前期物业管理委托服务合同.docx
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前期物业管理委托服务合同
前期物业管理委托服务合同
第一章总则
第一条本合同当事人
委托方（以下简称甲方）：
受托方（以下简称乙方）：
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲、乙双方就甲方开发的“酒城花园”项目委托乙方物业前期介入及小区的物业管理达成以下一致意见，订立本合同。
第二条物业基本状况
物业名称：
酒城花园
物业地点：
物业建筑面积：
约为16.7万平方米
物业类型：
高层住宅物业
第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；乙方参与本物业的竣工验收，并在物业移交接管时，与甲方办理物业管理书面交接手续；本物业交付使用后的质量责任，按国家《建设工程质量管理规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》等规定承担。
第二章委托管理服务事项
第四条房屋建筑本体共用部位的维修、养护和经营管理，包括：
楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门等。
第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和经营管理，包括：
共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、电梯、区内消防设施设备、水泵、综合布线系统、建筑物防雷设施等。
第六条附属建筑物、构筑物的维修、养护和经营管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、水景、池、井、自行车棚、公共停车场的共用部位的经营管理。
第七条包括共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和经营管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。
第九条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
第十条交通与车辆停放秩序的经营管理。
第十一条维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤与公共秩序维护。
第十二条管理与物业相关的工程图纸、住、用户档案与竣工验收资料。
第十三条组织开展社区文化活动。
第十四条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，一般事宜乙方在事先应有明确的服务标价，特殊情况当事双方协商。
第十五条对业主和物业使用人违反《临时管理规约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取包括但不限于报告规劝、制止等措施以主张全体业主的合法权益免于侵害。
第三章委托管理期限及范围
第十六条物业管理前期物业管理阶段，指从物业交付之日起至全体业主大会召开、选举业主委员会之后续聘后重新选聘日止。
第十七条前期物业管理服务委托管理期限为三年，自物业交付起计。
若在此期间本物业成立业主委员会，委托期限则至业主委员会正式成立并另行签署合同之时为止。
第四章双方权利义务
第十八条甲方权利义务
1、在业主委员会成立之前，负责审定《临时管理规约》，让购房人订立物业买卖合同时，对管理规约予以书面承诺，并在与购房人订立的买卖合同中体现乙方为前期物业管理人或负责让购房人与乙方签订《前期物业管理服务协议》；物业竣工交付使用时，负责向购房人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书；
2、审定乙方拟定的物业管理方案；
3、检查监督乙方物业管理方案的实施及制度的执行情况；
4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划；
5、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求，在保修期内，如存在质量问题，由甲方负责协调施工承建单位（承建商）返修；
6、在房屋交接验收之前15日内按照相关法律法规向乙方提供不少于建筑面积的千分之二的简装生活用房、管理用房，管理用房面积根据本物业具体情况按照相关文件要求提供，由乙方无偿使用；
7、与乙方办理物业管理验收手续时，应向乙方移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设备设施的安装、使用和维护保养技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
8、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动等工作及完成物业管理各项管理目标的实现；
9、负责本物业维修专项资金的筹集，在向业主交房时配合乙方督促业主缴纳物业维修专项资金。
第十九条乙方权利义务
1、根据有关法律法规及本合同的约定，拟定《临时管理规约》供甲方审定，拟定物业管理方案，报甲方审定后，自主开展物业经营管理服务活动，自负盈亏；
2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；
3、按本合同的约定，对业主和物业使用人违反管理规约的行为及时进行处理；
