最新上海南通大连写字楼月报.docx
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最新上海南通大连写字楼月报
2022年7月上海、南通、大连写字楼月报
办公楼业务
重点城市办公楼市场分析
上海办公楼市场分析
一、上海办公楼销售市场
1.全市供求分析
7月，开发企业推盘力度保持平稳，全市办公物业新增供给面积于上个月相持平。
本月办公物业新增供给10.52万平方米，环比上月微涨0.87%，同比去年，那么大幅下滑37.81%。
本月新增办公物业共7例，比上个月增加了2例，其中有4例工程供给面积过万平方米，占全市供给比重超过八成。
7月，全市范围内上市体量最大的三个办公工程为：
位于南汇区临港新城板块的临港泥城生活广场、嘉定区安亭汽车城板块的新城尚上城、浦东新区金桥板块的新紫茂国际大厦，供给面积分别为2.90万平方米、2.19万平方米、2.13万平方米，这三个工程占本月全市总供给的比例为68.68%。
7月，市场无一例整栋成交案例，办公物业的成交稳中有降。
本月办公物业成交12.15万平方米，环比下降7.61%，同比降幅到达21.18%。
市场连续第三个月呈现供不应求的局面，供求比为0.87：
1，整体库再次回落。
截至本月底，全市办公物业库存量448.69万平方米，较上月减少了1.64万平方米，降低了0.4个百分点，全市库存量微幅收缩。
7月，办公物业成交价格继续维持小幅上扬，但低价办公依然是全市成交主角，这导致全市价格继续维持低位水平。
本月，全市办公物业成交均价为19,976元/平方米，环比上扬1.67%，同比那么减少了7.01%。
2.各区域供求分析
7月共有5个区推出办公房源，其中嘉定、南汇、浦东的供给均超过2万平方米。
嘉定区新城尚上城共推出2.19万平方米，直接推动该区域供给主力地位；另外南汇区的临港泥城生活广场的供给面积接近3万平方米，占全市比重接近三成。
7月成交面积过万平方米的区域到达6个，其中最为突出三个区分别为嘉定区、宝山区、杨浦区，成交面积分别到达2.19万平方米、1.45万平方米、1.20万平方米，三个区域加总的成交面积占到当月成交的40.3%。
这3个区域虽然成交排名靠前，但相对于7月份各自区域的办公供给
区域库存量的攀升；中外环的供求那么较为平衡，供求比为1.16：
1；外郊环继续保持全市办公物业成交主力区域，但市场供给大幅萎缩，供求比到达0.40：
1，库存量显著降低；另外，内环内、内中环区域的新增供给都为零，但依然有2万平方米左右成交量，这拉低了该环线区域库存的滑落。
从成交面积分析，相比上个月，内化内、外郊环两个区域的成交面积出现不同程度下滑，降幅分别为3.68%、25.61%，其中外郊环成交面积占全市的比重为44.54%，为全市供给主力区域，但相比上个月减少了10个百分点；内中环、中外环、郊环外那么均呈现环比增长，增幅分别为24.52%、18.67%、31.87%，分别升至2.27万平方米、1.96万平方米、0.74万平方米。
从成交价格分析，多个环线受上个月价格探底影响，本月呈现大幅反弹。
其中，内中环、外郊环两个区域的成交价格出现不同程度下滑，分别降低了21.04%、10.14%，降至23443元/平方米、11569元/平方米；内化内、中外环的价格那么表现为小幅增高，分别升至为40727元/平方米、21931元/平方米；另外，受成交结构影响，郊环外区域成交均价与上月相比大幅提升近三成，升至14762元/平方米，这甚至超过外郊环价格。
4.各面积段供求分析
7月份，本市写字楼供给面积段的第一名，从6月的400平米以上面积段移交到本月的50-70平米面积段。
该面积段供给44315平方米，环比上月涨幅到达152%，占到本市7月整体供给量的42%。
