
具体物业构成及所配置的共用设施设备明细详见附件一和附件二。
第二章物业管理事项
第二条乙方提供的公共性物业管理服务的主要内容为：
1、物业共用部位的维修、养护和管理。
物业共用部位的构成明细详见附件三；·
2、物业共用设施设备的维修、养护、运行和管理；
3、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运及排水管道、污水管道的疏通；
4、公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理；
5、机动车和非机动车的停放管理；
6、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；
7、装饰装修管理服务；
8、物业档案资料管理；
9、会所、停车场、配套商业设施等公共物业的经营；
10、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取；
11、法律政策规定应由乙方管理服务的其他事项。
第三条在物业管理区域内，本合同特别约定的物业管理事项为：
会所
第四条业主委托乙方对其物业的专有部分进行维修养护时，乙方可接受委托，服务价格由双方另行商定。
第三章服务质量
第五条乙方应按《山东省住宅小区物业管理服务标准》（详见附件四）所规定的二级标准提供规范化的服务，实现目标管理。
第六条本合同对乙方服务质量方面的特别约定为：
1、会所服务要求达到4星际酒店标准
2、物业公共设施完好率达到85%
3、绿植完好率达到80%
第四章服务费用
第七条本物业管理区域物业服务收费选择以下方式：
1、包干制
根据本物业管理区域所在地物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下：
住宅：
1.8元／月．平方米
办公楼：
3.5元／月.平方米
商业物业：
3.5元／月．平方米
其他：
该费用由业主按其物业的建筑面积交纳，主要用于支付以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域公共秩序维护费用；
（6）办公费用；
（7）物业管理企业固定资产折旧费用；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）法定税费；
（10）物业管理企业的利润；
（11）经业主同意的其他费用
当地物价部门政策调整时，经甲乙双方协商一致，上述服务费用标准和构成可作相应调整。
未列入上述各项开支的物业管理区域内共用设施设备（如：
公共照明）运行发生的费用，另行独立计量核算，由全体业主分摊费用。
业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
第八条业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担其物业的服务费用。
物业服务费按年/季／月交纳，业主或物业使用人应在每年/季／月前15日内履行交费义务。
第九条停车收费分别采取以下方式：
1、停车场属于全体业主共有的，使用人应按照
（1）露天车位100元／个．月；
（2）车库车位150元/个．月标准向乙方交纳停车费；
2、停车场属于甲方所有的，业主有优先使用权，使用人应按
（1）露天车位100元/个．月；
（2）车库车位150元/个．月标准向甲方亿方交纳停车费，其中，该项停车费中30元/个．月的停车管理服务费归乙方所有；
3、业主自行购置车位的，应按30元/个．月标准向乙方交纳停车管理服务费。
第十条乙方应与业主或物业使用人签订书面的（停车协议），明确双方在停车位使用及管理服务方面的权利义务关系。
第十一条本物业管理区域内的会所属全体业主/建设单位所有，委托乙方经营管理，业主或物业使用人使用会所，应按下列标准支付使用费：
（1）按时按月交纳房租.
