写字楼物业管理手册用户手册.docx

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写字楼物业管理手册用户手册

1前言1

2写字楼管理2-6

2.1物业管理及其职能

2.2管理处

2.3管理费

2.4业户须知

2.5日常保养

2.6清洁卫生

2.7车场管理

2.8防火措施

2.9转让业权

3应急程序7-11

4业户守则12-16

4.1业户联络资料

4.2空调系统

4.3大厦外观

4.4玻璃幕墙

4.5洗手间，淋浴间

4.6物业结构之保护

4.7公共设施

4.8材料、货品之运送

4.9二次装修规则

4.10保险

4.11管理收费

4.12公共地方之整洁

4.13垃圾之清走

4.14保安

4.15招牌与指示牌

4.16兜售商品

4.17单元用途

5技术资料17-19

6总结20

写字楼管理

2.1物业管理及其职能

2.1.1测量师行物业管理有限公司为大厦之管理代理人,执行对大厦之物业管理职能，享有或承担《大厦管理公约》（以下简称“公约”）中规定物业管理人的各项权力义务及责任。

2.1.2管理处各员工有职责为各业户提供物业管理服务，但请各业户不可要求各员工作私人服务，另请各业户勿赏赐任何利益给本处人,各业户如有任何赐教，请与本处联系。

2.1.3本处负责维持本物业范围之正常运作及在可能的情况下，协助各业户，此外还代表全体业户处理各公共事务。

2.2管理处

物业内24小时均有人当值，负责大厦巡逻工作及协助各业户所提出之合理要求。

管理处办公时间为：

周一至周五：

8：

30AM-5：

30PM

管理处地址：

电话：

传真：

在办公时间外，可联络24小时监控中心，电话：

（8610）

。

管理处员工皆佩带工作证，如有怀疑，请联络管理处查询。

2.3管理费

2.3.1为保障各业户在“大厦”的物业之长远利益，以达投资保值的效果，各业户需按照“大厦管理维修公约”承担本物业之保养、维修及日常管理开支。

物业管理之各项支出包括但不限于：

建筑物、道路、行人道、外围部分及其它公共地方之保养、清洁、维修和照明等费用，消防及大厦自动系统电脑系统之检修保养费用。

此外，渠道及水管之维修费用，垃圾清理费、管理处之行政及管理费用以及管理员工之薪金、福利等均包括在内。

所有支出均根据管理公约所载之管理份额由各业户按比例分摊。

2.3.2管理费是保持本大厦正常运作之必备条件。

故各业户务必准时缴交管理费。

管理费用将以人民币为计算单位，各业户亦可以美元或港币缴付。

2.3.3业户应于每月首天缴付当月管理费，凡逾期日者，每逾期一日，加收应付金额的（%）的滞纳金，逾期一个月或以上者，管理处将有权采取包括但不限于停电、停水等措施,直至业户缴清所负费用连同滞纳金为止。