4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
5、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；
6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关注意事项和禁止行为，订立书面约定，并负责监督；按养护计划和操作规程，对房屋共用部位、共用设施设备状况进行检查，发现不安全隐患或险情及时排除；
7、负责编制物业管理年度管理计划；
8、乙方应将物业管理服务项目、收费标准经相关主管部门及甲方审核后在物业管理区域内公示；
9、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与相邻业主协商同意并征得业主大会同意后报有关部门批准方可实施；不得擅自改变房屋共用部位的用途；
10、本合同终止时，乙方必须向甲方或业主大会移交由甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理全部档案资料；
11、建立、妥善保管和正确使用物业管理档案，并负责及时记载有关的变更情况；
12、接受业主、使用人、甲方、物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务；
13、不得私自占用、挪用专项维修资金；
14、不得聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动；
第五章物业管理公共服务质量
第二十条乙方须按下列约定，实现目标管理：
1、房屋外观；2、设备运行；3、共用部位、共用设施设备的维护和管理；4、公共环境卫生；5、绿化；6、交通秩序与车辆停放；7、公共秩序维护与协助消防；8、房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修；9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到80%以上。
（1）若物业达到创优要求,创市优住宅物业成功则物业费价格按照住宅物业1.20元/㎡·月,商业物业按照1.80元/㎡·月收取。
甲方奖励乙方人民币捌万元整,以确保物业的品质,弘扬发展商的开发品牌。
（2）若创省优住宅物业成功则物业费价格按照住宅物业1.40元/㎡·月,商业物业按照2.00元/㎡·月收取。
甲方奖励乙方人民币壹拾伍万元整。
第六章物业管理服务费用
第二十一条本物业服务费用：
1、住宅物业物业管理服务收取标准为物业交付后至创优成功前按：
高层住宅物业1.10元/平方米.月，商业物业1.60元/平方米.月；
2、物业动启费：
即12万元（大写人民币壹拾贰万元整）。
发展商于首次物业正式交付前两个月支付总额的50%，剩余的50%在二期物业交付前两个月一次性拨付我司；
3、销售中心前期介入费用：
2.4万元/月（大写人民币贰万肆千元）。
人员配置为一名驻场经理,六名形象岗,两名保洁。
付款方式为季前付。
（销售中心服务费用测算见附件一）。
乙方免收甲方前期介入服务动启费。
第二十二条管理服务费用的说明：
1、本物业管理公共服务费向业主首次预收6个月，之后由业主自行选择月缴或季缴、半年缴方式。
2、业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任；
3、业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理公共服务费；
4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五交纳滞纳金；
5、物业内的空置房，自房屋交付起一年内乙方免收甲方物业服务费；第二年收取空置房物业服务费的50%，第三年开始全额收取物业服务费。
6、本物业在当地主管部门备案等相关工作，由乙方自行负责处理流程和文件编制，甲方应提供配合并支付主管部门要求的相关费用。
第二十三条房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修养护资金按照当地标准执行。
第二十四条本物业的房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的日常养护费用，由乙方在收取的物业管理公共服务费中列支，其大修、中修、更新、改造费用，在本物业维修专项资金中列支。
第二十五条业主、使用人的家庭财产与人身安全的保险由业主、使用人自行办理。
第二十六条由甲方牵头会同开发商、承建商与物管商签署维保三方协议，旨在保证维修及时率，为业主排忧解难。
若承建商不能及时维修的将由乙方代为修复，其费用由甲方利用承建商的质保金向乙方支付。
第二十七条在质保期内，乙方进场后，乙方有权对设施设备等硬件管理进行检查和监督，若达不到正常使用条件，乙方有权要求甲方及时整改和维护达到正常使用状态。
第二十八条地下停车场的管理及收益问题双方另行协商确定。
第七章违约责任
第二十九条甲方违反本合同的约定使乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方限期内解决，逾期30日内未解决的并对乙方履约能力造成实质性损害的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方合理的经济赔偿。