（2）每年1月5号前向业主公布本会所营业收入情况,
第十二条乙方经营管理停车场，可按露天车位100元/个．月，车库车位150元/个．月的标准提取管理成本（停车管理服务费）；乙方经营管理会所，可按10%标准提取管理成本；乙方经营配套商业设施，可按20%标准提取管理成本。
第十三条乙方利用属于全体业主所有的停车场、会所及其他共用部位、共用设施设备进行经营（如：
设置商业广告招牌），应当征得甲方及相关业主的同意，所得收益乙方提取管理成本后，剩余部分用于补充专项维修资金。
第五章双方的权利义务
第十四条甲方的权利和义务
1、在销售物业之前，制定《业主临时公约》并向物业买受人明示、说明，要求物业买受人书面承诺遵守《业主临时公约》；
2、甲方与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含本合同约定的内容，要求物业买受人认可接受本合同约定的权利和义务；
3、乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位共用设施设备进行查验，甲方应保证本物业管理区域具备以下条件：
（1）所有建设项目按批准的规划设计和有关专业要求全部建成，并满足使用要求；
（2）物业管理区域内道路平整，标识系统完备，雨污水通畅，路灯通亮，园林绿化建成，围墙大门建设完毕，具备封闭式管理的要求；
（3）机动车停车场、自行车库、垃圾桶、垃圾转运站、公告栏可投入使用；
（4）供水、供电、供热、供冷、供气、电梯、通讯、有线电视、消防、邮政等设施能保证供应或正常使用。
4、乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：
（1）竣工总平面图、单位建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（4）物业管理所必需的其他资料。
5、保证交付使用的物业符合国家竣工质量标准，按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；
6、交纳已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业服务费用；
7、制订物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护方面的规章制度；
8、不得擅自处分业主依法享有的物业共用部分和共用设施设备的所有权和使用权；
9、因维修物业或者公共利益，需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得相关业主和乙方的同意，并在约定期限内恢复原状；
10、督促业主或物业使用人按时交纳物业服务费；
11、审批乙方提出的物业管理方案、年度管理计划、维修养护计划、年度财务预决算报告，监督检查乙方各项方案计划的实施；
12、实行酬金制物业服务收费方式的，甲方有权与乙方共同委托专业审计机构对年度财务收支状况进行审计；
13、具备法定条件时，与业主代表共同负责业主大会的筹备工作；
14、其他特别约定的权利和义务。
·
第十五条甲方承诺在业主提出15个工作日内解决本物业管理区域内工程质量及共用设施设备上存在的以下遗留问题：
鉴于上述问题客观上加大乙方的管理服务工作的难度，增加了乙方物业管理的费用支出，甲方同意按以下方式对乙方给予补偿：
第十六条乙方的权利和义务
1、按照本合同约定的物业管理事项和服务质量提供相应的服务；
2、按照本合同约定的收费项目、标准和方式向甲方、业主及物业使用人收取物业服务费和其他费用；
3、承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好书面记录和签认工作；
4、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；
5、可以根据业主或物业使用人的委托，提供本合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定；
6、自主开展各项经营管理活动，但不得侵害业主、物业使用人的合法权益，不得利用管理事项获取不当利益；
7、及时向全体业主通告本区域内有关物业管理服务的重大事项，及时处理投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督；
8、实行酬金制收费方式的，乙方应每六个月公布一次物业服务费用的收支帐目，每年与甲方共同委托专业审计机构对年度财务收支状况进行审计；
9、结合本物业管理区域的实际情况，编制物业管理方案、年度管理计划、维修保养计划、年度财务预决算报告，并报甲方审批；