2.3.4如公共设施/外墙翻新等大型工程费用，应按大厦公约所指定的管理份额比例，由各业主共同分担。

2.3.5管理帐目收支情况将由管理处按时公布。

此外，各业主如有业权更改，请即以书面知会管理处。

管理费及其它有关费用按金可按照管理及维修公约转名予新业主；各业户应于业权转让时结算清楚。

2.3.6若管理费不足应付各项开支时，各业户须按公契指定的比例支付未足之数。

若有盈余，则拨下年度帐目。

2.4业户须知

2.4.1业主对其购买之楼宇拥有占有、使用、收益、处理等权力（如房地产权、买卖、赠与、交换、遗赠及继承），但土地所有权仍归国家。

2.4.2业户如欲在所拥有之物业门口安装名牌，必须事先向管理处申请，及按照管理处的统一规定安装。

同时，各单位之窗户、外墙及公共地方均不得竖立任何标志及广告。

2.4.3本物业仅作为公约指定用途，不可作为货仓、工厂或其它用途。

2.4.4业户不可作出任何结构及外观（如：

窗户、阳台、外墙等）之更改,以维护物业之外观整齐、条理、美观,也不可霸占公共空间。

2.4.5业户进行装修、维修等工程,以不妨害其结构、公共设施及他人为原则。

进行该等工程前需先获管理处批准及缴纳有关按金及费用。

2.4.6凡擅自改变楼宇结构、用途、外貌之扩建、拆建者，管理处除要求立刻停止及擅改者自费恢复原貌外,同时保留报告政府当局及/或要求赔偿/罚款之权利。

2.4.7物业内严禁存有任何违禁品。

2.4.8业户须监管其聘用之承办商及对其行为负责，若有损坏公共地方或公共设备或给公共地方遗下废物,该单位之业户为最终负责人，需承担赔偿责任。

2.4.9滋扰他人行为如制造噪音，兜售商品，派发传单等，一律禁止。

2.5日常保养

2.5.1请勿干扰公共设备，否则需要赔偿损失。

2.5.2请勿把废弃物丢入各渠道（如卫生间、去水道等），否则需对损坏堵塞修理负责。

2.5.3请正当地使用室内电器。

失修、损坏、质劣电器品易导致火警。

任何电器工程须由合格技工进行。

2.5.4请勿涂划、刮花大厦任何部份如墙壁等，亦不可随便吐痰或便溺。

2.5.5请勿霸占任何公共地方（如堆放私人财物、神位、祭祀、晾晒等）,以免有碍观瞻，损人不利已及引人犯罪。

2.5.6请爱护公物，若发现有刑事损坏事件，请立刻报本处。

2.6清洁卫生

2.6.1请各业户把垃圾包好，再放在管理处指定地方，以便收集。

2.6.2请各业户勿饲养禽畜动物。

如有特殊情况，可书面向管理处要求豁免（如：

导盲犬）。

2.6.3请各业户自觉清洁废物，切勿污染公共地方。

2.7车场管理

2.7.1所有车辆未经许可，不得进入本物业范围。

2.7.2凡进入本物业范围之车辆，须遵守张贴于车辆入口处之车场守则。

2.8防火措施

建筑物设有完善的消防救灾设备并与市政消防部门24小时联系，建立了可行有效的火灾时人员救护方案。

为了减免火患，请业户遵守如下规定。

2.8.1参阅有关防火通道图。

2.8.2熟悉写字楼内外地理环境。

2.8.3熟悉写字楼内灭火器具和警铃的位置。

2.8.4避免电路负荷过重，若需要安装其它电器，请与物业部联系。