本月供给的第二名被50平米以下面积段摘得，共计供给39277平方米，环比上月涨幅到达41.9%，占到本市7月整体供给量的37%。
7月上海楼市的供给成为小户型的天下。
7月办公成交三大主力面积段与上月保持一致。
成交冠军是50-70平米的面积段，共计成交37206平方米，占本市当月成交31%，环比上月增长21.67%，成交亚军是50平米以下的面积段，共计成交24906平方米，占本市当月成交的20%，环比上月下降5.95%。
冠亚的成交主要得力于新城尚上城和卓越世纪中心等小户型工程的成交。
成交季军是400平米以上的面积段，共计成交14000平方米，占本市当月成交的12%，环比上月下降37.24%，该面积段本月新增较少，主要还是消化前几个月的库存。
7月，成交均价最高的面积段是300-350平方米，价格56302元/平方米，环比上月涨幅到达212。
68%。
成交量排名前三的价格分别为：
50-70平米，成交均价15469元/平方米；50平米以下，成交均价14576元/平方米；400平米以上面积段成交均价24476元/平米。
3个面积段的成交价格相对6月均呈现微弱涨势。
2022年7月上海写字楼各面积段成交均价情况
面积段
（平方米）
成交均价
〔元/平方米〕
成交均价环比
〔%〕
成交均价同比
〔%〕
50以下
14576
0.21
-13.28
50-70
15469
1.71
-3.68
70-90
14530
-18.53
-17.29
90-100
30263
20.72
33.73
100-110
20464
-24.72
-21.17
110-125
21650
-19.47
-12.87
125-145
27757
2.77
22.31
145-160
16781
-9.12
-32.22
160-180
22194
6.16
-9.17
180-200
17326
-52.98
-41.14
200-220
32677
-22.37
1.48
220-240
33512
60.48
-8.31
240-260
35691
75.47
5.88
260-280
29162
32.27
-14.94
280-300
23654
-16.21
-28.15
300-350
56301
212.68
76.5
350-400
22496
-51.02
-8.43
400以上
24476
3.24
25.13
合计
_
_
_
5.各总价段成交分析
7月份，本市办公物业的成交排名第一的是总价段在50-100万的产品，占当月成交量的35.9%。
主要代表工程是卓越世纪中心及新城尚上城，两个工程均为45-75平方米的小户型产品，总价在50-70万之间。
该总价段产品当月成交43692平方米，相较上月下降6.2%。
该总价段成交的多是远郊产品，单价相对较低，成交均价在12630元/平方米。
成交排名第二的总价段是900万以上产品，主要是依托绿地中心等几个市中心高端写字楼的成交，共计成交19996平方米，占到7月全市成交面积的16.5%。
6.成交排行榜
Ø成交均价排行
排名
工程名称
区域
成交
均价
排名
工程名称
区域
成交
均价
1
御华山大厦
静安
61688
6
老西门新苑
黄浦
28753
2
上海绿地中心
徐汇
51168
7
东方蓝海国际广场
杨浦
26246
3
日月光中心广场
卢湾
47362
8
中信虹港名庭
虹口
25672
4
宁阳福邸
杨浦
36247
9
五月花生活广场
闸北
25569
5
沪东财富国际广场
杨浦
29470
10
三湘未来海岸广场
杨浦
24756
注：
均价单位：
元/平方米
Ø成交面积排行
排名
工程名称
区域
成交
面积
排名
工程名称
区域
成交