10、制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面的规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告；
11、协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，应按紧急预案采取应怠措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；
12、非经甲方和相关业主许可并办理有关手续，不得擅自改变公共建筑和共用设施设备的用途，不得擅自占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地；
13、与装饰装修房屋的业主或物业使用人签订书面协议，收取装修管理费和装修保证金，并事先告知业主和物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项；
14、本合同终止时，应当将物业管理用房和物业管理相关资料及时如数地移交给业主委员会；
15、其他特别约定的权利和义务。
第十七条根据《业主临时公约》和甲方的授权，在物业管理服务中授予乙方以下权利：
1、制定必要的规章制度，并以有效方式督促业主和物业使用人遵守；
2、采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反（业主临时公约）及公众管理制度的行为；
3、在物业管理区域内公布违约业主的姓名及其违约情节；
4、对欠费业土停止特约服务直至其履行交费义务。
第六章专项维修资金的管理和使用
第十八条本物业管理区域业主交纳专项维修资金的标准为元，由购房人在办理产权分户手续时交存。
由开发建设单位代为收取的，开发建设单位应向政府主管部门整体移交。
第十九条专项维修资金属业主所有，专项用于保修期满后的物业共用部位、共用设施设备的维修更新和改造。
第二十条专项维修资金在政府主管部门指定的银行设立专户存储，按照专户存储、专款专用、按幢设帐、核算到户的原则进行管理，并按规定计息，利息净收益转作专项维修资金滚存使用。
第二十一条专项维修资金需要使用时，应由该物业管理区域的物业管理企业提出申请，经业主大会批准，报主管部门审核后划拨。
第二十二条专项维修资金由政府主管部门建立制度、统一管理，定期公布收支和余额情况，接受业主的查询和监督。
第七章物业管理用房
第二十三条甲方应于首位业主入住前30日内，按照有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房，建筑面积642.84平方米，其中包括：
办公用房/平方米、位于7#楼二层201—206室，住宿用/平方米、位于7#楼二层201—206室，其他用房/平方米，位于7#楼二层201—206室。
第二十四条物业管理用房属全体业主所有，由乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途，本合同终止，乙方应将物业管理用房交还业主委员会。
第八章合同期限
第二十五条本合同期限为1年。
自2014年03月27日起至2015年03月27日止，但本合同期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。
，
第二十六条本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。
第九章违约责任
第二十七条甲方违反本合同第十四条、第十五条约定的义务，致使乙方的管理服务不能达到本合同第三章“服务质量”约定的，应免除乙方的责任，并由甲方赔偿由此造成的经济损失；甲方的违约行为致使乙方无法完成本合同第二章约定的三项以上“物业管理事项”的，乙方有权解除本合同，并由甲方赔偿相应的经济损失。
第二十八条乙方的管理服务违反本合同第十六条、第十七条约定的义务，不能达到本合同第三章“服务质量”约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主相应的经济损失；乙方无法完成本合同第二章规定的三项以上“物业管理事项”的，甲方有权解除本合同，并由乙方赔偿甲方及业主相应的经济损失。
第二十九条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之二点一的标准向乙方支付违约金。
拖欠费用三个月以上，乙方可向违约方提起诉讼。
第三十条乙方违反本合同第四章规定，擅自提高服务费用标准的，超出标准收费部分，甲方、业主及物业使用人有权要求乙方双倍返还。
第三十一条甲方拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，但修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