2.8.5请不要在写字楼内焚烧任何物品，禁止在写字楼内使用煤油和电炉。

2.8.6禁止堵塞消防通道和其它公共区域。

2.8.7离开房间时应关闭所有电器设备。

2.8.8请不要在电梯内和走廊内吸烟，不要将未熄灭的香烟或其它火种扔进纸篓或垃圾间内。

2.8.9请业户不要藏匿消防器具。

如楼内警铃鸣响，请不要惊慌。

注意收听广播，广播将会告诉您发生的情况和应急措施。

2.9转让业权

业主在转让业权时，请知会管理处有关新业主（承受人）之详情（如：

姓名、地址、电话、交易日期等）。

3.应急程序

3.1紧急事故可能随时发生，本处必须为处理这些情况作好准备，以尽量减低人命及财产的损失，以下所提供的资料，是特别为协助业户预防和处理紧急事故而设。

3.2紧急电话号码

电话号码电话号码

火警煤气公司

市公安局市政府值班室

消防局供电局

工商局税务局

住宅局环保局紧急电话号码

3.3单位内物品处理

请定期检查单位内存放之物品，以免造成阻塞，妨碍危急时逃生之通道。

任何可能引起或促成火警或危害安全之物件如旧布、报纸或其它易燃物品等，均避免放置在室内。

3.4意外（紧急医疗问题）

当发生意外或面对紧急医疗问题时：

a.尝试尽可能获取有关是次损伤的资料；

b.使伤者处于温暖及舒服的状况，并加以安慰；

c.拨电话要求急救医疗服务；

d.通知管理处详述意外情况，包括所属单位、地点、

姓名、地址、电话号码、目击者等；

e.在任何情况下，应尽量保持镇定。

3.5罪案与保安

一个高级豪华之物业，因环境高尚优美也可能会成为匪徒之对象,故偷窃、其它不法行为甚至抢劫或更严重的罪案，皆有可能在此发生；切记遇到遗失锁匙时，请立即把门锁更换。

3.6火警

－发现（若发现火警）

－通知（致电消防局及通知附近的人）

－逃生（使用最安全的途径，离开火警现场）

－抑制（在安全情况下，紧闭所有门窗）

用户必须熟悉大厦内的灭火器、警报系统之位置与本地消防局的电话号码：

a.若是轻微失火（如废纸篮、烟灰缸等）,尽可能将火扑灭，但切勿冒险；

b.如人身安全已受到威胁，而火势亦不能即时受到控制，应即时逃生，如情况安全，可将通往失火现场的门窗关闭，以隔离及时控制火势；

c.通知消防局

-有关单位的名称；

-所在的街道交界；

-火警蔓延的范围及位置；

-你的电话号码及姓名。

d.通知本管理处；

e.依从大厦管理处职员的指示离开大厦；

f.如被火焰或高热所围困：

-有可能的话，致电消防局求助；

-打破玻璃警报系统之玻璃盖，使警报讯号能发出，把门

关闭，将火热的源头隔离；

-紧记烟和热空气都是向上升，接近地面的空气含氧气量

较高，温度亦较低，故应蹲着身子或爬行逃生；

-如情况许可下，打破窗子以求空气流通。

g.所有逃离火场的人，须在物业内指定之空旷地方聚集；

h.身处火场上层的人，应向天台方面逃生，如身处火场下层者，则向外走，前往最邻近的出口逃生；

I.发生火警时，管理处职员会协助消防员和公安阻止公众人士进入现场。

在管理处职员或消防局宣布有关单位安全之前，任何人等不得进入。

3.7地震

a.保持镇定，切勿离开处身地方；