面积
1
卓越世纪中心
奉贤
8752
6
沪东财富国际广场
杨浦
3664
2
新城尚上城
嘉定
8596
7
合景峰汇
嘉定
2932
3
上海国际礼品城
松江
5482
8
上海绿地中心
徐汇
2190
4
中冶祥腾菁英尚都
嘉定
5063
9
上置美兰优湖
宝山
1852
5
绿地丰翔新城
宝山
4816
10
福都商务广场
松江
1804
注：
面积单位：
平方米
二、上海办公楼租赁市场
1、租金
数据来源：
中原地产
2022年7月，全市甲级写字楼租金出现小幅环比增长，增幅为2.50%，为9.49元/平方米·天，相比去年同期，上涨了14.74%。
从各商务区的表现来看，虹桥开发区、徐家汇的甲级写字楼租金出现下滑，降幅分别为0.22%、5.49%，降至6.95元/平方米·天、7.55元/平方米·天；其余四个商务区甲级写字楼租金均出现不同程度的增长，其中南京西路增幅最为突出，环比增长6.57%，升至10.77元/平方米·天；淮海中路、人民广场、小陆家嘴增幅分别为1.27%、2.05%、2.40%，升至10.71元/平方米·天、8.43元/平方米·天、10.05元/平方米·天。
2、空置率
2022年7月，全市甲级写字楼的空置率再次抬升，截至月底，全市甲级写字楼的平均空置率提高1.97个百分点，至6.69%。
从各商务区的表现来看，仅虹桥开发区的空置率出现下降，减少了0.94个百分点，降至5.65%；淮海中路大幅提升了4个百分点，升至7.00%；小陆家嘴的空置率升高了3个百分点，到达8.17%，为六大商务区中空置率最高的区域；另外，徐家汇、南京西路、人民广场的空置率分别增加了2.18个百分点、2.04个百分点、0.39个百分点，至7.68%、5.44%、6.09%。
数据来源：
中原地产
3.市场典型成交
2022年7月，市场租赁成交集中在传统CBD区域，以整层大面积客户为主，从行业活泼度上来看，仍是以金融投资、专业效劳业相对活泼。
板块
区域板块
工程
公司名称
楼层
面积
〔平方米〕
成交租金
〔元/平方米/天〕
传统CBD
陆家嘴
IFCⅡ
德事
低区
2500
10-11
虹桥
尚嘉中心
英国HWCD建筑设计公司
低区
700
8-9
虹桥
古北财富中心
稻盛
低区
2000
7-9
徐家汇
绿地中心
JAS
—
3000
5-6
南京西路
会德丰
奥康鞋业
高区
600
15-16.5
淮海路
香港新世界大厦
格盛咨询
中区
900
8-9
新兴商务区
漕河泾
泓毅大厦
雅马拓科技贸易（上海）有限公司
低区
560
3-4
大连办公楼市场分析
一、大连办公楼销售市场
1.全市供求分析
截至7月底，大连办公市场已11个月没有新增办公供给，市场以消化以前存量为主。
7月市场办公成交稳中有升，环比增长18.29%，同比增长118.9%，到达6627平方米，是2022年除去5月外的最高成交数据。
7月的成交价格那么持续下行，创下2022年的新低——5069元/平方米。
如此低的价格缘于7月仅3个工程成交，其中成交面积占比到达7月成交量91%的华南国际，成交均价仅为4877元/平方米。
2.各区域供求分析
7月，全市各区域均无新增办公供给。
当月成交面积桂冠被甘井子区摘得，共计成交6033平方米，相较6月环比上涨339.06%，占到当月成交的91%。
甘井子区的成交奉献全部来自华南国际这一工程。
7月成交面积的第二名是开发区，成交了530平方米，占到当月成交的7.9%。
中山区那么从6月的成交冠军下滑为本月的季军，只成交了一套64平米的办公。
7月3个有工程成交区域的成交价格分为：
甘井子区4877元/平方米，开发区6536元/平方米，中山区11000元/平方米。