第三十二条双方约定，以下条件下所致的损害，可构成对乙方的免责事由：
1、因不可抗力导致的中断服务或物业价值的贬损；
2、因物业本身固有瑕疵造成的损害；
3、因维修、养护共用部位、共用设施设备需要暂时停水、停电或停止共用设施设备的使用；
4、因非乙方责任造成的供水、供电、供气、供热、供冷、通讯、垃圾二次清运、有线电视及其他共用设施设备的障碍和损失；
5、业主欠交物业服务费期间的人身和财产的损害。
第十章其他事项
第三十三条本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。
业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，有关业主应当承担连带责任。
第三十四条本合同的附件为本合同不可分割的组成都分，与本合同具有同等的法律效力。
第三十五条本合同末尽事宜，双方可以另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以补充协议为准。
第三十六条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方均可向潍坊市仲裁委员会申请仲裁或向人民法院起诉。
第三十七条本合同一式四份，甲、乙双方各执贰份。
本合同自签订之日起生效。
甲方（签章）乙方（签章）
法定代表人法定代表人
年月日
附件一：
物业构成明细
类型
幢数
套（单元）数
建筑面积
（平方米）
套内面积
（平方米）
高层住宅
15
1824
185639.06
156285.86
商业用房
2
18525.32
15746.52
车库
1932
73800
会所
1
2331.78
幼儿园
1
1885.26
合计
19
282181.42
备注
附件二：
共用设施设备明细
1、绿化率：
37%
2、道路面积平方米
3、化粪池20座
4、污水检查井38座
5、雨水检查井座
6、垃圾站个
7、公用垃圾桶个
8、配电室个
9、水泵房个
10、热交换站个
11、空调冷却塔个
12、煤气调压站个
13、机动车库个平方米
14、露天停车场个平方米
15、非机动车库个平方米
16、道路灯盏
17、庭院灯盏
18、电梯部
19、共用天线系统个
20、消防水池个
21、信报房（箱）个
22、中央监控系统个
23、消防箱个
24、设备层平方米
25、人防层平方米
附件三：
物业共用部位构成明细
房屋的承重结构（包括：
基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙、外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置等。
附件四：
《潍坊住宅小区物业管理服务标准》
物业管理服务内容及标准
一、保洁：
内容：
区域内公用部分的日常清洁，设立专职卫生人员以确保为业主提供一个清洁、舒适的工作环境。
标准：
1、庭院、门厅、走廊
每天利用业主休息时间彻底清扫庭院、门厅、走廊一次，垃圾及时清运。
业主办公时间设置专职卫生员对区域内的卫生进行保洁维护。
保持区域内停车畅通，道路、绿地无废弃物，使区域内地面无杂物、污渍。
对灯具、开关、把手、楼梯扶手及时擦拭。
走廊放置的痰桶及时清理，门厅附近的玻璃幕墙每周擦洗一次。
2、电梯
每天清洁、擦拭电梯门、镜面、墙面。
每晚彻底清理地面一次。
由卫生维护人员随时清理电梯间，每天负责更换地毯，以保持电梯清洁无杂物、污渍。
3、卫生间
每晚对卫生间进行彻底清洁。
包括：
垃圾和方便饭盒及时清走，墙面便器具、洁具、墙瓷砖、地砖的洗刷，拖布和日用品要摆放整齐，每周对卫生间彻底冲刷一次，开水器每周放水、除垢一次，定时喷洒空气清新剂，保证无异味。
4、绿化
及时对楼内外绿化植物进行浇水、施肥、修剪，及时清除里面的杂草，每天清除花卉、叶茎的尘土，保持盆内、草坪内无杂物，定期喷洒药剂，使花木无明显枯萎及病虫害现象。
5、地下停车场
每周彻底清扫一次，及时清理污水、污物，保持四壁无灰尘。
6、化粪池
定时清理、保证正常使用。
二、保安
内容：
设立专业保安人员以保证业主的人身、财产、消防等方面的安全。
标准：
1、值勤
保安人员按照职责坚持门岗值勤，交接班要准时并做好交接班记录，加强日常巡视和监控，积极与公安部门配合，保证物业安全。
2、来访登记
对外来办事人员要进行人员登记、记录和引导，懂得礼仪知识，讲究文明礼貌。
对内工作人员要检查、督促持证进入办公楼。
3、监控室
监控室要实行24小时监控值班，做好值班记录，杜绝非工作人员进入，保证仪器和设备的安全，随时提供监控资料。
4、消防设备
定期进行消防设备的检查和保养，保证消防设备始终处于良好状态，发现火灾事故或隐患，及时处理并上报有关部门。
5、停车场
停车场的车辆要排列整齐，随时指导车辆停放位置，督促车辆锁闭情况，检查车库的安全性，严防偷盗和交通事故的发生。