b.躲在桌子或坚固的结构下寻求掩护；

c.远离窗户，玻璃隔板、架或悬挂的物件；

d.地震时不要躲在楼梯底下；

e.准备应付接连更多次的余震；

f.如单位受到破坏，立即通知管理处；

g.切勿散播谣言或夸大的报告。

3.8水浸

遇有可能发生水浸时：

a.把有可能受损的贵重物品移往较高处；

b.在水浸出现前，切断电器用具的电源；

c.提防通电的电线；

水浸之后：

d.检查财物以签定损失；

e.委派及监督负责清洁的员工；

f.逐渐抽去积水，以减少对楼宇结构造成的更大损害；

g.清除单位内，家俱及其它地方的积水，避免破坏环境卫生；

h.做好提防抢劫的措施，须加强保安，防止盗贼进入单位。

3.9联络

用电话报案时，请提供以下所有资料：

a.报案人的姓名；

b.紧急事故的位置；

-大厦的名称及地址

-单位编号

c.有人受伤与否；

d.紧急事故的种类、火警、罪案等；

e.待对方确定了资料后，方可挂断电话。

3.10大厦撤离程序

a.当发生火警或任何其它紧急事故，所有人都应该完全撤离火

场，不能有所例外。

b.在撤离单位或进行火警演习时，用户的贵重物品须自行负责，另外，最后离开的人员须负责锁上室内所有进出的门。

c.开启由单位通往街外的大门前，先弄清楚是否烫手，如发现该门是热的，须慢慢开启，若情况许可，应前往预先指定的楼梯然后跟随撤离程序逃生。

d.若因浓烟的关系未能通往屋外，则应关上门，放一条毛巾在门底的门缝间，打开窗户保持空气流通，在窗外挂一块布，让消防员得知你仍在单位内，保持镇定等待消防员的拯救。

3.11扑灭火警

大厦内外均设有手提式灭火器，业户应熟悉单位灭火器的位置和用法。

不种类的灭火器是用以控制不同类的火警,火警起因可分为A、B、C、D四类。

A类：

木、纸、废物等等

使用：

加压水力灭火器

B类：

油、颜料、汽油、稀释剂、或其它易燃液体

使用：

干粉灭火器或二氧化碳灭火器

C类：

马达、电线、电器

使用：

干粉灭火器或二氧化碳灭火器

D类：

易燃金属、镁、锆、钠，这种火警常见于工业厂房

使用：

须要特别的灭火技术。

在不熟悉手提式灭火器的情况下，切勿使用。

任何已扑灭的火警，必须向消防局报告，以便进行调查。

3.12结语

没有任何物业可以完全避免天灾人祸之发生，制定紧急程序计划可避免人命和财物损失以及万一发生意外时，将损失减至最低，以上提供了一套有系统和周全的步骤，以应付意外或灾难之突然来临。

通过熟悉紧急情况应变措施及指引，一队受过训练的管理人员，再加上业户的合作，万一发生紧急事故时，本处便更有信心能应付，纵使遇上从未预计的紧急情况，仍有一套基本的应变程序可以协助业户作出合理反映，以保障人身及财物安全。

制定和贯彻执行紧急事故应变措施及程序计划，可以保护人身安全保障业户的投资。

然而，请必须紧记，无论以上指引或应变措施如何周详，仍需业户熟悉运用及时保持高度警觉，才能尽量避免意外发生，及达到本应急程序之目的。

4.业户守则

所有业户都必须遵守包括大厦管理公约及以下之条例。

4.1业户联系资料

业户必须填妥及交回另外分发之"业户联系资料表"以便本处存档.