其中甘井子区华南国际4877元/平方米相较其6月5100元/平方米的成交价格有小幅下降，中山区香榭里街区11000元/平方米的成交价格与6月份的成交价根本持平，并有小幅上涨。
3.各面积段供求分析
7月，大连办公物业成交排名前三的面积段分别是350平方米以上的面积段、150-200平方米的面积段和130-150的面积段。
三个面积段成交分别为2354平方米、2244平方米、1847平方米，三者合计占到当月成交的97%。
其中350平方米以上的面积段已经持续3个月成交量维持在2000平方米以上，而130-150平方米、150-200平方米面积段最近两月均表现良好，成交也都在800平方米以上。
7月各个面积段的成交均价都有所下降，下降幅度在4%-20%。
50-70平米面积段成交均价在11000元/平方米，环比下降4.1%；130-150平米面积段成交均价在5530元/平方米，环比下降6.94%；150-200平米面积段成交均价在4394，环比下降19.94%；350平米以上面积段成交均价在5111元/平方米，环比下降10.75%。
4.各总价段成交分析
7月，成交面积总价段集中在50-70万，70-90万，150万以上三个总价段，成交量分别为1694平方米，1945平方米，1962平方米，各自占到当月成交百分比为：
25.5%、29.3%、29.6%。
其中50-70万的区间成交量猛增，相较6月环比上涨到达3343%。
7月，成交价格各个面积段下降5%-74%不等。
其中成交均价环比降幅最大的是50-70总价段，6月成交均价为13825元/平方米,7月成交均价下降为3698元/平方米，下降幅度到达74%。
另外成交均价下降幅度较大的是90-110万的区间，下降幅度到达26%。
5.成交面积排行榜
工程名称
区域
成交面积
成交套数
成交均价
成交金额
华南国际
甘井子区
6033
29
4877
2942
香榭里街区
中山区
64
1
11000
71
注：
面积单位：
平方米；均价单位：
元/平方米
二、大连办公楼租赁市场
受欧债危机影响，大连甲级写字楼市场需求减弱，延续了之前成交清淡的趋势。
外资企业租赁需求明显减弱，吸纳量主要靠内资企业支撑。
租赁方面，本月租赁成交普遍位于写字楼低区，且以续租为主，整体市场成交租金持续出现小幅下调。
其中，近期新投入使用的万达中心硬件设施良好、地处CBD延伸线的东港商务区，分流了CBD及青泥洼桥区域局部需求，拉动人民路区域租金攀升。
表：
南通甲级写字楼7月份租金报价情况
区域
工程
租金报价〔元/m2/天〕
人民路
亚太国际金融中心
3-4
世贸大厦
2.2
国际金融大厦
2.7-3.5
虹源大厦
3.2-3.6
青泥洼
森茂大厦
5.6
天安国际大厦
2.3-3.5
大连中心
3.8
希望大厦
5-6
星海湾
期货大厦
3.3-5
国泰环球金融中心
4.7-5.2
中铁诺德大厦
5
开发区
祐玛国际金融中心
3.2-3.5
东港新区
万达中心
4-6
南通办公楼市场分析
一、南通办公楼销售市场
1.全市供求分析
继6月办公物业供给大放量之后，7月南通办公物业整体供给到达80054平方米。
虽然相比上月下降25.57%，但8万多方的绝对量，已经是一个极高的数字，相当于2022年南通办公市场整体成交量的1/3。
连续2个月的大面积供给，导致南通写字楼物业的库存量大幅攀升。
7月，办公物业的成交量继续稳步上升，创下2022年的新高——33619平方米，环比上涨50.22%，同比涨幅到达130.27%。
这已是继2月以来，持续第5个月稳步上涨。
7月，办公物业成交均价13766元/平方米，与上月根本持平，环比下降0.48个百分点。
2.成交排行榜
排名
工程名称
区域
成交面积
成交套数
成交均价
1
南通中央商务区
崇川区
6273