第三十条乙方违反本合同约定，或擅自提高收费标准的，甲方有权督促和要求乙方清退所收费用；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十一条甲乙双方任何一方无正当理由提前终止合同的，均需全额赔偿给对方造成的经济损失外，双方共同约定违约金为人民币贰拾万元整。
第三十二条因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲乙双方向开发建设单位索赔。
因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。
产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。
第三十三条甲乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权，或造成对方经济损失的，应当承担全部责任。
第三十四条因违约而需解除本合同的，甲方应提前三十天提出解除合同并通知对方，乙方应提前两个月提出解除合同并通知对方，合同自书面通知到达对方时计算，并在合同解除前三十日内办理交接。
如有异议，可请求人民法院诉讼或申请仲裁。
第八章附则
第三十五条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成业主财产损失的，当事双方按有关法律规定处理。
第三十六条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第三十七条本合同之附件均为合同有效组成部分。
本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第三十八条本合同一式伍份，甲乙双方各执两份。
物业管理行政主管部门备案壹份，具有同等法律效力。
第三十九条本合同期满后，乙方可参加本物业的管理招投标，甲方可控的情况下在同等条件下优先获得管理权，但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。
第四十条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第四十一条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意提交当地仲裁委员会仲裁。
第四十二条本合同期满自然终止，双方如续订合同，应在本合同期满30天前向对方提出书面意见。
第四十三条本合同自双方盖章签字之日起生效。
甲方签章：
乙方签章：
代表人：
代表人：
年月日年月日
附件一：
销售中心物业服务费用测算
一、管理层人力成本:
序号
名称
人数
工资标准
总额（元）
备注
1
驻场经理
1
1×3000
3000
2
客服人员
1
1×1500
1500
3
合计
2
4500
二、作业层人力成本:
（一）秩序维护员（形象保安）
序号
名称
人数
工资标准
总额（元）
备注
1
秩序维护员
4
4×1200
4800
2
合计
4
4800
（二）环境维护员（保洁员）
序号
名称
人数
工资标准
总额（元）
备注
1
环境维护员
1
1×700
700
2
合计
1
700
三、管理层人工成本：
①工资费：
4500元/月
②加班费：
4500元×0.3753×50﹪=844.43元/月
③福利：
4500元×5%=225元/月
④社保：
2人×1097元×30.7%=673.56元/月
小计：
6242.86元/月
四、作业层人工成本：
①工资费：
5500元/月
②加班费：
5500元×0.3753×50﹪=1032.08元/月
③福利：
5500元×5%=275元/月
④综合保险：
5人×1097元/月×14.5%=795.33元/月
小计：
7602.41元/月
五、合计：
（三）+（四）=6242.86元/月+7602.41元/月=13845.27元/月
六、日常清洁卫生费
序号
名称
计算方式
金额（元/月）
备注
1
环境卫生用物资（1人）
2000元/人.年÷12
166.67
2
劳保用品（1人）
1200元/人.年÷12
100
3
消杀费
200
空气净化剂等消杀物资
4
小计
466.67
七、秩序维护费
序号
名称
计算方式
金额（元/月）
备注
1
装备费（4人）
1200元/人.年÷12
400
2
装备折旧费
4800元（12个月折旧）
400
3
小计
800
八、固定资产折旧：
20000元÷12个月÷3年=555.56元/月
九、行政性开支：
1000元/月
十、不可预见费：
∑×2.5%=416.69元/月
十一、合理酬金：
∑×5%=854.21元/月
十二、税金：
∑×5.65%=1013.52元/月
十三、合计：
18951.92元/月
十四、结论
本销售中心物业服务费用定价为人民币：
18000.00元/月（大写：
壹万捌仟元整）；
本销售中心人力资源编制为7人，具体人工量按进场后销售中心实际需求配置；
本预算相关参数参照《物业管理条例》《成都市物业服务力量配备指导标准》、《中国物业管理师教程》，最终解释权归我司；
说明：
人力资源成本中的系数含义分别指加班、社会保险，来源为：
1、加班系数：
物业服务企业为六天工作制，按照劳动法，员工加班日为52个周末（两倍日薪）与11个法定节假日（三倍日薪），即（11×300%/365+52×200%/365）=0.3753
2、社会保险系数：
管理层人员，保险按照社保缴存基数1097元的30.7％缴纳，作业层为非城镇户籍人员，按照社保缴存基数1097元的14.5％缴纳综合保险。
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