4.2空调系统

此大厦安装了中央空调系统。

除得到管理处批准外，不得安装任何形式独立附加空调设备。

正常空调供应时间为：

星期一至星期五早上八时至下午六时；星期六、日及公众假期将暂停供应。

管理处有权按情况提前通知业户调整供应时间。

4.3大厦外观

大厦外墙绝不容许由业主作出任何的更改以致影响大厦的外观。

4.4玻璃幕墙

玻璃幕墙上的部分可开启窗户只容许在紧急情况下开启。

在得到管理处批准下，业户方可在特别情况下开启窗户。

不遵守此规定者将每次被罚款人民币壹仟元正。

4.5.洗手间，淋浴间

在未得到管理处批准前，不得附加建造洗手间,淋浴间之类的设施。

4.6物业结构之保护

物业内结构部份不可改动。

业户不准损害任何物业之结构。

如发现受破坏，修补费用将会由该单位业户负责。

4.7公共设施

业户有责任对大厦内的设施，如排水，单位内之外围灯饰及其电力线管、电力系统等保持其质量及保护。

任何损坏最终由业户负责。

4.8材料/货品之运送

4.8.1业户在办公时间内需要运送材料/货品时，必须依照管理处所指定之入口及路线搬运。

4.8.2业户需为他们所聘请的运送工人之操守及行为而负责。

所有因运输而对大厦造成之破坏，其修补费用由有关业户负责。

4.8.3在得到管理处批准之前,业户不得运入或运出以下物品：

保险柜、重型机械、大型物件等。

4.9二次装修规例

谨提醒各业户必须留意及遵守管理处制定之装修规则。

4.10保险

4.10.1管理处为本大厦之公共设施购买了火灾及其它的保险，惟此保险受保范围并不包括各业户单位。

因此，管理处建议各业户为其单位内的装修，家俱、文体器材等购买保险。

4.10.2业户不得作出或容许发生任何违反管理处为公共地方购买的保险或令保费增加的任何行为。

4.11管理收费

业户须在管理处指定的银行开设帐户，然后填妥代收合同，一切有关费用将会按银行内部转帐交付，如业户对以上安排有任何问题，请与管理处查询。

4.12公共地方之整洁

业户不得放置任何物品,家俱、垃圾等于走火楼梯、电梯门外、走道、大堂等的公共地方。

任何在公共地方摆放的物品将会被搬走而有关费用将会由有关业户承担。

4.13垃圾之清走

业户需负责将垃圾放置于由管理处指定的位置。

任何于公共地方发现的垃圾将由管理处清走而费用由有关业户承担。

4.14保安

管理处已安排24小时由管理人员及保安人员在大厦站岗及巡逻，以保持大厦的安全。

如阁下需要夜间工作或进出大厦，希望能遵守以下程序：

4.14.1进入大厦前，请于接待处留下姓名身份证号码，电话，所进入单位及签署。

保安人员有权检查进入大厦人士之身份证。

4.14.2离开大厦时，通知接待处管理人员并签署离开。

为本大厦之安全，管理及保安人员有权于办公时间以外拒绝任何人士进入本大厦。

4.15招牌与指示牌

4.15.1业户不得在大厦公共地方或大厦外围竖立或放置任何标志、招牌、广告及天线等物品。

如发现上述物品,管理处在不另行通知下将会把上述物品即时搬离现场。

所有费用将会由有关业户承担。

4.15.2在业户要求下，管理处在审批后可安排在大堂或楼层指示牌更改有关单元公司资料，唯有关费用将会由有关业户支付。

4.16兜售商品

未得到管理处批准前，业户不得在单元外或公共地方作出任何兜售行为，派发传单，广告，赠品等。

4.17单元用途

4.17.1业户除公约允许情况下不得将单元或容许该单元用作宿舍，住宅、货仓、工厂等用途。

4.17.2业户不得将单元或容许该单元进行违法，不道德等的用途。

4.17.3业户不得将单元或容许该单元用作贮存易燃或危险品等用途。

4.17.4业户不得将单元或容许该单元收留或饲养其它宠物。

4.17.5业户在任何原因下不得任意发出，产生或容许过大的噪音，震动等对其它使用者产生不便。

4.17.6业户不得安装、放置任何重型机器、装置、设备等，（其重量超过KPA）在单元地面或容许该等行为发生。

4.17.7业户不得在大厦结构地板，天花或墙身等作出任何破坏，更改或附加建设等行为。

4.17.8业户必须自费对其单元内的设备，装修等进行日常的维修，保养等以维持单元的正常用途。

4.17.9在未得到管理处或有关环卫当局，市政府等指导下，业户不得在单元内安装锅炉或排放废气等的机械设施。

对大厦管理方面的意见，管理处极之欢迎业户书面提供意见。

意见可邮寄往大厦物业管理处，我们对阁下之意见非常重视并乐于协助阁下解决任何问题。

5．技术资料

5.1外墙装饰

5.2内部装饰

入口大堂：

墙身：

花岗石/云石板

地面：

花岗石/云石板

天花：

标准层电梯大堂：

地面：

花岗石/云石板

墙身：

花岗石/云石板

天花：

办公室单元

地面：

墙身：

天花：

5.3楼层高度

办公楼：

米

停车库：

米

5.4结构情况

5.5楼板承重

办公楼：

KPA

停车场：

KPA

5.6结构及分隔墙

结构墙-

分隔墙–

5.7电梯设备

台电脑控制快速客用升降机。

5.8空调供暖系统

中央制冷设备采用，设有单独的排烟系统，作为火灾安全用途。

5.9电器及电话

所供电力为伏，电话线路充足，提供足够数据线路。

5.10照明及入户电线安装

5.11消防系统

一般资料

报警及探测系统：

自动喷淋系统：

楼梯加压系统：

电力供应：

其它：

下列设备亦根据市消防局规范设计及安装。

1）空调/通风系统

2）大厦分布图中所显示之防火卷闸

3）手提消防设备，如灭火筒等。

5.12广播接收系统

提供综合卫星电视接收系统/天线广播发布系统，可接收国内及海外17个频道。

5.13保安系统

24小时保安人员值班及闭路电视网络（CCTV）将对重要区域，包括公共入口、电梯厅、楼梯、紧急出口、电梯箱及停车场等地提供24小时不间断保安服务。

6．总结

在本手册所载的规定须各业户共同遵守，而管理处保留修改条文及规定的权利。

一切修改将会通知业户垂注。

贵司如对本手册内容有任何查询，欢迎与管理处职员联络。