82
12876
2
晏园凤凰汇
崇川区
3367
12
12800
3
金海岸
港闸区
2857
39
9884
4
濠南君邑
崇川区
851
1
13500
5
景华城
崇川区
819
13
10913
6
紫琅上郡
经济技术开发区
237
1
12000
7
鸿鸣摩尔
港闸区
174
3
9600
注：
面积单位：
平方米
二、南通办公楼租赁市场
7月，南通甲级写字楼租金与6月根本持平，各个监控写字楼租金价格无明显波动。
写字楼租金报价最高的前两名依然是老城区的工程，租金最高的是南通大饭店国际企业中心工程，租金在3-3.5元/m2/天。
排名第二的是金融汇工程，租金报价在2.7元/m2/天。
新城区的租金在0.8-2.0元/m2/天，国际贸易中心作为南通硬件配置最为高端的工程，占据新城区租金第一高的位置，租金到达1.8-2.0元/m2/天。
海外联谊大厦本月租金最低价有所下调，原因是有低区房源出租，拉低了整个租金水平的下限。
开发区选择的样本是世界之窗科技创意园，该工程的租金与6月一致，为1.2元/m2/天。
港闸区的绿洲国际，只能半层起租，最小面积在750平方米，租金为1.6-2元/m2/天。
表：
南通甲级写字楼7月份租金报价情况
区域
工程
租金报价〔元/m2/天〕
老城区
金融汇
2.7
南通大饭店国际企业中心
3-3.5
新城区
中南世纪城座
0.8-1.2
国际贸易中心
毛坯：
1.3-1.5
装修：
1.8-2.0
海外联谊大厦
装修：
1.0-1.7
开发区
世界之窗科技创意园
1.2
港闸区
绿洲国际
1.6-2
办公楼市场重要资讯
全国CPI涨幅迈入“1时代〞
在6月份回落至3%以下区间后，全国7月份CPI继续下行，重返“1时代〞。
国家统计局昨日发布数据显示，2022年7月份，全国居民消费价格总水平同比上涨1.8%，较6月份的2.2%收窄0.4个百分点，创2022年1月以来新低。
房价止跌上升房产税或成楼市调控新方向
针对近期房地产市场出现的新问题，为稳固房地产调控成果，国务院从7月下旬开始，派出督查组到各地开展专项督查。
多数业内人士认为，此次督查后，新政出台的可能性极大，但不同此前用偏行政手段挤出投机资金、控制房价，新一轮政策或倾向于经济手段。
目前，呼声最高的就是“房产税〞，很多业内专家认为，未来房产税很有可能成为限购政策的接续政策。
房地产信托现疲态，房企“出海〞融资潮起
据悉，上半年的房地产信托呈现出规模和占比双降的趋势。
开发商通过信托融资的格局发生了变化。
今年以来，各大房企纷纷谋求海外融资，方式主要包括收购已上市的“壳公司〞、境外发债等。
大房企加速拿地，瞄准二三线城市
随着新房市场成交量的逐步提升，开发商在资金链方面已经有了明显好转，7月各大房企在土地市场开始大显身手。
伟业参谋分析，这种现象一方面是因为土地市场升温；另一方面，那么是因为上半年各地土地供给缺乏和成交低迷，促使土地市场在下半年供给提速，特别是一些优质地块开始陆续亮相。
中国商业地产投资额环比降22%连跌三个季度
近日，DTZ戴德梁行发布今年第二季度亚太区商用房地产投资市场报告，指出今年第二季度中国内地商业地产投资额环比下降22%，这已经是中国内地连续三个季度出现商业地产投资额下滑现象。
在中国内地商业地产开展顶峰期，即去年第三季度，其商业地产投资额占亚太区总额的三分之二，而今年第二季度，只占三分之一。
商业写字楼将有矩可循，住建部正式验收标准
2022年6月，由中国房地产业协会商业地产专业委员会联合国内外多位专家和企业起草的?
写字楼综合评价标准?
正式通过住房和城乡建设部建筑节能与科技司组织的专家验收委员会验收，随后将在试点与完善的根底上，正式申报行业标准，自此中国商业写字楼有矩可循。
制订的?
评价标准?