6、其它突发事件
严防刑事案件和治安事件的发生，随时处理紧急情况和制止突发事件，维护工作秩序，确保正常办公。
三、小修
内容：
设备、设施小损、小坏的维修，保持房屋原来完好等级为目的的日常养护工程。
标准：
1、电气
随时更换和修复损坏的灯泡、灯具、开关等电器设备，保证各种电气设施和元件的完好。
2、水暖
上下水和暖气的保养，水暖设施跑、漏水的止水和修补，水阀、便器具、管道的检修和更换等。
3、土建
房屋的主体结构，各种墙、梁、板柱和门窗洞口的修复。
4、设备
各种机械设备和电器设备的简单修复。
如：
开水器、热水器、空调器、供电开关、盘柜、窗帘等。
5、其他维修项目
业主要求其他需要维修的项目。
如：
外点运抵的设备、室内要求装其他设施等。
6、维修率
维修及时率达到100%，人员10分钟到位。
电气、水暖维修不超过24小时，土建维修不超过3天。
四、电梯及高压水泵
内容：
对电梯、高压水泵进行日常维护，保养、检修、处理随机问题。
标准：
1、维护
按有关规定及时维护，处理随时发生的问题，使机械始终处于最佳运行状态。
保证设备运行率达98%以上。
2、保养
乙方应定期对电梯和高压水泵进行保养。
如：
管道刷防腐漆、电梯抹润滑油等。
3、检修
按照设备说明书规定时间和操作规程进行检修，
消除各类事故隐患。
4、应急情况处理
设备因停电、机械故障或其它原因造成停运、损坏时的人员反应，事故原因的查明，事故处理的结果和当事人受处罚及收教育情况。
5、各项记录
值班的人员安排及时间，安全责任及规章制度，运行记录，检修记录，保养记录等。
6、费用统计
设备每次维护、正常运行、定期检修及处理突发事故的各项费用统计数据。
五、供电、供水、供暖
内容：
设立专业人员对供电、供水、供暖设备进行日常维护、保养，按时对各种设备进行检查、保证设备的正常运行，并做到“业主叫，人员到”，及时为业主服好务。
标准：
1、运行记录
做好人员安排、工作职责和交接班记录，设备正常运行的各项数据，计划停电、停水、停气应提前12小时通知业主并做好解释工作，确保设备正常运行。
2、检修记录
依据设备规定要求及操作规程按时检修并做好记录工作，定期派专业人员对系统进行测试、检查，消除事故隐患，确保系统安全、可靠。
3、日常保养
定期对破损和老化设施进行更换和修补，定期擦拭灰尘、污渍和刷防腐漆等。
4、事故处理
发生设备事故造成停电、停水、停气的，要提交事故报告，向业主说明事故原因、事故处理意见、当时人的责任及受教育情况。
5、应急情况处理
接到用户报告紧急情况时，维修人员应10分钟内到位并立即修复，在最短时间内处理突发性影响并向业主详细解释清楚，做到小修12小时内完毕，大修要连续修复并安排工程人员24小时值班，对在时限内不能完成的，要向业主说明原因。
6、费用统计
设备每次维护、正常运行、定期检修及处理突发事故的各项费用统计数据。
六、收发
内容：
负责本大厦内部的信函、报刊、文件的邮寄与分发。
对业主个人的报刊、信件、包裹等及时通知领取
标准：
1、登记
对邮寄和收取的报刊、文件、信函、包裹单、汇款单等及时登记，保管好收据以便查询。
2、投递
对要发出的办公信函、公司各种文件、通知、报表、包裹、汇款等要及时投递，不得延误。
因投递原因而发生的不良后果，要追究责任。
3、收取
对从邮局或邮递员中领取的物品、报刊、信函和各种单据要逐一登记，不得冒领或错领，对有问题的，要提出疑议。
4、分发
分发报刊、文件、信函、包裹单、汇款单等要做到准确无差错。
同时制止内部的冒领或错领行为。
如有错误，要追究当班人的责任。
5、服务
及时通知收件人领取邮件，做到准确无误，文明礼貌，热情周到，达到业主满意。
6、保密
对公司的机密、重要文件、信函负有保密责任
七、特约服务
内容：
1、为业主提供上门维修，代定车票，飞机票等服务。
八、管理
内容：
对乙方的人员、制度、工程、财务、资金等方面的综合考察，宏观控制。
标准：
1、管理人员的素质
管理人员要有过硬的思想素质，熟悉分管的业务范围，对业主交代的任务要清楚、明晰，能够统领一方面工作。
2、制度健全情况
各项规章制度应完整、配套、齐全，具有约束力。
3、人员分管情况
人员安排应合理，具体工作时间及分工明确无误。
具有奖罚措施。
4、工程施工情况
施工前有报告与立项，履行各种相关审批手续，施工中保证安全和质量，竣工后要验收，合格率在95%以上，并提交验收报告。
5、资金使用情况
甲方缴交的物业管理费要专项利用，不得挤占，保证物业的维修标准。
6、双方结算情况
乙方按规定时间向甲方提交财务决算和财务预算报告，按规定时间结算物业管理费和工程量，由乙方代收的物业管理费和水电费按时、足额上交甲方，不得截留。
未列标准参照国家及有关省市标准执行。
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