对开发企业在规划设计、建筑及后期运营过程中，具有引导作用，同时对客户在选择效劳产品的时候有参考价值。
SOHO中国未来3年将转型，提升自持物业比例
SOHO近期宣布，将辞别以往的散售模式，从“开发—销售〞转向“开发—自持〞，未来将在北京和上海持有最有价值的办公楼和商业物业150万平米。
预计3年后租金收入将成为公司盈利的主要来源，5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元，而销售收入将逐渐成为辅助收入。
随后，SOHO中国董事长潘石屹在中期业绩会上指出，SOHO中国的年度销售目标已经由年初的230亿元下调一半水平至120亿元，下半年的预售额为70亿元。
绿地商务地产比重将超住宅，加紧海外投资布局
绿地集团近年来商务地产的比重逐步增加。
张玉良在最近采访中表示，未来绿地将在一二线城市以开展商务地产为主，三四线城市以开展住宅产品为主。
2022年绿地地产业务中商务地产比重到达30%，2022年为40%-45%，而2022年那么要到达60%,超过住宅。
在多元化转型的同时，绿地集团加紧海外投资布局，加快国际化进程。
继去年成功进入韩国济州岛后，今年绿地集团海外投资第二单方案落子澳大利亚悉尼，总投资约80亿元建设集住宅、配套商业及酒店于一体的大型示范性生活区。
上海：
沪上二手工业厂房很吃香
数据显示，7月沪一手工业厂房仅成交3套，面积615平方米；二手厂房成交面积60382平方米，环比增长1.83%，7月二手厂房主要成交工程集中于浦东和徐汇，相对单价较高。
上海北外滩欲打造复合功能型中央商务活动区
位于虹口区的北外滩正积极打造复合功能型中央商务活动区，除了连片的城市综合体群用于办公、商务活动外，还将规划构建海军主题公园、海鸥广场、外国邮轮博览、私人游艇泊岸等各类设施，区域内240米高的塔楼也将成为北外滩标志。
而首次提出的高架人行步廊、空中平台等连接形式，也将为游客提供更好的观景视。
上海：
虹口新兴商务区写字楼市场崛起，租售价上涨
根据虹口区的规划，四川北路未来将形成商业、文化、旅游融合式开展。
到2022年，四川北路商务商业面积各自将突破100万平方米。
这样的规划令更多国际国内知名企业对该区域的高品质甲级写字楼更加看好。
近期戴梁的研究报告指出，随着轨道交通、商业设施的配套完善，以中信泰富·申虹广场、龙之梦虹口广场等工程为代表的大量高品质甲级写字楼陆续入市，虹口新兴商务区写字楼市场快速崛起。
深圳：
未来有5大总部基地，将成写字楼主流新品
目前深圳总部企业达180多家，与上海、北京名列三甲。
深圳未来有5大总部基地，分别是福田中心区、后海中心区、深圳湾高新区、留仙洞片区、龙华核心区。
深圳：
一手办公成交面积劲升178%，工业厂房成新热点
7月深圳市一手写字楼共计成交4.4万平方米，环比大幅上升178.5%，成交套数共计227套，环比上升66.9%。
工业厂房成为成交量大涨近两倍的主要奉献力量。
据中原地产统计，深业泰然大厦6、7月售出总面积达3.5万平方米，推高了整个深圳7月的一手写字楼成交总量。
同期进入销售的还有龙岗天安数码创业园三期，共计推出面积约3.75万平方米，共93套工业厂房，均价约1.5万元/平方米。
天津：
中国第一高楼117大厦开始地上施工
据悉，结构高度597米，位居中国第一的117大厦已完成地下室结构封顶，将于7月31日“冲出地面〞，开始地上局部施工。
天津：
滨海高新区出台创新举措，建设未来科技城
上半年津滨海高新区生产总值、固定资产投资等主要经济指标增幅均超30%。
为进一步助推区域经济开展，全力打造未来科技城，区域正式推出?
关于当前加快经济开展的10条措施?
，设立8项专项资金，着力建设新兴产业核心区、高端人才集聚区、开放合作先行区。
预计今年内投资规模将到达40亿元至50亿元。
武汉：
鄂州市葛店开发区升为国家级开发区
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